Cour de cassation, 10 avril 2019. 17-15.565

CIV. 1 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 avril 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10241 F Pourvoi n° V 17-15.565 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Citya Nantes (Citya ouest investissement locatif), dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 30 janvier 2017 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. T... Y..., 2°/ à Mme Z... K..., épouse Y..., domiciliés tous deux [...], 3°/ à la société Q... A..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société Résidence le Cordat et, en vertu d'une confusion des patrimoines, de M. Alain X..., de la SAS Simbiosis Properties, de la SCI 2005 Résidence les balcons de Seix et de la Résidence du grand hôtel, 4°/ à la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne-Pays de Loire, dont le siège est [...] , 5°/ à la société S... R... et C... R..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 mars 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de la société Citya Nantes (Citya ouest investissement locatif), de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société S... R... et C... R..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne-Pays de Loire, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. et Mme Y... ; Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Citya Nantes (Citya ouest investissement locatif) aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix avril deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Citya Nantes (Citya ouest investissement locatif) PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Citya Ouest Investissement Locatif, d'une part, à verser aux époux Y... les sommes de 106 286,65 euros au titre de la restitution de la fraction du prix de vente, 50 000 euros au titre de la perte de chance de bénéficier d'avantages fiscaux et de loyers, 2 000 euros au titre de la perte de chance de placer leur apport personnel et 6 000 euros à titre de réparation de leur préjudice moral et, d'autre part, à verser à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Bretagne-Pays de Loire le montant des restitutions que l'établissement bancaire devra opérer entre les mains des acquéreurs, montant égal aux intérêts conventionnels, et frais divers entre la souscription du prêt et son annulation ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur les demandes dirigées contre la société Citya Ouest Investissement Locatif, un intermédiaire spécialisé qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement à des fins de défiscalisation se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer, lui permettant notamment de mesurer les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement ; qu'il se doit notamment d'informer les acquéreurs-investisseurs, en corollaire des avantages annoncés par la plaquette de présentation et les études financières, sur les aspects moins favorables et notamment les risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif a été l'interlocutrice privilégiée des acquéreurs pour le compte de la SCI Résidence le Cordat tant lors de l'élaboration de l'étude personnalisée d'investissement, que lors de la souscription le 7 février 2006 du contrat de réservation ; qu'aux termes de ce document, elle a présenté l'opération envisagée comme allant procurer aux futurs acquéreurs des loyers garantis d'un montant mensuel net de 430 euros versés par la SARL Gestion Les Hauts du Cordat, et une économie fiscale de 18 838 euros sur dix ans et de 16 586 euros au terme ; que, dans la rubrique « bilan patrimonial de l'opération », il leur a été précisé qu'ils obtiendraient à l'issue de l'opération un gain net (ressources-emplois) de 52 214 euros ; que, comme le font remarquer à juste titre les époux Y..., ce document ne comportait aucune mention de nature à attirer leur attention sur le fait qu'à défaut de prise d'effet de la location dans le mois qui suivrait l'achèvement de l'immeuble, ou à défaut d'exploitation de la résidence durant une période d'un mois, consécutif par exemple à la défaillance de la société d'exploitation ou à la résiliation par plusieurs copropriétaires du contrat de bail, les réductions d'impôts seraient remises en cause ; que cette étude ne présentait en outre aucune information sur l'endettement résultant de l'opération dans l'éventualité d'une absence de signature d'un bail commercial ou d'une absence de perception des loyers en cas de difficultés rencontrées par l'exploitant ; que ce document était ainsi de nature à convaincre les époux Y..., lesquels avaient été démarchés par un préposé de la société Citya Ouest Investissement Locatif, que l'investissement proposé était exempt de tout aléa financier en leur assurant une rentabilité certaine ; qu'il convient de relever par ailleurs que, contrairement au notaire, la société Citya Ouest Investissement Locatif a été associée étroitement à la phase de commercialisation et de rédaction des contrats de réservation ; qu'elle leur avait par ailleurs proposé, préalablement à cet investissement, de réserver un lot dans un autre programme immobilier commercialisé par le groupe Simbiosis sur la commune de Carla Bayle en Ariège, réservation qui avait dû être annulée en raison de « problèmes techniques rencontrés au niveau des infrastructures » ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif se devait par ailleurs de vérifier à tout le moins l'existence et la validité des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Compagny of Guarantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, alors que ces documents se sont révélés totalement illusoires puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; qu'elle se devait également de les informer sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture de la SARL Gestion alors même que le bail régularisé le 7 février 2006 ne comportait aucune stipulation sur la fiabilité annoncée du placement ; qu'en agissant de la sorte, la société Citya Ouest Investissement Locatif a indiscutablement manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux Y... en s'abstenant de les alerter sur les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement et ainsi commis une faute délictuelle ; que ce défaut d'information a conduit les époux Y... à souscrire un engagement dont l'échec est aujourd'hui patent ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en application des articles L. 111-1 du code de la consommation et L. 541-4 du code monétaire et financier, le conseiller en investissement financier doit informer les clients non avertis sur les risques encourus, notamment en matière de défiscalisation ; que la société Citya Nantes a été l'interlocutrice privilégiée des époux Y... pour le compte de la SCI Résidence Le Cordat tant lors de l'élaboration de l'étude personnalisée d'investissement, que lors de la souscription le 7 février 2006 du contrat de réservation ; que la société Citya Nantes, en tant que conseil en gestion du patrimoine, se devait d'informer et de conseiller sur toutes les caractéristiques de l'investissement qu'elle leur proposait et sur les choix à effectuer ; que les termes employés dans l'étude personnalisée remise aux époux Y..., investisseurs non avertis, annonçant la perception d'un loyer annuel garanti, était de nature à les convaincre que l'opération présentait une rentabilité certaine ; que la société Citya Nantes a manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant elle-même de vérifier la réalité et l'efficacité du prétendu cautionnement apporté par la société European Company of Guarantee, ou d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques éventuels d'un défaut d'exploitation de la résidence et de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient confrontés en cas de déconfiture de la société preneuse à bail commercial ; que la responsabilité de la société Citya Nantes s'en trouve engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; 1°) ALORS QUE la société Citya Ouest Investissement Locatif faisait valoir qu'elle avait agi dans la stricte limite de son mandat d'agent immobilier non spécialisé en opérations immobilières aux fins de défiscalisation (conclusions, p. 9) et versait sur ce point le mandat de vente au débat (pièce 1.a) ; qu'en considérant que la société Citya Ouest Investissement avait manqué à son obligation d'information et de conseil, sans rechercher si sa mission n'était pas limitée à la simple intermédiation entre le vendeur et les acquéreurs, ce qui excluait tout devoir de conseil sur la fiabilité du placement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QU'en tout état de cause, la société Citya Ouest Investissement Locatif faisait valoir que, n'ayant pas la capacité de finaliser l'opération d'un point de vue financier, elle avait conseillé aux acquéreurs « de prendre attache avec un expert-comptable, avec pour mission de vérifier l'aspect fiscal et la législation spécifique à ce type d'investissement » ; qu'en considérant que la société Citya Ouest Investissement Locatif avait manqué à son obligation d'information et de conseil, sans rechercher si, en renvoyant les acquéreurs vers un expert en matière fiscal et financière, elle n'avait pas rempli ses obligations à leur égard, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Citya Ouest Investissement Locatif à verser aux époux Y... la somme de 106 286,65 euros au titre de la restitution de la fraction du prix de vente ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur l'action en nullité de la vente, la SCI Résidence Le Cordat, représentée par son mandataire liquidateur, n'a pas constitué avocat devant la cour et ne conteste plus par conséquent l'annulation du contrat de vente qui a été prononcée par le tribunal de grande instance sur le fondement du dol ; qu'en tant que de besoin, la cour adopte sur ce point les pertinents motifs du premier juge, avec toutes les conséquence de droit qui en découlent : fixation de la créance des acquéreurs au passif de la société venderesse en liquidation à la somme de 106 285,65 euros au titre de la restitution de la fraction du prix de vente et réintégration du bien vendu dans le patrimoine de la SCI Résidence Le Cordat ; que, sur les demandes dirigées contre la société Citya Ouest Investissement Locatif, un intermédiaire spécialisé qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement à des fins de défiscalisation se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer, lui permettant notamment de mesurer les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement ; qu'il se doit notamment d'informer les acquéreurs-investisseurs, en corollaire des avantages annoncés par la plaquette de présentation et les études financières, sur les aspects moins favorables et notamment les risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif a été l'interlocutrice privilégiée des acquéreurs pour le compte de la SCI Résidence le Cordat tant lors de l'élaboration de l'étude personnalisée d'investissement, que lors de la souscription le 7 février 2006 du contrat de réservation ; qu'aux termes de ce document, elle a présenté l'opération envisagée comme allant procurer aux futurs acquéreurs des loyers garantis d'un montant mensuel net de 430 euros versés par la SARL Gestion Les Hauts du Cordat, et une économie fiscale de 18 838 euros sur dix ans et de 16 586 euros au terme ; que, dans la rubrique « bilan patrimonial de l'opération », il leur a été précisé qu'ils obtiendraient à l'issue de l'opération un gain net (ressources-emplois) de 52 214 euros ; que, comme le font remarquer à juste titre les époux Y..., ce document ne comportait aucune mention de nature à attirer leur attention sur le fait qu'à défaut de prise d'effet de la location dans le mois qui suivrait l'achèvement de l'immeuble, ou à défaut d'exploitation de la résidence durant une période d'un mois, consécutif par exemple à la défaillance de la société d'exploitation ou à la résiliation par plusieurs copropriétaires du contrat de bail, les réductions d'impôts seraient remises en cause ; que cette étude ne présentait en outre aucune information sur l'endettement résultant de l'opération dans l'éventualité d'une absence de signature d'un bail commercial ou d'une absence de perception des loyers en cas de difficultés rencontrées par l'exploitant ; que ce document était ainsi de nature à convaincre les époux Y..., lesquels avaient été démarchés par un préposé de la société Citya Ouest Investissement Locatif, que l'investissement proposé était exempt de tout aléa financier en leur assurant une rentabilité certaine ; qu'il convient de relever par ailleurs que, contrairement au notaire, la société Citya Ouest Investissement Locatif a été associée étroitement à la phase de commercialisation et de rédaction des contrats de réservation ; qu'elle leur avait par ailleurs proposé, préalablement à cet investissement, de réserver un lot dans un autre programme immobilier commercialisé par le groupe Simbiosis sur la commune de Carla Bayle en Ariège, réservation qui avait dû être annulée en raison de « problèmes techniques rencontrés au niveau des infrastructures » ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif se devait par ailleurs de vérifier à tout le moins l'existence et la validité des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Compagny of Guarantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, alors que ces documents se sont révélés totalement illusoires puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; qu'elle se devait également de les informer sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture de la SARL Gestion alors même que le bail régularisé le 7 février 2006 ne comportait aucune stipulation sur la fiabilité annoncée du placement ; qu'en agissant de la sorte, la société Citya Ouest Investissement Locatif a indiscutablement manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux Y... en s'abstenant de les alerter sur les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement et ainsi commis une faute délictuelle ; que ce défaut d'information a conduit les époux Y... à souscrire un engagement dont l'échec est aujourd'hui patent ; qu'il apparaît en effet que la SCI Résidence Le Cordat ainsi que les autres sociétés parties prenantes dans le projet immobilier sont désormais totalement insolvables et incapables de verser le moindre denier aux acquéreurs au surplus créanciers chirographaires, et qu'en conséquence l'espoir pour eux de recouvrer la moindre somme, en conséquence de l'annulation de la vente, est tout à fait illusoire ; qu'il convient pas ailleurs de relever que l'ensemble immobilier, objet du projet d'aménagement, avait été acquis par la SCI Résidence Le Cordat auprès de la société SEDIM le 18 avril 2003 moyennant le prix hors taxes de 333 862,84 euros, et que la société SEDIM l'avait elle-même acquis le 28 avril 2000 pour la somme de 200 001 francs, soit 30 489,95 euros (cf. conditions générales annexées à l'acte de vente, p. 22) ; qu'à l'évidence, la valeur à présent du même bien, situé en zone de revitalisation rurale qui ne subit aucune pression foncière, inachevé et à l'état d'abandon depuis plusieurs années, et qui constitue le seul actif de la SCI Résidence Le Cordat créée par la groupe Simbiosis pour la réalisation de ce seul programme, risque de devenir purement symbolique, et sera en tout cas totalement insuffisante pour remplir de leurs droits les quelque 140 acquéreurs qui ont poursuivi et obtenu devant le tribunal de grande instance de Cusset puis devant la présente cour la résolution ou l'annulation de leurs ventes ; que c'est en vain que la société Citya Ouest Investissement Locatif oppose aux acquéreurs l'absence de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement ; qu'en effet, une telle mise en oeuvre aurait nécessité l'unanimité de tous les acquéreurs, et à défaut n'aurait permis la réalisation de travaux que sur certains lots privatifs ; que, par ailleurs, les parties communes étant restées la propriété du promoteur, l'achèvement des travaux et l'exploitation de l'ensemble de la résidence auraient nécessité que ce dernier ou son mandataire mette en oeuvre la garantie souscrite, ce qu'il s'est abstenu de faire ; que cette mise en oeuvre à l'initiative de certains ou de l'ensemble des copropriétaires n'aurait pour sa part abouti qu'à la livraison de lots individuels sans classement possible de l'ensemble en résidence de tourisme du fait de l'inachèvement des parties communes ; que, par ailleurs, l'utilisation par le promoteur de fonds versés hors du compte centralisateur aurait certainement conduit le garant d'achèvement à dénier sa garantie sur les parties communes et à l'inachèvement des travaux ; qu'en outre, la liquidation judiciaire de la SARL Gestion les Hauts du Cordat et la résiliation, par son mandataire liquidateur, des baux déjà passés exposaient les acquéreurs à un fort risque, même dans une hypothèse favorable de livraison effective de la résidence de tourisme et de reprise de la gestion par une autre société, que les conditions d'un loyer garanti pendant toute la durée du bail, quel que soit le taux d'occupation de la résidence, ne soient pas reconduites ; qu'en l'état de ces éléments, la société Citya Ouest Investissement Locatif ne saurait opposer aux acquéreurs leur propre faute ; que la faute de la société Citya Ouest Investissement Locatif a ainsi exposé les époux Y... au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation de la vente et de l'impossibilité d'actionner le vendeur du fait de son insolvabilité, caractérisant l'existence d'un lien de causalité entre ce manquement et les préjudices résultant pour eux de l'impossibilité de recouvrer leur investissement et les sommes déboursées au titre des actes en lien avec leur acquisition, de la perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l'opération de défiscalisation et des loyers escomptés ainsi que des tracas subis depuis plusieurs années ayant perturbé leur vie quotidienne ; qu'en l'état de ces éléments la société Citya Ouest Investissement locatif sera en conséquence condamnée à leur verser les sommes précitées en réparation de leurs préjudices ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en application des articles L. 111-1 du code de la consommation et L. 541-4 du code monétaire et financier, le conseiller en investissement financier doit informer les clients non avertis sur les risques encourus, notamment en matière de défiscalisation ; que la société Citya Nantes a été l'interlocutrice privilégiée des époux Y... pour le compte de la SCI Résidence Le Cordat tant lors de l'élaboration de l'étude personnalisée d'investissement, que lors de la souscription le 7 février 2006 du contrat de réservation ; que la société Citya Nantes, en tant que conseil en gestion du patrimoine, se devait d'informer et de conseiller sur toutes les caractéristiques de l'investissement qu'elle leur proposait et sur les choix à effectuer ; que les termes employés dans l'étude personnalisée remise aux époux Y..., investisseurs non avertis, annonçant la perception d'un loyer annuel garanti, était de nature à les convaincre que l'opération présentait une rentabilité certaine ; que la société Citya Nantes a manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant elle-même de vérifier la réalité et l'efficacité du prétendu cautionnement apporté par la société European Company of Guarantee, ou d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques éventuels d'un défaut d'exploitation de la résidence et de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient confrontés en cas de déconfiture de la société preneuse à bail commercial ; que la responsabilité de la société Citya Nantes s'en trouve engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que la société Citya Nantes reproche aux époux Y... de n'avoir pas mis en oeuvre la garantie d'achèvement ; qu'il doit cependant être relevé que la liquidation judiciaire de la SARL Gestion les Hauts du Cordat et la résiliation par son mandataire liquidateur des baux déjà passés ont exposé les acquéreurs à un fort risque, dans une hypothèse favorable de livraison effective de la résidence de tourisme et de reprise de sa gestion par une autre société, que les conditions d'un loyer garanti pendant toute la durée du bail quel que soit le taux d'occupation de la résidence ne soient pas reconduites ; que le grief qui est fait aux époux Y... de s'être privés du bénéfice de la garantie d'achèvement ne peut donc être retenu contre eux ; ALORS QUE le demandeur à une action en responsabilité délictuelle ne peut obtenir réparation que du préjudice certain qu'il a subi ; que l'agent immobilier qui a manqué à son obligation de conseil ne peut être condamné, lorsque ce manquement a conduit la partie demanderesse à conclure la vente, à restituer, à la suite de l'annulation du contrat pour dol, le prix de vente versé que s'il est avéré que le vendeur est dans l'incapacité définitive de restituer le prix ; qu'en cas de liquidation judiciaire du vendeur, le préjudice subi du fait de la faute de l'agent immobilier n'acquiert un caractère certain qu'au terme de la procédure de liquidation ; qu'en condamnant la société Citya Ouest Investissement Locatif à restituer une fraction du prix de vente, sans constater que la procédure de liquidation du vendeur était close et que les époux Y... n'avaient pu récupérer, dans le cadre cette procédure, aucune somme au titre du prix versé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Citya Ouest Investissement Locatif à verser aux époux Y... la somme de 50 000 euros au titre de la perte de chance de bénéficier d'avantages fiscaux et de loyers ; AUX MOTIFS QUE, sur l'action en nullité de la vente, la SCI Résidence Le Cordat, représentée par son mandataire liquidateur, n'a pas constitué avocat devant la cour et ne conteste plus par conséquent l'annulation du contrat de vente qui a été prononcée par le tribunal de grande instance sur le fondement du dol ; qu'en tant que de besoin, la cour adopte sur ce point les pertinents motifs du premier juge, avec toutes les conséquence de droit qui en découlent : fixation de la créance des acquéreurs au passif de la société venderesse en liquidation à la somme de 106 285,65 euros au titre de la restitution de la fraction du prix de vente et réintégration du bien vendu dans le patrimoine de la SCI Résidence Le Cordat ; que les manoeuvre dolosives de la SCI Résidence Le Cordat ayant conduit à l'annulation de la vente ont indiscutablement privé les époux Y... d'un avantage fiscal que leur procurait l'achat dans le cadre de la loi Demessine ; qu'elles les ont également privés de la possibilité de percevoir les loyers escomptés ; que la perte de ces avantages étaient néanmoins soumise à des aléas résultant de la situation financière de la SARL Gestion Les Hauts du Cordat et de sa capacité à rentabiliser l'occupation de la résidence durant 12 ans et de l'évolution de leurs propres revenus imposables ; que, dès lors, ce préjudice sera réparé au titre d'une perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l'opération de défiscalisation qui supposait une affectation effective à la location, lequel sera fixé au vu des pièces produites aux débats à la somme de 50 000 euros ; que, sur les demandes dirigées contre la société Citya Ouest Investissement Locatif, un intermédiaire spécialisé qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement à des fins de défiscalisation se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer, lui permettant notamment de mesurer les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement ; qu'il se doit notamment d'informer les acquéreurs-investisseurs, en corollaire des avantages annoncés par la plaquette de présentation et les études financières, sur les aspects moins favorables et notamment les risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif a été l'interlocutrice privilégiée des acquéreurs pour le compte de la SCI Résidence le Cordat tant lors de l'élaboration de l'étude personnalisée d'investissement, que lors de la souscription le 7 février 2006 du contrat de réservation ; qu'aux termes de ce document, elle a présenté l'opération envisagée comme allant procurer aux futurs acquéreurs des loyers garantis d'un montant mensuel net de 430 euros versés par la SARL Gestion Les Hauts du Cordat, et une économie fiscale de 18 838 euros sur dix ans et de 16 586 euros au terme ; que, dans la rubrique « bilan patrimonial de l'opération », il leur a été précisé qu'ils obtiendraient à l'issue de l'opération un gain net (ressources-emplois) de 52 214 euros ; que, comme le font remarquer à juste titre les époux Y..., ce document ne comportait aucune mention de nature à attirer leur attention sur le fait qu'à défaut de prise d'effet de la location dans le mois qui suivrait l'achèvement de l'immeuble, ou à défaut d'exploitation de la résidence durant une période d'un mois, consécutif par exemple à la défaillance de la société d'exploitation ou à la résiliation par plusieurs copropriétaires du contrat de bail, les réductions d'impôts seraient remises en cause ; que cette étude ne présentait en outre aucune information sur l'endettement résultant de l'opération dans l'éventualité d'une absence de signature d'un bail commercial ou d'une absence de perception des loyers en cas de difficultés rencontrées par l'exploitant ; que ce document était ainsi de nature à convaincre les époux Y..., lesquels avaient été démarchés par un préposé de la société Citya Ouest Investissement Locatif, que l'investissement proposé était exempt de tout aléa financier en leur assurant une rentabilité certaine ; qu'il convient de relever par ailleurs que, contrairement au notaire, la société Citya Ouest Investissement Locatif a été associée étroitement à la phase de commercialisation et de rédaction des contrats de réservation ; qu'elle leur avait par ailleurs proposé, préalablement à cet investissement, de réserver un lot dans un autre programme immobilier commercialisé par le groupe Simbiosis sur la commune de Carla Bayle en Ariège, réservation qui avait dû être annulée en raison de « problèmes techniques rencontrés au niveau des infrastructures » ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif se devait par ailleurs de vérifier à tout le moins l'existence et la validité des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Compagny of Guarantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, alors que ces documents se sont révélés totalement illusoires puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; qu'elle se devait également de les informer sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture de la SARL Gestion alors même que le bail régularisé le 7 février 2006 ne comportait aucune stipulation sur la fiabilité annoncée du placement ; qu'en agissant de la sorte, la société Citya Ouest Investissement Locatif a indiscutablement manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux Y... en s'abstenant de les alerter sur les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement et ainsi commis une faute délictuelle ; que ce défaut d'information a conduit les époux Y... à souscrire un engagement dont l'échec est aujourd'hui patent ; qu'il apparaît en effet que la SCI Résidence Le Cordat ainsi que les autres sociétés parties prenantes dans le projet immobilier sont désormais totalement insolvables et incapables de verser le moindre denier aux acquéreurs au surplus créanciers chirographaires, et qu'en conséquence l'espoir pour eux de recouvrer la moindre somme, en conséquence de l'annulation de la vente, est tout à fait illusoire ; qu'il convient pas ailleurs de relever que l'ensemble immobilier, objet du projet d'aménagement, avait été acquis par la SCI Résidence Le Cordat auprès de la société SEDIM le 18 avril 2003 moyennant le prix hors taxes de 333 862,84 euros, et que la société SEDIM l'avait elle-même acquis le 28 avril 2000 pour la somme de 200 001 francs, soit 30 489,95 euros (cf. conditions générales annexées à l'acte de vente, p. 22) ; qu'à l'évidence, la valeur à présent du même bien, situé en zone de revitalisation rurale qui ne subit aucune pression foncière, inachevé et à l'état d'abandon depuis plusieurs années, et qui constitue le seul actif de la SCI Résidence Le Cordat créée par la groupe Simbiosis pour la réalisation de ce seul programme, risque de devenir purement symbolique, et sera en tout cas totalement insuffisante pour remplir de leurs droits les quelque 140 acquéreurs qui ont poursuivi et obtenu devant le tribunal de grande instance de Cusset puis devant la présente cour la résolution ou l'annulation de leurs ventes ; que c'est en vain que la société Citya Ouest Investissement Locatif oppose aux acquéreurs l'absence de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement ; qu'en effet, une telle mise en oeuvre aurait nécessité l'unanimité de tous les acquéreurs, et à défaut n'aurait permis la réalisation de travaux que sur certains lots privatifs ; que, par ailleurs, les parties communes étant restées la propriété du promoteur, l'achèvement des travaux et l'exploitation de l'ensemble de la résidence auraient nécessité que ce dernier ou son mandataire mette en oeuvre la garantie souscrite, ce qu'il s'est abstenu de faire ; que cette mise en oeuvre à l'initiative de certains ou de l'ensemble des copropriétaires n'aurait pour sa part abouti qu'à la livraison de lots individuels sans classement possible de l'ensemble en résidence de tourisme du fait de l'inachèvement des parties communes ; que, par ailleurs, l'utilisation par le promoteur de fonds versés hors du compte centralisateur aurait certainement conduit le garant d'achèvement à dénier sa garantie sur les parties communes et à l'inachèvement des travaux ; qu'en outre, la liquidation judiciaire de la SARL Gestion les Hauts du Cordat et la résiliation, par son mandataire liquidateur, des baux déjà passés exposaient les acquéreurs à un fort risque, même dans une hypothèse favorable de livraison effective de la résidence de tourisme et de reprise de la gestion par une autre société, que les conditions d'un loyer garanti pendant toute la durée du bail, quel que soit le taux d'occupation de la résidence, ne soient pas reconduites ; qu'en l'état de ces éléments, la société Citya Ouest Investissement Locatif ne saurait opposer aux acquéreurs leur propre faute ; que la faute de la société Citya Ouest Investissement Locatif a ainsi exposé les époux Y... au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation de la vente et de l'impossibilité d'actionner le vendeur du fait de son insolvabilité, caractérisant l'existence d'un lien de causalité entre ce manquement et les préjudices résultant pour eux de l'impossibilité de recouvrer leur investissement et les sommes déboursées au titre des actes en lien avec leur acquisition, de la perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l'opération de défiscalisation et des loyers escomptés ainsi que des tracas subis depuis plusieurs années ayant perturbé leur vie quotidienne ; qu'en l'état de ces éléments la société Citya Ouest Investissement locatif sera en conséquence condamnée à leur verser les sommes précitées en réparation de leurs préjudices ; 1°) ALORS QUE la partie qui a obtenu l'annulation d'un contrat pour dol ne peut se prévaloir d'aucun préjudice au titre des avantages et gains dont elle aurait pu bénéficier en application du contrat ; qu'en condamnant la société Citya Ouest Investissement Locatif à verser aux époux Y... une somme au titre de la perte de chance de bénéficier, en application du contrat de vente, des avantages fiscaux afférents au projet et des loyers versés par les locataires, après avoir fait droit à la demande des époux Y... d'annulation pour dol du contrat de vente qui est censé n'avoir jamais existé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1116 du même code, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QUE la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que la cour d'appel a relevé que le défaut d'information reproché à la société Citya Ouest Investissement Locatif avait conduit les époux Y... à souscrire au contrat de vente (arrêt, p. 15 § 4) ; qu'il résultait de ces constatations, que, mieux informés, les époux Y... n'auraient pas conclu le contrat de vente, si ce n'est à leurs risques ; qu'en condamnant la société Citya Ouest Investissement Locatif au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages fiscaux et des loyers, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il se déduisait que le préjudice allégué était dépourvu de lien de causalité avec la faute reprochée, violant ainsi l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Citya Ouest Investissement Locatif à verser à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Bretagne-Pays de Loire le montant des restitutions que l'établissement bancaire devra opérer entre les mains des acquéreurs, montant égal aux intérêts conventionnels et frais divers entre la souscription du prêt et son annulation ; AUX MOTIFS QUE, sur l'action en nullité de la vente, la SCI Résidence Le Cordat, représentée par son mandataire liquidateur, n'a pas constitué avocat devant la cour et ne conteste plus par conséquent l'annulation du contrat de vente qui a été prononcée par le tribunal de grande instance sur le fondement du dol ; qu'en tant que de besoin, la cour adopte sur ce point les pertinents motifs du premier juge, avec toutes les conséquence de droit qui en découlent : fixation de la créance des acquéreurs au passif de la société venderesse en liquidation à la somme de 106 285,65 euros au titre de la restitution de la fraction du prix de vente et réintégration du bien vendu dans le patrimoine de la SCI Résidence Le Cordat ; que les manoeuvre dolosives de la SCI Résidence Le Cordat ayant conduit à l'annulation de la vente ont indiscutablement privé les époux Y... d'un avantage fiscal que leur procurait l'achat dans le cadre de la loi Demessine ; qu'elles les ont également privés de la possibilité de percevoir les loyers escomptés ; que la perte de ces avantages étaient néanmoins soumise à des aléas résultant de la situation financière de la SARL Gestion Les Hauts du Cordat et de sa capacité à rentabiliser l'occupation de la résidence durant 12 ans et de l'évolution de leurs propres revenus imposables ; que, dès lors, ce préjudice sera réparé au titre d'une perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l'opération de défiscalisation qui supposait une affectation effective à la location, lequel sera fixé au vu des pièces produites aux débats à la somme de 50 000 euros ; que, sur les demandes dirigées contre la société Citya Ouest Investissement Locatif, un intermédiaire spécialisé qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement à des fins de défiscalisation se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer, lui permettant notamment de mesurer les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement ; qu'il se doit notamment d'informer les acquéreurs-investisseurs, en corollaire des avantages annoncés par la plaquette de présentation et les études financières, sur les aspects moins favorables et notamment les risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif a été l'interlocutrice privilégiée des acquéreurs pour le compte de la SCI Résidence le Cordat tant lors de l'élaboration de l'étude personnalisée d'investissement, que lors de la souscription le 7 février 2006 du contrat de réservation ; qu'aux termes de ce document, elle a présenté l'opération envisagée comme allant procurer aux futurs acquéreurs des loyers garantis d'un montant mensuel net de 430 euros versés par la SARL Gestion Les Hauts du Cordat, et une économie fiscale de 18 838 euros sur dix ans et de 16 586 euros au terme ; que, dans la rubrique « bilan patrimonial de l'opération », il leur a été précisé qu'ils obtiendraient à l'issue de l'opération un gain net (ressources-emplois) de 52 214 euros ; que, comme le font remarquer à juste titre les époux Y..., ce document ne comportait aucune mention de nature à attirer leur attention sur le fait qu'à défaut de prise d'effet de la location dans le mois qui suivrait l'achèvement de l'immeuble, ou à défaut d'exploitation de la résidence durant une période d'un mois, consécutif par exemple à la défaillance de la société d'exploitation ou à la résiliation par plusieurs copropriétaires du contrat de bail, les réductions d'impôts seraient remises en cause ; que cette étude ne présentait en outre aucune information sur l'endettement résultant de l'opération dans l'éventualité d'une absence de signature d'un bail commercial ou d'une absence de perception des loyers en cas de difficultés rencontrées par l'exploitant ; que ce document était ainsi de nature à convaincre les époux Y..., lesquels avaient été démarchés par un préposé de la société Citya Ouest Investissement Locatif, que l'investissement proposé était exempt de tout aléa financier en leur assurant une rentabilité certaine ; qu'il convient de relever par ailleurs que, contrairement au notaire, la société Citya Ouest Investissement Locatif a été associée étroitement à la phase de commercialisation et de rédaction des contrats de réservation ; qu'elle leur avait par ailleurs proposé, préalablement à cet investissement, de réserver un lot dans un autre programme immobilier commercialisé par le groupe Simbiosis sur la commune de Carla Bayle en Ariège, réservation qui avait dû être annulée en raison de « problèmes techniques rencontrés au niveau des infrastructures » ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif se devait par ailleurs de vérifier à tout le moins l'existence et la validité des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Compagny of Guarantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, alors que ces documents se sont révélés totalement illusoires puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; qu'elle se devait également de les informer sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture de la SARL Gestion alors même que le bail régularisé le 7 février 2006 ne comportait aucune stipulation sur la fiabilité annoncée du placement ; qu'en agissant de la sorte, la société Citya Ouest Investissement Locatif a indiscutablement manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux Y... en s'abstenant de les alerter sur les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement et ainsi commis une faute délictuelle ; que ce défaut d'information a conduit les époux Y... à souscrire un engagement dont l'échec est aujourd'hui patent ; qu'il apparaît en effet que la SCI Résidence Le Cordat ainsi que les autres sociétés parties prenantes dans le projet immobilier sont désormais totalement insolvables et incapables de verser le moindre denier aux acquéreurs au surplus créanciers chirographaires, et qu'en conséquence l'espoir pour eux de recouvrer la moindre somme, en conséquence de l'annulation de la vente, est tout à fait illusoire ; qu'il convient pas ailleurs de relever que l'ensemble immobilier, objet du projet d'aménagement, avait été acquis par la SCI Résidence Le Cordat auprès de la société SEDIM le 18 avril 2003 moyennant le prix hors taxes de 333 862,84 euros, et que la société SEDIM l'avait elle-même acquis le 28 avril 2000 pour la somme de 200 001 francs, soit 30 489,95 euros (cf. conditions générales annexées à l'acte de vente, p. 22) ; qu'à l'évidence, la valeur à présent du même bien, situé en zone de revitalisation rurale qui ne subit aucune pression foncière, inachevé et à l'état d'abandon depuis plusieurs années, et qui constitue le seul actif de la SCI Résidence Le Cordat créée par la groupe Simbiosis pour la réalisation de ce seul programme, risque de devenir purement symbolique, et sera en tout cas totalement insuffisante pour remplir de leurs droits les quelque 140 acquéreurs qui ont poursuivi et obtenu devant le tribunal de grande instance de Cusset puis devant la présente cour la résolution ou l'annulation de leurs ventes ; que c'est en vain que la société Citya Ouest Investissement Locatif oppose aux acquéreurs l'absence de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement ; qu'en effet, une telle mise en oeuvre aurait nécessité l'unanimité de tous les acquéreurs, et à défaut n'aurait permis la réalisation de travaux que sur certains lots privatifs ; que, par ailleurs, les parties communes étant restées la propriété du promoteur, l'achèvement des travaux et l'exploitation de l'ensemble de la résidence auraient nécessité que ce dernier ou son mandataire mette en oeuvre la garantie souscrite, ce qu'il s'est abstenu de faire ; que cette mise en oeuvre à l'initiative de certains ou de l'ensemble des copropriétaires n'aurait pour sa part abouti qu'à la livraison de lots individuels sans classement possible de l'ensemble en résidence de tourisme du fait de l'inachèvement des parties communes ; que, par ailleurs, l'utilisation par le promoteur de fonds versés hors du compte centralisateur aurait certainement conduit le garant d'achèvement à dénier sa garantie sur les parties communes et à l'inachèvement des travaux ; qu'en outre, la liquidation judiciaire de la SARL Gestion les Hauts du Cordat et la résiliation, par son mandataire liquidateur, des baux déjà passés exposaient les acquéreurs à un fort risque, même dans une hypothèse favorable de livraison effective de la résidence de tourisme et de reprise de la gestion par une autre société, que les conditions d'un loyer garanti pendant toute la durée du bail, quel que soit le taux d'occupation de la résidence, ne soient pas reconduites ; qu'en l'état de ces éléments, la société Citya Ouest Investissement Locatif ne saurait opposer aux acquéreurs leur propre faute ; que la faute de la société Citya Ouest Investissement Locatif a ainsi exposé les époux Y... au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation de la vente et de l'impossibilité d'actionner le vendeur du fait de son insolvabilité, caractérisant l'existence d'un lien de causalité entre ce manquement et les préjudices résultant pour eux de l'impossibilité de recouvrer leur investissement et les sommes déboursées au titre des actes en lien avec leur acquisition, de la perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l'opération de défiscalisation et des loyers escomptés ainsi que des tracas subis depuis plusieurs années ayant perturbé leur vie quotidienne ; qu'en l'état de ces éléments la société Citya Ouest Investissement locatif sera en conséquence condamnée à leur verser les sommes précitées en réparation de leurs préjudices ; que sur les demandes de la banque à l'encontre de la liquidation judiciaire de la SCI Résidence Le Cordat, de la société Citya Ouest Investissement et de la SCP notariale ; que, si en principe les conventions n'ont d'effet qu'à l'égard des parties, elles constituent des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l'égard des tiers ; que l'annulation de la vente d'un immeuble ayant pour conséquence l'annulation du prêt, une banque peut réclamer réparation du préjudice résultant de la restitution des intérêts, primes d'assurances, et frais afférents à chaque partie en fonction de la situation de chacun au moment de l'annulation ; que sa créance à ce titre à l'encontre de la SCI Résidence Le Cordat trouve ainsi son origine, non pas dans la conclusion des contrats, mais dans l'annulation du contrat de vente du fait du vendeur et l'annulation consécutive du contrat de crédit ; qu'en l'espèce, la banque subit un préjudice équivalent au montant des restitutions qu'elle devra opérer entre les mains des acquéreurs, montant égal aux intérêts conventionnels et frais entre la souscription du prêt et son annulation, dont la responsabilité incombe à la SCI Résidence Le Cordat et à la société Citya Ouest Investissement Locatif ; que la liquidation judiciaire de la venderesse ayant été prononcée le 14 février 2011 et les annulations des contrats de vente et de prêt prononcées par le jugement déféré et le présent arrêt, sa créance au passif de la SCI Résidence Le Cordat, née postérieurement à l'ouverture de la procédure collective, sera en conséquence fixée aux montants des intérêts conventionnels et frais versés par les époux Y... et restitués à ces derniers pour la période comprise entre la souscription du prêt et son annulation ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif sera également condamnée au paiement de ces sommes ; 1°) ALORS QUE la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que la cour d'appel a relevé que le défaut d'information reproché à la société Citya Ouest Investissement Locatif avait conduit les époux Y... à souscrire au contrat de vente (arrêt, p. 15 § 4) ; qu'il résultait de ces constatations, que, mieux informés, les époux Y... n'auraient pas conclu le contrat de vente, si ce n'est à leurs risques, et n'auraient donc pas conclu le contrat de prêt destiné à financer l'acquisition ; qu'en condamnant la société Citya Ouest Investissement Locatif à verser à la banque les intérêts conventionnels et frais divers qu'elle devra restituer aux acquéreurs à la suite de l'annulation du contrat de prêt, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il se déduisait que le préjudice allégué était dépourvu de lien de causalité avec la faute reprochée, violant ainsi l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, il appartient au juge saisi d'un litige de le trancher ; qu'en condamnant la société Citya Ouest Investissement Locatif à verser à la banque « le montant des restitutions que l'établissement bancaire devra opérer entre les mains des acquéreurs, montant égal aux intérêts conventionnels et frais divers entre la souscription du prêt et son annulation », sans déterminer le préjudice subi par la banque, la cour d'appel a méconnu son office et violé l'article 12 du code de procédure civile.