Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 22/00271

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me ROCHELET Copies certifiées conformes délivrées le: à Me MASSON ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00271 N° Portalis 352J-W-B7G-CVVZY N° MINUTE : Assignation du : 17 décembre 2021 JUGEMENT rendu le 15 novembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] - [Localité 5], représenté par son syndic la S.A.S. RIVE DROITE IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Maître Jérôme ROCHELET de la SELARL LIGNER & ROCHELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0711 DÉFENDERESSE Madame [K] [L] [E] [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Maître Anne-Marie MASSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente Madame Céline CHAMPAGNE, juge assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière, Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00271 - N° Portalis 352J-W-B7G-CVVZY DÉBATS A l’audience du 13 septembre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE Mme [K] [L] [E] est propriétaire des lots n°17, 22 et 35, correspondant respectivement à deux caves et un appartement au sein de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété. L'immeuble est divisé en quatre corps de bâtiments distincts, A, B, C et D, élevés de quatre étages sur sous-sol et d'une cour couverte, abritant l'appartement, objet du lot n°35, et qui forme le bâtiment B. Le lot n°35 est issu de la réunion notamment des anciens lots n°24 et 25, auparavant à usage de garages, qui constituaient à eux-seuls le bâtiment B. Dans le cadre de la transformation de ce lot en appartement par les parents de Mme [E], ces derniers ont remplacé la couverture en verre de la cour par un matériau plastifié et opaque. Se plaignant d'un manque de conformité aux règles de sécurité des aménagements réalisés dans ce logement, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé expertise Mme [E] aux fins que soit examinée la conformité à la réglementation en vigueur de la couverture et des installations de gaz et d'électricité figurant à l'intérieur de son lot. Par ordonnance en date du 20 décembre 2018, le juge des référés a fait droit à cette demande et désigné Mme [V] [P] en qualité d'expert. Le rapport a été déposé le 31 mars 2021. Par acte délivré le 17 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [E] afin d'obtenir sa condamnation à faire procéder, sous astreinte, aux travaux de mise en conformité de son lot, à déposer, sous astreinte, les ouvrages et à l'indemniser des préjudices subis. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l’application de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 et de l’article 1240 du code civil, de : « DIRE le SDC du [Adresse 3] recevable en sa demande, L’y déclarant bien fondé, CONDAMNER Madame [L] [E] à procéder aux travaux de mise en conformité de son lot sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de quinze (15) jours après la signification de la décision à intervenir ; ENJOINDRE pour ce faire à Madame [L] [E] de recourir à un bureau d’étude, à des entreprises qualifiées et de soumettre son projet de travaux à l’assemblée des copropriétaires et à l’architecte de l’immeuble ; CONDAMNER Madame [L] [E] à rembourser le coût de l’assemblée générale extraordinaire et les honoraires de l’architecte de l’immeuble ; ORDONNER la dépose des ouvrages (conduits de ventilation/cheminée et sanibroyeur) sous astreinte de 500 euros par jour à compter de quinze (15) jours après de la signification de la décision à intervenir ; CONDAMNER Madame [L] [E] à indemniser le SDC de son préjudice moral à hauteur de 3.000 euros, CONDAMNER Madame [L] [E] à payer au SDC la somme de 25.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Madame [L] [E] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise et honoraires de l’expert. » Aux termes de ses conclusions en défense n°2, notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, Mme [E] demande au tribunal au visa de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 de : « Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] - [Localité 5] représenté par son syndic la Société RIVE DROITE IMMOBILIER, de ses demandes, A titre subsidiaire, Ramener à de plus justes proportions les demandes financières du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] - [Localité 5] représenté par son syndic la Société RIVE DROITE IMMOBILIER. » Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 13 septembre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes de Mme [E] Aux termes de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. » En l'espèce, Mme [E] soutient dans le corps de ses conclusions que la réclamation du syndicat des copropriétaires concernant le défaut de ventilation des caves est prescrite. Toutefois, cette irrecevabilité n'étant pas reprise dans le dispositif des conclusions, dont seul le Tribunal est tenu en application des dispositions précitées, il n'est donc pas saisi valablement de cette demande sur laquelle il ne sera par conséquent pas statué. Sur la demande de mise en conformité du lot et de dépose des ouvrages Aux termes de l'article 9 - I de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». L'article 25 b) de la même loi dispose pour sa part que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ». Enfin, aux termes de l'article 544 du code civil « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le syndicat des copropriétaires fait valoir que chaque copropriétaire est responsable des dommages pouvant être causés par un défaut de conformité de son lot, qu'il est tenu d'effectuer tous travaux nécessaires pour se conformer notamment à la sécurité de l'immeuble et au règlement de copropriété et qu'il est fondé à rechercher la responsabilité de Mme [E] sur le fondement des troubles anormaux de voisinage. Le trouble anormal est en effet celui d'une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins, le caractère excessif du trouble n'exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d'un dommage accidentel. Cette responsabilité de plein droit, peut ainsi être recherchée en l'absence de toute faute du voisin, tout voisin « occasionnel » occupant matériellement ou pas le fonds étant ainsi présumé responsable, ce dernier pouvant toutefois s'exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires explique que l'expert judiciaire a visé, aux termes de son rapport définitif, l'intégralité des anomalies qu'il dénonçait, à savoir des défauts d'isolement règlementaire entre le lot n°35 et les parties communes, un défaut de réaction règlementaire au feu de la couverture dudit lot, des défauts de conformité des installations électrique et de gaz ainsi qu'un défaut de ventilation des caves du fait de l'obstruction des bouches d'aération situées dans le lot n°35. Il indique que les deux premières anomalies persistent à ce jour et n'ont fait l'objet d'aucune mesure concrète ni sérieuse de la part de Mme [E] qui s'est contentée de produire des devis vagues et sommaires alors que la couverture du lot est incompatible avec les exigences légales et règlementaires de résistance au feu, mettant ainsi potentiellement l'immeuble entier et ses habitants en danger. Il considère que, contrairement à ce que soutient Mme [E], les mise en conformité sollicitées n'incombent nullement à la copropriété, l'article 13 bis du règlement de copropriété prévoyant en effet expressément que tous les travaux relevant du bâtiment B, et donc du lot n°35, y compris ceux concernant la toiture, doivent être réalisés par le copropriétaire concerné. Il soutient donc que, même si, comme Mme [E] l'affirme, la toiture constituait une partie commune, il n'en demeure pas moins qu'elle serait quand même tenue d'effectuer les travaux afférents et de solliciter en outre une autorisation de l'assemblée générale compte tenu, de ce fait, de la nécessaire modification de l'aspect extérieur. Il indique, s'agissant de l'isolation entre le lot n°35 et les parties communes, qu'il en va de même, en application des dispositions de cet article 13 bis, le règlement de copropriété prévoyant en outre que les portes palières sont des parties privatives. S'agissant de la ventilation des caves, il considère que, bien que cette anomalie ait été écartée par l'expert, qui a considéré que les préconisations émises à ce propos avaient été respectées, elle s'avère néanmoins toujours insuffisante. Il conteste le versement de 4500 euros que Mme [E] soutient avoir effectué en faveur du syndicat des copropriétaires pour la réalisation de travaux supplémentaires mais qui n'auraient toutefois, selon elle, jamais été réalisés. Enfin, s'agissant de la non conformité des installations de gaz et d'électricité, il soutient que l'expert s'est contenté, pour évacuer les anomalies, de devis et de factures produits par Mme [E], alors que d'une part, il ressort d'un rapport établi par la société Socotec que les installations électriques ne sont pas conformes et, que d'autre part, Mme [E] a fait intervenir la société AL2 pour installer des conduits de ventilation/cheminées visibles sans consulter la copropriété alors que ces travaux modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, évacuent des émissions de dioxyde de carbone et des odeurs sous les fenêtres des voisins du premier étage et que rien n'établit ainsi la conformité de ces installations. Il soutient par conséquent que l'ensemble de ces anomalies et non-conformités, qui persistent à ce jour, menacent directement la sécurité des personnes et de l'immeuble et que Mme [E], en pointant les anomalies relevées par l'expert dans les parties communes, outre que cet examen ne relevait pas de la mission de l'expert, tente ainsi de déplacer le débat alors qu'elle relève elle-même que le syndicat des copropriétaires fait diligences s'agissant des travaux à entreprendre. Il sollicite par conséquent la condamnation, sous astreinte, de Mme [E] d'une part à procéder aux travaux de mise en conformité de son lot et, d'autre part, à déposer les conduits de ventilation/cheminée. Mme [E] s'oppose à ces demandes et considère, pour sa part, que les travaux de mise en conformité sollicités concernent en réalité des parties communes, au vu de l'article 4 du règlement de copropriété qualifiant comme telles les couvertures des immeubles, et qu'ils doivent donc être pris en charge par le syndicat des copropriétaires. Elle indique ainsi que l'article 13 bis du règlement de copropriété, qui se contente d'établir des charges spéciales propres aux anciens lots n°24 et 25, ne touche pas pour autant aux principes de répartition des parties communes et privatives. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00271 - N° Portalis 352J-W-B7G-CVVZY Elle relève de plus que cet article ne met nullement à la charge du copropriétaire concerné les travaux de mise en conformité mais uniquement ceux relatifs à l'entretien, la réparation et la reconstruction du lot, tout comme l'article 21 dudit règlement qui, s'il vise la toiture, ne fait toutefois état que de son entretien et de sa réparation. S'agissant de la ventilation des caves, elle fait valoir que la demande du syndicat des copropriétaires portant sur « la réalisation de travaux supplémentaires » est aussi large qu'imprécise et trop vague pour qu'il puisse y être fait droit. Elle indique de plus que l'expert a écarté cette anomalie en considérant qu'elle avait justifié de la réalisation des travaux préconisés lorsque cette problématique a été jugée, en 1994, et que le syndicat des copropriétaires se contente d'imputer à son lot l'état d'humidité généralisée dans les caves et au rez-de-chaussée de l'immeuble sans toutefois apporter la preuve de l'origine des désordres ni démontrer une aggravation des conditions de ventilation préexistantes. Concernant les installations d'électricité et de gaz, elle indique qu'elle a remédié aux anomalies dénoncées, ce que l'expert a relevé, et que les travaux ont consisté en la création de conduits de ventilation haute et basse, destinés à remédier au défaut de ventilation du local, selon le devis établi par la société AL2. Elle précise qu'il ne s'agit en aucun cas de conduits évacuant des gaz chauds, et encore moins de conduits de cheminée, et qu'en procédant à ces travaux elle s'est conformée aux recommandations de l'expert judiciaire et du bureau d'étude Socotec qui préconisaient, tous deux, une mise en conformité rapide et sans délai. Dans l'hypothèse où il serait jugé que les mises en conformité sollicitées lui incomberaient, Mme [E] fait valoir le caractère contradictoire des demandes du syndicat des copropriétaires qui sollicite sa condamnation, sous astreinte, à réaliser ces travaux, tout en demandant qu'ils soient au préalable validés par son architecte et autorisés par l'assemblée générale. Elle s'oppose donc à l'astreinte sollicitée, considérant que le délai imparti est trop bref pour qu'elle puisse s'exécuter et que la validation préalable par l'assemblée générale impliquera l'écoulement d'un laps de temps pendant lequel aucune astreinte ne saurait courir. Elle considère de plus que cette dernière ne peut porter sur l'obligation d'effectuer les travaux mais uniquement sur le fait de passer les marchés, sauf à lui imposer une obligation impossible. -sur le défaut d'isolement entre le lot n°35 et les parties communes de l'immeuble L'expert judiciaire a indiqué dans son rapport à ce sujet que « les nombreux défauts d'isolement entre les locaux du lot 35 et les parties communes de l'immeuble (hall, couloir et palier des cages d'escalier...) ont été constatés et n'ont pas été contestés » considérant que ces anomalies constituaient un risque pour la sécurité des personnes. Il a ainsi relevé des défauts d'isolement entre les locaux de l'appartement et les parties communes latérales contiguës, notamment : -au droit de la porte entre le séjour et le palier de l'escalier de service, utilisé en outre comme local réceptacle des poubelles, la porte pré-existante, surmontée d'une imposte fixe en pavés de verre ayant été simplement condamnée, -entre le séjour, le palier de l'escalier principal et le couloir d'accès à cet escalier depuis le hall, au droit des anciennes baies vitrées donnant sur la cour couverte, bouchées sommairement au moyen de plaques de bois, ou laissées équipées d'un simple vitrage, -au droit de la porte d'entrée de l'appartement, en fond de hall, comportant des parties vitrées et une imposte vitrée, apparemment sans qualité particulière de réaction au feu. Il a ainsi préconisé, afin d'assurer la sécurité des personnes, qu'il conviendrait de : -boucher les baies existantes dans les parois maçonnées périphériques de l'appartement, séparatives des locaux et dégagements de l'immeuble, par des matériaux coupe-feu 1/2h et remplacer la porte d'entrée de l'appartement en fond de hall, par un bloc-porte pare-flammes 1/2h, précisant que cet isolement est requis par les dispositions de la circulaire du 13 décembre 1982, -boucher la baie du local de remisage des vélos et poussettes, constituant un local à risques, abritant un potentiel calorifique important, séparative du couloir de l'immeuble par un matériau coupe-feu de degré au moins 1/2h, la porte d'accès sur le hall devant être coupe-feu 1/2h et munie d'un ferme-porte et aménager un local de remisage des poubelles, constituant également un local à risques, dans les mêmes conditions. Il a indiqué que le devis complété établi par la société Seltec et produit par Mme [E] correspondait bien à ce qui permettait d'assurer l'isolement règlementaire du lot par rapport aux parties communes. Les anomalies relevées ne sont pas contestées par Mme [E] qui considère cependant ne pas être tenue des travaux à réaliser pour y remédier en estimant qu'ils portent sur des parties communes. Toutefois, contrairement à ce qu'elle soutient, ces travaux concernent bien sur des parties privatives de son lot. En effet, les portes identifiées par l'expert comme posant difficultés ne relèvent pas de la définition donnée par l'article 4 du règlement de copropriété dont se prévaut Mme [E]. Cet article qualifie effectivement de parties communes « celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires » et notamment « les vestibules et couloirs d'entrée et leurs portes, les escaliers, leurs cages et palier, les cabinets d'aisance et salles de douches à usage collectif ». Sont ainsi visées les portes des vestibules et des couloirs d'entrée de l'immeuble et non les portes permettant l'accès au logement d'un copropriétaire, telles que celles qui ont été décrites par l'expert comme affectées d'anomalies, l'article 3 du règlement de copropriété désignant au surplus les portes palières comme constituant des parties privatives. Par conséquent, s'agissant de parties privatives, le coût de mise en conformité de ces portes aux normes règlementaires incombe donc à Mme [E]. Il ressort du rapport d'expertise que les défauts d'isolement constatés ne permettent pas d'assurer la sécurité des personnes. Cette non-conformité constitue par conséquent un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00271 - N° Portalis 352J-W-B7G-CVVZY La responsabilité de Mme [E] sur le fondement du trouble anormal de voisinage est de ce fait engagée et il convient par conséquent de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires relative aux travaux de mise en conformité de son lot. L'expert judiciaire a estimé que les travaux prévus dans le devis établi par la société Seltec le 19 avril 2019, complété des pièces jointes au dire n°20 du conseil de Mme [E] du 06 janvier 2020 (vues axonométriques et certification de qualification professionnelle de la société) correspondaient bien à ce qui permettait d'assurer l'isolement règlementaire de l'appartement par rapport aux parties communes, que le projet n'appelait plus d'observations de sa part et que les travaux ainsi prévus pouvaient être engagés. Le règlement de copropriété prévoit, dans son article 7 d) relatif à l'harmonie des immeubles que « les portes d'entrée des appartements (…) et d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble ne pourront être modifiées bien que constituant une « partie privative » sans le consentement de la majorité des copropriétaires, comme il sera dit plus loin sous l'article 66. » L'accord de l'assemblée générale est donc nécessaire, certains des travaux préconisés par l'expert portant, en effet, sur la porte d'entrée de l'appartement en fond de hall et sur la porte d'accès sur le hall. Au vu de la nature des travaux à engager, il n'y a pas lieu d'enjoindre à Mme [E] de recourir à un bureau d’étude ni à des entreprises qualifiées, l'examen du projet par l'architecte de l'immeuble ayant vocation à vérifier ce dernier point. Enfin, le prononcé d'une astreinte se justifie afin de s'assurer de la réalisation de ces travaux, nécessaires à la mise en sécurité de l'immeuble. Il convient par conséquent de condamner Mme [E] à faire procéder aux travaux permettant d'assurer la conformité de son lot, du point de vue de l'isolement vis-à-vis des parties communes, selon le devis établi le 19 avril 2019 par la société Seltec, son projet devant au préalable être soumis à l’assemblée générale des copropriétaires et à l’architecte de l’immeuble, dont elle devra supporter le coût des honoraires, le tout dans le délai de trois mois suivant l'assemblée générale ayant autorisé ces travaux, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution. -sur la couverture du lot n°35 Il est exact, comme le soutient Mme [E], que l'article 4 du règlement de copropriété répute parties communes « les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles ». Toutefois, l'article 13 bis du règlement de copropriété dispose que « les charges d'entretien, de réparations et de reconstruction du corps de bâtiment dit « bâtiment B » seront réparties entre les copropriétaires des lots numéros vingt quatre et vingt cinq », et l'article 21 dudit règlement se prononce plus précisément sur la toiture puisqu'il indique, s'agissant de la répartition des charges communes : « étant précisé en tant que de besoin en ce qui concerne le « bâtiment B » (cour couverte) que la totalité des charges d'entretien et de réparation, y compris la toiture, incombera exclusivement aux propriétaires des lots vingt quatre et vingt cinq chacun par moitié. » Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00271 - N° Portalis 352J-W-B7G-CVVZY Il ne saurait, à cet égard, être considéré, comme le soutient Mme [E], que des travaux de mise en conformité de la toiture ne rentreraient pas dans la liste des charges que ces deux articles imputent aux seuls copropriétaires des lots n°24 et 25, désormais réunis au sein du lot n°35 appartenant à Mme [E], de tels travaux relevant à l'évidence de travaux de réparation de la toiture, entendus au sens large. Les travaux portant sur la toiture du lot n°35 incombent donc à Mme [E]. L'expert judiciaire a mentionné, durant ses opérations d'expertise, qu'il convenait de s'assurer que le matériau de type « polycarbonate », dont il était indiqué qu'il avait été utilisé en remplacement de la verrière assurant auparavant la couverture du lot, présentait bien une caractéristique de résistance au feu de type au moins M3. Les pièces produites ne lui ayant pas permis de déterminer la qualité de réaction au feu de ce matériau, l'expert judiciaire a donc demandé, durant ses opérations d'expertise, la production d'éléments techniques complémentaires. Il a indiqué que les informations figurant sur la fiche descriptive technique de la société Evonik Industries, relative au produit Plexiglass Resist WP 76/18, produite par le conseil de Mme [E], confirmaient sa possible utilisation pour la réalisation de toitures et d'auvents ainsi que sa conformité aux normes européennes mais qu'elles n'apportaient toujours pas de précision sur sa compatibilité avec les dispositions règlementaires concernant le comportement au feu de ce type de matériau de couverture, dans le contexte de l'immeuble. Au vu des nouveaux éléments produits par le conseil de Mme [E], il a indiqué que la fiche technique du matériau Plexiglass Resist mentionnait un classement de réaction au feu M4 qui n'était pas compatible avec l'exigence règlementaire d'un classement de réaction au feu au moins M3, c'est-à-dire présentant une meilleure garantie de réaction au feu, expliquant en effet que le classement M0 correspondait à un matériau incombustible et le classement M4 à un matériau facilement inflammable. Il a ainsi conclu, que dans le cas du remplacement du matériau de couverture, « si le classement M4 du matériau existant était confirmé, il serait souhaitable de retenir un matériau M2 ou M1, des matériaux de type polycarbonate classés M1 étant d'ailleurs utilisés depuis de nombreuses années dans les projets de construction de « verrières » et couvertures d'habitation ou d'ERP. » Au vu des derniers éléments produits par le conseil de Mme [E], il a indiqué que « l'examen de la fiche technique du matériau des plaques alvéolaires en polycarbonate de la marque Macralon retenues pour le remplacement de la couverture du lot de Mme [E] permettait de confirmer sa compatibilité avec l'exigence règlementaire d'un classement de réaction au feu au moins M3, puisqu'il s'agit-là d'un matériau classé en Euroclasses B-s1 ou B-S2, qui correspondait à un classement M1 en exigence règlementaire française et que ce point n'appelait donc plus d'observations », ajoutant que l'examen des différents postes et montants de ce devis n'avait pas appelé d'observations particulières. Il a ainsi considéré qu'au plan technique le remplacement de la couverture du lot par ce type de matériau permettait bien de remédier aux anomalies constatées relatives à la réaction au feu du matériau existant. Le matériau utilisé pour réaliser la couverture du lot de Mme [E] ne permet donc pas d'assurer la sécurité des personnes et cette non-conformité, qui constitue un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, engage la responsabilité de Mme [E] sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Il convient par conséquent de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires qui sollicite sa condamnation à procéder aux travaux permettant la mise aux normes de la couverture de son lot. Au vu de la nature des travaux à engager, il n'y a pas lieu d'enjoindre à Mme [E] de recourir à un bureau d’étude ni à des entreprises qualifiées, l'examen du projet par l'architecte de l'immeuble ayant vocation à vérifier ce dernier point. Enfin, le prononcé d'une astreinte se justifie afin de s'assurer de la réalisation de ces travaux, nécessaires à la mise en sécurité de l'immeuble. Il convient par conséquent de condamner Mme [E] à faire procéder aux travaux permettant d'assurer la conformité de la couverture de son lot, selon les préconisations de l'expert judiciaire s'agissant du type de matériau à retenir, son projet devant au préalable être soumis à l’assemblée des copropriétaires et à l’architecte de l’immeuble, dont elle supportera le coût des honoraires, afin de préserver l'harmonie de l'immeuble, le tout dans le délai de trois mois suivant l'assemblée générale ayant autorisé ces travaux, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution. -sur la ventilation des caves L'expert judiciaire a indiqué que des anomalies et ambiguïté avaient été constatées lors de la première réunion, s'agissant du débouché des ventilations hautes des caves, y compris au moyen du conduit mis en place dans le volume de l'escalier de service, et de la présence de ventilations au sol à l'intérieur du lot n°35. Après la visite des sept caves, situées sous le lot n°35, il a ainsi relevé : -des défauts d'isolement entre les caves et le volume de l'appartement, les ventilations hautes de caves débouchant apparemment directement au sol dans le volume de l'appartement, à gauche en entrant depuis la porte sur le hall, au-dessus de la cave n°21 et à droite, au-dessus de la cave n°22, -le bouchement de la ventilation haute commune aux caves 18 et 19 ainsi que celle apparemment des caves 21 et 22, -la présence d'un conduit en matériau de type fibre-ciment, mentionné comme mis en place pour assurer la ventilation des caves, dans le volume de la cage d'escalier de service, du plancher haut du palier du rez-de-chaussée face à l'accès aux caves jusqu'au niveau du premier étage. Il a indiqué que la ventilation d'origine ne s'effectuait auparavant que par un soupirail au pied de la fenêtre éclairant l'escalier principal et par la porte de l'escalier des caves, soit par des dispositifs très limités. Après examen des plans du rez-de-chaussée et du sous-sol, avec indication des soupiraux, du descriptif des travaux entrepris par les parents de Mme [E] et réalisés par la société Artibat, avec croquis joint du dispositif réalisé, des rapports de l'expert de l'époque, du procès-verbal de l'assemblée générale du 25 avril 2007 et de la fiche de renseignement de mutation à titre onéreux, l'expert judiciaire a indiqué que ces pièces permettaient de confirmer que les aménagements réalisés en 1994, et notamment la présence du conduit dans le volume de l'escalier de service, correspondaient bien à ce qui avait été préconisé par les experts, dans le cadre du jugement ayant condamné les parents de Mme [E] à réaliser les travaux de rétablissement de la ventilation des caves. Il a donc considéré, en l'absence d'élément justifiant d'une aggravation des conditions de ventilation préexistantes et dans la mesure où le dispositif réalisé correspondait aux préconisations des experts, que cette anomalie n'était pas à retenir. Il a précisé qu'il conviendra toutefois de s'assurer que les trois soupiraux débouchant au sol du lot n°35, devenus inutiles dans le cadre des travaux réalisés en 1994, ont bien tous été bouchés par de la maçonnerie pleine coupe feu de degré 1, afin d'assurer l'isolement entre les caves et le logement. Le syndicat des copropriétaires se contente d'indiquer que « la ventilation des caves reste à ce jour insuffisante du fait de l'obstruction des bouches d'aérations par la transformation en habitation du lot litigieux, outre que les préconisations de l'expert de l'époque n'ont manifestement pas été suffisantes à pallier le manque de ventilation des caves, de sorte que l'anomalie demeure » et il demande donc la condamnation de Mme [E] à procéder aux travaux de mise en conformité de son local, en ce compris « la réalisation de travaux supplémentaires pour la ventilation des caves ». Toutefois, comme relevé par Mme [E], le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'insuffisance de la ventilation des caves ni de l'aggravation des conditions de ventilations préexistantes ni qu'elle aurait pour origine les aménagements réalisés dans son lot outre que la formulation de sa demande de condamnation à réaliser des « travaux supplémentaires pour la ventilation des caves » est trop vague et imprécise, en ce qu'elle ne détermine pas les travaux qui apparaîtraient nécessaires pour assurer cette ventilation. Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande. -sur la conformité des installations électriques et au gaz L'expert judiciaire a indiqué que le défaut d'aménagement d'une amenée et d'une sortie d'air dans le local abritant la chaudière alimentée au gaz avait été constaté lors de la visite sur place, et que cette anomalie avait été reprise dans le rapport de vérification des installations de gaz et d'électricité, établi par la société Socotec le 30 avril 2019 dont il a eu communication avec la facture du contrat d'entretien de l'installation gaz. En réponse aux contestations du syndicat des copropriétaires, qui soutenait que les pièces produites ne constituaient pas un contrôle de la conformité vis-à-vis de la réglementation en vigueur, il a indiqué que, compte tenu de l'ancienneté de réalisation des installations électriques et de gaz, « la production d'un rapport établi par un organisme agréé- ce qui est le cas de la société Socotec- sur les installations existantes de cet appartement permettrait bien d'établir-dans ce contexte - les non conformités et anomalies auxquelles il convenait de remédier pour assurer la sécurité des personnes occupant cet immeuble », ajoutant qu'il s'agissait simplement désormais, au seul plan technique et de fait, de préciser la définition des interventions à réaliser pour remédier à l'ensemble des observations contenues dans ce rapport. Il ressort effectivement du rapport établi par la société Socotec qu'elle avait fait état, s'agissant de l'installation électrique, d'anomalies tenant à la connexion à la liaison équipotentielle, de l'installation d'un spot ne respectant pas les règles de protection contre les chocs électriques liés aux zones car installé dans le volume d'eau, et d'un spot installé sans cache. Mme [E] verse aux débats le devis établi le 13 mai 2019 par l'entreprise C'le plombier & électricité, également communiqué à l'expert, correspondant aux travaux destinés à remédier aux anomalies identifiées s'agissant des installations électriques et de gaz, à savoir le remplacement de spots dans la salle de bain, le raccordement liaison équipotentielle chaudière ainsi que la fourniture et la pose de 4 grilles de ventilation. L'expert a indiqué que ce devis comportait une ambigüité, s'agissant de l'aménagement d'une amenée et sortie d'air dans ce local abritant la chaudière au gaz, sur la localisation et le débouché des deux orifices d'aération sur lesquels seraient posées les grilles mentionnées au devis, les « découpes en partie haute et basse de la porte de la cuisine » ne pouvant correspondre, au seul plan technique et règlementaire, à la création des amenées et sorties d'air règlementaires nécessaires. Il a toutefois précisé, au vu de l'examen de la facture de la société C'le plombier & électricité, du 28 novembre 2019, que la pose de ces grilles avait finalement été annulée. L'expert a par ailleurs constaté le remplacement des spots dans la salle de bain et le raccordement liaison équipotentielle au disjoncteur chaudière, indiquant que ces points n'appelaient donc plus d'observations. La facture établie par la société C'le plombier & électricité, du 28 novembre 2019, également produite aux présents débats, atteste de la réalisation de ces travaux réparatoires. L'expert a indiqué que, compte tenu de l'importance de l'anomalie tenant à l'amenée et l'arrivée d'air, il conviendrait de faire réaliser, dans les meilleurs délais, la création de ces dispositifs de ventilation, par une entreprise qualifiée, selon les règles de l'art et conformément aux dispositions règlementaires. A cet égard, il avait constaté que le devis de la société AL2, du 13 décembre 2019, faisait état de la création de chute hors combles sur couverture de diamètre 100 et de la fourniture et pose d'un tuyau de descente de même diamètre, sans préciser la localisation et la fonction de ce dispositif, qui pourrait apparemment permettre soit de créer une ventilation du local abritant la chaudière soit une ventilation des caves au droit du débouché d'un soupirail au sol du lot n°35. Il avait ainsi sollicité la production d'un devis puis d'une facture détaillée, établis par une entreprise qualifiée, des travaux de création de l'amenée et de la sortie d'air destinée à assurer la ventilation de la pièce abritant la chaudière gaz, ainsi que l'attestation de qualification de l'entreprise AL2, chargée par Mme [E] de réaliser ces interventions. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00271 - N° Portalis 352J-W-B7G-CVVZY A l'examen de la facture établie le 12 octobre 2020 et du croquis de localisation joint, il a indiqué que ces travaux de ventilation avaient bien été réalisés, conformément aux dispositions règlementaires et qu'ils permettaient de remédier aux dernières observations figurant dans le rapport Socotec de telle sorte que cette anomalie n'était plus à retenir. S'agissant des émissions de dioxyde de carbone et des odeurs sous les fenêtres des voisins du premier étage, le syndicat des copropriétaires avait déjà signalé ce point à l'expert qui avait indiqué qu'il « ne concernait pas « des conduits de fumée...évacuant les gaz chauds »- avec les incidences et les risques qu'induiraient ce type de dispositifs- » mais que « les aménagements signalés concerneraient apparemment les deux conduits de ventilation mis en place par la société AL2 le 12 octobre 2020 pour remédier-dans les meilleurs délais - au défaut de ventilation règlementaire du local du rez-de-chaussée, tel que constaté dès la première visite d'expertise sur place et rappelé dans le rapport Socotec du 30 avril 2019. Il avait par ailleurs été constaté sur place que le conduit d'évacuation des gaz brûlés de la chaudière de type étanche mise en place dans ce local était règlementairement raccordé sur le conduit de fumée maçonné adossé en façade sur cour de l'immeuble. Ce point n'avait pas non plus appelé d'observation dans le rapport Socotec qui préconisait toutefois de procéder rapidement à la mise en place des ventilations haute et basse de ce local. » Il ressort ainsi des pièces produites qu'il a été remédié en cours d'expertise à toutes les anomalies signalées concernant l'installation électrique et de gaz du lot n°35 et que les émanations toxiques invoquées ne sont nullement justifiées de telle sorte qu'il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande portant sur la mise en conformité du lot sur ce point. De plus, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l'expert ne s'est pas contenté de simples devis et factures pour évacuer les anomalies. En effet, après avoir fait le constat lui-même où au vu des pièces produites des anomalies affectant les installations, il a analysé les devis produits afin de déterminer l'efficacité des travaux envisagés, sollicitant des compléments d'information lorsque cela s'avérait nécessaire, et vérifié la concordance entre la facture établie et les anomalies constatées pour déterminer si ces dernières avaient bien été supprimées. En réponse à la demande de dépose des équipements, « conduits de ventilation/cheminée », ainsi installés, l'expert a indiqué que la mise en place de ces ventilations avait bien permis de remédier, dès sa réalisation à l'anomalie relative au défaut de ventilation règlementaire de ce logement. Pour justifier cette demande, le syndicat des copropriétaires indique dans ses dernières écritures que Mme [E] a procédé « à des installations de conduits de cheminées/ventilations à travers le matériau recouvrant le lot n°35 sans avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée des coproprietaires et alors que ces ouvrages affectent non seulement l'aspect extérieur de l'immeuble mais évacuent en outre des émissions de dioxyde de carbone et des odeurs sous les fenêtres des voisins du premier étage », outre le fait que les conduits passent à travers le matériau plexiglass composant la couverture, ce qui est incompatible avec les exigences légales et règlementaires de résistance au feu, et que Mme [E] n'a pas communiqué le détail des travaux ni transmis l'attestation de qualification de l'entreprise ni justifié leur conformité avec les dispositions règlementaires. Il fait également valoir que les recommandations de l'expert au terme d'une note de synthèse ne sauraient valoir autorisation de procéder à des travaux. Il convient tout d'abord de relever que le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la mise en conformité de l'installation électrique et gaz du lot de Mme [E], demande néanmoins, dans le même temps, la dépose des équipements ayant permis de remédier aux anomalies constatées. En tout état de cause, l'existence d'odeurs et d'émanations toxiques n'est toutefois justifiée par aucune pièce, étant relevé que l'expert a clairement indiqué que les conduits dont il est demandé la suppression servent uniquement à ventiler le local où se trouve la chaudière à gaz et non à l'évacuation des gaz brûlés, précisant à cet égard que le conduit d'évacuation des gaz brûlés était règlementairement raccordé sur le conduit de cheminée maçonné adossé en façade sur cour de l'immeuble. S'agissant de l'attestation de qualification de l'entreprise AL2, ayant procédé à cette installation, Mme [E] verse aux débats, en pièce 42, le certificat Qualibat de la société AL2 dont le devis a été validé par l'expert judiciaire, lequel, au vu de la facture, a indiqué que les travaux de ventilation avaient bien été réalisés, conformément aux dispositions règlementaires. S'agissant de l'autorisation de l'assemblée générale, elle est effectivement requise pour la réalisation de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, comme le fait valoir le syndicat des copropriétaires. Cependant, en l'espèce, il ressort des photographies qu'il produit que seule l'extrémité du conduit dépasse légèrement de la couverture du lot n°35, qui se situe derrière le bâtiment sur rue, de telle sorte qu'il ne peut être considéré que cette installation, de petite taille et située sur un emplacement non visible de la rue, affecte l'aspect extérieur de l'immeuble. Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose de cet équipement. -sur la demande de dépose du sanibroyeur Le syndicat des copropriétaires indique avoir découvert l'installation illicite et sans autorisation d'un sanibroyeur ayant causé des dégâts et des remontées d'odeurs nauséabondes dont il demande par conséquent la dépose. Mme [E] considère, pour sa part, que le sanibroyeur relève d'un aménagement intérieur pour lequel il n'est justifié d'aucune nuisance, qu'il s'agisse de dégâts ou de remontées d'odeurs nauséabondes. Le syndicat des copropriétaires produit l'attestation établie par la société Laumonier le 26 juin 2020, indiquant avoir constaté au rez-de-chaussée du bâtiment A, dans la cour le branchement d'un sanibroyeur sur la descente eaux pluviales eaux usées correspondant aux cuisines et salles de bains, selon les configurations de chacun des appartements des étages supérieurs et précisant que cette installation n'est pas conforme. Elle indique ainsi « nous vous préconisons de faire retirer le sanibroyeur car cela engendre des odeurs dans les appartements branchés sur cette descente et un risque d'engorgement. Le système de cabinets d'aisances comportant un dispositif de désagrégation des matières fécales est interdit dans tout immeuble neuf quelle que soit son affectation. Toutefois, en vue de faciliter l'aménagement de cabinets d'aisances dans les logements anciens qui en sont totalement démunis, faute de possibilité technique de raccordement, il peut être installé exceptionnellement et après autorisation de l'autorité sanitaire, des cuvettes comportant un dispositif mécanique de désagrégation des matières fécales avant leur évacuation. Le conduit d'évacuation doit se raccorder directement et indépendamment de tout appareil sanitaire sur une canalisation d'eaux vannes de diamètre suffisant et convenablement ventiléee. Il ne doit comporter aucune partie ascendante. L'installation doit comporter une chasse d'eau et être conforme à toutes les dispositions du règlement sanitaire. » Toutefois, cette attestation, qui se contente de faire état de simples risques ou d'énoncer, de façon générale et non étayée, les conséquences de l'utilisation d'un sanibroyeur n'apparaît pas suffisante à établir les dégâts et remontées d'odeurs nauséabondes dont fait état le syndicat des copropriétaires. Aucun autre élément du dossier ne permet de démontrer les désordres dont se plaint le syndicat des copropriétaires, la seule non conformité de l'installation ne constituant en effet pas en soi, une preuve sérieuse et suffisante du lien causal nécessaire entre cette installation et les dommages allégués. Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose, peu important que Mme [E] ne puisse se prévaloir d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour procéder à l'installation de cet équipement. Au surplus, cette demande de suppression apparaît disproportionnée dans la mesure où elle priverait Mme [E], qui réside dans le lot, de toute utilisation de ses toilettes alors que la partie demanderesse n'indique pas qu'il existe un autre raccordement possible, l'attestation produite n'en faisant pas mention. Sur les frais de tenue de l'assemblée générale extraordinaire Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [E] à supporter le coût de l'organisation de l'assemblée générale extraordinaire nécessaire pour valider les travaux à engager. Dans la mesure où il n'est nullement justifié de la nécessité d'organiser une assemblée extraordinaire pour valider ces travaux, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. Sur la demande de dommages et intérêts Le syndicat des copropriétaires indique que la négligence de Mme [E] et son irrespect des règles de la copropriété l'ont contraint à agir en justice afin d'obtenir la mise en sécurité de l'immeuble et la mise en conformité de ses installations illégales et non conformes au sein de ses lots. Il sollicite donc sa condamnation à lui régler la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral causé aux copropriétaires puisqu'il a subi une procédure judiciaire, une longue expertise et plus largement des tracasseries depuis des années du fait du manque de transparence et de la violation manifeste et répétée des règles de copropriété par Mme [E]. Mme [E] soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice collectif. Le syndicat des copropriétaires qui fait état d'un préjudice moral n'en justifie toutefois pas, pas plus qu'il ne démontre que le préjudice subi du fait des tracasseries et contraintes liées à la procédure judiciaire excède celui réparé par l'allocation d'une indemnité au titre des frais irrépétibles. Il convient par conséquent de le débouter de sa demande. Sur les autres demandes Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. » Partie perdante, Mme [E] est donc condamnée aux dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise et la rémunération de l'expert. Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles. L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe : CONDAMNE Mme [K] [L] [E] à faire procéder aux travaux permettant d'assurer la conformité de son lot, du point de vue de l'isolement vis-à-vis des parties communes, selon le devis établi le 19 avril 2019 par la société Seltec, son projet devant au préalable être soumis à l’assemblée des copropriétaires et à l’architecte de l’immeuble, dont elle supportera le coût des honoraires, le tout dans le délai de trois mois suivant l'assemblée générale ayant autorisé ces travaux, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ; CONDAMNE Mme [K] [L] [E] à faire procéder aux travaux permettant d'assurer la conformité de la couverture de son lot, selon les préconisations de l'expert judiciaire s'agissant du type de matériau à retenir, son projet devant au préalable être soumis à l’assemblée des copropriétaires et à l’architecte de l’immeuble, dont elle supportera le coût des honoraires, le tout dans le délai de trois mois suivant l'assemblée générale ayant autorisé ces travaux, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ; DIT n'y avoir lieu à lui enjoindre de recourir à un bureau d'étude et à des entreprises qualifiées ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5] de ses demandes, sous astreinte, portant sur la réalisation de travaux supplémentaires pour la ventilation des caves et sur la mise aux normes des installations électrique et de gaz du lot n°35 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5] de sa demande de dépose, sous astreinte, des « conduits de ventilation/cheminée » et du sanibroyeur ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5] de sa demande de condamnation de Mme [K] [L] [E] à prendre en charge les frais de tenue d'une assemblée générale extraordinaire ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5] de sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice moral ; CONDAMNE Mme [K] [L] [E] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise et honoraires de l'expert judiciaire ; CONDAMNE Mme [K] [L] [E] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5], la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 15 novembre 2024 La greffière La présidente