Cour d'appel, 16 novembre 2023. 22/00916

AFFAIRE : N° RG 22/00916 - ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'AVRANCHES en date du 05 Janvier 2022 RG n° 11-21-0002 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2023 APPELANTE : S.A. HLM [Localité 2]-[Localité 3] N° SIRET : 946 620 119 00036 [Adresse 4] [Localité 2] prise en la personne de son représentant légal Représentée et assistée par Me Simon BALLE, avocat au barreau de COUTANCES INTIMES : Monsieur [K] [L] né le 23 Février 1955 à [Localité 6] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Représenté et assisté de Me Bernard JAGOU, avocat au barreau de COUTANCES ATMP DE LA MANCHE curateur de M. [K] [L] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal Représentée et assistée de Me Bernard JAGOU, avocat au barreau de COUTANCES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022004583 du 04/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN) DEBATS : A l'audience publique du 18 septembre 2023, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRÊT prononcé publiquement le 16 novembre 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2005, la SA HLM [Localité 2]-[Localité 3] a donné à bail à M. [K] [L], assisté de sa curatrice, un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5]. Le bailleur reprochant à M. [K] [L] un défaut d'entretien du logement et des manquements graves au règles de sécurité et de salubrité ayant entraîné notamment le développement de colonies de punaises de lit à compter de l'année 2012 et un risque pour la santé tant des occupants que du voisinage, deux états des lieux ont été dressés par l'huissier de justice le 12 avril 2012 et le 27 décembre 2019. Par lettre en date du 5 mai 2020, la SA HLM [Localité 2]-[Localité 3] a mis en demeure M. [L] de procéder au nettoyage et au désencombrement du logement. Par exploit d'huissier de justice en date du 20 septembre 2021, la SA HLM [Localité 2]- [Localité 3] a assigné M. [K] [L], assisté de sa curatrice, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Avranches aux fins d'obtenir la résiliation du contrat de bail litigieux aux torts exclusifs du locataire, de voir ordonner l'expulsion de M. [L] et d'obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et de la somme de 800 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût des procès-verbaux de constat en cours d'occupation. Par jugement contradictoire du 5 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Avranches a : - rejeté la demande de la SA HLM [Localité 2]-[Localité 3] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail ; - rejeté la demande d'expulsion formée par la SA HLM [Localité 2]-[Localité 3] ; - rejeté la demande de la SA HLM [Localité 2]-[Localité 3] en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [K] [L], assisté de son curateur pris en la personne de l'ATMP de la Manche, aux entiers dépens de l'instance, en ce compris la moitié du coût du constat d'huissier en cours d'occupation du logement loué en date du 27 décembre 2019 mais à l'exclusion du constat en date du 4 avril 2012 restant à la charge du bailleur, lesquels seront recouvrés conformément aux textes régissant l'aide juridictionnelle ; - rappelé que l'exécution provisoire était de droit. Par déclaration en date du 12 avril 2022, la HLM [Localité 2]-[Localité 3] a interjeté appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 20 juin 2023, la société HLM [Localité 2]-[Localité 3] demande à la cour de : - réformer la décision dont appel en ce qu'elle a : * rejeté la demande de la SA HLM [Localité 2]-[Localité 3] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu avec M. [K] [L] ; * rejeté la demande d'expulsion de la SA HLM [Localité 2]-[Localité 3] à l'encontre de M. [K] [L], assisté de son curateur pris en la personne de l'ATMP de la Manche ; * rejeté la demande de la SA HLM [Localité 2]-[Localité 3] en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation y afférente, Et, statuant à nouveau : - prononcer la résiliation du bail souscrit par M. [K] [L] le 16 juin 2005, aux torts exclusifs du locataire pour violations graves et renouvelées de ses obligations ; En conséquence de quoi, - déclarer M. [K] [L], assisté de son curateur pris en la personne de l'ATMP de la Manche, occupant sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir ; - condamner M. [K] [L], assisté de son curateur, à une indemnité d'occupation égale au loyer en cours, et révisable comme tel, jusqu'à complète libération des lieux ; - ordonner l'expulsion de M. [K] [L] et de tout occupant de son chef, en autorisant le recours à la force publique si besoin était ; - condamner, en cause d'appel, M. [K] [L], assisté de son curateur pris en la personne de l'ATMP de la Manche, à verser à la SA HLM [Localité 2]-[Localité 3] la somme de 850 euros au titre de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [K] [L], assisté de son curateur pris en la personne de l'ATMP de la Manche, aux entiers dépens de l'instance. Par dernières conclusions déposées le 20 juin 2023, M. [K] [L], assisté de sa curatrice l'ATMP de la Manche, demande à la cour de : - réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du 5 janvier 2022 en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné M. [L] aux dépens ; - confirmer le jugement entrepris pour le surplus, Statuant à nouveau, - condamner la SA HLM [Localité 2]-[Localité 3] à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle ; - condamner la SA HLM [Localité 2]-[Localité 3] aux entiers dépens de première instance et d'appel; - débouter la SA HLM [Localité 2]-[Localité 3] de toutes ses demandes contraires. L'ordonnance de clôture de l'instruction a été rendue le 21 juin 2023. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. SUR CE, LA COUR Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués selon leur destination, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du bail, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives. C'est par des motifs pertinents que le juge des contentieux et de la protection a jugé que la bailleresse ne justifiait pas devant lui d'un manquement permanent et suffisamment grave du locataire à ses obligations d'entretien et qu'il n'était pas justifié d'un état d'insalubrité du logement. En effet, à la suite du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 4 avril 2012, dans un courrier du 9 mai 2012, la bailleresse reconnaît qu'il y a une amélioration de l'état d'hygiène et demande un nettoyage des boiseries et menuiseries et des traces de punaises à l'intérieur du logement. Il n'y a eu aucun incident jusqu'au second constat d'huissier de justice du 27 décembre 2019 qui décrit un logement sale, non entretenu et très encombré par des dépôts divers. Comme l'a retenu le premier juge, ce constat d'huissier de justice ne permet pas d'établir la réalité d'un état d'insalubrité du logement. M. [L] a justifié par un certificat médical que son état de santé ne lui permettait pas d'entretenir seul son logement et qu'une mesure d'expulsion lui serait très préjudiciable. Il a obtenu à la suite du constat du 27 décembre 2019, avec l'aide de sa curatrice, une aide ménagère et a justifié du remplacement d'une porte vitrée cassée. Devant la cour, la bailleresse ne produit pas de nouvelles pièces. Le locataire communique devant la cour un courrier du 30 mars 2023 de sa curatrice dont il résulte que des travaux ont été effectués dans le logement, travaux justifiés par une facture qui fait état de réfection des murs de la salle à manger, de peinture des portes et plinthes, du plafond, d'un nettoyage dans la salle, cuisine, salle de bain et toilettes, de la pose d'un abattant WC et d'une poignée de porte, le tout pour un montant de 969,90 euros. La curatrice de M. [L] indique en outre que celui-ci dispose de trois heures d'aide à domicile par semaine au lieu d'une heure auparavant. Ainsi, il n'est pas justifié devant la cour d'un comportement fautif du locataire suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et il est démontré en outre que M. [L] a entrepris, avec l'aide de sa curatrice, des démarches et des travaux pour réparer et nettoyer le logement. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le premier juge a mis les dépens, comprenant la moitié du coût du constat d'huissier du 27 décembre 2019 , à la charge de M. [L] compte tenu de la nature du litige et des manquements du locataire qui sont réels même si leur gravité n'a pas été suffisamment établie pour justifier une résiliation du bail, l'état du logement ayant été en outre amélioré après l'assignation en justice. Le jugement sera confirmé sur ce point. La SA HLM, qui succombe en ses prétentions devant la cour, sera condamnée aux dépens d'appel , à payer à M. [L] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle en cause d'appel et sera déboutée de sa demande formée à ce titre . PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ; Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne la SA HLM [Localité 2] [Localité 3] à payer à M. [K] [L], assisté de son curateur en la personne de l'ATMP de la Manche, la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle en cause d'appel ; Condamne la SA HLM [Localité 2] [Localité 3] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY