Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/50636

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/50636 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYROK AS M N° : 14 Assignation du : 16 Décembre 2022 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 14 février 2024 par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. DEMANDERESSE Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]), pris en la personne de son syndic, [C] [P]- [Z] SA [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Virginie LACHAUT, avocat au barreau de PARIS - #D1006 DEFENDERESSE S.C.I. Société RMS [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Paul CANTON de l’AARPI ARC PARIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0216 DÉBATS A l’audience du 10 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, La société civile immobilière RMS est propriétaire de locaux situés en duplex aux cinquième et sixième étages de l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont ils constituent le lot n°43. Elle y a entrepris des travaux ayant notamment consisté en la division du lot en plusieurs volumes distincts, aux fins d'en permettre l'exploitation à usage de location meublée de tourisme. Par acte extrajudiciaire délivré le 16 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] (ci-après : le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société RMS devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir, essentiellement, condamner la société RMS au paiement d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice et condamner la défenderesse sous astreinte à remettre en état les combles situés au 6ème étage de l'immeuble, à remettre en état la toiture de l'immeuble, à déposer le bloc de climatisation installé dans la cour intérieure, à cesser son activité de location saisonnière de courte durée et à remettre en état son lot ainsi que les canalisations situées dans les parties communes. L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties, qui ont reçu injonction de rencontrer un médiateur aux fins d'information sur l'objet et le déroulement d'une médiation. A l'audience du 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires soutient oralement les prétentions et moyens formulés dans ses conclusions, aux termes desquelles il entend voir : A titre principal : Juger le syndicat des copropriétaires recevable et bien-fondé en ses demandes ;Condamner la société RMS, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, à faire remettre les lieux en leur état antérieur par suppression des travaux irréguliers, en : * restituant aux syndicat des copropriétaires les combles annexés ; * supprimant tout équipement, gaine et canalisation privatifs installés dans les combles ainsi que tout percement ; * déposant le bloc de climatisation installé sans autorisation dans la cour intérieure ; A titre subsidiaire : Ordonner une expertise judiciaire portant essentiellement l'examen de l'installation de climatisation équipant les lots de la société RMS et sur les travaux qu'elle a réalisés ;En tout état de cause : Condamner la société RMS à verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;Condamner la société RMS aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD. Aux termes de conclusions oralement soutenues à l'audience, la société RMS demande à la présente juridiction de : se déclarer incompétente en considération de la compétence exclusive du juge de la mise en état ;déclarer irrecevables les prétentions du syndicat des copropriétaires ; subsidiairement, rejeter les prétentions du syndicat des copropriétaires ;subsidiairement, dans l'hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée, circonscrire le champ de celle-ci aux travaux intéressant les parties communes ; écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. MOTIFS 1. Sur les demandes de remise en état 1.1. Sur la recevabilité des demandes Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; / 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ». Le moyen tiré de la désignation du juge de la mise en état constitue une fin de non-recevoir questionnant les pouvoirs du juge des référés saisi postérieurement à la désignation du juge de la mise en état, auquel l'article 789 précité attribue compétence exclusive pour connaître de certaines prétentions. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». Il est constant que la compétence du juge de la mise en état s'apprécie au jour de sa désignation et que celle du juge des référés s'apprécie au jour du placement de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 754 du code de procédure civile. En l'espèce, il résulte des pièces versés aux débats que par acte extrajudiciaire délivré le 21 juin 2022, la société RMS a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire, introduisant devant le juge du fond une action en annulation de l'intégralité des résolutions adoptées le 20 avril 2022 par l'assemblée générales des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]. Des conclusions au fond ayant été communiquées par le syndicat des copropriétaires pour l'audience de mise en état du 18 octobre 2022, il s'en déduit que le juge de la mise en état a été désigné entre le 21 juin et le 18 octobre 2022, soit antérieurement au placement de l'assignation délivrée devant le juge des référés intervenu par voie électronique le 20 décembre 2022. Il est constant comme ressortant des écritures et observations orales des parties -concordantes sur ce point- qu'aucune décision emportant dessaisissement du juge de la mise en état n'est intervenue. La présente instance a été introduite postérieurement à la désignation du juge de la mise en état. Devant la présente juridiction, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société RMS à remettre en état les parties communes affectées par les travaux qu'elle a réalisés, en invoquant un trouble manifestement illicite tiré de la violation de l'article 25 de la loi n°65-557 et reposant ainsi sur un fondement légal. Les prétentions qu'il formule tendent à voir ordonner des mesures de remise en état au sens de l'article 835 du code de procédure civile, mesures échappant au champ des mesures pour lesquelles le juge de la mise en état est investi d'une compétence exclusive par l'article 789 du même code. Aussi les demandes de remise en état seront-elles déclarées recevables. 1.2. Sur le bien-fondé des demandes Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble, dont l'anormalité s'apprécie in concreto. L'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. En l'espèce, le règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] stipule que constituent des parties communes générales, notamment, « la totalité du sol de l'immeuble, tant dans ses parties bâties que non bâties […] les canalisations et branchements généraux d'eau, de gaz et d'électricité, les canalisations générales d'eaux pluviales et usées, y compris les canalisations d'égout, à l'exclusion des branchements particuliers sur lesdites canalisations qui seront parties communes spéciales à chacun des bâtiments ou propriété de chacun […], les vestibules et couleurs d'entrée, les escaliers, leurs cages et paliers […] » (page n°11 et 12). Il énonce que constituent des parties communes spéciales aux copropriétaires du bâtiment A, notamment, « les éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité […] la charpente, la couverture […] les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privatives ». La société RMS est propriétaire du lot n°43 de l'immeuble sis [Adresse 1], décrit par le modificatif du règlement de copropriété du 24 septembre 2015 comme un local commercial composé d'une entrée au cinquième étage et de neuf bureaux, un cabinet de toilettes, deux WC, deux débarras et deux dégagements au sixième étage, reliés par un escalier privatif et accessible depuis la porte face du palier du cinquième étage. Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société RMS à remettre les parties communes de l'immeuble en leur état antérieur, en précisant que cette remise en état consiste en la restitution des combles annexés, la suppression de tout équipement, gaine et canalisation privatifs installés dans les combles ainsi que de tout percement, outre en la dépose du bloc de climatisation installé dans la cour intérieure. S'agissant en premier lieu des combles, le demandeur produit un constat dressé par un commissaire de justice le 27 octobre 2022, qui, ayant vue sur les combles depuis une trappe située au plafond du cinquième étage, décrit deux conduits en PVC gris raccordés à une colonne d'évacuation des eaux pluviales depuis un trou situé dans le mur de droite, un tuyau blanc d'aspect récent terminé par un robinet d'arrêt, provenant du même trou situé dans le mur de droite, ainsi qu'un conduit de ventilation flexible en aluminium cheminant de la toiture à un deuxième trou ornant le mur de droite. Il s'infère de ces constatations que deux ouvertures ont été pratiquées sur le mur séparant les parties communes d'un lot privatif situé au sixième étage, et que des canalisations ont été raccordées sur des canalisations communes. De telles interventions, qui affectent les parties communes, constituent un trouble manifestement illicite si elles n'ont été autorisées par l'assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, l'acte notarié du 24 septembre 2015 établit l'existence de plusieurs lots privatifs situés au sixième étage du bâtiment A de l'immeuble litigieux. Dès lors, le constat du 27 octobre 2022 est insuffisant à établir l'imputabilité des raccordements et travaux litigieux à la société RMS -ou à tout occupant actuel ou ancien de son lot privatif- des troubles invoqués, lesquels ne sauraient en conséquence donner lieu à condamnation. En second lieu, aucune pièce produite n'établit l'installation, dans la cour intérieure de l'immeuble, d'un bloc de climatisation. Il n'est en conséquence pas justifié du trouble invoqué. L'existence d'un trouble manifestement illicite imputable à la société défenderesse n'étant pas établi, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de remise en état. 2. Sur la demande d'expertise L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L'absence d'instance au fond constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l'article 145 du code de procédure civile. La procédure devant le Président du tribunal judiciaire statuant en référé, insérée dans le sous-titre III dédié à la procédure orale du titre consacré au tribunal judiciaire par le code de procédure civile, répond aux règles de l'oralité. Il s'ensuit que sauf dispense de comparution, des moyens et prétentions contenus dans un écrit transmis pour l'audience ne lient pas le débat tant qu’ils ne sont pas repris oralement à l’audience. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a formulé, par conclusions oralement soutenues à l'audience du 10 janvier 2024, une demande subsidiaire tendant à la désignation d'un expert aux fins d'examiner les travaux réalisés par la société RMS dans son lot privatif, portant notamment sur l'installation de climatisation. Or, le tribunal judiciaire statuant au fond avait été préalablement saisi d'une instance opposant les mêmes parties, à l'occasion de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite qu'il soit enjoint à la société RMS de cesser l'activité de location meublée de tourisme qu'elle exploite dans son lot privatif, en déplorant notamment que la société RMS ait divisé son lot en plusieurs logements disposant chacun d'installations sanitaires générant une surconsommation assumée par les copropriétaires selon une clé de répartition inadaptée. Ainsi, un procès au fond opposant les mêmes parties et portant notamment sur des faits présentant un lien étroit avec les désordres allégués a été engagé avant la demande formulée au visa de l'article 145 du code de procédure civile. En conséquence, la demande d'expertise est irrecevable. 3. Sur les mesures accessoires L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant en ses prétentions, le syndicat des copropriétaires supportera la charge des dépens. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Nonobstant la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens, des considérations tirées de l'équité -tenant notamment à l'existence d'une procédure au fond opposant les mêmes parties sur des sujets connexes- imposent de rejeter les demandes formulées au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort , Déclarons recevables les demandes de remise en état ; Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état ; Déclarons irrecevable la demande d'expertise judiciaire ; Rejetons les demandes d'indemnité au titre des frais irrépétibles ; Condamnons le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens de l’instance ; Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Fait à Paris le 14 février 2024 Le Greffier,Le Président, Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT