Tribunal judiciaire, 19 février 2026. 25/00069

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE SAISIES IMMOBILIÈRES JUGEMENT DU 19 FEVRIER 2026 N° RG 25/00069 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2NQI AFFAIRE LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE CAYENNE, LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU POLE DE RECOUVREMENT DE SPECIALISE DE LA GUYANE, S.A. BRED BANQUE POPULAIRE RCS PARIS 552 091 795 C/ [M] [Q] [P] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Jean-Baptiste TAVANT, juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Marie - Christine YATIM, Greffier, présent lors des débats et de Jessica ALBERT, Greffier, présent lors du délibéré. CREANCIER POURSUIVANT : S.A. BRED BANQUE POPULAIRE RCS PARIS 552 091 795 [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Maître Frédérique LEPOUTRE de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS LEPOUTRE, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 709 CRÉANCIERS INSCRITS : LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE CAYENNE [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706 LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DE LA GUYANE [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706 DEFENDERESSE : Madame [M] [Q] [P] née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 3] (87) [Adresse 5] [Localité 4] non comparante DÉBATS : L’affaire a été débattue le 18 décembre 2026 en audience publique. JUGEMENT rendu par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal au 05 février 2026 et prorogé au 19 février 2026. EXPOSE DU LITIGE Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 31 janvier 2025, et publié le 21 mars 2025 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] Volume 9224P02 2025 S N°17, la société BRED BANQUE POPULAIRE a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Madame [M] [P], situés dans un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 6]” sis à [Localité 6], [Adresse 7], [Adresse 8] sans numéro, [Adresse 9], à l’angle de ces trois voies, constitué de 3 bâtiments A, B et S, l’ensemble cadastré : - section N n° [Cadastre 1], lieudit “[Adresse 8]” pour une contenance de 08ca 19ca ; - section N n° [Cadastre 2], lieudit “[Adresse 10]” pour une contenance de 03a 51ca ; - section N n° [Cadastre 3], lieudit “[Adresse 10]” pour une contenance de 02ca ; - section N n°[Cadastre 4], lieudit “[Adresse 8]” pourune contenance de 13ca ; - section N n° [Cadastre 5], lieudit “[Adresse 11]” pour une contenance de 08a 93ca ; - section N n° [Cadastre 6], lieudit “[Adresse 11]” pour une contenance de 02a 50ca ; en l’espèce le lot n°34 de l’état descriptif de division, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe. Par acte du 2 mai 2025, la société BRED BANQUE POPULAIRE, créancier poursuivant, a fait assigner Madame [M] [P] à comparaître devant le juge de l'exécution de NANTERRE à l'audience d’orientation du 3 juillet 2025. Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution de Nanterre le 6 mai 2025. Par déclaration de créance déposée le 3 juillet 2025 au greffe du juge de l’exécution, le Comptable public Responsable du Pôle de Recouvrement spécialisé de la Guyane est intervenu en qualité de créancier inscrit, pour des créances s’élevant à 70 154, 68 euros et 82 812, 38 euros. Par déclaration de créance déposée le 3 juillet 2025 au greffe du juge de l’exécution, le Comptable public Responsable du Pôle de Recouvrement spécialisé de [Localité 7] est intervenu en qualité de créancier inscrit, pour des créances s’élevant à 1 728, 09 euros et 2 063euros. Après plusieurs renvois pour permettre, notamment, à la société BRED BANQUE POPULAIRE de conclure sur les modalités de mise en oeuve de la clause de déchéance du terme, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 décembre 2025. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le biais du RPVA le 10 novembre 2025 et signifiées à Madame [P] le 21 novembre 2025, la société BRED BANQUE POPULAIRE, représentée par son conseil, demande au juge de l’exécution : à titre principal, - de mentionner le montant de la créance de la BRED BANQUE POPULAIRE, dans le cadre de la présente procédure, à la somme de 155.598,72 €, au 18 novembre 2024, outre les dépens et intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement ; à titre subsidiaire, - de mentionner le montant de la créance de la BRED BANQUE POPULAIRE, dans le cadre de la présente procédure, à la somme de 15 839,92€ au 30 janvier 2025, outre les dépens et intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement ; en conséquence et en tout état de cause, -d’ordonner la vente forcée des biens immobiliers appartenant à Madame [M] [P] sur la mise à prix de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 €) ; - de fixer la date de l’audience d’adjudication ; - de déterminer le cas échéant et nonobstant la publicité de droit commun, un aménagement judiciaire de la publicité, comme suit : • un avis simplifié dans le journal « Le Parisien » • une publicité sur Internet - de fixerdès à présent les modalités de visite de l’immeuble saisi, dans le cas où la vente forcée de celui-ci serait ordonnée, en autorisant l’intervention de la SAS BENZAKEN ET ASSOCIES Commissaires de Justice à [Localité 8] ou de tel autre Huissier qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge de l’Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la Force Publique. - de fixer les modalités de visite des biens comme suit : - une visite d’une heure dans la quinzaine qui précède l’adjudication, Madame [P], bien que régulièrement citée conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter sans exciper d’un motif légitime. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 février 2026 et prorogée au 19 février 2026. MOTIFS Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Le présent jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile. Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. 1°) Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession. En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier. Sur l’existence d’un titre exécutoire En l’espèce, la société BRED BANQUE POPULAIRE dispose d'un titre exécutoire constitué de la copie exécutoire d'un acte dressé le 19 mars 2018 par Maître [C] [B], notaire à [Localité 7], correspondant à un prêt immobilier consenti par la société BRED BANQUE POPULAIRE à Madame [M] [P], d’un montant de 154 596 euros remboursable sur 243 échéances, au taux effectif global de 3,12% l’an, garanti à hauteur de 52 608, 60 euros par une inscription de privilège de prêteur de deniers et à hauteur de 105 395, 40 euros par une hypothèque. Le créancier poursuivant justifie donc d’un titre exécutoire. Sur le caractère liquide et exigible de la créance En application de l’article L212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution. Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt. Par arrêt du 8 décembre 2022, elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle. Par arrêt en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d'examiner d'office le caractère abusif d'une clause contractuelle dès qu'il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet. Au soutien de sa demande de voir fixer le montant de sa créance à hauteur de 155 598, 72 euros, la société BRED BANQUE POPULAIRE soutient que Madame [P] avait parfaitement connaissance de la clause de déchance du terme et de ses modalités lorsqu’elle a signé l’offre et paraphé chacune des pages. Elle ajoute avoir laissé un délai suffisant à Madame [P] pour s’acquitter des échéances impayées, à savoir 17 mois entre la première échéance impayée du 5 décembre 2022 et la déchéance du terme prononcée le 24 mai 2024. En l’espèce, l’article 6 intitulé “Exigibilité anticipée et défaillance” des conditions générales du prêt stipule notamment que “ La totalité des sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires au titre du prêt deviendra de plein droit immédiatement exigible, suite à l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception notifiant l’exigibilité du prêt, sans mise en mdemeure préalable et aucun déblocage des fonds ne pourra être sollicité par l’Emprunteur : - en cas de non paiement d’une échéance ou de toutes sommes dues au Prêteur au titre du prêt objet des présentes, [...]”. Or, l’absence de mention d’un délai pour régulariser les échéances impayées au sein de la clause précitée est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des consommateurs ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. À cet effet, il convient de souligner qu’il est indifférent que la société BRED BANQUE POPULAIRE ait accordé, dans les faits, un délai supplémentaire à la débitrice, dès lors que la clause doit être appréciée in abstracto comme accordant un pouvoir discrétionnaire au créancier, de nature à caractériser un déséquilibre significatif entre les parties au sens des dispositions précitées. En conséquence, la clause de déchéance du terme doit être considérée comme abusive et doit donc être réputée non écrite s’agissant des stipulations relatives au non paiement d’une échéance, le surplus de la clause n’étant pas concerné. À défaut de pouvoir obtenir le paiement des sommes dues au titre de l’exigibilité anticipée du prêt, la déchéance du terme n’ayant pas été valablement mise en oeuvre, le créancier poursuivant ne peut prétendre qu’au paiement des seules mensualités échues réclamées à la date du commandement de payer, soit la somme de 15 839, 92 euros. Par conséquence, il convient de mentionner que la créance de la société BRED BANQUE POPULAIRE s'élève à la somme de 15 839, 92 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 30 janvier 2025, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement. 2°) Sur la vente forcée En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant. L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de la débitrice sur l'immeuble saisi. En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif. Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble. En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d'exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l'information du plus grand nombre d'enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants. Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement de la situation de l'immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l'autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d'information à l'effet d'annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur. Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste. Les dépens seront employés en frais taxés de vente. PAR CES MOTIFS Le juge de l'exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, REPUTE non écrite la clause d’exigibilité anticipée (article 6) figurant aux conditions générales du contrat de prêt conclu entre la société BRED BANQUE POPULAIRE et Madame [M] [P] le 3 janvier 2018 comme étant abusive ; DIT que le caractère non écrit de la clause d’exigibilité anticipée est circonscrit aux stipulations relatives au défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ; REJETTE la demande principale de la société BRED BANQUE POPULAIRE aux fins de voir fixer le montant de sa créance à la somme de 155 598, 72 euros ; MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la société BRED BANQUE POPULAIRE s'élève au 30 janvier 2025 à la somme de 15 839, 92 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ; ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ; DIT QUE L'AUDIENCE D'ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le : Jeudi 11 juin 2026 à 14H30, Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal DIT qu'en vue de cette vente,la SAS BENZAKEN & ASSOCIES pourra faire visiter le bien et vérifier son état d'occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d'une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu'en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d'un serrurier ; DIT qu'en cas d'empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement; Dit que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ; DIT que la publicité de la vente s'opérera de la manière suivante : - publicité légale ; - un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ; - une insertion sur un site internet au choix du publiciste ; DIT que le présent jugement, notifié conformément à l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d'exécution, vaut convocation de l’ensemble des parties à la présente procédure à l’audience d’adjudication ; DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ; RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé le 19 Février 2026 Et ont signé. LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION copie à : Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI Maître Frédérique LEPOUTRE de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE