Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 22/00175

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/00175 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F6B5 NAC : 72A JUGEMENT CIVIL DU 27 AOUT 2024 DEMANDERESSE Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 6] représenté par son syndic, la société CITYA [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Me Natalia SANDBERG, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.C.I. ZETTE Immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 423 987 262, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 27.08.2024 CCC délivrée le : à Me Natalia SANDBERG, Maître Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 Juin 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 27 Août 2024. JUGEMENT : Contradictoire , du 27 Août 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES La SCI ZETTE est propriétaire des lots numéros 4,5, 6, 66 et 86 au sein de la [Adresse 5] située au [Adresse 1] à [Localité 6]. La société CITYA [Localité 3] a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 9 octobre 2020. Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont la SCI ZETTE. Les mises en demeure de payer notifiées le 18 novembre 2019 et le 23 juillet 2020 sont demeurées vaines. C’est dans ce contexte que, par acte extra-judiciaire en date du 29 décembre 2021, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a assigné la SCI ZETTE en règlement des charges de copropriété. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 2 mai 2024, il demande au tribunal de: - CONDAMNER la SCI ZETTE à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 46.769,77 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 29 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2019, dus au titre des lots de copropriété n°4, 5, 6, 66 et 86 de la [Adresse 5], montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir. - CONDAMNER la SCI ZETTE à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] les sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 27 mai 2022, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir. - CONDAMNER la SCI ZETTE à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] les sommes dues au titre de provisions non encore échues, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir. - CONDAMNER la SCI ZETTE à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme de 7.500,00 euros à titre de dommages et intérêts. - ORDONNER l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile. - ORDONNER la capitalisation des intérêts. - CONDAMNER la SCI ZETTE au paiement d'une indemnité de 4.500,00 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure notifiée le 18 novembre 2019. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] explique que la SCI ZETTE est redevable de diverses sommes au titre des charges de copropriété impayées au 29 avril 2024, et en réclame le paiement. Il sollicite aussi la condamnation de la défenderesse à régler les provisions de charges courantes ou cotisations au fonds de travaux non encore échues, devenues exigibles par l’effet de la mise en demeure infructueuse, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que les frais de 480 euros libellés “contentieux” ne correspondent pas aux frais de recouvrement amiable de l’article 10-1. Il s’appuie sur le montant exorbitant de ses arriérés et l’importance de ses appels de fonds trimestriels pour fonder sa demande de dommages et intérêts. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 26 février 2024, la SCI ZETTE demande au tribunal de: - A titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son Syndic, CITYA de l’ensemble de ses demandes, - A titre subsidiaire, au regard des pièces produites au débat, juger avec exactitude et proportions le montant des condamnations relatives aux charges impayées de la SCI ZETTE, - A titre reconventionnel, autoriser la SCI ZETTE à régler sa condamnation éventuelle sur une période de 24 mois, et juger que les intérêts de retard ne courront plus à compter de la décision à intervenir. - En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son Syndic, CITYA à verser la somme de 1.500 euros à la SCI ZETTE. En défense, la SCI ZETTE fait valoir à titre principal que le demandeur ne justifie nullement du solde antérieur de 8 764,49 euros au 1er janvier 2019, repris de l’ancien syndic, qu’il ne justifie pas des appels de fonds pour le 1er trimestre 2019, le 4ème trimestre 2020 et le 4ème trimestre 2021, qu’il ne justifie pas des sommes réclamées au titre des travaux de réfection du 5ème étage, de la réglementation de sécurité. A titre subsidiaire, elle considère que le montant maximal susceptible d’être mis à sa charge s’élève à 38 740,81 euros. Elle soutient que les demandes au titre des provisions non encore échues sont infondées, puisque l’exigibilité de ces provisions est conditionnée à la délivrance d’une mise en demeure, qui fait défaut. Elle fait valoir que le demandeur ne précise pas à quoi correspondent les frais de recouvrement amiable. Elle considère que le demandeur ne justifie pas d’un préjudice, soulignant qu’elle n’est propriétaire que de 589/10 000 tantièmes. Elle demande enfin à bénéficier d’un délai de 24 mois pour régler sa dette, en invoquant des problèmes de trésorerie liés à des dettes de loyer et une absence de location de son bien durant 15 mois. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 27 juin 2024. Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 27 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la condamnation au paiement du montant des charges de copropriété: En application de l’article 10 alinéas 1er et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965: “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.3." L’article 10-1 a) de la même loi prévoit: “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.” Enfin, l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : "Le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965." Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande : - un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette, - les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budget prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels, - les comptes individuels des copropriétaires débiteurs. L’article 1153 du code civil prévoit que les dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte, et ce à compter de la sommation de payer. En application de l’article 1343-1 du même code: “Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts. L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit, il est réputé annuel par défaut.” L’article 1343-2 du code civil dispose: “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.” En l'espèce, la partie demanderesse produit aux débats un extrait de compte individuel de la SCI ZETTE en date du 29 avril 2024 qui mentionne un solde au 31 décembre 2018 libellé “reprise Vitry” d’un montant de 8765,49€. Il y a lieu d'écarter cette somme,pour laquelle le tribunal ne peut pas vérifier si elle est justifiée, en l’absence de tout procès-verbal des assemblées générales correspondantes versé aux débats. Il convient en outre d'écarter les sommes libellées “relance”, “contentieux”, “honos avocat mise en demeure”, “frais huissier”, “frais avocat”, correspondant à des frais imputés au décompte qui ne sont pas par définition des charges de copropriété. Au regard des procès-verbaux d’assemblées générales transmis, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de condamner la SCI ZETTE à payer la somme de 21 879,08€, correspondant aux arriérés de charges impayées pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2019 (comptes 2019 approuvés par l’AG du 9 octobre 2020, mais appel de fonds du 1er trimestre 2019 manquant), aux arriérés de charges impayées pour les 3 premiers trimestres de l’exercice 2020 (comptes 2020 approuvés par l’AG du 12 août 2021 mais appel de fonds du 4ème trimestre 2020 manquant), aux arriérés de charges impayées pour les 3 premiers trimestres de l’exercice 2021 (comptes 2021 approuvés par l’AG du 29 juin 2022 mais appel de fonds du 4ème trimestre 2021 manquant), aux provisions de charges et appels de fonds travaux ALUR impayés pour l’exercice 2022 (budget prévisionnel pour l’exercice 2022 adopté par l’AG du 12 août 2021), et aux provisions de charges et appels de fonds travaux ALUR impayés pour l’exercice 2023 (budget prévisionnel pour l’exercice 2023 adopté par l’AG du 29 juin 2022), soit un total de 35 074,93€, après déduction des règlements et des sommes créditées au compte de la SCI sur cette même période (13 195,85€). Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 18 novembre 2019, sur la somme de 5 491,92€ due à cette date, et à compter de l'assignation pour le surplus. La capitalisation des intérêts sera ordonnée. Sur la demande au titre des provisions non encore échues: Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.» En l’espèce, il ne saurait être fait droit à la demande de condamnation de la défenderesse au titre des provisions sur charges non encore échues, les conditions d’application de l’article 19-2 précité n’étant pas réunies, en l’absence de mise en demeure délivrée récemment qui aurait rendu exigibles les provisions pour l’année 2024. De manière superfétatoire, il sera observé qu’une telle demande ne relève pas de la compétence du tribunal judiciaire statuant selon la procédure contentieuse ordinaire. Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965: Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné: a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.” En l'espèce, la demande n’étant pas chiffrée dans le dispositif des conclusions, elle sera rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts: Si la carence d'un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d'établir la preuve de ce préjudice autonome. En l'espèce, alors que la défenderesse est redevable de plus de 20 000 euros sur cinq années, qu’elle n’a réalisé qu’un unique virement sur la période, il est évident que son comportement a causé un préjudice financier à la copropriété, même si elle ne représente que 588/10 000. Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 euros. Sur la demande de délais de paiement: Aux termes des alinéas 1 et 4 de l’article 1343-5 du code civil: “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.” Au vu des pièces produites par la défenderesse, qui établissent qu’elle a rencontré des difficultés financières liées à un locataire indélicat, qui lui est redevable de plus de 50 000 euros, mais également qu’elle a reloué les locaux dont elle est propriétaire depuis l’année 2020, il paraît possible, au regard du montant de la dette, d’en échelonner le paiement sur 24 mois. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, à savoir la SCI ZETTE, sera condamnée aux dépens. L’équité et l’issue du litige commandent de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile en faveur du demandeur. A ce titre, la SCI ZETTE sera condamnée à payer la somme de 1 500 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, CONDAMNE la SCI ZETTE à payer au Syndicat de copropriété de la [Adresse 5] la somme de 21 879,08€ (vingt-et-un mille huit cent soixante-dix-neuf euros et huit centimes) au titre des charges de copropriété des années 2019 à 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 18 novembre 2019 sur la somme de 5 491,92€ (Cinq mille quatre cent quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-douze centimes) et à compter du 29 décembre 2021 pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du 29 décembre 2021 ; CONDAMNE la SCI ZETTE à payer au Syndicat de copropriété de la [Adresse 5] la somme de 1 000 (mille) euros de dommages et intérêts; DIT que la SCI ZETTE pourra se libérer de ladite somme en 23 mensualités de 953,30€ (neuf cent cinquante-trois euros et trente centimes) et une 24ème mensualité de 953,18€ (neuf cent cinquante-trois euros et dix-huit centimes), payables le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible ; RAPPELLE qu'aux termes de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil ces délais suspendent les voies d'exécution et que les majorations d’intérêts ou pénalités ne sont pas encourues pendant ces délais ; REJETTE la demande de condamnation au titre des provisions non encore échues; REJETTE la demande de condamnation au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE la SCI ZETTE aux entiers dépens ; CONDAMNE la SCI ZETTE à payer au Syndicat de copropriété de la [Adresse 5] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi prononcé le présent jugement a été signé par Madame Sophie PARAT, Vice-Présidente et Madame Isabelle SOUNDRON, greffière. La greffière La Présidente