Cour d'appel, 12 septembre 2023. 21/03867

PS/CD Numéro 23/02898 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 12/09/2023 Dossier : N° RG 21/03867 - N° Portalis DBVV-V-B7F-IBTA Nature affaire : Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction Affaire : SAS KHOR IMMO C/ [N] [Z] [K] [H], [I] [F] [E] épouse [H] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 26 Juin 2023, devant : Monsieur SERNY, Magistrat honoraire chargé du rapport, assisté de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Monsieur SERNY, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Monsieur SERNY, Magistrat honoraire qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : SAS KHOR IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître DEL ALAMO de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de PAU Assistée de Maître FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMES : Monsieur [N] [Z] [K] [H] né le 05 avril 1966 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Madame [I] [F] [E] épouse [H] née le 25 décembre 1964 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentés et assistés de Maître LECLAIR de la SCP MOUTET-LECLAIR, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 19 OCTOBRE 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU RG numéro : 20/00997 Vu l'acte d'appel initial du 30 novembre 2021 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ; Vu le rapport d'expertise judiciaire déposé le 10 février 2020 par l'expert [S] [W] commise en exécution d'une ordonnance de référé initiale du 20 février 2019 ; Vu le jugement dont appel rendu le 19 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Pau qui a : - déclaré les époux [H] recevables et fondés dans leur action en responsabilité visant la société KHOR IMMO dont ils avaient acquis en VEFA au prix de 176 500 euros un immeuble à usage d'habitation par acte du 06 décembre 2016, - condamné la société KHOR IMMO à leur payer une somme de 24 799,38 euros TTC soit 20 666,15 euros HT à indexer à la date du jugement selon l'évolution de l'indice BT 01, représentative de travaux de réparation et remise en conformité après livraison intervenue le 27 juillet 2018, - condamné la société KHOR IMMO à leur payer une somme de 11 883,66 euros au titre de pénalité de retards arrêtés à la date de livraison du 27 juillet 2018, - condamné la société KHOR IMMO à leur payer une indemnité de 1 200 euros correspondant au coût du déménagement rendu nécessaire par la réalisation des travaux de reprise, - condamné la société KHOR IMMO à leur payer 2 000 euros en compensations de frais irrépétibles Vu les dernières conclusions n° 2 transmises par voie électronique le 05 décembre 2022 par la SAS KHOR IMMO, appelante, qui conclut : - à l'infirmation du jugement, - au rejet de toutes les demandes des époux [H] en invoquant le caractère apparent des désordres à la date de la réception, en soulevant l'irrecevabilité pour cause de forclusion de l'action en réparation introduite par les époux [H] le 31 juin 2020, et en affirmant l'achèvement de l'immeuble à la date du 1er septembre 2017 suivi du refus injustifié des époux [H] d'en prendre livraison, - reconventionnellement à l'allocation de 5 000 euros en compensation de frais irrépétibles ; Vu les dernières conclusions n° 2 transmises par voie électronique le 06 avril 2023 par les époux [H], intimés, qui poursuivent : - la confirmation du jugement dans toutes ses dispositions, - sa réformation partielle pour obtenir une somme de 84 913,49 euros au titre des pénalités de retard, sauf à confirmer le jugement à titre subsidiaire sur ce point avec allocation d'intérêts moratoires sur le montant des pénalités de retard, - l'allocation de 3 000 euros en compensation de frais irrépétibles ; Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 24 mai 2023 ; Le rapport ayant été fait oralement à l'audience. MOTIFS Le contrat de VEFA liant les parties et son exécution a) les actes concernant les parties à la vente Selon acte authentique reçu le 06 décembre 2016 par Me [P], notaire, à [Localité 7], la SAS KHOR IMMO a vendu en l'état futur d'achèvement aux époux [H] au prix de 176 500 euros TTC un immeuble à usage d'habitation située sur la commune de [Localité 6], consistant en une maison jumelée élevée sur rez-de-chaussée et étage et un terrain cadastrée [Adresse 8], à construire dans le cadre d'un programme dénommé les JARDINS DE L'OUSTAU. La livraison était prévue pour intervenir au plus tard 13 mois après la date de signature du contrat d'acquisition en VEFA ou dans les 15 mois suivant le démarrage du logement ; le retard devant être indemnisé sur la base d'une indemnité journalière de 1/3000 du prix d'achat soit 58 euros à payer dans les 45 jours de la livraison. La DROC a été délivrée le 04 février 2016 ; la date de début des travaux de l'immeuble des époux [H] n'est pas connue avec précision de sorte que le délai pour livrer expirait 13 mois après la date de la signature du contrat d'acquisition, soit le 06 janvier 2018. Les travaux ont été achevés en septembre 2017, mois durant lequel la SAS KHOR IMMO a réceptionné les ouvrages sans formuler de réserves connues concernant l'immeuble litigieux, dégageant ainsi les constructeurs de toute responsabilité envers elle en raison des vices et défauts de conformité apparents pouvant affecter l'immeuble. Ces réceptions ont mis fins aux contrats d'entreprise. En septembre 2017, à la suite des opérations préalables à la réception, la livraison de la maison des époux [H] n'est pas intervenue ; les époux [H] ont signé un document d'Opération Préalable à la Réception ; le terme LIVRAISON (pré-imprimé) a été biffé et a été remplacé par les lettres OPR (manuscrites) ; la date du document a été surchargée ; on y lit 02/09 mais le document porte mention du nombre 11 au-dessous du nombre 02. Les époux [H] ont ensuite refusé d'approuver les plans d'exécution de la maison, quand ils ont reçu copie de ces plans pour approbation ; ils ont refusé cette approbation et se sont bornés à accepter une remise de plans d'exécution sans en ratifier le contenu. Dans leur LRAR du 14 octobre 2017, conseillés par leur avocat, les époux [H], rappelant la date du 11 septembre 2017, se sont plaints auprès de la SAS KHOR IMMO, en premier lieu, de ce que la distribution des pièces de l'étage avait été totalement modifiée, en second lieu, de l'incommodité de la distribution (baignoire sous la pente du toit compliquant les mouvements, critiques de la nouvelle distribution des pièces). Des discussions se sont engagées et la livraison n'est toujours pas intervenue, la SAS KHOR IMMO refusant de payer la somme réclamée à titre de dédommagement. La SAS KHOR IMMO a par la suite procédé à des travaux modificatifs qui ont abouti à rapprocher l'ouvrage réalisé d'une conformité aux plans d'origine. Les époux [H] ont pris livraison de l'immeuble le 27 juillet 2018 par remise des clefs, soit 202 jours après la date à laquelle la livraison aurait dû intervenir en janvier 2018. Insatisfaits de certains aspects et inconvénients des réalisations entreprises par leur vendeur pour restituer aux locaux leur configuration d'origine, ils ont demandé que des défauts soient corrigés. Cela a conduit à l'introduction du procès. Le litige porte sur le retard subi par les époux [H] à la livraison et sur les réparations à faire sur l'immeuble finalement livré. b) les conclusions du rapport d'expertise judiciaire L'expert expose que la distribution des pièces de la maison réalisée était différente de celle portée dans les plans annexés à l'acte d'acquisition en VEFA. Il confirme que le constructeur a réalisé des travaux qui ont permis de rendre l'immeuble dans un état 'quasi-identique' à la commande et que ce bien modifié a été livré le 27 juillet 2018. La comparaison des plans d'exécution avec les plans prévus lors de l'achat montre ainsi que la distribution des pièces de l'étage avait été modifiée : en septembre 2017, la salle de bains réalisée occupait l'espace initialement prévu pour être une chambre, et inversement ; cela avait conduit à des déplacements de cloisons et à une modification de l'espace de desserte des pièces ; en raison de la modification du cloisonnement et des superficies des pièces qui n'a pas pu être ramenée à la configuration d'origine, la trappe d'accès à la VMC, qui matériellement n'a pas été déplacée, s'est retrouvée ouvrir dans une chambre au lieu de s'ouvrir dans l'espace de distribution. L'expert explique la modification par la recherche d'économies dans la réalisation des réseaux. Examinant l'état de l'immeuble ainsi modifié par le promoteur vendeur pour lui remettre dans une configuration aussi proche que possible de ce qui figurait sur les plans établis d'origine annexé à l'achat, l'expert constate les défauts suivants : - la non réalisation d'un pare-soleil dans une chambre ; l'explication réside dans le fait que dans les plans d'exécution (refusés en septembre 2017), la pièce était à usage de la salle de bains ; elle est redevenue une chambre sans que le pare-soleil soit posé ; il s'agit d'un défaut apparent lors de la livraison du mois de juillet 2018 ; - la présence de la trappe de visite dans une chambre et non dans le couloir ; cette trappe permet d'accéder au groupe de ventilation mécanique ; son déplacement de la trappe pour en permettre l'accès depuis un couloir ou un palier impose le déplacement de l'installation de ventilation ; il s'agit d'un défaut apparent lors de la livraison du mois de juillet 2018 ; - l'insuffisance de la hauteur d'échappée de l'escalier ; cette hauteur est limitée à 1,77 m à la verticale de la hauteur la plus faible (4ème marche) ; le minimum acceptable est de 1,90 m, obtenu par le biseautage de la poutre de trémie sans quoi la superficie de la salle de bains aurait dû été encore réduite ; il préconise toutefois la réduction de la surface de la salle de bains pour obtenir une échappée de 2,00 mètres ; il s'agit d'un défaut apparent lors de la livraison du mois de juillet 2018 ; - le grillage de façade mal posé ; ce grillage n'a pas été posé en limite de propriété mais en retrait de celle-ci ; les coffrets des compteurs sont implantés devant la clôture ; la clôture aurait dû être implantée en limite de propriété en y aménageant une réservation pour les compteurs ; la perte de superficie est donc de 0,25 m (largeur des compteurs) multipliée par toute la longueur du pan de clôture, alors qu'elle n'aurait été que de 0,25 cm x longueur des appareils, si la seconde solution avait été adoptée ; il s'agit d'un défaut apparent lors de la livraison du mois de juillet 2018 ; - l'enduit du tableau de la fenêtre de la chambre 1 dégradé ; il doit être repris ; il s'agit d'un défaut apparent lors de la livraison du mois de juillet 2018 ; - l'altimétrie excessive d'un regard de visite par rapport au sol qui l'entoure ; une reprise est nécessaire ; il s'agit d'un défaut apparent lors de la livraison du mois de juillet 2018 ; - des traces de découpe des éléments visibles à travers le plafond du rez-de-chaussée et du garage ; une reprise est nécessaire. Il s'agit d'un défaut apparent lors de la livraison du mois de juillet 2018 ; - la porte de la salle de bains à régler ; il s'agit d'un défaut apparent lors de la livraison du mois de juillet 2018 ; - absence de prise TV dans la chambre principale ; c'est une conséquence de la reprise de la distribution des pièces après refus de prendre livraison ; la prise est restée en place dans la pièce qui aurait dû être la chambre principale dans la configuration refusée. Il s'agit d'un défaut apparent lors de la livraison du mois de juillet 2018 ; - l'absence de perches pour actionner les ouvertures en toiture. Ce n'est pas un défaut d'ouvrage mais l'inexécution d'une prestation annexe à la pose d'un élément d'équipement. Il s'agit d'un manquement dans l'obligation d'exécuter une prestation qui est la suite nécessaire de la mise en place des ouvertures en toiture ; - le pourtour non carrelé de la baignoire ; les réservations sont insuffisantes ; il s'agit d'un défaut demeuré caché lors de la livraison du mois de juillet 2018. Un inachèvement est certes visible mais ses conséquences ne le sont pas pour un profane ; - le placoplâtre de la salle de bains non hydrofuge ; il s'écaille et doit être remplacé par des panneaux conformes à cet usage ; il s'agit d'un défaut demeuré caché lors de la livraison du mois de juillet 2018. L'expert chiffre le coût des réparations à 20.666,15 euros HT majoré d'une TVA au taux de 20 % dont l'applicabilité reste à vérifier auprès de l'administration fiscale. Le juge judiciaire, qui n'est pas juge de l'impôt, ne peut arbitrer le taux applicable. HT TTC 10 % TTC 20 % Déplacement de la trappe de visite 2 501,00 2 751,10 3 001,20 Modification escalier et salle de bains pour obtenir une échappée de 2,00 m 9 073,75 9 981,13 10 888,50 Perches d'ouverture des ouvertures velux 96,00 105,60 115,20 Déplacement du grillage de clôture 3 330,00 3 663,00 3 996,00 Reprise enduits extérieurs de la chambre 1 880,00 968,00 1 056,00 Travaux supprimant la visibilité des découpes en plafond 704,00 774,40 844,80 Remplacement placo SDB par placo hydrofuge 1 618,40 1 780,24 1 942,08 Porte d'entrée réglage 90,00 99,00 108,00 Déplacement de la prise TV 1 329,00 1 461,90 1 594,80 Réfection du tablier de la baignoire 1 044,00 1 148,40 1 252,80 Total 20 666,15 22 732,77 24 799,38 Le montant du préjudice immatériel induit par la nécessité de se reloger temporairement pendant les travaux est évalué à 1 200 euros. Sur la recevabilité de l'action - Forclusion de l'article 1648 alinéa 2 non applicable pour cause de reconnaissance de responsabilité Selon l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou défauts de conformités apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. Selon l'article 1648 alinéa 2 du code civil, l'action en réparation de ces vices de construction et défauts de conformité apparents doit être introduite dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé. En droit le refus de prendre livraison équivaut à une livraison suivie de dénonciations de désordres apparents. Par ailleurs, l'action en exécution de l'engagement de réparer les désordres apparents signalés par l'acquéreur lors d'une livraison ou d'une tentative de livraison n'est pas soumise au délai de forclusion de l'article 1648, alinéa 2. Le débat sur l'existence et l'application de la forclusion annale consécutive à la livraison de travaux de reprise visés par l'alinéa 3 de l'article 1642-1 du code civil est alors hors de droit. En l'espèce, la prise de possession des lieux des acquéreurs n'est pas intervenue en septembre 2017 parce que la distribution des pièces du premier étage de la maison réalisée ne correspondait pas à celle portée sur les plans fournis lors de la signature du contrat de VEFA. Le refus de prendre livraison était donc justifié eu égard à l'importance de cette non-conformité. La société KHOR IMMO a reconnu sa responsabilité puisque, à la suite du refus de prendre livraison de la maison pour éviter le risque d'une résolution de la vente par application de l'alinéa 2 du l'article 1642-1 du code civil, et pour pouvoir contraindre les acquéreurs à prendre livraison, elle a réalisé des travaux de reprise et elle a ainsi remis les lieux dans l'état le plus proche possible de celui prévu par le contrat de VEFA. (L'expert emploie le terme 'quasi-identique'). Ce faisant, la société KHOR IMMO a exécuté son engagement de remédier à des désordres et défauts de conformités apparents, reconnaissant elle-même que l'immeuble ne pouvait être livré aux acquéreurs dans la configuration qu'elle a cherché à leur faire admettre. Ce choix destiné à éviter l'anéantissement de la vente ne fait cependant pas obstacle à ce que l'acquéreur, comme les époux [H] en l'espèce, puisse rechercher sa responsabilité pour mauvaise exécution des travaux de réparation réalisés afin qu'il soit remédié aux vices constatés lors de la tentative de livraison. Ainsi, l'action des époux [H], en ce qu'elle tend à la réparation de défauts qui étaient apparents lors de la tentative de livraison qu'ils ont refusée, n'est pas soumise au délai de forclusion annale de l'article 1648 alinéa 2 du code civil puisque le promoteur vendeur a reconnu sa responsabilité et en a tiré la conséquence en exécutant les travails modificatifs. Par suite, l'entrée en possession du 27 juillet 2018 n'a pas fait courir un nouveau délai de forclusion de l'article 1648 alinéa du code civil, qui s'interprète strictement. Pour ce qui est des défauts tenant à la mise en place d'un placoplâtre ordinaire non hydrofuge dans la salle de bains et à l'inadaptation du carrelage du pourtour de la baignoire, la question de la forclusion annale ne se posait pas en raison de leur caractère caché excluant par hypothèse l'application des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil. L'action des époux [H] reste donc en l'espèce une action en responsabilité civile contre le constructeur vendeur tendant à la réparation de vices apparents et cachés lors de la livraison du 27 juillet 2018. Pour les vices apparents lots de la livraison, elle est soumise aux délais de prescription de droit commun de la vente qui n'étaient pas expirés ni lors de l'introduction de la procédure de référé ni lors de l'introduction de l'action au fond ; le vendeur doit réparer quand bien même il n'aurait pas fait de réserves lors de la réception passée entre lui et les locateurs d'ouvrage et ainsi perdu le droit de les actionner ; pour les vices cachés, là encore, le promoteur vendeur doit réparer pour manquement à une obligation de résultat, les acquéreurs bénéficiant de la transmission des actions en responsabilité décennale à compter des deux dates de réception selon que les ouvrages déficients ont été réalisés en exécution des contrats d'entreprise d'origine (réception de septembre 2017) ou en exécution des contrats d'entreprise conclus pour l'exécution des travaux modificatifs après reconnaissance de responsabilité (réception tacite ou écrite de 2018), le caractère apparent des vices s'appréciant en la personne du promoteur vendeur. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a admis la recevabilité des actions introduites par les époux [H]. Sur la responsabilité et la réparation des désordres Les conclusions des époux [H] visent l'article 1792 du code civil qui ne trouve pas à l'appliquer puisque les parties ne sont pas liées avec la société KHOR IMMO par un contrat d'entreprise mais par un contrat de VEFA exécuté de manière non conforme. La cour ne peut pas se prononcer sur ce point car l'objet du litige ne la conduit pas à apprécier la portée des actes de réception passés par le vendeur maître de l'ouvrage et auxquels l'acquéreur n'est pas partie. Le caractère caché ou apparent d'un désordre à la réception des travaux ne s'apprécie en effet qu'en la personne du maître de l'ouvrage qui est partie à l'acte de réception conclu par lui avec les locateurs d'ouvrages et au contradictoire des locateurs d'ouvrage (ou de leurs assureurs), lesquels ne sont pas en cause. Dans les rapports entre parties au seul contrat de VEFA, la question du caractère décennal des dommages ne se pose d'ailleurs pas quand ne sont en cause, comme en l'espèce, ni les locateurs d'ouvrage et ni leurs assureurs ni l'assureur dommages-ouvrage ; le litige se tranche exclusivement sur l'obligation de livraison au sens des articles 1231, 1603 du code civil (en cas de VEFA, cet article recouvre les vices relevant de l'article 1646-1 du code civil et comme les défauts apparents dénoncés dans le délai prévu par l'article 1642-1 du même code). La quasi-totalité des défauts décrits dans le rapport d'expertise concernent des défauts apparents portant soit sur l'impossibilité de revenir à la configuration d'origine, soit sur la qualité des travaux de transformation réalisés par le vendeur en reconnaissance de sa responsabilité. L'expertise a révélé au surplus deux vices demeurés cachés lors de la livraison du 27 juillet 2018, l'un tenant à l'installation d'un placoplâtre non hydrofuge de la salle de bains et l'autre tenant à la réalisation défectueuse du pourtour de la baignoire certes visible mais dont la portée ne l'était pas, à savoir, l'impossibilité d'achever le carrelage de ce pourtour. Le rapport ci-dessus résumé ne soulève aucune critique pertinente d'ordre technique qui soit de nature à en invalider les conclusions. La réalité de ces désordres apparents ou cachés lors de l'entrée dans les lieux des propriétaires n'est pas discutée ; leur évaluation et les modalités de réparations ne sont pas utilement discutées. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué aux époux [H] : - une indemnité d'un montant de 20 666,15 euros HT, indexée selon l'évolution de l'indice BT 01 depuis la date de dépôt du rapport d'expertise ; à cette somme s'ajoutera le montant de la TVA légalement applicable à faire arbitrer par l'administration en cas de difficulté d'interprétation ; cela peut conduire à une diminution de l'indemnité allouée par le tribunal ; - une indemnité de 1 200 euros en compensation des frais générés par le relogement durant les travaux ; cette indemnité ne fait pas double emploi avec les pénalités de retard. Sur le paiement des pénalités de retard Selon le contrat, une maison disposant d'une distribution de pièces conforme à la commande aurait dû être livrée au plus tard le 06 janvier 2018 ; la livraison d'un ouvrage accepté par les acquéreurs pour avoir été rendu 'quasi-conforme' à la commande n'est intervenue que le 27 juillet 2018 après que le vendeur eut reconnu son inexécution et procédé lui-même aux travaux de remise en conformité des locaux. Le retard contractuel mis à s'exécuter est donc bien de 202 jours ce qui justifie la demande en paiement de pénalité demandée à hauteur de 11 883,66 euros portant intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2018 conformément aux dispositions contractuelles (point de départ fixé 45 jours après l'entrée en possession). Le jugement sera confirmé dans la liquidation du montant des indemnités mais réformé sur le point de départ des intérêts moratoires dus. Sur les demandes annexes Le jugement sera confirmé dans ses dispositions concernant les dépens et frais irrépétibles. L'équité commande d'allouer aux époux [H] une somme de 3 000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe, * confirme le jugement dans toutes ses dispositions SAUF : - en ce qu'il retient de manière certaine le taux de TVA de 20 % s'ajoutant au montant HT de l'indemnité représentative des travaux de réparation, - sur le point de départ des intérêts moratoires à payer sur les indemnités de retard, * statuant à nouveau sur ces deux points : - dit que le taux de TVA applicable au montant de la condamnation HT réactualisée selon l'indice BT 01 sera le taux de TVA légalement applicable à faire contrôler si besoin est par l'administration, - dit que la somme représentative des pénalités de retard porte intérêts au taux légal depuis le 10 septembre 2018, * ajoutant au jugement, - condamne la SAS KHOR IMMO aux dépens, - la condamne à payer aux époux [H] une somme de 3 000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE