Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 30 JUIN 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16806 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGO62
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Septembre 2022 du Président du TJ de Bobigny - RG n° 22/01171
APPELANTE
S.A.S. TRI STARS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Yulia YAMOVA, avocat au barreau de PARIS, toque : P173
INTIMEE
S.A.S. JSBF [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Léna ETNER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0154
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président
Rachel LE COTTY, Conseiller
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Cécilie MARTEL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition.
Par acte du 29 avril 2021, la société JSBF [Adresse 7] a donné à bail dérogatoire à la société Tri Stars des locaux à usage commercial dépendant du centre commercial dénommé '[Adresse 5]' situé [Adresse 4] (adresse postale [Adresse 2]) à [Localité 3], pour une durée de vingt quatre mois à compter du 1er mai 2021, pour se terminer le 30 avril 2023, moyennant un loyer annuel de 18.000 euros, hors taxes et hors charges.
Après une mise en demeure du 10 novembre 2021 d'avoir à payer un arriéré locatif de 9.318,41 euros, la société JSBF [Adresse 7] a fait délivrer, par acte des 27 et 28 avril 2022, à la société Tri Stars, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 10.238,41 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par acte du 7 juin 2022, la société JSBF [Adresse 7] a fait assigner la société Tri Stars devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion et paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire du 1er septembre 2022, le premier juge a :
constaté la résolution du bail au 29 mai 2022 ;
condamné la société Tri Stars à payer à la société JSBF [Adresse 7] la somme provisionnelle de 12.486,41 euros au titre des loyers, taxes et charges impayés au terme du mois de juin 2022 ;
ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Tri Stars ou de tous les occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale et à la majoration de l'indemnité d'occupation ;
condamné la société Tri Stars au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société Tri Stars à payer à la société JSBF [Adresse 7] la somme 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par déclaration du 29 septembre 2022, la société Tri Stars a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 octobre 2022, la société Tri Stars demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :
a constaté la résolution du bail au 29 mai 2022,
l'a condamnée à payer à la société JSBF [Adresse 7] la somme provisionnelle de 12.486,41 euros au titre des loyers, taxes et charges impayés au terme du mois de juin 2022,
a ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, son expulsion ou celle de tous les occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3],
l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2022 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié,
a dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
l'a condamnée à payer à la société JSBF [Adresse 7] la somme 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
statuant à nouveau,
prononcer la nullité de l'assignation en date du 7 juin 2022 et, par voie de conséquence, la nullité de l'ordonnance entreprise ;
débouter la société JSBF [Adresse 7] de l'ensemble de ses demandes ;
à titre subsidiaire,
lui accorder un délai de 4 mois à compter du 1er octobre 2022 afin d'apurer sa dette ;
suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail litigieux jusqu'au dernier versement de 1.500 euros qui interviendra, dans tous les cas, avant la date de l'audience ;
constater que l'intégralité de la dette a été réglée dans le délai fixé ;
dire que la clause résolutoire doit être réputée n'avoir pas joué ;
débouter la société JSBF [Adresse 7] de l'ensemble de ses demandes ;
et à titre reconventionnel,
constater que le bail conclu entre les parties ayant pour objet des locaux situés [Adresse 4], est soumis au statut des baux commerciaux et prendra fin dans 9 ans à compter de sa signature, à savoir, le 29 avril 2030 ;
débouter la société JSBF [Adresse 7] de l'ensemble de ses demandes ;
en tout état de cause,
condamner la société JSBF [Adresse 7] à lui payer de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 mai 2023, la société JSBF [Adresse 7] demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
constaté la résolution du bail au 29 mai 2022,
condamné la société Tri Stars à lui payer la somme provisionnelle de 12.486,41 euros au titre des loyers, taxes et charges impayés au terme du mois de juin 2022,
ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Tri Stars ou de tous les occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3],
condamné la société Tri Stars au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2022 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié,
dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
condamné la société Tri Stars à lui payer la somme 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté l'application de la clause pénale et fixé l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié et statuant à nouveau :
condamner la société Tri Stars à lui payer une somme de 624,32 euros au titre de la clause pénale ;
fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle au double du montant du loyer (4.248 euros) augmenté des charges et taxes afférentes que la société Tri Stars aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
débouter la société Tri Stars de l'ensemble de ses demandes ;
condamner la société Tri Stars à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 17 mai 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la nullité de l'assignation délivrée le 7 juin 2022
Selon l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.
En application de l'article 655, si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit à défaut de domicile connu, à résidence. L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
La signification à une personne morale est faite au lieu de son siège social.
La société Tri Stars soutient que la signification de l'assignation délivrée le 7 juin 2022 serait nulle aux motifs qu'elle a été effectuée à l'adresse de son siège social situé [Adresse 1] à [Localité 6], que l'huissier de justice a mentionné dans l'acte de signification qu'aucun représentant légal et qu'aucune personne habilitée ou acceptant de recevoir l'acte n'était présent de sorte que l'acte n'a pu être signifié à personne, que le bailleur avait connaissance que cette adresse n'était qu'une adresse de domiciliation et ne correspondait pas à celle de l'activité réelle de la société où l'acte pouvait valablement être signifié.
Cependant, dès lors que l'acte, au demeurant non versé aux débats, a été signifié à l'adresse du siège social de la société Tri Stars, dont la réalité n'est pas contestée, il ne saurait être considéré que la signification a été irrégulièrement effectuée, le choix opéré par cette partie de fixer son siège dans une société de domiciliation n'étant pas de nature à invalider les actes qui lui sont délivrés à cette adresse.
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article 26) prévoyant qu' 'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer, charges ou accessoires, à son échéance, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail des présentes, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée AR ou acte extra-judiciaire, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans préjudice de tous dommages et intérêts'.
Il est constant qu'après une mise en demeure en date du 10 novembre 2021, la société JSBF [Adresse 7] a fait délivrer à la société Tri Stars les 27 et 28 avril 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour la somme de 10.238,41 euros au titre de l'arriéré locatif.
Les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois de cet acte, ce que reconnaît la société Tri Stars.
Il n'apparaît pas davantage que la société JSBF [Adresse 7] a agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement alors qu'il est établi que la société Tri Stars est défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement.
Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, étaient réunies à la date du 29 mai 2022 ainsi que l'a exactement retenu le premier juge.
La société Tri Stars sollicite la suspension des effets de cette clause en soutenant avoir fait preuve d'efforts pour apurer l'arriéré locatif en réglant au bailleur la somme de 1.500 euros par semaine outre le loyer courant.
Si la société Tri Stars justifie par la production de justificatifs de paiement (pièce n° 4), du règlement de la somme totale de 3.100 euros entre le 11 octobre et le 24 octobre 2022, elle ne produit pas de pièce plus récente permettant d'établir la poursuite des versements et l'apurement de sa dette, la cour relevant qu'elle ne verse aucune pièce financière permettant de justifier de sa capacité à régler sa dette et le loyer en cours.
Au surplus, il ressort des conclusions de la société JSBF [Adresse 7] que la société Tri Stars a quitté les lieux ce qu'elle justifie par le procès-verbal de reprise des locaux en date du 26 janvier 2023, sans s'acquitter de sa dette.
Ainsi, la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire étant injustifiée, sera rejetée.
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de l'appelante, devenue occupante sans droit ni titre à compter du 29 mai 2022.
Sur les demandes de provision
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La société JSBF [Adresse 7] demande le paiement d'une indemnité d'occupation fixée au double du montant des loyers.
Si l'obligation de la société Tri Stars au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 29 mai 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, n'est pas sérieusement contestable, celle-ci représentant la contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux, en revanche, il n'est pas justifié de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au double du montant du loyer.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'appelante au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes qu'elle aurait dû payer si le bail s'était poursuivi, sauf à préciser que cette indemnité est due à compter du 29 mai 2022.
Au regard des versements effectués à hauteur de 3.100 euros par la société Tri Stars postérieurement à l'ordonnance entreprise, il y a lieu de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 9.386,41 euros (12.486,41 - 3.100) au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dû au 30 juin 2022, terme de juin 2022 inclus. L'ordonnance sera donc réformée de ce chef.
La société JSBF [Adresse 7] sollicite le paiement de la somme de 624,32 euros au titre de la clause pénale.
Le bail prévoit en effet qu'à défaut de paiement des sommes exigibles à leur échéance, elles seront automatiquement majorées, à titre de clause pénale, de 5 % de leur montant.
Cependant, cette clause pénale est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.
Aussi convient-il de rejeter la demande de provision formulée de ce chef et de confirmer l'ordonnance entreprise sur ce point.
Sur la demande tendant à la requalification du bail
La société Tri Stars demande que le bail dérogatoire soit requalifié en bail commercial en raison de l'existence de clauses contradictoires qui doivent conduire à interpréter le contrat en ce sens.
Cependant, outre que cette demande apparaît sans objet en l'état du constat de la résiliation du bail, il est rappelé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés d'interpréter un contrat ni de le requalifier.
Cette demande ne peut donc qu'être rejetée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, la société Tri Stars sera tenue aux dépens d'appel.
Ayant contraint la société intimée à exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense dans l'instance d'appel, la société Tri Stars sera condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Rejette la demande de la société Tri Stars tendant au prononcé de la nullité de l'assignation délivrée le 7 juin 2022 ;
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision ;
Statuant à nouveau, vu l'évolution du litige et y ajoutant,
Précise que l'indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes est due à compter du 29 mai 2022 ;
Condamne la société Tri Stars à payer à la société JSBF [Adresse 7] la somme provisionnelle de 9.386,41 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 30 juin 2022, terme de juin 2022 inclus ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de requalification du bail ;
Condamne la société Tri Stars aux dépens d'appel et à payer à la société JSBF [Adresse 7] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
