Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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Site ATHENA
44, Avenue Robert Schuman
CS 83047
68061 MULHOUSE CEDEX
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/00538 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IV5R
Section 2
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 24 septembre 2024
Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :
Société ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis 19-21, quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
PARTIE DEFENDERESSE :
Monsieur [C] [I] [W], demeurant 10, rue Neppert - 68100 MULHOUSE
- comparant
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier
DEBATS : à l’audience du 14 Mai 2024
JUGEMENT : contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 mars 2021, M. [X] [V] a loué à M. [C] [W] un local à usage d'habitation situé 10 rue Neppert 68100 Mulhouse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 320,00 € outre 80,00 € de provision pour charges.
Selon contrat de cautionnement " VISALE " du 15 avril 2021 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et des charges.
Par acte d'huissier de justice du 6 novembre 2023, la SAS Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 536,31 € au titre des loyers et charges échus au 24 octobre 2023.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 novembre 2023.
Par acte d'huissier de justice en date du 19 février 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 5 092,37 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4 536,31 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.
L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 20 février 2024.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 14 mai 2024.
A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 6 481,26 €, au titre des loyers et charges échus au 6 mai 2024, terme du mois d'avril 2024 inclus. Elle précise que le loyer courant n'est pas payé
Cité par acte délivré selon dépôt à l'étude, M. [C] [W] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise être en recherche d'emploi. Il précise qu'il perçoit des indemnités mensuelles d'un montant de 800 € depuis deux mois et demande à bénéficier de délais de paiement. Il explique qu'il avait beaucoup de dettes aujourd'hui remboursées mais confirme n'avoir pas repris le paiement du loyer courant.
L'affaire est mise en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services
L'article 2309 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
En l'espèce, le contrat de cautionnement liant la demanderesse à la bailleresse comporte un article intitulé " paiement par la caution et subrogation" qui stipule que " ... sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant".
En outre, la quittance subrogative produit aux débats stipule que "conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, Action Logement Services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants, cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services".
Par conséquent, la SAS Action Logement Services est subrogée dans tous les droits du bailleur de sorte qu'elle a qualité à agir à la présente procédure.
Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 7 novembre 2023. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 20 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 14 mai 2024.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
Sur les demandes principales
Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.
Il ressort des pièces fournies qu'au 6 mai 2024, la dette locative de M. [C] [W] s'élève à la somme de 6 481,26 €d au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d'avril 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 6 novembre 2023 pour la somme de 4 536,31 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 novembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies le 7 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
L'expulsion de M. [C] [W] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion
M. [C] [W] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du mois de janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement
En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Par ailleurs, l'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le défendeur n'a pas repris le paiement du loyer courant.
Il ne peut donc bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire.
S'agissant des délais de paiement, au regard du quantum de la dette et des revenus du défendeur, celui-ci n'est pas en mesure d'assumer la charge d'un loyer outre un apurement de la dette locative.
Par conséquent sa demande est rejetée.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [C] [W] succombe à l'instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Compte tenu de la situation particulièrement précaire du défendeur, il convient de ne pas faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2021 entre la SAS Action Logement Services, d'une part, et M. [C] [W], d'autre part, concernant le logement situé au 10 rue Neppert 68100 Mulhouse sont réunies à la date du 7 janvier 2024 ;
ORDONNE en conséquence à M. [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour M. [C] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE M. [C] [W] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 6 481,26 € (six mille quatre cent quatre-vingt-un euros et vingt-six centimes) selon décompte arrêté au 6 mai 2024, terme du mois d'avril 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023 sur la somme de 4 536,31 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE M. [C] [W] à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DÉBOUTE la SAS Action Logement Services du surplus de ses prétentions ;
CONDAMNE M. [C] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 septembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
