Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]
JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025
Minute n° :
N° RG 24/03361 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZTF
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
Office public de l'Habitat [Localité 5]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Madame [I], munie d'un pouvoir de représentation
DÉFENDEUR :
Monsieur [R] [M]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
A l'audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par contrat sous seing privé en date du 1er février 2017 et ayant pris effet le 3 février 2017, l’OPH [Localité 5] a consenti un bail à Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [M], s’agissant d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 393,67 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois
Par courrier en date du 11 juin 2020, Monsieur [R] [M] a indiqué son souhait de garder le logement, en tant que seul titulaire du contrat de location, précisant que Madame [Y] [M] a quitté le logement avec les enfants en date du 2 mars 2020.
Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [R] [M], la société [Localité 5] a fait signifier le 4 mars 2024 à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.996,68 euros.
Le même acte a fait commandement à Monsieur [R] [M] de justifier de l’assurance habitation du logement qu’il occupe dans un délai d’un mois.
A défaut de règlement des causes du commandement par le locataire, la société [Localité 5] a fait assigner Monsieur [R] [M] -par acte d'huissier de justice du 28 juin 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :
Constater l’acquisition des clauses résolutoires contenues dans le bail et d’ordonner que la location consentie à Monsieur [R] [M] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Monsieur [R] [M] sera expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [R] [M] au titre des loyers et charges à la somme de 1.789,53 euros en principal, en application de l’article 1728 du Code Civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil ;Condamner Monsieur [R] [M] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [R] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil ;Condamner Monsieur [R] [M] au paiement d’une somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Monsieur [R] [M], en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
À l’audience du 14 janvier 2025, la société [Localité 5] - représentée avec pouvoir par Madame [I] - a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.972,35 euros. Elle a indiqué que le dernier paiement avait eu lieu le 10 janvier 2025 et qu’il s’agissait d’un paiement intégral du loyer courant. Elle a indiqué une reprise des paiements depuis le mois de décembre 2024 et a consenti à l’octroi de délais de paiement sur 36 mois.
Cité à étude, Monsieur [R] [M] a comparu. Il a précisé être intérimaire et percevoir 1.500 euros par mois. Il a ajouté être endetté, et avoir six enfants qui viennent à son domicile pendant les vacances. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 110 euros par mois en plus du loyer courant.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.
Par courriel en date du 21 mars 2025, le juge a sollicité une note en délibéré à la société [Localité 5], afin de savoir si l’assurance du logement avait été produite, et si tel était le cas, si les demandes sur ce poste étaient maintenues ou non.
Par courriel en date du 24 mars 2025, la société [Localité 5] a adressé une note en délibéré en indiquant que l’assurance du logement avait bien été transmise, et que la société [Localité 5] se désistait de ses demandes sur ce point. Aussi, elle a justifié de l’attestation d’assurance de Monsieur [M].
La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.
Il sera constaté que le bailleur ne maintient pas ses demandes fondées sur le défaut d’assurance du logement, l’assurance ayant été transmise.
I. SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 3 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d'allocations familiales du Loiret la situation d'impayés de Monsieur [R] [M] dès le 4 décembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 28 juin 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 1er février 2017 et ayant pris effet le 3 février 2017, contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 page 6), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mars 2024, pour la somme en principal de 1.996,68 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.
Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [R] [M] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.996,68 euros, expirant le 6 mai 2024 à 24 heures, le 4 mai 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.
En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Monsieur [K] n’ayant réglé que la somme de 1.014,41 euros sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 7 mai 2024.
III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'OPH [Localité 5] produit un décompte du 8 janvier 2025 démontrant que Monsieur [R] [M] reste devoir la somme résiduelle de 4.714,53 euros.
De cette somme, il convient de retirer les frais de procédure (129,58 euros et 132,13 euros, relevant éventuellement des dépens).
De cette somme, il convient de déduire la somme de 22,33 euros (7 fois 3,19 euros), correspondant aux frais liés au risques locatifs, non justifiés en procédure ainsi que la somme de 66 euros (12 fois 5,50 euros) correspondant également aux frais liés au risque locatif, non justifiés en procédure.
Enfin, il y aura lieu de déduire de la dette, une somme de 480,47 euros, correspondant à un loyer intégralement payé par Monsieur [M] le 10 janvier 2025.
En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 3.884,02 euros.
Présent à l'audience, Monsieur [R] [M] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
Monsieur [R] [M] sera donc condamné à verser à l'OPH [Localité 5] une somme de 3.884,02 euros, au titre des loyers et charges impayés, selon décompte du 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.
IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, à l’audience, la société [Localité 5] a consenti à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Au regard de l’examen du décompte versé par [Localité 5], il apparaît que Monsieur [M] a repris le paiement de son loyer courant.
Monsieur [M] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 110 euros par mois.
En conséquence, il y aura donc lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 35 mensualités de 110 euros et une 36ème mensualité permettant de solder la dette locative.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [R] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel que si le contrat s’était poursuivi, conformément à la demande contenue dans l'assignation.
Les autres effets seront indiqués dans le dispositif.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [R] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH [Localité 5], Monsieur [R] [M], sera condamné à verser à son bailleur la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;
CONSTATE que l’office public de l’habitat [Localité 5] ne maintient pas ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation fondées sur le défaut d’assurance du logement à l’encontre de Monsieur [R] [M] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2017 et ayant pris effet le 3 février 2017 entre la société [Localité 5] et Monsieur [R] [M], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [R] [M] à verser à la société [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.884,02 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 8 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce, hors frais de procédure et frais divers, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [R] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 110 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [R] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société [Localité 5] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [R] [M] soit condamné à verser à la société [Localité 5] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant indexé du loyer et des charges, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNE Monsieur [R] [M] à verser à la société [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [R] [M] aux entiers dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.
Le greffier, Le juge,
