Cour d'appel, 07 décembre 2023. 21/14697

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 07 DECEMBRE 2023 (n° , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/14697 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGLU Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 juin 2021 -Tribunal judiciaire d'Evry (8ème chambre)- RG n° 18/06963 APPELANTE S.A.S. SUEZ RV ILE DE FRANCE venant aux droits de la société SITA ILE DE FRANCE Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 662 014 489 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0050 Assistée de Me Chloé TOUSSAINT substituant Me Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocat au barreau de Paris, toque : L0301 INTIMEE S.C.I. MAGENTA Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 390 565 596 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Audrey SCHWAB, avocat au barreau de Paris, toque : L0056 Assistée Me Julie ZULFIKARPASIC, avocat au barreau de Paris, toque : D0681 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Madame Sandrine Stassi-Buscqua ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 22 juillet 1997, la SCI Magenta a donné à bail à la société Stanexel, pour une durée de 15 années, à compter du 1er août 1997, un immeuble constitué d'un hangar d'une surface de 887 m² construit sur un terrain de 4.670 m², sis [Adresse 1] à [Localité 6], ce pour une activité de réalisation, exploitation et commercialisation d'un centre de tri et de transfert de déchets. A l'occasion de la promesse de bail, un état des lieux a été dressé le 25 juillet 1996. Un second état des lieux a été établi 10 jours après la prise de possession des lieux, soit le 1er août 1997, ce avant la réalisation de travaux par le preneur. Le 1er janvier 1998, la société Sita Ile de France est venue aux droits de la société Stanexel à la suite d'une fusion absorption. Par acte extrajudiciaire en date du 27 mars 2015, la société Sita Ile de France a donné congé à la SCI Magenta pour le 30 septembre 2015. Un état des lieux de sortie en date du 30 septembre 2015 a été établi par huissier. Selon exploit d'huissier, la SCI Magenta a fait assigner la société Sita Ile de France en référé aux fins de désignation d'un expert. Par ordonnance de référé en date du 10 juin 2016, le tribunal de grande instance a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [G] pour y procéder et notamment pour se prononcer sur les désordres du bâtiment. L'expert a déposé son rapport définitif le 10 septembre 2018. C'est dans ces conditions que selon exploit d'huissier en date du 31 octobre 2018, la SCI Magenta a fait assigner la société Sita Ile de France, devenue la société Suez RV Ile de France, devant le tribunal judiciaire d'Évry aux fins de voir le tribunal, à titre principal, la condamner à remettre en état les locaux. Par jugement du 03 juin 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a, notamment, condamné la société Suez RV Ile de France à payer à la SCI Magenta la somme de 376.320 euros TTC au titre de la remise en état des locaux loués, la somme de 3.216 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d''uvre de l'opération, la somme de 1.608 euros TTC au titre des honoraires du bureau de contrôle, la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis, la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens. Par déclaration du 27 juillet 2021, la société Suez RV Ile de France a interjeté appel du jugement. Par lettres de 28 et 29 septembre 2021, les parties ont refusé la médiation. MOYENS ET PRÉTENTIONS Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 avril 2022, la société Suez RV Ile de France demande à la cour de : - déclarer la société Suez RV Ile de France recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 3 juin 2021 par le tribunal judiciaire d'Evry ; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : condamné la société Suez RV Ile de France à payer à la SCI Magenta la somme de 376.320 euros TTC au titre de la remise en état des locaux loués ; condamné la société Suez RV Ile de France à payer à la SCI Magenta la somme de 3.216 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d''uvre de l'opération ; condamné la société Suez RV Ile de France à payer à la SCI Magenta la somme de 1.608 euros TTC au titre des honoraires de bureau de contrôle ; condamné la société Suez RV Ile de France à payer à la SCI Magenta la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis ; condamné la société Suez RV Ile de France à payer à la SCI Magenta la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Suez RV Ile de France aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de l'avocat qui en a fait la demande ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires Statuant à nouveau : A titre principal - débouter la SCI Magenta de son appel incident, ainsi que de l'ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où des travaux seraient mis à la charge de la société Suez RV Ile de France, - appliquer un coefficient de vétusté à 80 % au coût des travaux retenus par l'expert - fixer les honoraires de maîtrise d''uvre à 5 % du montant des seuls travaux de renforcement des structures, soit la somme de 2.860 euros HT - fixer les honoraires de bureaux de contrôle éventuels à 2,5 % du montant des seuls travaux de renforcement des structures, soit la somme de 1.340 euros HT En tout état de cause - condamner la SCI Magenta à payer à la société Suez RV Ile de France une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, - condamner la SCI Magenta à payer à la société Suez RV Ile de France une somme de 7.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens. Aux soutien de ses prétentions, la société Suez RV Ile de France soutient que : - sur l'intention des parties concernant les travaux de remise en état, sur l'état des locaux pris à bail que la preneuse a été contrainte d'effectuer des travaux d'aménagement importants dans les locaux loués pour simplement pouvoir les exploiter ; que lors de la mise à disposition des locaux par le bailleur, ceux-ci n'étaient pas en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués ; que l'état des lieux d'entrée fait état de locaux particulièrement dégradés ; que les locaux étaient dans un état de vétusté très avancée ; que l'autorisation de travaux accordée au preneur visait à pallier le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme ; sur la propriété des ouvrages que dès la signature de la promesse de bail, l'intention des parties était l'accession par le bailleur des aménagements et ouvrages construits par le preneur qui constituaient une amélioration de l'état des locaux donnés à bail ; que l'intention était donc bien de conserver les aménagements, de sorte que la preneuse ne saurait être tenue des travaux de remise en état ; que le bailleur ne peut donc pas revendiquer le bénéfice de l'option prévue à l'article 555 du code civil, qui ne s'applique qu'à titre supplétif de la volonté des parties ; que le fait que le bail commercial, signé le même jour que la promesse de bail, ne prévoie plus expressément de dispositions relatives au sort des constructions en fin de bail, ne signifie pas que les parties ont entendu y renoncer. - sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance de la chose louée afin que le preneur puisse tirer toute satisfaction de la chose afin de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'il est manifeste que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance d'un bien conforme à sa destination contractuelle ; que même si le locataire prend les lieux dans l'état dans lesquels ils se trouvent, cela ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance ; que compte tenu de ce manquement, le preneur a été contraint de réaliser d'importants travaux de transformation indispensables pour permettre au preneur d'exercer l'activité prévue au bail ; que leur coût a été intégralement supporté par le preneur ; que les locaux ont été restitués dans un bien meilleur état que celui dans lequel ils ont été donnés à bail ; que la preneuse ne saurait supporter la charge de ces travaux une seconde fois ; l'expert a retenu que le bâtiment litigieux a été loué dans un état sale, mal entretenu et en état de vétusté et qu'il a été restitué dans le même état par le preneur ; que l'interprétation qu'en a cependant retenu l'expert est dénuée de tout fondement, tant légal que contractuel ; que les travaux de suppression dont fait état l'expert ne consistent pas en une remise à l'état initial des lieux mais une remise à neuf des locaux ; que le bailleur n'est pas fondé à réclamer quelques réparations locatives que ce soit au preneur, sauf à démontrer l'existence de dégradations non dues à la vétusté. - sur les travaux retenus par l'expert, l'expert a préconisé le remplacement total des demi-portiques en lamellé collé ainsi que des pannes qui ont été abîmées par le feu à la suite d'un incendie, dont la date demeure inconnue pour un montant de 53.600 € HT ; que ces portiques étaient déjà très abîmés lors de la conclusion du bail commercial ; qu'un ou plusieurs incendies sont intervenus avant la prise d'effet du bail ; qu'il n'est pas démontré que la société Suez RV Ile de France serait responsable de ces dégradations ; que l'expert a estimé le montant de suppression des ouvrages du preneur à la somme de 260.000 € HT, due au bailleur ; que ces ouvrages étant nécessaires à l'exploitation, il n'y a pas lieu à supprimer ces aménagements ; que l'expert a évalué à 20.000 € HT le coût des travaux de remise en état des ouvrages modifiés afin d'être « adaptés » à l'activité du preneur ; que l'expert indique qu'en raison de la vétusté de ces installations, la remise en état incombe au propriétaire ; que l'expert est parfaitement contestable puisqu'il n'est basé sur aucun devis ni estimation ; que l'expert a retenu la nécessité de remplacer les portails, réclamée par la SCI Magenta ; que dans l'état des lieux de sortie, il est précisé qu'ils sont en état d'usage ; que l'expert n'a pas tenu compte de l'état de vétusté particulièrement avancé de l'immeuble lors de la prise à bail. A titre subsidiaire, - sur l'application d'un coefficient de vétusté aux travaux de remise en état réclamés, la vétusté des locaux et les travaux relevant de l'article 606 du code civil sont à la charge du bailleur, en l'absence de convention particulière ; que la vétusté correspond aux dégâts résultant d'un usage normal et légitime de la chose louée et s'apprécie au regard, d'une part, de l'état des lieux d'entrée et, d'autre part, de la durée de location conformément à la jurisprudence ; que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie révèle que les locaux étaient, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, dans un état de dégradation avancé ; que le bailleur ne peut pas exiger une remise à neuf des locaux loués et un coefficient de vétusté doit donc être appliqué aux travaux retenus ; que le transfert de la charge des travaux par la vétusté doit être exprès, ladite charge étant restée à la charge du bailleur en l'espèce ; que le preneur n'a pas à restituer les locaux en état neuf ni à supporter une remise à neuf complète ; qu'il convient d'appliquer un coefficient de vétusté d'au moins 80 % au coût des travaux retenus par l'expert. - sur les honoraires de maîtrise d''uvre et du bureau de contrôle, aux termes du rapport de l'expert, seuls les travaux de renforcement des structures nécessitent l'intervention d'un maître d''uvre et éventuellement celle d'un bureau de contrôle ; que le montant de réparation des structures du bâtiment a été évalué à une somme d'environ 53.600 € HT ; que la SCI Magenta évalue à 2.680 € HT les honoraires pour la maîtrise d''uvre et à 1.340 € HT pour ceux du bureau de contrôle ; qu'elle prétend que ces honoraires devraient être de 10 % du montant total des travaux de réparation et de suppression des ouvrages, soit 10 % de 313.600 € HT ; qu'elle ne produit aucun avis au soutien de ses prétentions ; qu'il n'est pas justifié de l'intervention du maître d''uvre et bureau de contrôle sur la totalité des travaux ; - sur les préjudices allégués par la société Magenta, compte-tenu de cette vétusté et de la durée de la location, ce bâtiment ne pouvait pas être reloué sans la réalisation préalable de travaux de remise en état ou de modernisation très importants ; que la demande tendant à la remise à neuf du local est particulièrement infondée et abusive ; que le bailleur ne pouvant sérieusement prétendre exiger du preneur sortant qu'il restitue les locaux loués en parfait état de manière à lui permettre de le relouer immédiatement ; que la SCI Magenta ne justifie pas de la valeur locative actuelle de son local ; qu'il n'est pas démontré qu'elle aurait pu immédiatement trouver un nouveau preneur, ni à quel montant ; que le préjudice de perte de loyer allégué par la SCI Magenta apparaît purement hypothétique ; que si cette perte de loyer n'était pas hypothétique, elle devrait s'analyser comme une perte de chance d'avoir pu relouer les locaux et de percevoir un loyer ; que la bailleresse ne produit aucune pièce, ni aucun élément de nature à établir le fait que l'état de vétusté des locaux lui aurait fait perdre une chance de les relouer ; que pour ces mêmes raisons, les demandes de remboursement des taxes foncières, d'assurance et frais divers sont également infondées ; que la bailleresse sollicite le remboursement des frais afférents à une procédure d'expulsion à hauteur de1.115,47 € ; que la durée d'indemnisation de 6 années retenue par la bailleresse démontre sa mauvaise foi en ce qu'elle entend rendre la preneuse responsable de l'installation de gens du voyage sur ce terrain, alors qu'elle avait repris possession des lieux depuis un long moment et qu'elle avait la garde de cet immeuble ; que l'évaluation de la perte de chance à 50 % n'est justifiée par aucun élément objectif, et ne devrait porter que sur les loyers impayés ; - sur la demande de la preneuse, les demandes formées par la bailleresse apparaissent comme manifestement abusives et disproportionnées ; qu'il convient de condamner la bailleresse au paiement d'une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire. Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 janvier 2022, la SCI Magenta demande à la cour de : - déclarer la SCI Magenta recevable et bien fondée en ses fins, demandes, et prétentions ; Y faisant droit, - juger que la société Suez RV Ile de France se doit de supporter le coût de la remise en état des lieux dans leur état d'origine ; - juger la responsabilité de la société Sita Ile de France dans les désordres survenus ; En conséquence, - confirmer le jugement rendu le 3 juin 2021 par le tribunal judiciaire d'Evry en ce qu'il a condamné la société Suez RV Ile de France à verser à la SCI Magenta la somme de 313.600 euros HT, soit 376.320 euros TTC, au titre des travaux de remise en état des locaux qui lui ont été donnés à bail, et en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant à appliquer un coefficient de vétusté de 80 % au coût des travaux retenus par l'expert judiciaire, et plus généralement, en ce qu'il a débouté la société appelante de toutes ses demandes plus amples et contraires, y incluant sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - infirmer le jugement rendu le 3 juin 2021 par le tribunal judiciaire d'Evry en ce qu'il a condamné la société Suez RV Ile de France à verser à la SCI Magenta la somme de 3.216 euros TTC au titre des honoraire de maîtrise d''uvre, la somme de 1.608 euros TTC au titre des honoraires du bureau de contrôle, ainsi que la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis, et statuant à nouveau, condamner la société Suez RV Ile de France à verser à la SCI Magenta les sommes suivantes : honoraires de maîtrise d''uvre : 31.360 euros HT, soit 37.632 euros TTC - Honoraires du bureau de contrôle :31.360 euros HT, soit 37.632 euros TTC préjudice de jouissance / perte de loyers : 628.914,56 euros TTC, pour les loyers dus du mois d'octobre 2015 inclus au 31 octobre 2021 (73 mois de loyers) ; taxes foncières : 58.989 euros (à parfaire) frais d'assurance AVIVA : 37.167 euros (à parfaire) frais divers (ancre de levage, nacelle, bureau d'études, etc.) : 16.651,26 euros frais afférents à la procédure d'expulsion : 1.115,47 euros Et si par extraordinaire, pour le cas où la juridiction de céans venait à considérer devoir se situer, pour l'indemnisation des préjudices subis par la concluante, sur le fondement de la « perte d'une chance » : - condamner la société Suez RV Ile de France à la somme de 594.269,83 euros TTC correspondant à 80 % de l'avantage que la SCI Magenta aura pu retirer de la location du bien ; En tout état de cause, - condamner la société Sita Ile de France à verser la somme de 14.500 euros à la SCI Magenta sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l'expertise judiciaire, ainsi que de la procédure de première instance et d'appel), ainsi qu'aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H Avocats, en la personne de Maître Patricia Hardouin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, qui comprendront les frais et honoraires de l'expert judiciaire en leur intégralité. La SCI Magenta oppose que : - sur la réalité, les causes des désordres et la responsabilité de la société Suez RV Ile de France, sur la clause d'accession que le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue en vertu de l'article 1730 du code civil ; qu'en cas de constructions édifiées par le preneur, cette obligation doit être combinée avec l'article 555 du code civil, qui offre une option au propriétaire lequel peut conserver les installations ou en exiger la suppression aux frais du locataire; que le bailleur dispose de cette option même lorsqu'il a autorisé les constructions ; que cette option doit être écartée lorsque le contrat comprend une clause d'accession ; que le bail conclu ne comporte aucune clause régissant le sort desdits travaux, aménagements, et améliorations en fin de bail, le bailleur disposant ainsi de l'option de l'article 555 du code civil ; que la bailleresse a opté pour la suppression des ouvrages et la remise en état pure et simple des locaux dans leur état d'origine ; que la clause sur laquelle se fonde la preneuse contenue dans la promesse de bail de juillet 1996 n'a pas été reprise en le bail définitif, lequel stipule que les relations des parties sont régies par le présent contrat « à l'exclusion de tout accord qu'elles auraient pu antérieurement conclure » ; sur l'obligation de délivrance du bailleur qu'il n'est mentionné en aucun document que les travaux effectués par le preneur seraient destinés à pallier le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; que les locaux donnés à bail étaient exploitables, seuls quelques travaux de vétusté étant nécessaires d'un montant de 20.000 € mis à la charge du propriétaire par l'expert ; que la preneuse a fait le choix d'y effectuer d'importants travaux pour lesquels elle a obtenu l'autorisation du bailleur ; qu'il avait été convenu entre les parties lors de la conclusion du bail, que le preneur prendrait « les lieux dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance » ; que quand bien même la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance, cela n'étant pas démontré, la sanction d'un tel manquement ne reviendrait pas à lui faire supporter en fin de bail le coût des travaux de remise en état des lieux ; qu'est valide une stipulation expresse, en le bail, mettant à la charge du preneur des travaux pourtant nécessaires à l'activité visée au bail conformément à la jurisprudence ; sur le dépôt de garantie versé par la preneuse que le dépôt de garantie est la « caution » du bail commercial et permet au bailleur de s'assurer du respect de ses obligations locatives par le preneur ; que le dépôt de garantie ne permet aucunement de régler, à l'issue du bail, le sort des éventuels travaux réalisés par la preneuse ; que c'est avec mauvaise foi que la preneuse prétend le contraire ; sur l'état des locaux que s'il n'est pas contesté que les locaux donnés à bail étaient vétustes, il a été expressément convenu entre les parties lors de la conclusion du bail que le preneur prendrait « les lieux dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance » ; que la preneuse ne peut aujourd'hui se prévaloir de cette vétusté pour tenter d'échapper à son obligation de remise en état des lieux ; que certains ouvrages existants ont été fortement abîmés et détériorés par la preneuse, par son occupation des lieux, et par l'activité exercée ; que la remise en location n'est pas possible sans que soient effectués d'importants travaux de réparation et de rénovation ; que l'expert chiffre l'ensemble des travaux de remise en état des lieux donnés à bail permettant la remise en location de l'immeuble à la somme totale de 333.600 euros HT ; qu'il importe peu de savoir si le bailleur a donné son accord pour la réalisation desdits travaux ; que l'état de vétusté des locaux lors de la prise d'effet du bail a bien été prise en considération par l'expert ; que l'expert judiciaire pouvait appliquer un montant forfaitaire à ce titre tel qu'il l'a fait et n'avait pas l'obligation d'appliquer un coefficient de vétusté ; que la société Sita Ile de France est responsable des désordres s'agissant des ouvrages qui ont été modifiés, supprimés, dégradés et mal entretenus ; qu'il appartient à la preneuse de supporter le coût de remise en état des lieux hors vétusté à hauteur de la somme totale de 313.600 euros HT, après déduction de la somme de 20.000 euros HT pour vétusté ; qu'il ne s'agit aucunement d'une remise à neuf du local d'une remise en état de celui-ci ; sur les honoraires de maîtrise d''uvre et de bureau de contrôle qu'outre la prise en compte par l'expert de la vétusté des locaux, les autres travaux visés dans son rapport doivent être mis à la charge de l'appelante, à savoir les « travaux de réparation des structures du bâtiment » pour un montant de 53.600 euros HT et les « travaux de réparation et de suppression d'ouvrages » pour un montant de 260.000 euros HT ; que la bailleresse ne sollicite pas une remise à neuf des locaux mais la réparation des ouvrages endommagés par cette dernière en cours de bail, ainsi que la suppression des ouvrages ajoutés par elle, sans lien avec la vétusté ; qu'il convient d'ajouter à cette somme de 313.600 euros HT, les honoraires d'un maître d''uvre et d'un bureau de contrôle devant être missionnés lors de la réalisation des travaux de remise en état ; que l'expert a évalué lesdits honoraires exclusivement sur la base des travaux de renforcement des structures alors que le maître d''uvre et le bureau de contrôle doivent être présents lors des travaux de réparation et de suppression des ouvrages importants ; que le montant de ces honoraires se situe généralement autour de 10 % du montant total des travaux ; qu'il convient d'évaluer ces honoraires à 62.720 euros HT, soit 75.264 euros TTC. - sur les préjudices de la bailleresse, sur la perte de loyer que les locaux ne peuvent être reloués en l'état et ce, tant que les travaux de remise en état devant être supportés par la société preneuse n'auront pas été réalisés ; qu'il en résulte une perte de revenus locatifs très importante pour la bailleresse (préjudice de jouissance) depuis le 1er octobre 2015 jusqu'à la date de réalisation effective et complète des travaux ; que quand bien même la preneuse réaliserait les « travaux de remise en état des ouvrages eu égard à leur vétusté », les locaux ne seraient pas louables en l'état, sans réparation des ouvrages endommagés en cours de bail et suppression des ouvrages rajoutés par la appelante pour les besoins de son activité ; que la bailleresse ne saurait être considérée comme ayant concouru à son préjudice de jouissance en refusant d'avancer les frais de remise en état dès lors que sa trésorerie ne lui permettait pas ; que le préjudice subi est bien réel et certain, avéré en son principe mais aussi en son quantum ; que le loyer annuel principal est de 86.152,68 euros HT et HC ; que du mois d'octobre 2015 au 31 octobre 2021 inclus la bailleresse a subi un préjudice de jouissance correspondant à la somme totale de 524.095,47 euros HT, soit 628.914,56 euros TTC ; sur les taxes foncières qu'aux termes du bail commercial conclu le 22 juillet 1997, « le preneur devra s'acquitter de tous les impôts et taxes à la charge des locataires, sous le nom des propriétaires, y compris l'import foncier » ; que depuis le 1er octobre 2015, ne pouvant remettre en location des locaux, la bailleresse s'est acquittée d'un total de 58.989 euros au titre de la taxe foncière ; sur les frais d'assurance AVIVA que ne pouvant remettre le bâtiment en location, la bailleresse a dû faire assurer le bâtiment à compter du mois de décembre 2015 pour un montant total de 37.167 euros ; sur les frais divers que la bailleresse a dû exposer des frais pour sécuriser l'ensemble du bien immobilier ; que des travaux ont été effectués afin de vérifier l'état des portiques, après dépose des protections métalliques et mise en place d'une nacelle et ce, aux frais avancés de la bailleresse à hauteur de 3.316,28 euros ; que dans le cadre des opérations d'expertise, la bailleresse a missionné un bureau d'études spécialisées, afin qu'il établisse un rapport structurel sur les portiques pour un montant de 6.480 euros TTC ; qu', elle a dû procéder à la location d'une nacelle pour un montant de 540 euros ; qu'elle a dû s'acquitter de la somme de 494,98 euros en règlement de la facture Veolia du 17 novembre 2017 afférente à la consommation en eau ; qu'il convient dès lors de condamner la preneuse à lui rembourser au titre des frais exposés un montant de 16.651,26 euros. sur les frais afférents à la procédure d'expulsion que la bailleresse a subi un préjudice en ce que le terrain et le hangar précédemment loués à la société preneuse a fait l'objet d'une occupation sans droit ni titre de « gens du voyage » au mois de septembre 2017 ; que la bailleresse a dû assigner en référé d'heure à heure le représentant de la communauté indûment installée devant le tribunal de grande instance d'Évry ; que la bailleresse a exposé des frais d'huissier à hauteur de la somme de 1.115,47 euros dont elle sollicite le remboursement. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. SUR CE, Sur les obligations respectives des parties et la prise en charge des travaux IL résulte des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur a, notamment, l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail. Aux termes de l'article 1728 du même code, le preneur est notamment tenu d'user de la chose louée raisonnablement. L'article 1730 du même code prévoit que « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». Il ressort de la combinaison des articles 1732 et 1755 du même code que le preneur répond des dégradations ou des pertes intervenues pendant l'occupation des lieux sauf à démontrer qu'elles ne ressortent pas de sa faute. Enfin, il résulte des dispositions de l'article 555 du code civil que lorsque des constructions et ouvrages ont été faits par un tiers, le propriétaire du fonds a le droit, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever ». En l'espèce, le bail conclu entre les parties prévoit : par mention préalable que « leurs relations seront exclusivement régies par le présent contrat à l'exclusion de tout accord qu'elles auraient pu antérieurement conclure » ; au titre de la destination des locaux, qu'ils serviront, notamment, à la réalisation, l'exploitation et la commercialisation d'un centre de tri et de transfert de déchets ; que le bail est consenti et accepté aux clauses, charges et conditions résultant de la loi et des usages ; que le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance, l'établissement d'un état des lieux étant prévu dans le mois suivant le signature du bail ; qu'une autorisation de construire, de transformation et d'extension du bâtiment actuel ainsi que tout embellissement du site est accordée au preneur et que les travaux ainsi effectués resteront sa propriété durant la durée du bail ; que la restitution des locaux se fera par la remise des clés le jour du déménagement. Deux procès-verbaux de constat ont été dressés avant l'entrée dans les lieux du locataire, le premier, contradictoirement, et le second, non contradictoirement ce dont, pour autant il ne peut être tiré aucune conséquence dans la mesure où l'établissement de ce constat était exigé par le bailleur aux termes du bail. Il lui est donc opposable. Il ressort, notamment, de ces constats, dont l'analyse a été faîte par l'expert judiciaire, que lors de l'entrée dans les lieux : les locaux sont en mauvais état d'entretien courant avec certains murs brut de béton ; la dalle en béton au sol « en surépaisseur du dallage de 10cm d'où dépassent deux tiges métalliques » est sale, pas lisse et présente des marques d'enfoncement en plusieurs points ; sont présentes des traces d'une ancienne construction le long de la façade et à proximité des bureaux, le long du pignon côté rue des « traces d'anciennes constructions, des trous alignés sur le sol et des marques rectilignes uniformes » ; sur ce même mur « les deux poteaux en bois verticaux centraux sont brûlés en partie haute » ; «l'installation électrique est usagée » et des réserves sont émises sur sa conformité ; en plusieurs endroits des trous dans la toiture composée de plaques fibro-ciments et de plaques de plastique ondulé translucide sont constatés. Il ressort des échanges entre les parties en cours de bail que le bailleur fait état, dans deux courriers de décembre 2013 puis 2014, d'importantes dégradations sur la structure du bâtiment dues aux chocs d'un engin mécanique contre les arcs de soutien de la toiture en lamellé-collé ayant provoqué la dislocation et la disparition de certaines plaques de couverture et informe son locataire de ce qu'il va procéder à des travaux de réparation de celle-ci, le locataire ayant par un courrier de novembre 2014 reconnu ces incidents et informé le bailleur de ce que a minima l'un des poteaux allait être protégé par une couverture métallique. Il ressort enfin du rapport de l'expert que : en fin de bail les ouvrages sont sales et vétustes ; « deux demi-portiques en lamellé-collé et sept pannes de la travée située devant la porte coulissante en bois sont brûlés », que sept demi-portiques en lamellé-collé ont été abîmes lors de l'exploitation du hangar (partie inférieure arrachée et protégée par un habillage métallique) ; des ouvrages ont été ajoutés à l'intérieur du hangar, sur les façades et à l'extérieur tels que un dallage en béton armé rapporté sur le dallage initial, des murs dits « de gerbage », des voiles de béton armés dits de gerbage, des banquettes ou chasse-roue, des soubassements de protection antichoc du mur pignon sud, une grande et une petite portes sectionnelles, deux portes métalliques d'issue de secours, une porte d'accès aux bureaux, une rampe et un pont-bascule de pesage des camions en extérieur ; des ouvrages ont été supprimés dans le hangar, tels qu'une porte coulissante en bois sur la façade est et des aménagements intérieurs dans les bureaux ; plusieurs ouvrages ont été modifiés, tels que le bardage de la façade nord du hangar, les châssis vitrés nord, l'électricité à l'intérieur du hangar, les cloisons des bureaux et des sanitaires, les menuiseries intérieures et extérieures des bureaux et des sanitaires, le barraudage des châssis extérieurs, l'électricité et la plomberie des locaux. L'expert en conclut que : une partie des ouvrages nouveaux doivent être supprimés, les ouvrages abîmés doivent être réparés et les ouvrages ou partie d'ouvrages supprimés doivent être reconstitués à leur état initial ; les causes de l'état du bâtiment à sa restitution résident dans la vétusté et l'absence d'entretien des locaux lors de la prise de possession des lieux en 1997, la modification et les ajouts d'ouvrages effectués par le locataire pour adapter le bâtiment à son activité et le manque d'entretien du bâtiment pendant son exploitation ; en absence d'information précise sur l'état de l'installation électrique et de la plomberie à la prise de possession des lieux, il n'est pas en mesure de déterminer la nature et le coût des travaux de remise en état nécessaires ; l'imputabilité technique des désordres relatifs aux ouvrages modifiés, dégradés, supprimés et mal entretenus peut être attribuée en totalité au preneur et l'imputabilité technique des désordres liés à la vétusté peut être attribuée en totalité au bailleur ; la remise en location du bâtiment en l'état est impossible sans travaux de réparation et de rénovation. Il ressort des dispositions du bail ci-dessus rappelées que les parties n'ont pas entendu déroger aux règles applicables en matière de contrat de louage d'ouvrage, ni prévu de dispositions particulières concernant la prise en charge des travaux d'entretien, des grosses réparations et des réparations locatives. Contrairement à ce que soutient le locataire, les parties n'ont pas davantage eu la volonté de reprendre la mention figurant dans la promesse de bail relative à l'accession du propriétaire aux travaux menés par le preneur ayant au contraire expressément exclu toute référence à tout accord qu'elles auraient pu antérieurement conclure. De ce fait, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les dispositions de l'article 555 du code civil était applicable en l'espèce et qu'il incombait au preneur, si le propriétaire en avait manifesté la volonté ce qui n'est pas discuté en l'espèce, de procéder à la destruction des ouvrages et constructions qu'il avait dressés. En revanche, l'étendue de l'obligation du locataire doit être examinée à l'aune de l'état dans lequel il a pris les locaux et des obligations respectives des parties telles que fixées dans le bail. Les dispositions contractuelles imposant au locataire de prendre les locaux en l'état, dérogeant aux articles l719 et 1720 précités, doivent s'interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. Il ressort du préambule du bail que le locataire a été autorisé à procéder à d'important travaux d'aménagement rendus nécessaires non pas par un manquement du bailleur à ses propres obligations mais imposés par les pouvoirs publics au regard de l'activité soumise à autorisation d'exploitation d'une installation classée. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'il lui incombait de supporter le coût de démolition des ouvrages dressés, sans qu'ils ne puissent être considérés comme ayant constitué des améliorations en raison de leur spécificité, mais aussi de ceux ayant été supprimés pour les besoins de son exploitation. En revanche, il ne peut échoir au locataire de supporter le coût des travaux relevant des grosses réparations dont la charge, en dehors de clause expresse du bail, incombe au bailleur. Ainsi en est-il des fluides et équipements sanitaires dont la non-conformité et la vétusté ressortent des constats dont les termes ont été rappelés, ce qui ne permettait pas une jouissance paisible au locataire lors de la prise de possession des lieux. Cependant, s'il est établi que la dalle de béton était en mauvais état à l'entrée dans les lieux, tant les travaux menés sur cette dalle par le locataire que l'usage qui en a été fait ont contribué à son aggravation. Ainsi, la responsabilité entre locataire et propriétaire apparaît partagée et leur part contributive quant à sa remise en état sera fixée à hauteur de 50 % chacun au regard des constats avant/après entrée dans les lieux dont les termes ont été rappelés. Il n'est pas davantage contestable que les lieux ont été pris en mauvais état d'entretien et de vétusté. Dans cette hypothèse, le preneur n'est tenu que des conséquences de ses propres dégradations. Il n'est pas contesté que l'activité menée a impliqué l'utilisation d'engins élévateurs et de camions ayant entraîné des dégradations de gros 'uvre et structures, notamment sur les poteaux, l'aggravation de l'état déjà dégradé de la toiture tel que cela ressort des procès-verbaux et de la solidité de la structure dont il est néanmoins établi que deux arbalétriers étaient incendiés à l'entrée dans les lieux. Ces éléments justifient un partage de responsabilité sur ce point entre le bailleur et le preneur à hauteur de 2/3 pour le bailleur et 1/3 pour le preneur. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité exclusive du locataire. Sur l'indemnisation Sur les coûts de remise en état En l'espèce, l'expert a chiffré le coût des travaux sur certains ouvrages selon devis fourni par le locataire, ce à hauteur de 260.000 euros hors taxes, a fixé le coût des travaux de remise en état à un montant forfaitaire de 20.000 euros hors taxes et considéré qu'il convenait de prendre en compte le coût de la maîtrise d''uvre à hauteur de 5 % du montant de renforcement des structures et d'un éventuel bureau de contrôle à hauteur de 2,50 %. La société Sita Ile de France a produit un devis concernant les travaux de réparation des structures du bâtiment à hauteur de 53.600 euros. La SCI Magentea produit aux débats deux devis, l'un de la société Eggenschwiller portant sur des travaux de démolition, cloisonnement, électricité, menuiserie intérieure et extérieure, revêtement de sol faux plafond, peinture et chauffage dont certains postes relèvent d'obligation réglementaires incombant au propriétaire, tels les travaux relatifs à l'amiante ou à la conformité incendie, à hauteur de 224.056,50 euros hors taxes, l'autre de la société Les toits d'Ile de France relatif à la réfection de la toiture pour un montant de 200.880,76 euros hors taxes. Au regard de l'imputabilité et des partages de responsabilité retenus ci-avant, le locataire sera condamné à payer la somme arrondie à 180.000 euros au propriétaire au titre des travaux de démolition, réparation et remise en état des locaux, dont 53.600 euros au titre des travaux de renforcement de la structure tels que retenus par l'expert. Contrairement à ce qu'allègue le propriétaire sans en justifier, les frais au titre de la maîtrise d''uvre et du bureau de contrôle sur les travaux de structure seront fixés à 5 % du montant des travaux pour les premiers et 2,5 % pour les second, soit les sommes respectivement de 2.680 euros et 1.340 euros. L'indemnisation globale de ce chef sera fixée à la somme globale de 184.020 euros hors taxes. Le jugement sera donc infirmé de ce chef. Sur les autres demandes indemnitaires En l'espèce, la SCI Magenta sollicite en cause d'appel la somme de 628.914,56 euros toutes taxes comprises, somme arrêtée au 31 octobre 2021, correspondant à 73 mois de loyers au titre de son préjudice de jouissance, la somme de 58.989 euros au titre des taxes foncières celle de 37.167 euros au titre des frais d'assurance et16.651,26 euros au titre de frais divers. Cependant, les demandes d'indemnisation formées doivent être en lien direct avec les réparations locatives incombant au locataire de sorte que le propriétaire ne peut solliciter l'indemnisation de la perte de loyer résultant de l'absence de remise en location du bien ou de l'absence de signature d'un nouveau bail de ce fait et autres frais accessoires au bail mais ne peut résulter que du préjudice économique subi du fait des conditions moins avantageuses, en lien direct avec les dégradations, auxquelles la nouvelle location aura été consenties. Dès lors les demandes de la SCI Magenta ne sont pas fondées et le jugement sera infirmé de ce chef. Sur les demandes accessoires : Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives au frais irrépétibles et demanderesse à la mesure d'expertise, la SCI Magenta supportera la charge des dépens de première instance. Succombant en ses prétentions, la SCI Magenta supportera la charge des dépens d'appel. En revanche, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS  La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 3 juin 2021, sous le n° RG 18/6963, en toutes ses dispositions ; Statuant de nouveau, Condamne la société Suez RV Ile de France à payer à la SCI Magenta la somme de 184.020 euros ; Déboute la SCI Magenta de ses demandes relatives à la perte de loyer, aux taxes foncières, aux frais d'assurance et frais divers ; Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Magenta à supporter la charge des dépens de 1ère instance et d'appel, comprenant notamment les frais d'expertise judiciaire. La greffière La présidente