Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N°25/
Référés Cabinet 2
ORDONNANCE DU : 26 Février 2025
Président : Madame PICO,
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 29 Janvier 2025
N° RG 24/01218 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4T5K
PARTIES :
DEMANDERESSE
Madame [H] [C] épouse [Z], née le 11 Juillet 1956 à [Localité 4]
représentée par son administrateur de biens le cabinet LAUGIER-FINE - [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. LE COCO BONGO
dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Me Antoine D’ALMARIC, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 18 novembre 1996, La SARL Laugier, en qualité de mandataire de Madame [H] [Z] née [C] a donné à bail commercial à Monsieur [V] [X], ou toute autre société en voie de formation qu’il constituera, des locaux commerciaux situés rez-de-chaussée, [Adresse 5], lots 181, 182, 161, 162, 168, 159, 160, 157 et 158, [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 96 000 francs hors taxes et taxes.
Par avenant de renouvellement en date du 17 octobre 2005, Madame [H] [Z] née [C] et la SARL LE COCO BONGO ont renouvelé les parties et ont modifié le prix en portant le loyer à la somme de 19 000 euros par an hors charges.
Madame [H] [Z] née [C] s’est plainte de loyers demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2022, Madame [H] [Z] née [C] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL LE COCO BONGO, pour une somme de 53 119,06 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.
Par acte de commissaire de justice du 08 mars 2024, Madame [H] [Z] née [C] a fait assigner la SARL LE COCO BONGO, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SARL LE COCO BONGO, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.
Lors de l'audience du 29 janvier 2025, Madame [H] [Z] née [C], par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de rejeter toutes les demandes adverses et de :
Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de la SARL LE COCO BONGO, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner la SARL LE COCO BONGO à payer à Madame [H] [Z] née [C] :Une indemnité provisionnelle de 118 963,35 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer courant charges en sus jusqu’à la reprise effective des lieux ; 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens,Les frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir.
La SARL LE COCO BONGO, faisant valoir ses moyens tels qu'exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande de rejeter les demandes adverses et de condamner, à titre reconventionnel, Madame [H] [Z] née [C] à lui verser la somme de 30 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice moral et de jouissance ainsi que son préjudice lié à la perte d’exploitation. Elle demande à être autorisée à ne payer que 60% du loyer à compter de la décision à intervenir et de condamner Madame [H] [Z] née [C] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,
Sur la résiliation du bail commercial
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 21 janvier 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 23 mars 2022.
Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.
Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.
La SARL LE COCO BONGO soutient qu’elle subit des infiltrations dans le local loué justifiant l’absence de paiement du loyer. Cependant, l’état actuel du local n’est pas démontré, une ordonnance de référé ayant condamné une société tierce à effectuer des travaux d’étanchéité d’une jardinière, cause principale des infiltrations subies. Les dernières pièces versées concernant l’état du local datent de 2022.
Les parties sont également en l’état d’un rapport d’expert judiciaire leur permettant de saisir le juge du fond pour toute question de responsabilité et d’indemnisation éventuelle. La SARL LE COCO BONGO ne démontre pas une impossibilité d’exploiter, les infiltrations ayant touché uniquement le sous-sol (couloir, réserve, toilettes). La SARL LE COCO BONGO est toujours en activité en l’absence de preuve contraire.
Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 24 avril 2022. L'obligation de la SARL LE COCO BONGO de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
Sur l’indemnité d’occupation :
Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 24 avril 2022, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 2 566,27 euros, outre les taxes et charges, et jusqu'à la libération effective des lieux.
En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de cette somme.
Sur les loyers et charges impayés :
Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte en date du 21 janvier 2025 que la SARL LE COCO BONGO a cessé de payer ses loyers de manière depuis plusieurs années, et reste lui devoir une somme de 118 963,35 euros, arrêtée au 21 janvier 2025.
La SARL LE COCO BONGO expose que le local donné à bail subi des infiltrations ce qui justifie l’absence de paiement des loyers. Cependant, d’une part l’état actuel du local n’est pas démontré sachant que des travaux ont été ordonnés en référés à la charge d’une entreprise responsable d’un défaut d’étanchéité de ses jardinières et sans rapport avec la bailleresse.
La SARL LE COCO BONGO continue d’exploiter le local pour lequel les infiltrations ne concernent que le sous-sol (couloir, réserve, toilettes). La SARL LE COCO BONGO indique elle-même dans ses écritures que l’exploitation est possible. Rien n’indique, en tout état de cause, que la SARL LE COCO BONGO ne peut plus exercer son activité dans les locaux.
L'obligation du locataire de payer les loyers n’est dès lors pas contestable et une provision peut être accordée. Ainsi, une provision de 50 000 euros sera ordonnée.
En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.
Sur la demande reconventionnelle de provision présentée par la SARL LE COCO BONGO :
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la SARL LE COCO BONGO allègue un préjudice moral, de jouissance et de perte d’exploitation imputable à Madame [H] [Z] née [C]. Cependant, elle ne démontre ni la réalité des préjudices allégués, ni une faute imputable à Madame [H] [Z] née [C].
Il résulte des éléments versés aux débats et notamment du rapport d’expertise que les infiltrations subies jusqu’en 2022 sont imputables à une société tierce exploitant un local dont les jardinières ne sont pas étanches. Rien dans ce rapport ne permet de mettre en cause la responsabilité de Madame [H] [Z] née [C] pour un défaut d’entretien du local donné à bail ou une malfaçon quelconque affectant le local lui-même. Madame [H] [Z] née [C] n’a pas la possibilité de réaliser des travaux, de sa propre initiative, sur une propriété voisine.
En outre, la SARL LE COCO BONGO dispose de tous les éléments pour saisir le juge du fond, l’expert ayant rendu son rapport en 2022.
En conséquence, la demande sera rejetée.
Sur la demande de réduction du loyer :
En l’espèce, le bail ayant été résilié, cette demande est devenue sans objet.
De plus l’état actuel du local n’est pas démontré, les derniers éléments versés au dossier pour démontrer l’état du local sont datés de 2022, avant la décision du juge des référés ordonnant la réalisation de travaux sous astreinte.
La demande sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.
A ce titre, la SARL LE COCO BONGO sera condamnée, à payer à Madame [H] [Z] née [C] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il serait prématuré et aléatoire d’anticiper l’absence d’exécution de la présente ordonnance au point de condamner la SARL LE COCO BONGO au paiement des frais d’exécution forcée, par dérogation aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée en ce sens sera donc rejetée.
La SARL LE COCO BONGO qui succombe supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 18 novembre 1996 entre La SARL Laugier, en qualité de mandataire de Madame [Z] et Monsieur [V] [X], ou toute autre société en voie de formation qu’il constituera, ainsi que son avenant en date du 17 octobre 2005 signé par Madame [H] [Z] née [C] et la SARL LE COCO BONGO, à la date du 24 avril 2022 ;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL LE COCO BONGO et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 5], lots 181, 182, 161, 162, 168, 159, 160, 157 et 158, [Localité 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;
Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNONS la SARL LE COCO BONGO à payer à Madame [H] [Z] née [C] une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 24 avril 2022, d’un montant de 2 566,27 euros hors taxes et hors charges et jusqu'à la libération effective des lieux ;
CONDAMNONS la SARL LE COCO BONGO à payer à Madame [H] [Z] née [C] la somme provisionnelle de 50 000 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d'occupation arrêtés au 21 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;
REJETONS la demande de provision présentée par la SARL LE COCO BONGO ;
REJETONS la demande de réduction des loyers présentée par la SARL LE COCO BONGO ;
CONDAMNONS la SARL LE COCO BONGO à payer à Madame [H] [Z] née [C], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SARL LE COCO BONGO aux dépens ;
REJETONS la demande présentée au titre des frais d’exécution forcée ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
