Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 23/02996 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPYE
Minute : 24/772
Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
C/
Monsieur [G] [Z]
Représentant : Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 276
Madame [E] [S]
décédée le 8 novembre 2022
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2024;
par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT,
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [G] [Z],
demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024002893 du 21/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
assisté de Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Madame [E] [S],
demeurant [Adresse 2]
décédée le 8 novembre 2022
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2018, l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Madame [E] [S] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 526,49 euros.
Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [S] ont conclu un pacte civil de solidarité le 20 décembre 2021.
Madame [E] [S] est décédée le 8 novembre 2022.
Par lettre reçue le 18 novembre 2022, l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2023, l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3398 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [S] à produire leur assurance locative sous astreinte de 15 euros par jours de retard, commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,condamner solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.480,90 euros au titre de la dette locative terme de juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 octobre 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2024 et renvoyée à l’audience du 24 juin 2024 à la demande du défendeur.
À l'audience du 24 juin 2024, l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, se désiste de ses demandes à l’encontre de Madame [E] [S]. Il maintient ses demandes à l’encontre de Monsieur [G] [Z], exceptée la demande au titre de l’attestation d’assurance qu’il abandonne, et actualise sa créance à la somme de 10413,42 euros arrêtée au 19 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire dans la limite de 36 mois.
L'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 avril 2023. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [G] [Z], comparant et assisté de son conseil, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire, et sollicite que le bailleur soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, il explique s’être trouvé en difficulté après le décès brutal de Madame [S] en novembre 2022, ayant désormais à sa charge les 3 enfants de Madame [S] issu d’un premier lit et leurs 2 enfants communs. Il relate avoir rencontré des difficultés pour obtenir son titre de séjour et pouvoir travailler. Il déclare percevoir des allocations familiales à hauteur de 1474 euros, complétées par les APL depuis mai 2024 et par un salaire mensuel dans le cadre d’un CDD jusqu’en juin 2024 à hauteur de 711 euros par mois. Il précise faire face à une dette de cantine en plus de la dette locative. Il souligne avoir repris le paiement du loyer courant.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Par note en délibéré autorisée reçue le 8 juillet 2024, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a adressé son dossier de plaidoirie.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience du 21 mars 2024.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT le 18 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 octobre 2018, du commandement de payer délivré le 17 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 juin 2024 que l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [Z] à payer à l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 10.413,42 euros, au titre des sommes dues au 19 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 septembre 2023 sur la somme de 2612,47 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 11, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 avril 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 17 juin 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 octobre 2018 à compter du 18 juin 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [G] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et se trouve en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [G] [Z] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.
En outre, l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [G] [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [G] [Z]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juin 2023, Monsieur [G] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [Z] à son paiement à compter de 18 juin 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales le concernant. Les dépens liés à Madame [S] seront laissés à la charge de l’office public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT conformément à l’article 399 du code de procédure civile.
Il convient également de condamner Monsieur [G] [Z] à payer à l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 octobre 2018 entre l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d'une part, et Monsieur [G] [Z] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8], sont réunies à la date du 18 juin 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Monsieur [G] [Z] à payer à l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 10.413,42 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023 sur la somme de 2612,47 euros et du présent jugement sur le surplus,
ACCORDE un délai à Monsieur [G] [Z] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Monsieur [G] [Z] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [G] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Monsieur [G] [Z] à payer à l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE Monsieur [G] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais le concernant de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de Caisse d’allocations familiales,
LAISSE les dépens concernant Madame [E] [S] à la charge de l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT,
CONDAMNE Monsieur [G] [Z] à payer à l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE l'Office Public d'HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE JUGE
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