Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 25 Février 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/01677 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VP66
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : L’AGENCE NATIONALE DE LA COHÉSION DES TERRITOIRES C/ CABINET DENTAIRE DES MORDACS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente
GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
L’AGENCE NATIONALE DE LA COHÉSION DES TERRITOIRES
dont le siège social est sis 20, Avenue de Segur - 75007 PARIS
représentée par Maître Laurent ABSIL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 1, avocat postulant, Maître Philippe LARIVIÈRE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant, vestiaire : 59041
DEFENDEUR
CABINET DENTAIRE DES MORDACS
Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 924 898 992
dont le siège social est 9, Place Georges Marchais - 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE
Non représenté
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Débats tenus à l’audience du : 23 Janvier 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Février 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 16 octobre 2023, l'AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES a conclu un bail professionnel avec le CABINET DENTAIRE DES MORDACS pour des locaux situés 9 place Georges Marchais à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), moyennant un loyer annuel de 13 780,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 16 août 2024, l'l'AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au CABINET DENTAIRE DES MORDACS pour une somme de 12 177,08 € au titre de l'arriéré au 13 août 2024.
C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, l'AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES a fait assigner le CABINET DENTAIRE DES MORDACS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée à le bail professionnel,
- ordonner l'expulsion de CABINET DENTAIRE DES MORDACS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que l'ensemble des obligations de CABINET DENTAIRE DES MORDACS n'est pas sérieusement contestable sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,
- condamner CABINET DENTAIRE DES MORDACS à payer à l'AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES la somme provisionnelle de 12 177,08 € au titre des loyers et charges impayées au 16 septembre 2024,
- condamner CABINET DENTAIRE DES MORDACS au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 1722,49 euros par mois, outre les charges et la TVA, à compter du 17 septembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis à l'AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES,
- condamner CABINET DENTAIRE DES MORDACS au paiement d'une indemnité forfaitaire de 10 %,
- dire et juger qu'à défaut de paiement d'une somme exigible à sa date d'échéance, celle-ci produira un intérêt au taux légal majoré de 5 point,
- condamner CABINET DENTAIRE DES MORDACS au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer et du commandement.
Il convient de se référer à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
À l'audience du 23 janvier 2025, l'AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.
Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, le CABINET DENTAIRE DES MORDACS n'a pas constitué avocat.
À l'issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 février 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail professionnel.
En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Cette disposition permet aux parties à un bail professionnel de prévoir une clause résolutoire, octroyant au créancier la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l'une des obligations mentionnées au contrat.
En l'espèce, l'article 21.1. du bail prévois une clause résolutoire, qui stipule que faute de règlement d'un seul terme de loyer, et après l'expiration d'un délai de 1 mois suivant une mise en demeure ou un commandement de payer restés infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le 16 août 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié au CABINET DENTAIRE DES MORDACS, précisant qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois l'AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES pourrait se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail.
En faisant délivrer ce commandement, l'AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un occupant ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12 177,08 €.
Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans les quinze jours de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail professionnel se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 17 septembre 2024.
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L'expulsion du CABINET DENTAIRE DES MORDACS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail professionnel par l'effet de la clause résolutoire l'occupant n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation due par le CABINET DENTAIRE DES MORDACS depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant des loyers contractuels, outre les charges, taxes et accessoires.
S'agissant du paiement, par provision, de la loyer impayé, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, au vu le décompte produit par l'AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES, l'obligation de CABINET DENTAIRE DES MORDACS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation émises le 27 septembre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 12 177,08 € , somme au paiement de laquelle il convient de condamner CABINET DENTAIRE DES MORDACS, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 12 177,08 € et à compter du 7 novembre 2024 pour le solde.
Il n'y a pas lieu d'accorder un taux d'intérêt majoré de 5 points, car une telle mesure s'analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé non plus sur ce point.
Sur l'indemnité et le dépôt de garantie
L'indemnité forfaitaire de 10 % demandée s'analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point
De plus, la clause du bail relative au dépôt de garantie s'analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le CABINET DENTAIRE DES MORDACS, qui succombe à l'instance, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de CABINET DENTAIRE DES MORDACS ne permet d'écarter la demande de l'AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée à le bail à la date du 17 septembre 2024,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion du CABINET DENTAIRE DES MORDACS et de tout occupant de son chef des lieux situés 9 place Georges Marchais à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,
FIXONS à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par le CABINET DENTAIRE DES MORDACS, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des loyers contractuelles, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS CABINET DENTAIRE DES MORDACS à la payer,
CONDAMNONS par provision le CABINET DENTAIRE DES MORDACS à payer à l'AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES la somme de 12 177,08 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 27 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024,
DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,
CONDAMNONS le CABINET DENTAIRE DES MORDACS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,
CONDAMNONS le CABINET DENTAIRE DES MORDACS à payer à l'AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail professionnel a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 25 février 2025.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS
