Texte intégral
COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BOBIGNY
JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024
Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 23/00036 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YEEG
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 24/01283
DEMANDEUR
Société ALLIANZ PIERRE, représentée par la société ALLIANZ IMMOVALOR, SA
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1017
C/
DEFENDEUR
Société HOMEBOX représentée par son Président, Monsieur [P] [V],
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Isabelle RICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1679
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 30 Avril 2024
JUGEMENT
Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 1997, la société SCPI DISTRIPIERRE 1, aux droits de laquelle se trouve désormais la société ALLIANZ PIERRE, a consenti un bail à loyer à la société HOMEBOX, portant sur divers locaux à usage d’entrepôts dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93) et ce, pour une durée de neuf années à compter de l’achèvement des travaux dus par le bailleur et au plus tard le 31 décembre 1997. La destination des locaux, telle que fixée au bail est « stockage et activités logistiques, mises à la disposition à des tiers de surfaces de stockage pour marchandises rentrant dans la catégorie 1510 (ie : toutes matières sauf celles réputées dangereuses ou illicites) et partie bureaux annexes pour la location de véhicules ».
Compte tenu de la nécessité de procéder à des travaux de rénovation à l'égard de l'un des deux bâtiments objets du bail, les parties ont signé un protocole d’accord le 11 avril 2001 par lequel le bailleur s’est engagé à faire réaliser à ses frais les travaux de démolition et de reconstruction dudit bâtiment. A l’issue des travaux de reconstruction, les parties ont décidé de résilier le bail du 30 juillet 1997 et de conclure un nouveau bail.
Ainsi, par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2002, la société SCPI DISTRIPIERRE, aux droits de laquelle se trouve désormais la société ALLIANZ PIERRE, a consenti un bail à loyer à la société HOMEBOX, sur les locaux à usage d’entrepôts de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93) pour une durée de neuf années à compter du 29 juillet 2002.
Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2011, la société ALLIANZ PIERRE a consenti, en renouvellement du précédant bail expiré, un bail à loyer à la société HOMEBOX, sur les locaux susvisés pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2020 et ce, moyennant un loyer principal annuel hors taxes de 344.028,09 euros payable en quatre termes égaux, le premier jour de chaque trimestre civil. La destination des locaux, telle que fixée à ce bail est « stockage et activités logistiques, mises à la disposition des tiers de surface de stockage pour marchandises, locations de véhicules ».
Par exploit d’huissier du 23 juillet 2021, la société HOMEBOX a signifié à son bailleur une demande de renouvellement pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er octobre 2021.
Par courrier recommandé du 12 août 2021, la société ALLIANZ PIERRE a accepté le principe du renouvellement du bail.
Par courriel du 20 septembre 2021, la société ALLIANZ PIERRE a transmis à la société HOMEBOX un projet de bail commercial.
Par courrier recommandé du 19 juillet 2023, la société ALLIANZ PIERRE a notifié à son preneur un mémoire préalable aux fins de voir constater que les travaux d'amélioration effectués au cours des années 1999/2000 avaient eu pour conséquence l'augmentation des surfaces louées, de dire en conséquence que le cela constitue une cause de déplafonnement du loyer et de fixer le loyer du bail en renouvellement au 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 680.000 euros hors taxes et hors charges.
Par exploit d'huissier délivré le 11 septembre 2023, la société HOMEBOX a fait assigner la société ALLIANZ PIERRE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins à titre principal de voir constater l'accord des parties sur le renouvellement du bail et qu'en conséquence, ce dernier a été renouvelé à compter du 1er octobre 2021 pour une durée de 3/6/9 années moyennant un loyer annuel de 393.267,50 euros hors taxes et hors charges.
Par exploit d'huissier délivré le 20 septembre 2023, la société HOMEBOX a fait assigner la société ALLIANZ PIERRE devant le juge des loyers commerciaux de Bobigny aux fins à titre principal de voir fixer le loyer du bail en renouvellement à compter du 1er octobre 2021 à la somme de 680.000 euros hors taxes hors charges par an.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par voie électronique le 18 avril 2024, la société ALLIANZ PIERRE a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :
- RECEVOIR l’exposante en ses demandes, et l’en déclarer bien fondée ;
- SE DECLARER COMPETENT pour se prononcer sur la fixation du loyer renouvelé annuel à compter du 1er octobre 2021 pour les locaux à usage d’entrepôt exploité par la société HOMEBOX sis [Adresse 1]
- DEBOUTER la société HOMEBOX de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- ADJUGER à la société ALLIANZ PIERRE le bénéfice du mémoire qu’elle a notifié le 19/07/2023 à la société HOMEBOX,
- FIXER le montant du loyer renouvelé annuel à compter du 1 er octobre 2021 pour les locaux à usage d’entrepôt exploité par la société HOMEBOX sis [Adresse 1] à la somme de SIX CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS (680.000 €)
H.T./H.C., soit un loyer trimestriel de CENT SOIXANTE-DIX MILLE EUROS (170.000 €) H.T./H.C., pour la surface exploitable de 7.961,10 m².
- ORDONNER à la société HOMEBOX de communiquer les surfaces des sous-sol des locaux tel que la désignation du bail le prévoit, afin que le bailleur puisse ajuster le montant du loyer renouvelé dès lors que les sous-sols seront intégrés dans la surface locative.
SUBSIDAIREMENT,
- ORDONNER telle mesure d’expertise qu’il plaira au juge des loyers pour l’éclairer :
o Sur la situation locative des lieux et notamment l’existence de sous-sol
o Sur la valeur locative des lieux conformément aux dispositions de l’article R145-30 du code de commerce
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER la société HOMEBOX à verser à la société ALLIANZ PIERRE une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la société HOMEBOX aux entiers dépens, dont les frais d’actes,
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la société ALLIANZ PIERRE invoque les articles L145-33, L145-34, R145-23 du code de commerce et 1353 du code civil, et fait principalement valoir :
que l'article R145-23 du code de commerce fixe la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux pour la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé,que la fixation amiable d'un tel loyer ne peut résulter que d'un accord exprès des parties, qui doit être caractérisé,que le preneur ne rapporte pas la preuve d'un acte de renouvellement signé par les deux parties et, de fait, continue à régler les loyers indexés sur la base du bail précédemment expiré,qu'il existe donc bien un désaccord entre les parties sur le montant du loyer,que la société HOMEBOX a saisi le tribunal judiciaire aux fins de voir fixer le quantum du loyer en renouvellement et ce, alors que cela ne relève pas de la compétence de cette juridiction,que la procédure intentée devant le juge des loyers commerciaux est antérieure à celle intentée devant le tribunal judiciaire au regard de la date de notification du mémoire préalable au preneur,que les travaux effectués par le preneur dans les locaux ont augmenté la superficie de ceux-ci, ce qui constitue une modification notable justifiant le déplafonnement du loyer,qu'à titre subsidiaire, il convient d'ordonner une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux sur lesquels porte le bail.
Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
*
La société HOMEBOX s'est constituée. Aux termes de son dernier mémoire, notifié par voie électronique le 25 avril 2024, elle a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :
- RECEVOIR la société HOMEBOX en ses demandes, fins et conclusions,
- JUGER qu'en présence d”un accord des parties sur le renouvellement et sur le prix du loyer en renouvellement, le Juge des loyers ne saurait connaître d'une contestation sur le prix du loyer renouvelé et que l'action en fixation du loyer en renouvellement de la société ALLIANZ PIERRE est dépourvue d'objet,
DÉBOUTER la société ALLIANZ PIERRE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Subsidiairement,
SURSEOIR A STATUER dans l'attente d'une décision définitive à intervenir dans le cadre de l'instance introduite par la société HOMEBOX devant le Tribunal de céans et enregistrée sous le n°23/0935.
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société ALLIANZ PIERRE à payer à la société HOMEBOX la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, et au visa de l'article R145-23 du code de commerce, la société HOMEBOX fait principalement valoir :
que le juge des loyers commerciaux ne peut connaître que des contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé,qu'un accord est intervenu entre les parties sur le renouvellement du bail aux charges et conditions actuelles avec effet au 1er octobre 2021 pour une durée de 9 années,que cet accord portait également sur le prix du loyer renouvelé,que dès lors, la présente action est dépourvue d'objet,que le tribunal judiciaire est déjà saisi d'une demande de constatation de l'accord intervenu ainsi que ses modalités, dont notamment le montant du loyer en renouvellement,qu'il appartient au seul tribunal de statuer sur cet accord,que l'acte de saisine du tribunal est antérieur à l'acte de saisine du juge des loyers commerciaux,qu'à titre subsidiaire, l'intérêt commande de surseoir à statuer dans l'attente du jugement du tribunal judiciaire relatif à l'action aux fins de constatation de l'accord intervenu sur le renouvellement du bail et le prix du loyer en renouvellement.
Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
*
L'affaire a été fixée à l'audience du 30 avril 2024. Elle a été mise en délibéré au 17 septembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
Par une note en délibéré notifiée le 07 mai 2024, sur autorisation du juge des loyers commerciaux, la société HOMEBOX a fait valoir que le seul le tribunal judiciaire était compétent pour connaître des contestations relatives à l'existence d'un accord entre les parties quant aux modalités de renouvellement du bail. Elle soutient que la compétence du juge des loyers commerciaux est une compétence d'exception d'interprétation stricte et ne porte que sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Elle en déduit que le juge des loyers commerciaux doit se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bobigny.
Par une note en délibéré notifiée le 21 mai 2024, sur autorisation du juge des loyers commerciaux, la société ALLIANZ PIERRE rappelle avoir initié la procédure aux fins de voir constater des modifications notables des caractéristiques du bail des locaux considérés, justifiant de fait le déplafonnement du loyer. Or tant la jurisprudence que la doctrine donnent compétence exclusive et d'ordre public au juge des loyers commerciaux pour se prononcer sur le déplafonnement du loyer selon les règles de l'article L145-33 du code de commerce. Dès lors, et bien que la société HOMEBOX se prévaut d'un prétendu accord des parties sur le montant du loyer, le juge des loyers commerciaux a vocation à se déclarer compétent à l'égard du présent litige.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la compétence du juge des loyers commerciaux
Aux termes de l'article L145-56 du code de commerce, les règles de compétence et de procédure des contestations relatives au bail sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
L'article R. 145-23 du Code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire, ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction compétente est celle du lieu de situation de l'immeuble.
La compétence du juge des loyers commerciaux telle que définie par les articles L.145-56 et R.145-23 du code de commerce est une compétence d'exception d'interprétation stricte.
Le juge des loyers commerciaux est tenu de vérifier sa propre compétence.
En l'espèce, si le juge des loyers commerciaux est saisi à titre principal, aux termes de l'assignation délivré par le bailleur, d'une demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021, il n'en demeure pas moins que le preneur soulève en réplique l'incompétence de la présente juridiction du fait de l'existence d'un accord entre les parties résultant de la rencontre d'une offre et d'une acceptation. Le courrier recommandé de la société ALLIANZ PIERRE du 12 août 2021 acceptant la demande de renouvellement de bail signifiée par la société HOMEBOX le 23 juillet 2021 et du projet de bail commercial qui s'en est suivi, transmis à la société HOMEBOX par courriel le 20 septembre 2021 acteraient ainsi dudit accord des parties.
Or, il résulte des articles susvisés que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour connaître des contestations portant sur la réalité et la validité de l'échange des consentements des parties sur les conditions et modalités du renouvellement du bail, seul le tribunal judiciaire étant compétent en la matière.
Il convient, en conséquence, pour le juge des loyers commerciaux, de se déclarer incompétent pour connaître de ces demandes et de renvoyer l’ensemble de la procédure devant la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Bobigny.
Au regard de ces éléments, les dépens et l'éventuelle application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux,
Se déclare incompétent au profit de la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bobigny pour connaître des demandes de la société ALLIANZ PIERRE et de la société HOMEBOX,
Renvoie l'ensemble des demandes et du litige devant la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Bobigny,
Dit que le dossier de l'affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d'appel dans le délai de quinze jours à compter de la notification du jugement en application des dispositions de l'article 84 du code de procédure civile,
Réserve les dépens et l'éventuelle application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 17 septembre 20242024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Madame AIT Madame THINAT
