Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2025
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/00387 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XBG4
N° de MINUTE : 25/00312
DEMANDEURS
Madame [E] [V]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Maître Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0851
Monsieur [G] [D]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par Maître Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0851
Monsieur [T] [D]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Maître Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0851
Madame [C] [F]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0851
C/
DEFENDEUR
Société LES 4 FRERES
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Maître Hajer NEMRI de la SELARL CABINET D’AVOCATS N & N, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D2146
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 12 Décembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 29 juin 2020, la société LES 4 FRERES a acquis de la société CAMEROUN INVESTISSEMENTS le droit au bail portant sur les locaux sis [Adresse 2] à compter du 1er août 2020.
Par acte sous signature privée des 24 juillet 2020 et 09 septembre 2020, Mme [E] [V], M. [G] [D] et M. [T] [D], propriétaires indivis, ont conclu avec la société LES 4 FRERES un bail commercial de renouvellement portant sur les locaux sis [Adresse 2] pour une durée de 10 ans à compter du 1er août 2020 et moyennant un loyer annuel de 45 720 euros hors taxes et hors charges payable par trimestre d’avance.
Par acte d’huissier de justice du 30 juin 2021, Mme [E] [V], M. [G] [D], M. [T] [D] et Mme [C] [F] ont signifié à la société LES 4 FRERES un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 21 405 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 juin 2021.
Par acte d’huissier de justice du 29 novembre 2022, Mme [E] [V], M. [G] [D], M. [T] [D] et Mme [C] [F] ont assigné la société LES 4 FRERES devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demandent au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- constater la clause résolutoire acquise ;
- subsidiairement prononcer la résiliation du bail commercial
- ordonner l’expulsion de la société LES 4 FRERES et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est du [Adresse 2] à [Localité 9] ;
- ordonner la séquestration du mobilier conformément à la loi du 09 juillet 1991 ;
- condamner la société LES 4 FRERES à payer à Mme [E] [V], M. [G] [D], M. [T] [D] et Mme [C] [F] une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel actualisé plus charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner la société LES 4 FRERES à payer à Mme [E] [V], M. [G] [D], M. [T] [D] et Mme [C] [F] la somme de 29 271,71 euros montant des loyers impayés au mois de novembre 2022 inclus et celle de 2 927,17 euros par application de la clause pénale contractuelle ;
- condamner la société LES 4 FRERES au paiement de 1 800 euros par application de l’article 700 du CPC ;
- condamner la société LES 4 FRERES aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement.
Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 29 novembre 2024, Mme [E] [V], M. [G] [D], M. [T] [D] et Mme [C] [F] demandent au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- constater la clause résolutoire acquise ;
- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail commercial ;
- ordonner l’expulsion de la société LES 4 FRERES et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est du [Adresse 2] à [Localité 9] ;
- ordonner la séquestration du mobilier conformément à la loi du 09 juillet 1991 ;
- condamner la société LES 4 FRERES à payer à Madame [E] [V], M. [G] [D], M. [T] [D] et Madame [C] [F] une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel actualisé plus charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner la société LES 4 FRERES à payer à Madame [E] [V], M. [G] [D], M. [T] [D] et Madame [C] [F] la somme de 14 185,40 euros, correspondant à la somme de 27 425,40 euros montant des loyers impayés au mois de novembre 2024 inclus déduction faite de la facture de 13 240 euros et celle de 1 418,54 euros par application de la clause pénale contractuelle;
- prendre acte de l’accord de Madame [E] [V], M. [G] [D], M. [T] [D] et Madame [C] [F] à la demande de délai sollicitée par la société LES 4 FRERES ;
- condamner la société LES 4 FRERES au paiement de 1 800 euros par application de l’article 700 du CPC ;
- condamner la société LES 4 FRERES aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement ;
Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 mai 2024, la société LES 4 FRERES demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- juger que les frais de rénovation de la chape et de la poutre relèvent de l’article 606 du code civil ;
- mettre à la charge les frais engagés à savoir 13 240 euros hors taxes à la charge du demandeur ;
- ordonner la compensation entre les sommes dues au titre de l’arriéré locatif et la créance de 13 240 euros HT
- autoriser la société LES 4 FRERES à apurer la dette locative en 24 mensualités ;
- débouter les demandeurs du surplus de leurs demandes ;
- condamner les demandeurs au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code civil ;
- condamner les défendeurs aux entiers dépens.
Par ordonnance du 31 mai 2024, l’instruction de l’affaire a été close et elle a été fixée à l’audience de plaidoirie juge unique du 12 décembre 2024.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualification du jugement
En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire.
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire
L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce sont d’ordre public.
De plus, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le bail commercial a été conclu par acte sous signature privée des 24 juillet 2020 et 09 septembre 2020 entre d’une part Mme [E] [V], M. [G] [D] et M. [T] [D], propriétaires indivis, et d’autre part la société LES 4 FRERES et que ce bail porte sur les locaux sis [Adresse 2].
Ce bail stipule une clause résolutoire en page 6.
La matrice cadastrale produite par les demandeurs (pièce n°5) indique une mise à jour en 2021 et désigne comme propriétaires des locaux loués Mme [E] [V], Mme [B] [R] [O], M. [T] [D], M. [G] [D] et Mme [C] [F].
La présente instance a été introduite par acte d’huissier de justice du 29 novembre 2022 délivré à la société LES 4 FRERES à la requête de Mme [E] [V], M. [G] [D], M. [T] [D] et Mme [C] [F].
Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les demandeurs ne justifient pas d’être les seuls bailleurs dans le bail commercial des 24 juillet 2020 et 09 septembre 2020.
En outre, par acte d’huissier de justice du 30 juin 2021, Mme [E] [V], M. [G] [D], M. [T] [D] et Mme [C] [F] ont signifié à la société LES 4 FRERES un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 21 405 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 juin 2021.
A l’appui de leur demande, les demandeurs produisent un décompte daté du 16 novembre 2022 couvrant la période du 1er janvier 2022 au 1er novembre 2022 inclus avec un solde antérieur de 19 691,12 euros (pièce demandeurs n°3).
Les demandeurs versent également aux débats un décompte daté du 07 juin 2023 portant sur la période du 1er août 2020 au 1er juin 2023 (pièce demandeur n°9) qui met en évidence un solde au 1er juillet 2021 de 19 500 euros après déduction de la « remise travaux contractuelle » d’un montant de 1 905 euros appliquée une fois par mois sur la période du 1er août 2020 au 1er juillet 2021 qui correspond à la remise de 50% du loyer accordée pour une durée d’une année au titre des frais de rénovation des locaux (bail page 3).
Cependant, les demandeurs reconnaissent dans leurs écritures qu’ils acceptent de prendre en charge les travaux effectués par le preneur pour la somme totale de 13 240 euros et produisent la facture établie le 02 novembre 2020 par la société SOCIETE D’ANTENNE TELEPHONIE LUMINAIRES ELECTRICITE CHAUFFAGE pour la somme de 13 240 euros hors taxes.
Dès lors, les demandeurs ne produisent aux débats aucun décompte actualisé prenant en compte la prise en charge du coût de ses travaux par eux en qualité de bailleurs.
En outre, la société LES 4 FRERES reconnaît l’existence d’une dette locative d’un montant de 26 496 euros en avril 2024 et ne produit aucune pièce de nature à établir l’existence et le montant d’un arriéré locatif au 22 juillet 2021, soit un mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 30 juin 2021 ni à la date du mois de novembre 2024 retenue par les demandeurs.
En conséquence, les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement qu’ils ont signifiés par acte d’huissier de justice du 30 juin 2021 à la société LES 4 FRERES, cette société n’a pas réglé les sommes visées par ce commandement et seront déboutés de leur demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
Il y a également lieu de débouter la société LES 4 FRERES de sa demande quant à la détermination de la partie qui doit prendre en charge les travaux compte tenu de l’acceptation par les demandeurs de prendre en charge le coût de ces travaux.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial
En application de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Les demandeurs ne développent aucun moyen précis à l’appui de leur demande de résiliation judiciaire, en se limitant à demander la condamnation de la société LES 4 FRERES à leur payer la somme de 27 425,40 euros arrêtée au loyer du mois de novembre 2024 et après déduction de la facture de travaux de 13 240 euros et de celle de 1 415,54 euros par application de la clause pénale contractuelle.
La société LES 4 FRERES reconnaît l’existence d’une dette locative d’un montant de 26 496 euros en avril 2024 et ne produit aucune pièce de nature à établir l’existence et le montant d’un arriéré locatif au 22 juillet 2021, soit un mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 30 juin 2021.
Les demandeurs produisent aux débats deux décomptes, l’un daté du 16 novembre 2022 couvrant la période du 1er janvier 2022 au 1er novembre 2022 inclus (pièce demandeurs n°3), l’autre daté du 07 juin 2023 portant sur la période du 1er août 2020 au 1er juin 2023 (pièce demandeur n°9).
Les parties n’ont communiqué aucun pièce de nature à établir la réalité et le montant d’une dette locative de la société LES 4 FRERES arrêtée au mois de novembre 2024.
Dès lors, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un manquement de la société LES 4 FRERES, preneur, de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail.
En conséquence, il y a lieu de débouter les demandeurs de leur demande de résiliation judiciaire et de leur demande de paiement d’arriéré de loyers ainsi que de leur demande d’application de la clause pénale devenue sans objet.
Il y a lieu également de débouter la société LES 4 FRERES de sa demande de compensation et de délai de paiement devenue sans objet, les demandeurs étant déboutés de leur demande de résiliation judiciaire et de condamnation au titre d’un arriéré de loyer.
Sur les autres demandes
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire.
Sur les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, les demandeurs ont la qualité de partie perdante et seront condamnés à supporter les dépens de la présente instance, en ce compris les frais du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice du 30 juin 2021.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, l’équité commande de débouter les demandeurs et la défenderesse de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
Déboute [E] [V], [G] [D], [T] [D] et [C] [F] de leur demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
Déboute [E] [V], [G] [D], [T] [D] et [C] [F] de leur demande de résiliation judiciaire, de paiement d’arriérés de loyers arrêtés au mois de novembre 2024 et de leur demande de clause pénale ;
Déboute la société LES 4 FRERES de sa demande de qualification des travaux litigieux au regard de l’article 606 du code civil, de sa demande de compensation et de sa demande de délai de paiement ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;
Condamne [E] [V], [G] [D], [T] [D] et [C] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice du 30 juin 2021;
Déboute [E] [V], [G] [D], [T] [D] et [C] [F] ainsi que la société LES 4 FRERES de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 20 février 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame Z. AIT Madame G. HIRIART
