Cour d'appel, 28 septembre 2023. 22/03113

JG/ND Numéro 23/3169 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 28/09/2023 Dossier : N° RG 22/03113 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IL3U Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [M] [U], [V] [N] épouse [U] C/ [X] [C] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 22 Juin 2023, devant : Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [M] [U] né le [Date naissance 1] 1997 à [Localité 10] (92) de nationalité française [Adresse 4] [Localité 6] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6066 du 13/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représenté par Me Laetitia HARAMBOURE, avocat au barreau de PAU Madame [V] [N] épouse [U] née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 9] (Pologne) de nationalité française [Adresse 8] [Localité 7] Représentée par Me Laetitia HARAMBOURE, avocat au barreau de PAU INTIME : Monsieur [X] [C] né le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 6] (64) de nationalité française [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Frédéric BERNAL de la SCP COUDEVYLLE/LABAT/BERNAL, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 25 OCTOBRE 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU Exposé du litige : Par acte sous seing privé du 20 novembre 2021, [X] [C] a donné à bail d'habitation à [M] [U] un appartement meublé sis [Adresse 4] moyennant un loyer de 600 euros. [V] [N] épouse [U] s'est portée caution solidaire de l'engagement de son fils. Se plaignant d'impayés, le 14 mars 2022, [X] [C] a fait délivrer à [M] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail pour la somme de 600 euros au titre du "loyer janvier 2022". Puis, par acte d'huissier du 1er juin 2022, dénoncé par courriel le 16 juin 2022, à la préfecture des Pyrénées-Atlantiques, [X] [C] a fait assigner [M] [U] et [V] [N], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de Pau, statuant en référé, afin d'obtenir, à titre principal, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire outre sa condamnation à lui payer les arriérés locatifs et une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. Bien que régulièrement assignés, [M] [U] et [V] [N] épouse [U] ne se sont pas constitués et n'ont pas comparu. Par ordonnance réputée contradictoire du 25 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé a : - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2021 entre [X] [C] d'une part, et [M] [U] d'autre part, concernant le logement à usage d'habitation situé à [Adresse 4], sont réunies à la date du 15 mai 2022, - ordonné l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, de [X] [C] et de tous occupants de son chef, et dit qu'il devra quitter les lieux loués et les laisser libres de toute personne et de tout bien dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément à l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés au bailleur. - condamné solidairement [M] [U] et [V] [N], épouse [U] à payer à [X] [C], une indemnité mensuelle d'occupation de 600 euros et ce jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute autre personne qu'il aura mandatée, - condamné solidairement [M] [U] et [V] [N] à payer à [X] [C], à titre provisionnel, la somme de 1.080 euros due au jour de l'assignation, - condamné solidairement [M] [U] et [V] [N] à payer à [X] [C] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné [M] [U] et [V] [N] aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût des commandements des 14 et 16 mars 2022, - rejeté tous les autres chefs de demandes ; - dit que la décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques en application de l'article R. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit en la matière. L'ordonnance a été signifiée à [M] [U] et [V] [N] le 7 novembre 2022. Par déclaration au greffe en date du 18 novembre 2022, [M] [U] et [V] [N] ont interjeté appel de l'ordonnance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2023. ** Par conclusions notifiées par RPVA le 9 mai 2023, [M] [U] et [V] [N] demandent à la cour de :   Vu les articles 113, 114 et 907 du code de procédure civile, Vu les articles 1104 et 1225 du code civil, Vu l'article L. 842-1 du code de la construction et de l'habitation, Vu les articles 7, 21, 22 et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, In limine litis et avant toute défense au fond : - prononcer la nullité du commandement de payer qui leur a été délivré respectivement le 14 mars 2022 et le 16 mars 2022 ; Par conséquent, - infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, et statuant à nouveau, A titre principal : - juger que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ; - juger qu'aucune expulsion ne peut être ordonnée à l'égard de [M] [U] ; - juger qu'aucune indemnité d'occupation n'est due par [M] [U] ; A titre subsidiaire, - les condamner solidairement à payer à [X] [C], la somme de 150€ au titre des loyers impayés à la date du jugement de première instance, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 600 €, - débouter [X] [C] de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.133 € à titre d'indemnité provisionnelle à valoir sur les loyers et indemnité d'occupation ; Et à défaut, - les condamner solidairement à payer à Monsieur [C] la somme provisionnelle de 850 € au titre des loyers et indemnité d'occupation, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 600 € ; En tout état de cause, - prendre acte qu'ils s'en remettent à justice sur la demande de paiement de la taxe d'habitation sur l'année 2022 ; - condamner [X] [C] à leur verser la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamner aux entiers dépens ; - le débouter de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - le débouter de sa demande de les voir condamner aux entiers dépens de l'appel. ** Par conclusions notifiées par RPVA le 9 mai 2023, [X] [C] demande à la cour de : Vu les articles 21 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; Vu les articles 1313 et 2288 du code civil ; Vu les pièces versées au dossier ; - débouter [M] [U] et [V] [N] épouse [U] de l'exception de nullité soulevée in limine litis ; - confirmer l'ordonnance rendue le 25 octobre 2022 Y ajoutant, - condamner solidairement [M] [U] et [V] [Z] [N] épouse [U] à lui payer la somme de 2.133 € à titre d'indemnité provisionnelle à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, outre celle de 877 € au titre de la taxe d'habitation pour l'année 2022 ; - les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner aux entiers dépens de l'appel. MOTIFS : - Sur la validité du commandement de payer délivré à [M] [U] le 14 mars 2022 et à [V] [N] le 16 mars 2022 : Les appelants mettent en cause la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire que le bailleur leur a fait délivrer. Se fondant sur les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ils exposent que l'acte qui leur a été délivré comporte une erreur sur le mois concerné par l'impayé en ce qu'il vise le mois de janvier 2022 qu'ils affirment avoir réglé. Ils soutiennent que cette erreur leur a causé un grief en ce que le commandement de payer a servi de base à leur condamnation par la juridiction de première instance. En droit, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 décide que : Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; [...] En l'espèce, l'examen du commandement de payer qui a été délivré à chacun des appelants répond aux conditions légales posées par ce texte, la critique portant en réalité sur son seul bien-fondé qui sera examiné ci-après. Il en résulte que le moyen tiré de la nullité du commandement de payer sera écarté. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement : Il n'est pas contesté que le bail signé par les parties comporte une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux et que la demande du bailleur aux fins de constat de résiliation du contrat est recevable comme respectant la procédure prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les appelants exposent toutefois que la mise en demeure qui leur a été adressée visait un défaut de paiement du loyer du mois de janvier 2022 alors que [M] [U] avait régularisé le règlement de cette échéance par virement le 9 février 2022. Ils soulignent en outre qu'il n'est pas justifié par le bailleur, ou l'agence en charge de la gestion du bien, qu'il ait été sensibilisé aux conséquences de ses carences. Or, ils affirment que, faute d'avoir reçu les quittances des paiements qu'il a effectués et compte tenu des retards dans les versements des allocations logement opérés par la Caisse d'allocations familiales, une confusion s'est installée sur les paiements à effectuer même si le locataire admet ne pas avoir payé la totalité des sommes dont il était le redevable. Invoquant sa bonne foi, il affirme que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies. Le bailleur rappelle que le contrat de bail comporte une clause résolutoire qu'il a mis en 'uvre au vu de la défaillance de son locataire et de son garant dans le paiement du loyer du mois de janvier 2022 alors même qu'il leur a été adressé préalablement deux courriers en janvier 2022 qui n'ont pas été retirés, une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure le 16 février 2022 et un commandement de payer du 14 mars 2022 qui sont restés infructueux. Il fait valoir que le locataire ne peut invoquer ses propres écritures bancaires attribuant le virement du loyer intervenu le 9 février 2022 au paiement du mois de janvier pour prétendre s'être acquitté de cette mensualité alors que le loyer était payable d'avance et que le paiement intervenu a éteint l'échéance du mois de février 2022, le mois de janvier restant impayé. Il ajoute que les incidents de paiement se sont ensuite reproduits en avril et mai 2022. Il a donc assigné son locataire et sa garante devant la juridiction de jugement le 1er juin 2022, le montant des loyers alors dus s'élevant à la somme de 1.080 euros. Il précise qu'en parallèle de l'engagement de cette procédure, par courrier du 27 juin 2022, il a fait signifier à son locataire un congé à effet au 21 novembre 2022 pour motif légitime et sérieux au regard de ces impayés, congé qui n'a pas été contesté et à la suite duquel le locataire s'est maintenu dans les lieux devenant occupant sans droit ni titre du logement. Enfin, il dénie à son locataire le bénéfice de la bonne foi alors qu'il n'a pas retiré les lettres recommandées qu'il lui a adressées et qu'il a annulé le rendez-vous que l'agence de gestion du bien lui avait fixé à la suite de la délivrance du commandement de payer qu'il lui a fait délivrer. En droit En application de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail. Et, l'article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Enfin, l'article 1342-10 du code civil précise que " Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. Enfin, s'il incombe au bailleur de prouver l'obligation au paiement, c'est au locataire, une fois cette obligation établie, de démontrer qu'il a payé". En l'espèce, Monsieur [C] produit un extrait de compte établi par l'agence de gestion du bien loué arrêté au 24 février 2023 qui fait apparaître l'appel mensuel du loyer et les dates et montants des versements du locataire d'une part et de la Caisse d'allocations familiales d'autre part. Pour le mois de janvier 2022, ce décompte ne fait pas apparaître de paiement du loyer dû mais il comptabilise le versement effectué par Monsieur [U] de la somme de 600 euros au 10 février 2022, paiement qu'il a dit avoir voulu affecter au règlement de la mensualité de janvier 2022. Compte tenu des dispositions de l'article 1342-10 du code civil ci-dessus rappelées, il en sera tenu compte ainsi. Il en résulte que, à la date de délivrance par le bailleur du commandement de payer, soit le 14 mars 2022, [M] [U] s'était acquitté du paiement de la somme réclamée, aucun impayé antérieur n'étant par ailleurs réclamé. L'ordonnance entreprise doit, par voie de conséquence, être infirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2021 entre [X] [C] d'une part et [M] [U] d'autre par, concernant le logement à usage d'habitation situé à [Adresse 4] étaient réunies à la date du 15 mai 2022, a ordonné son expulsion des lieux et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation. - Sur l'arriéré locatif : Le bailleur explique que, dans leurs écritures, Monsieur [U] et Madame [N], en sa qualité de caution, confirment rester ses débiteurs de la somme de 750 euros pour la période précédant leur assignation alors qu'ils lui sont redevables de 1.080 euros comme l'a retenu le premier juge (impayés de la somme mensuelle de 600 euros pour les mois de janvier, avril et mai 2022). A hauteur d'appel, Monsieur [C] sollicite l'actualisation de sa créance à la somme de 2.133 euros arrêtée au 3 mai 2023 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelle impayés outre 877 euros au titre de la taxe d'habitation 2022 non acquittée par le locataire. Il rappelle que malgré ses carences et le congé qu'il lui a fait délivrer le 1er août 2022, à effet au 21 novembre 2022, Monsieur [U] se maintient dans les lieux. Les appelants affirment n'être redevables que de 750 euros au titre de la période antérieure à leur assignation en ce que si 1.080 euros n'ont pas été réglés, Monsieur [C] a perçu de la Caisse d'allocations familiales (CAF) la somme de 330 euros pour le mois de novembre, ce montant ne se justifiant pas au prorata des jours de location, le bail ayant été signé le 20 novembre 2021. Ils estiment également que le dépôt de garantie de 600 euros versé au bailleur doit venir en diminution des sommes dues au titre de l'arriéré locatif dont il ne conteste pas qu'il existe à hauteur de 750 euros ou 1450 euros selon les décomptes et s'en rapportent sur la charge de la taxe d'habitation 2022 dont le paiement leur est réclamé. En l'espèce, il résulte des pièces communiquées que Monsieur [U] justifie avoir viré les sommes de 160 euros et 600 euros à [X] [C] pour les loyers dus en novembre et décembre 2021 de telle sorte qu'il ne doit aucune somme au titre de l'année 2021. Pour l'année 2022, il est établi que la CAF a versé au gestionnaire du bien loué la somme de 4015 euros au titre de l'allocation logement dont Monsieur [U] est bénéficiaire et que ce dernier a payé la somme de 2265 euros. Le loyer étant fixé à la somme mensuelle de 600 euros, au 31 décembre 2022, Monsieur [C] était créancier de la somme de 920 euros (600x12 - (4015+2265)) pour cette année. Pour l'année 2023 et à la date du décompte produit, les sommes versées par la CAF s'établissaient à 1705 euros (341x5) et le locataire a versé (775 euros) laissant subsister un reste à payer de 520 euros (600 x5 - (1705 +775). En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné solidairement [M] [U] et [V] [N] à payer à [X] [C], à titre provisionnel, la somme de 1.080 euros due au jour de l'assignation, le locataire étant alors tenu au paiement de la somme de 750 euros, somme qui, compte tenu de l'évolution du litige et des impayés postérieurs tels que ressortant des pièces produites doit être portée à 1.440 euros selon décompte arrêté au 3 mai 2023 (920+520). [M] [U], solidairement avec [V] [N], épouse [U], sera dès lors condamné à payer à [X] [C] la somme de 1.440 euros titre des loyers et charges restés impayés suivant décompte arrêté au 3 mai 2023. Compte tenu de sa nature, le dépôt de garantie étant la somme destinée à couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations, les appelants ne peuvent prétendre à ce que son montant vienne, à ce stade du cours du bail, en déduction de la somme au paiement de laquelle ils sont condamnés. S'agissant du montant de la taxe d'habitation réclamée, lequel est justifié par la production de l'avis d'imposition émis par la Direction générale des finances publiques le 21 octobre 2022 pour un montant de 877 euros, les appelants conviennent que, Monsieur [U] étant le locataire du logement au 1er janvier 2022, il en est le redevable et que le paiement lui en incombe. Il sera dès lors condamné à son paiement solidairement avec [V] [N]. - Sur les demandes accessoires : Chaque partie, qui a partiellement succombé en cause d'appel, sera condamnée à supporter ses propres dépens, ce qui exclut l'application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'équité, le partage des dépens et la nature du litige commandent enfin de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leur demande de ce chef. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Déboute [M] [U] et [V] [N] épouse [U] de leur demande d'annulation du commandement de payer qui leur a été délivré les 14 et 16 mars 2022 ;   Infirme l'ordonnance du 25 octobre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau statuant en référé sauf en ce qu'il a, au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra ; Statuant pour le surplus, - déboute [X] [C] de sa demande visant à voir constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2021 avec [M] [U] concernant le logement à usage d'habitation situé à [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 mai 2022, - déboute en conséquence [X] [C] de sa demande de voir ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [C] et de tous occupants de son chef ; - déboute également [X] [C] de sa demande en condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux - condamne solidairement [M] [U] et [V] [N], épouse [U] à payer à [X] [C], à titre provisionnel, la somme de 1.440 euros au titre des loyers et charges restés impayés suivant décompte arrêté au 3 mai 2023 et la somme de 877 euros au titre de la taxe d'habitation due pour l'année 2022. - condamne chaque partie au paiement de ses propres dépens, ce qui exclut l'application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leur demande de ce chef ; Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente