Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 24/00626

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 24/00626 N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y66 N° MINUTE : 1 Assignation du : 11 Janvier 2024 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [B] [M][2] [2] [Adresse 7] [Localité 11] JUGEMENT rendu le 31 Juillet 2024 DEMANDEURS Madame [P] [T] [Adresse 8] [Localité 12] Monsieur [A] [F] [Adresse 6] [Localité 10] tous deux représentés par Maître Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0158 DEFENDERESSE S.A.R.L. LA BOCCA DELLA VERITA [Adresse 4] [Localité 9] représentée par Maître Géraldine ALLARD-KOHN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E2176 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 20 Juin 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par actes sous seing privé des 3 et 12 novembre 2003, Monsieur [V] [T], Madame [P] [H] née [T] et Madame [S] [F] née [C], ont donné à bail en renouvellement à la société [14], des locaux commerciaux pour y exercer l'activité de "RESTAURANT et activité annexe BAR-DISCOTHEQUE sous réserve de l'obtention de la licence de débit de boissons de quatrième catégorie, à l'exclusion de tout autre ", dépendant d'un immeuble sis [Adresse 5] dans le [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2003 pour se terminer le 31 juillet 2012, et moyennant un loyer annuel initial de 20.000 euros, hors charges et hors taxes. Par acte sous seing privé du 16 janvier 2007, la société [14] a cédé son fonds de commerce et le droit au bail à la SARL LA BOCCA DELLA VERITA. Par acte sous seing privé du 26 juin 2014, Madame [P] [H] née [T] et Madame [S] [F] née [C], venant aux droits de Monsieur [V] [T], ont donné à bail en renouvellement à la société LA BOCCA DELLA VERITA, ces mêmes locaux pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2012, et moyennant un loyer annuel initial de 27.720,55 euros, hors charges et hors taxes. Par actes extrajudiciaires des 10 et 14 février 2023, Madame [P] [H] née [T] et Monsieur [A] [F] (ci-après ensemble les "consorts [T]-[F]"), lequel vient désormais aux droits de Madame [S] [F] née [C], ont fait délivrer à la société LA BOCCA DELLA VERITA un congé à effet au 30 septembre 2023, avec offre de renouvellement du bail, pour une durée de neuf années, et moyennant un loyer annuel de 60.000 euros, hors taxes et hors charges. Par mémoire préalable notifié le 13 octobre 2023, les consorts [T]-[F] ont sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 59.130 euros HT et HC correspondant à la valeur locative, à compter du "1er janvier 2023", et à titre subsidiaire ordonner une expertise. Par acte extrajudiciaire du 11 janvier 2024, les consorts [T]-[F] ont fait assigner la société LA BOCCA DELLA VERITA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris dans les mêmes termes que le mémoire préalable du 13 octobre 2023. Aux termes de leur dernier mémoire daté du 23 mai 2024 et régulièrement notifié, les consorts [T]-[F] demandent au juge des loyers commerciaux de : A TITRE PRINCIPAL : - DÉCLARER les consorts [T]-[F] recevables et bien fondées en leurs demandes, - DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 doit être fixé à la valeur locative, - CONSTATER que la valeur locative est supérieure au montant du loyer, EN CONSÉQUENCE : - FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 59.130 € HT/HC par an. SUBSIDIAIREMENT : - DÉSIGNER tel Expert qu'il lui plaira, avec pour mission d'évaluer la valeur locative des locaux situés [Adresse 4], loués par l'indivision [T]-[F] à la Société LA BOCCA DELLA VERITA, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : - CONDAMNER la Société LA BOCCA DELLA VERITA à payer à Madame [T] et Monsieur [F] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et tous les dépens. Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font valoir en substance : - qu'il y a lieu de fixer le loyer en renouvellement à la valeur locative au motif qu'il existe une modification notable des caractéristiques du local loué et des facteurs locaux de commercialité ; - qu'en raison des travaux réalisés par le preneur en 2019, au cours du bail expiré, et consistant en la redistribution et reconfiguration de l'intérieur du restaurant afin de l'adapter à la nouvelle activité de restaurant asiatique, il y a eu un accroissement du local avec la possibilité d'accueillir un plus grand nombre de clients, caractérisant une modification notable des caractéristiques du local loué conformément aux dispositions de l'article R. 145-33 du code de commerce ; - que le développement commercial constaté dans le quartier [Adresse 16] avec la montée en gamme du quartier, la réouverture du marché [Adresse 16] et l'ouverture de certaines enseignes, l'afflux de touristes, constitue une modification notable des facteurs locaux de commerciaux justifiant le déplafonnement du loyer ; - enfin, l'expertise amiable réalisée par Monsieur [X] à la demande des bailleurs retient une valeur locative de 950 m²P, soit la somme annuelle en principal de 59.137,50 euros arrondie à la somme de 59.130 euros compte-tenu de la modification des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité. Aux termes de son mémoire en réponse en date du 26 mars 2024, régulièrement notifié les 4 et 27 avril 2024, la société LA BOCCA DELLA VERITA demande au juge des loyers commerciaux : - CONSTATER le principe du renouvellement du bail commercial liant les parties à effet du 1er octobre 2023 ; - DÉBOUTER les Consorts [T]-[F], Bailleurs, de l'ensemble de leurs prétentions, notamment celles tendant à ce que soit écartée la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé ; - FIXER le loyer du bail renouvelé, à effet du 1er octobre 2023, à la somme annuelle en principal de TRENTE TROIS MILLE NEUF CENT QUARANTE DEUX EUROS (33.942 €) HT/HC ; - CONDAMNER les Consorts [T]-[F] aux entiers dépens de la présente instance et au paiement d'une somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - RAPPELER l'exécution provisoire de la décision à intervenir s'il était fait droit aux prétentions ci dessus, l'ÉCARTER le cas échéant. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir en substance : - que les bailleurs commettent une erreur récurrente sur la date d'effet du renouvellement du bail qu'ils disent voir fixer à tort au 1er janvier 2023 alors qu'il s'agit du 1er octobre 2023, - que l'existence de modifications notables des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité étant contestable, il y a lieu de fixer le loyer en renouvellement au loyer plafonné conformément aux dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce ; - que contrairement à ce qui est allégué par les bailleurs, les travaux réalisés par ses soins au cours du bail expiré ne justifient pas le déplafonnement du loyer renouvelé dès lors qu'il ne s'agit que de travaux de mise en conformité avec les prescriptions administratives et de simples travaux de décoration, de revêtement, d'éclairage et d'aménagements ; - que les bailleurs n'ont soumis aucune donnée objective pour justifier le caractère notable et favorable de l'éventuel développement de la commercialité dans le quartier des locaux loués. L'affaire a été appelée à l'audience du 20 juin 2024 et mise en délibéré au 31 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il y a lieu de relever que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail et que, par l'effet du congé délivré par les bailleurs le 14 février 2023, à effet du 30 septembre 2023, le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 5] dans le [Localité 9] est acquis à compter du 1er octobre 2023, la mention du "1er janvier 2023" dans les écritures des bailleurs s'analysant comme une erreur matérielle. En revanche, les parties s'opposent sur le montant du loyer et l'existence de motifs de déplafonnement du loyer en renouvellement. Les consorts [T]-[F] sollicitent le déplafonnement du loyer en raison d'une modification notable des caractéristiques des locaux loués ainsi que des facteurs locaux de commercialité. En réplique, la société LA BOCCA DELLA VERITA conteste l'existence d'un motif de déplafonnement au cours du bail expiré, sollicitant ainsi la fixation du nouveau loyer conformément à l'Indice national des Loyers Commerciaux publié par l'INSEE, soit la somme de 33.941,90 euros, hors taxes et hors charges. En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R. 145-30 du code de commerce, aux frais des consorts [T]-[F], demandeurs à l'instance, dans les termes du présent dispositif. Au regard de la nature du litige il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'accepta-tion d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce. Dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dé-pens seront réservés. En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 5] dans le [Localité 9], liant la SARL LA BOCCA DELLA VERITA à Madame [P] [H] née [T] et Monsieur [A] [F] à compter du 1er octobre 2023, Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert : Monsieur [B] [M] [Adresse 7] [Courriel 15] - [XXXXXXXX02] avec mission : * de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] dans le [Localité 9] et de les décrire, * d'entendre les parties en leurs dires et explications, * de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2023 des lieux loués situés [Adresse 5] dans le [Localité 9], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, * de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé, * de rechercher le montant du loyer plafonné au 1er octobre 2023, * de rendre compte du tout et donner son avis motivé, * de dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er août 2025, Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Madame [P] [H] née [T] et Monsieur [A] [F] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 10 octobre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du 21 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Vu l'article 131-4 du code de procédure civile Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : [K] [Y] [Adresse 3] [XXXXXXXX01] - [Courriel 13] Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse, Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise, Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission : * d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission, Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues, Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la der-nière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires corres-pondants, Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Réserve les dépens ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Fait etjugé à PARIS, le 31 juillet 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER D. SANTOS CHAVES