Cour d'appel, 12 mai 2023. 20/03556

2ème Chambre ARRÊT N°233 N° RG 20/03556 N° Portalis DBVL-V-B7E-Q2AC (2) S.A.S. LA FRANCAISE IMMOBILIERE C/ M. [U] [R] Mme [L] [J] épouse [R] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : - Me COLLET - Me ROUHAUD RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 12 MAI 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur Joël CHRISTIEN, Président de Chambre, Assesseur : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre, Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller, GREFFIER : Madame Ludivine MARTIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 07 Mars 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.A.S. LA FRANCAISE IMMOBILIERE [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Sébastien COLLET de la SCP VIA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Monsieur [U] [R] né le 10 Novembre 1978 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 4] Madame [L] [J] épouse [R] née le 05 Août 1979 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 4] Tous représentés par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte sous-seing-privé en date du 19 décembre 2016, M. [U] [R] et Mme [L] [J] son épouse, ont confié à la société La française immobilière la vente de trois parcelles de terrain situées [Adresse 1].   Suivants acte d'huissier en date du 21 septembre 2018, la société La française immobilière a assigné les époux [R] devant le tribunal de grande instance de Rennes.   Suivant jugement en date du 23 juin 2020, le tribunal de grande instance de Rennes devenu tribunal judiciaire de Rennes a :   Prononcé la nullité du mandat de vente en date du 19 décembre 2016 conclu entre les époux [R] et la société La française immobilière. Rejeté les demandes de la société La française immobilière. Rejeté la demande indemnitaire reconventionnelle des époux [R]. Condamné la société La française immobilière aux dépens. Condamné la société La française immobilière à payer aux époux [R] la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ordonné l'exécution provisoire.   Suivant déclaration en date du 5 août 2020, la société La française immobilière a interjeté appel.   En ses dernières conclusions en date du 19 novembre 2020, la société La française immobilière demande à la cour de :   Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil, Vu l'article 1179 du code civil, Vu les articles 11 et 700 du code de procédure civile,   Infirmer le jugement attaqué sauf en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire reconventionnelle des époux [R]. Statuant à nouveau, Dire que le mandat de vente en date du 19 décembre 2016 est valable. Constater que les époux [R] ont commis une faute contractuelle à son égard en signant un contrat de vente avec les époux [D] acquéreurs préalablement présentés par son entremise. Les condamner à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l'indemnité prévue à l'article 4 du contrat de mandat. Débouter les époux [R] de leurs demandes, fins et conclusions. Les condamner in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance. Les condamner in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel outre les dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la société Via avocats.   En leurs dernières conclusions en date du 1er février 2021, les époux [R] demandent à la cour de :   Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n° 72'678 du 20 juillet 1972, Vu le code de la consommation, Vu l'article 1217 du code civil,   À titre principal, Débouter la société La française immobilière de son appel le disant mal fondé. La débouter de ses demandes, fins et conclusions. Confirmer le jugement attaqué. Subsidiairement, Dire la société La française immobilière irrecevable et mal fondée en ses demandes et l'en débouter. Dire que la dénonciation du mandat de vente par courrier recommandé en date du 10 février 2017 est régulière et conforme aux dispositions contractuelles. Dire que le mandat de vente a expiré le 19 mars 2017. Constater la résiliation du mandat de vente. Dire qu'à compter de cette date, le mandat n'a plus produit d'effets entre les parties. Constater l'absence de faute contractuelle de nature à engager leur responsabilité contractuelle. En tout état de cause, Condamner la société La française immobilière à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral. La condamner à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel.   Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions des parties.   L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2023.     MOTIFS DE LA DÉCISION :     Il est constant que le 19 décembre 2016, les époux [R] ont signé un mandat de vente non exclusif au profit de la société La française immobilière pour une durée irrévocable de trois mois avec tacite reconduction mais que les mandants ont régulièrement dénoncé le mandat suivant lettre recommandée en date du 10 février 2017 à effet du 19 mars 2017.   La société La française immobilière fait valoir que les époux [R] s'étaient engagés contractuellement, même après l'expiration du mandat de vente, à ne pas traiter directement ou indirectement avec un acquéreur présenté par ses soins ou ayant visité les biens à vendre avec elle. Elle explique que les époux [D] ont fait l'acquisition le 20 décembre 2017 de l'une des parcelles concernées par le mandat de vente alors qu'ils avaient présenté par son entremise une offre d'acquisition aux époux [R]. Elle considère que ces derniers ont manqué à leurs obligations contractuelles.   Pour s'opposer aux demandes de l'agent immobilier, les époux [R] concluent à la nullité du mandat de vente. Ils rappellent les dispositions de l'article 6 de la loi de 1970 et de son décret d'application selon lesquelles le mandat conclu avec l'agent immobilier doit respecter certaines conditions de forme, qu'il doit être fait mention de la convention sur le registre des mandats tenu par lui et que le numéro d'inscription doit être reporté sur l'exemplaire remis au mandant. Ils expliquent que l'exemplaire du mandat qui leur a été remis n'est pas numéroté et qu'il ne précise pas la date de son enregistrement. Ils ajoutent que l'exemplaire du mandat détenu par la société La française immobilière n'est pas identique à leur exemplaire.   En réponse, la société La française immobilière convient que la méconnaissance des dispositions du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 entraîne la nullité relative du mandat mais ajoute que cette nullité peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat. Elle explique qu'elle a assuré la diffusion de l'annonce concernant les biens à vendre sur différentes plates-formes, qu'elle a organisé des visites, qu'elle a reçu des offres présentées par des acquéreurs potentiels, qu'elle a répercuté ces offres aux vendeurs et qu'elle a tenu compte des baisses de prix décidées par eux.   Il y a lieu de considérer que la nullité du mandat de vente, pour non-respect du formalisme ou en raison des autres imperfections dénoncées par les époux [R] tenant notamment à l'absence d'identité entre l'exemplaire détenu par eux et celui détenu par la mandataire, étant observé que les époux [R] qui ne dénient pas leurs signatures sur l'exemplaire détenu par l'agent immobilier ou encore sur la lettre de résiliation en date du 10 février 2017 ne sont pas fondés à contester l'existence du mandat, constitue une nullité relative au sens de l'article 1179 du code civil et que cette nullité a été couverte par la ratification des actes de gestion accomplis sans mandat, en l'absence de protestation sur la qualité des prestations fournies dont les mandants étaient tenus informés comme en témoignent notamment les échanges de courriels en date du 31 janvier 2017 ou sur les conditions de rémunération de l'agent immobilier.   Les époux [R] font valoir par ailleurs que la nullité du mandat serait néanmoins acquise dès lors que le registre des mandats ne donne aucune précision sur le bien concerné par le mandat de vente.   La société La française immobilière justifie cependant que l'inscription au registre des mandats est conforme puisque que le mandat de vente, qui précise l'adresse du bien et identifie les parcelles concernées par leurs superficies, est bien mentionné par ordre chronologique sur un document conforme au modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie ce conformément aux prescriptions de l'article 72 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972.   Les époux [R] font valoir enfin que la société La française immobilière ne démontre pas leur avoir présenté M. [O] [D] ou avoir fait visiter à ce dernier les parcelles à vendre. Ils contestent outre l'opposabilité du mandat de vente expiré tout manquement à leurs obligations contractuelles.   La société La française immobilière conteste leurs affirmations selon lesquelles l'offre de M. [O] [D] ne leur a pas été soumise. Elle considère que les échanges de courriels confirment qu'une négociation est intervenue avec les vendeurs.   La société La française immobilière est fondée à rechercher la responsabilité contractuelle des époux [R] qui se sont engagés, même après l'expiration du mandat de vente, à ne pas traiter directement ou indirectement avec un acquéreur présenté par ses soins ou ayant visité les biens à vendre avec elle. Cette obligation devait être considérée comme limitée à un an, après l'expiration du mandat, compte tenu de la durée de l'obligation d'information de l'agent immobilier en cas de vente postérieure.   Par aucune pièce produite aux débats, la société La française immobilière ne démontre qu'elle a présenté aux époux [R] les offres d'acquisition de M. [O] [D] ou encore qu'elle ait fait visiter à ce dernier les parcelles à vendre. Il n'est notamment pas justifié que les courriels adressés par M. [O] [D] à l'agent immobilier les 23 décembre 2016 et 3 janvier 2017 ont été portés à la connaissance des époux [R]. Il n'est pas établi que la vente réalisée au profit des époux [D] s'est faite par l'entremise de la société La française immobilière ou grâce à son concours.    L'attestation de M. [C] [N] en date du 3 juillet 2018 aux termes de laquelle il affirme que Mme [L] [J] a pris contact avec lui directement pour négocier une vente en évinçant l'agent immobilier n'est pas probante puisqu'elle ne rapporte aucun fait concernant la vente intervenue entre les époux [R] et les époux [D]. M. [O] [D] a quant à lui attesté le 18 mai 2019 qu'il avait pris contact directement avec les époux [R] à la suite d'une annonce parue sur le site [T] et que ceux-ci ignoraient qu'il avait soumis antérieurement des offres d'acquisition à l'agent immobilier. Il n'est pas justifié de man'uvres frauduleuses des époux [R] ou des époux [D] dans le but d'évincer l'agent immobilier et le priver de sa rémunération.   La société La française immobilière reproche aux époux [R], en violation de leurs engagements contractuels, de s'être abstenus de l'informer de la vente intervenue dans le délai d'un an après l'expiration du mandat. Elle ne précise cependant pas en quoi ce manquement formel serait générateur d'un quelconque préjudice étant constaté que le mandat de vente ne prévoit aucune sanction dans cette hypothèse.   Le jugement attaqué sera confirmé sauf en ce qu'il a prononcé la nullité du mandat de vente.   Les autres demandes de la société La française immobilière seront rejetées.   Les époux [R] ne justifient d'aucun préjudice particulier. Leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sera rejetée.   Il n'est pas inéquitable de condamner la société La française immobilière à payer aux époux [R] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.   La société La française immobilière sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel et il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la société Via avocats.   PAR CES MOTIFS :     La cour,   Confirme le jugement rendu le 23 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Rennes sauf en ce qu'il a prononcé la nullité du mandat de vente en date du 19 décembre 2016 conclu entre M. [U] [R], Mme [L] [J], son épouse, et la société La française immobilière.   Statuant à nouveau,   Rejette la demande de M. [U] [R] et Mme [L] [J], son épouse, tendant à voir prononcer la nullité du mandat de vente en date du 19 décembre 2016 conclu avec la société La française immobilière.   Y ajoutant,   Condamne la société La française immobilière à payer à M. [U] [R] et Mme [L] [J], son épouse, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.   Condamne la société La française immobilière aux dépens de la procédure d'appel et dit qu'il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la société Via avocats.   Rejette toute demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT