Texte intégral
Du 30 août 2024
5AA
SCI/
PPP Référés
N° RG 24/00534 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCVC
S.A. CLAIRSIENNE
C/
[G] [Y] [X], [E] [Y] [X] [O]
- Expéditions délivrées aux défendeurs
- FE délivrée à CLAIRSIENNE
Le 30/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 août 2024
PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
S.A. CLAIRSIENNE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par M. [P] [B] membre de l’entreprise muni d’un pouvoir
DEFENDEURS :
Monsieur [G] [Y] [X]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Madame [E] [Y] [X] [O]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Absents
DÉBATS :
Audience publique en date du 31 Mai 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par actes sous seing privé en date du 18 novembre 2014 et à effet du même jour, la SA HLM CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 4] ainsi qu'un emplacement de stationnement situé porte n°004 à la même adresse, accessoire au logement principal.
Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023, la SA HLM CLAIRSIENNE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.301,72 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.
Par actes de commissaire de justice du 20 février 2024, la SA HLM CLAIRSIENNE a assigné Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 31 mai 2024 aux fins de voir :
Constater la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article 7a, 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,Ordonner leur expulsion des lieux, sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution,Les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.694,94 euros à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, équivalente au montant actuel du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,La condamner solidairement au paiement de la somme de 7,62 euros à titre de pénalité, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois d’avril 2024, le tout pour un montant total arrêté au 07 février 2024 de 160,02 euros, Les condamner solidairement à la somme de 150,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
Lors de l'audience du 16 mai 2024, l’affaire a été renvoyée au 31 mai 2024, aux fins de permettre aux locataires de justifier d’une assurance et une reprise du paiement du loyer courant.
A l’audience du 31 mai 2024, la SA HLM CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4.817,17 euros (loyer d’avril inclus). Elle précise se désister de sa demande au titre de l’assurance en ce que les locataires ont justifié avoir souscrit une assurance pour le logement mais confirme ses autres demandes.
En défense, Monsieur [Y] [X] [G], bien que valablement convoqué selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, est non comparant.
En défense, Madame [Y] [X] [O] [E], bien que valablement convoquée selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, est non comparante.
La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 30 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 20 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 31 mai 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 22 juillet 2022, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation des contrats de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement loué par la SA HLM CLAIRSIENNE à Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] .
En l'espèce, le bail relatif au logement conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.
La SA HLM CLAIRSIENNE a fait signifier à Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.301,72 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 7 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi.
Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé - soit deux mois au jour de la signification du commandement de payer en l’espèce - les causes dudit commandement à compter de la délivrance du commandement du 7 juin 2023, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 8 août 2023, en application des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 8 août 2023.
Dès lors, Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 8 août 2023, ce qui constitue pour la SA HLM CLAIRSIENNE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation des baux.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM CLAIRSIENNE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.817,17 euros à la date de l’audience (loyer d’avril inclus).
Toutefois cette somme comporte des pénalités au titre de l’OPS qui ne peuvent être assimilées à des loyers et charges de sorte qu’il conviendra de soustraire la somme totale de 144,78 euros de sorte que la créance totale d’élève à la somme de 4.672,39 euros.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] seront donc condamnés au paiement de la somme de 4.672,39 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 31 mai 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.
Monsieur Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la solidarité
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité (paragraphe 8 des conditions générales).
Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.
Sur les demandes au titre des pénalités majorés
Il ne revient pas au juge des référés d’allouer des sommes à titre de dommages et intérêts ou de pénalités de sorte que la demande formulée par la société bailleresse sera rejetée.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] à verser à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 8 août 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 8] ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 4.672,39 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE, à compter du 1er mai 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS la demande de la SA HLM CLAIRSIENNE de se voir allouer la somme de 7,62 euros à titre de pénalité, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois d’avril 2024, le tout pour un montant total arrêté au 07 février 2024 de 160,02 euros
CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [X] [G] et Madame [Y] [X] [O] [E] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
