Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11858 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5WT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2021 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 11-20-27
APPELANTE
Madame [D] [X]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Georgiana ALBU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1304
INTIME
Monsieur [S] [J]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Chahaida YANNI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0967
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 21 janvier 2017, M. [S] [J] a donné en location meublée à usage d'habitation à Mme [D] [X] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 1.450 euros.
Par courrier du 2 juillet 2019, Mme [D] [X] a délivré un congé avec préavis de trois mois, prévoyant un départ le 30 septembre 2019, qui ne s'est pas produit.
Le 14 octobre 2019, M. [S] [J] a fait délivrer à Mme [D] [X], par acte signifié à étude, une sommation de quitter les lieux.
Par acte d'huissier délivré le 14 novembre 2019, M. [S] [J] a fait assigner Mme [D] [X] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le constat de la résiliation du bail par l'effet du congé ;
- l'expulsion de Mme [D] [X] ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 euros par jour et avec, si besoin est, le concours de la force publique ;
- la suppression du délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- la condamnation de Mme [D] [X] au paiement de la somme de 4.350 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au terme du mois de novembre 2019 inclus ;
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.450 euros jusqu'à la libération effective des lieux ;
- sa condamnation à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- la condamnation solidaire de M. [M] et Mme [D] [X] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat, et au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'audience, M. [S] [J], représenté, a sollicité le rejet des prétentions de Mme [D] [X]. Il a demandé, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'assurance et défaut de paiement des loyers. Il a actualisé sa créance à la somme de 24.650 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues au terme du mois de janvier 2021.
Mme [D] [X] a comparu et sollicité la condamnation, avec compensation, de M. [S] [J] :
- à lui payer la somme de 611 euros en remboursement des sommes qu'elle a avancé pour remplacer le mitigeur du lavabo, le flotteur et le robinet des toilettes et les résistances du four ;
- à lui payer la somme de 500 euros en réparation de son préjudice d'angoisse résultant de l'absence de détecteur de fumée en méconnaissance des dispositions de l'article L.129-8 du code de la construction et de l'habitation ;
- à lui payer la somme de 16.231 euros en réparation de son préjudice résultant de l'impossibilité de percevoir l'aide au logement en l'absence de transmission des documents nécessaires ;
- aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par jugement contradictoire entrepris du 11 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :
CONSTATE la résiliation du bail en date du 21 janvier 2017 portant sur les lieux situés [Adresse 2] à compter du 2 octobre 2019,
ORDONNE l'expulsion de Mme [D] [X] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2], au besoin avec l'assistance de la force publique, faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
CONDAMNE Mme [D] [X] à payer une indemnité d'occupation d'un montant de 1.450 euros, jusqu'à la libération effective des lieux,
CONDAMNE Mme [D] [X] à payer à M. [S] [J] une somme de 24.650 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au terme du mois de janvier 2021 inclus
REJETTE le surplus des demandes;
CONDAMNE Mme [D] [X] à payer à M. [S] [J] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles;
CONDAMNE Mme [D] [X] aux dépens
ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le24 juin 2021 par Mme [D] [X] ;
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 février 2022 par lesquelles Mme [D] [X] demande à la cour de :
Vu le jugement rendu le 11 mars 2021,
Vu l'article 1719 du code civil,
Vu l'article 1347 du code civil,
Vu l'article 1217 du code civil
Vu les articles 1604 et suivants du code civil,
Vu la loi du 6 juillet 1989,
DÉCLARER recevable et bien fondé l'appel de Mme [D] [X] à l'encontre du jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny du 11 mars 2021 (RG 11-20-27),
INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il :
* Constate la faute de M. [J] qui n'a pas permis une jouissance paisible du logement par sa locataire Mme [X], et n'a pas délivré totalement la chose louée,
* Ordonne l'expulsion de Mme [D] [X] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2], au besoin avec l'assistance de la force publique, faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux ;
* Condamne Mme [D] [X] à payer une indemnité d'occupation d'un montant de 1.450 euros jusqu'à libération effective des lieux ;
* Condamne Mme [D] [X] à payer à M. [S] [J] une somme de 24.650 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au terme du mois de janvier 2021 inclus ;
* Rejette le surplus des demandes mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de Mme [D] [X] ;
* Condamne Mme [D] [X] à payer à M. [S] [J] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;
* Condamne Mme [D] [X] aux dépens ;
* Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ;
CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a :
* Rejeté la demande de condamnation de Mme [X] au paiement de 10.000 euros de dommages et intérêts à M. [J] ;
DÉCLARER que M. [J] a commis une faute qui n'a pas permis une jouissance paisible du logement par sa locataire Mme [X], et n'a pas délivré totalement la chose louée,
En conséquence,
DÉBOUTER M. [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER M. [J] au versement des sommes suivantes au titre du préjudice subi par Mme [X] :
* Dépenses à la charge du bailleur payées par le locataire : 611 euros
* Perte des droits APL : 15.120 euros + mémoire (perte droits APL) soit un total de 16.231 euros
ORDONNER la compensation entre les sommes dues par M. [J] à Mme [X] et les sommes éventuellement dues par elle à M. [J],
CONDAMNER M. [J] à payer à Mme [D] [X] une somme de 2.500 euros au titre du préjudice moral subis.
CONDAMNER M. [J] à régler la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER M. [J] à régler l'ensemble des dépens de 1ère instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 novembre 2021 au terme desquelles M. [S] [J] demande à la cour de :
Vu les articles 1231 et suivants du Code civil,
Vu l'article 228 et s du Code civil
Vu les articles 515, 700 du Code de procédure civile
CONFIRMER la décision du 11 mars 2021 rendue par le Tribunal judiciaire de Bobigny et :
REJETER toutes les demandes, fins et prétentions de Mme [X],
CONSTATER la résiliation du bail en date du 21 janvier 2017 portant sur les lieux situés [Adresse 2] à compter du 2 octobre 2019,
ORDONNER l'expulsion de Mme [X] et de tous occupants,
CONDAMNER Mme [X] à payer une indemnité d'occupation de 1.450 euros, jusqu'à la libération effective des lieux,
CONDAMNER Mme [X] à payer à M. [J] une somme de 24.650 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au terme du mois de janvier inclus,
CONDAMNER Mme [X] à la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,
CONDAMNER Mme [X] aux dépens,
INFIRMER la décision en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [J] et :
CONDAMNER Mme [X] à payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts à M. [J].
Au surplus,
CONDAMNER Mme [X] à la somme de 14.500 euros au titre des frais d'occupation de février à novembre 2021 outre 1.450 euros par mois de retard et ce jusqu'au jour de la remise des clefs du bien à M. [J],
CONDAMNER Mme [X] à tous travaux de remise en état du bien,
CONDAMNER Mme [X] à payer à M. [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 ainsi que les dépens,
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, la cour constate que la résiliation du bail par l'effet du congé donné par la locataire ne fait pas l'objet de sa saisine selon le dispositif des dernières conclusions de Mme [D] [X].
Sur la régularité du contrat de bail
Mme [D] [X] développe dans ses écritures un argumentaire relatif à la régularité du contrat de bail, le paiement semestriel du loyer, un dépôt de garantie égal à 4 mois de loyer, la non déclaration des locataires par le bailleur aux services fiscaux et sociaux ou encore le reproche qui serait fait par le bailleur au locataire de ne pas avoir assuré le logement.
Toutefois, Mme [D] [X] n'en tire aucune conséquence juridique dans le dispositif de ses dernières conclusions. La cour n'en est donc pas saisie.
Sur les demandes indemnitaires de Mme [D] [X]
Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes indemnitaires, Mme [D] [X] demande à la cour de condamner M. [S] [J] à lui rembourser des réparations qu'elle impute à charge au bailleur et qu'elle aurait réglé à ses frais avancés pour un total de 611 euros.
Elle produit à cet effet :
- une facture des Etablissements Lemoine Père et Fils du 6 mars 2018 pour le remplacement du mitigeur du lavabo pour un montant de 251 euros TTC
- une facture de Globals Services du 12 septembre 2018 pour le remplacement d'un flotteur, un flexible et un robinet de WC pour un montant de 240 euros TTC
- une facture de Globals Services du 18 janvier 2019 pour le diagnostic d'un four Whirlpool pour un montant de 120 euros TTC.
C'est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu'il a retenu que, selon les dispositions de l'article 1222 du code civil : "Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin." ;
Que l'article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicable aux locations meublées en application de l'article 25-3, dispose que "le locataire est obligé : (...)
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...)" ;
Qu'en l'espèce, Mme [D] [X] produit plusieurs factures portant sur le remplacement du mitigeur du lavabo, du flotteur, du flexible et du robinet des toilettes ainsi que sur le diagnostic d'une panne de four ;
Qu'il résulte du décret n°87-712 du 26 août 1987 que le remplacement du flotteur et du flexible constituent des réparations locatives. S'agissant du four, le diagnostic porte sur un four de marque Whirlpool alors que le bail précise que le four inclus dans la location est de marque Bosch ;
Que, s'agissant du remplacement du mitigeur du lavabo et du robinet des WC, Mme [D] [X] ne démontre pas avoir mis en demeure le bailleur de procéder à ces réparations, ni ne justifie l'éventuelle urgence de ces réparations ;
Que, dès lors, la demande en remboursement des frais exposés devait être rejetée, ce que la cour confirme.
Sur la perte alléguée des droits à percevoir l'aide personnalisée au logement
Comme devant le premier juge, dont elle conteste le jugement, Mme [D] [X] soutient avoir perdu ses droits à percevoir l'aide personnalisée au logement.
Elle soutient que depuis le 21 janvier 2017 elle aurait pu percevoir la somme de 420 euros, qu'elle n'a pas perçu du fait du bailleur :
- 2017 : 11 mois soit 4.620 euros
- 2018 : 12 mois soit 5.040 euros
- 2019 : 12 mois soit 5.040 euros
- 2020 : 1 mois "au jour des présentes" : 420 euros
- Soit au total 15.120 euros.
Mme [D] [X] met aux débats une simulation réalisée le 30 octobre 2019 sur le site de la Caisse d'allocations familiales, qui, sur la base de ses déclarations, estime l'aide personnalisée au logement qu'elle pourrait percevoir mensuellement serait de 422 euros dans un logement non conventionné et de 379,04 euros dans un logement conventionné.
Toutefois, elle ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention, ne justifie d'aucune autre démarche effectuée auprès de la Caisse d'allocations familiales aux fins de percevoir l'aide dont elle allègue avoir été privée ni d'aucune demande formée auprès de M. [S] [J] à laquelle ce dernier n'aurait pas apporté de réponse la privant du bénéfice éventuel de ce droit. Elle produit seulement une photographie partielle de son profil sur un compte, censé être celui de la Caisse, daté du 2 octobre 2020.
M. [S] [J] justifie, pour sa part, avoir rempli, le 19 octobre 2019, d'une part un formulaire de la Caisse d'allocations familiales d'attestation de loyer et d'autre part un formulaire de la Caisse d'allocations familiales de versement direct de l'aide personnalisée au logement.
Faute de rapporter la preuve d'un manquement de M. [S] [J] à ses obligations de bailleur, Mme [D] [X] a donc justement été déboutée de cette demande par le premier juge, ce que la cour confirme.
Il en est de même de sa demande indemnitaire à hauteur de 2.500 euros, en réparation du préjudice moral qu'elle subirait, censé résulter des prétendus manquements du bailleur à son égard.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [S] [J]
Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, M. [S] [J] demande à la cour de condamner Mme [D] [X] à lui payer une indemnité de 10.000 euros en sanction de son comportement déloyal, essentiellement pour avoir donné congé puis s'être maintenue dans les lieux loués.
Toutefois le premier juge a exactement retenu que M. [S] [J] ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui que la condamnation de Mme [D] [X] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation répare déjà.
La cour confirmera donc le jugement de ce chef.
Sur la demande de condamnation de Mme [D] [X] à payer une somme au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation
M. [S] [J] demande à la cour de condamner Mme [D] [X] à lui payer la somme de 14.500 euros d'indemnités mensuelles d'occupation pour les dix mois ayant couru de février à novembre 2021.
Mais cette demande résulte seulement de la créance née de la condamnation prononcée par le jugement entrepris de Mme [D] [X] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 1.450 euros à compter du 2 octobre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, disposition qui n'est pas critiquée devant la cour.
Or M. [S] [J] ne soutient pas que Mme [D] [X] lui est redevable des indemnités d'occupation fixées par le premier juge et qui n'auraient pas été payées sur la période visée.
Cette demande, dès lors sans objet, doit être rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à Mme [D] [X] une indemnité de procédure de 2.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Rejette la demande de M. [S] [J] de condamnation de Mme [D] [X] en paiement de la somme de 14.500 euros d'indemnités mensuelles d'occupation pour les dix mois ayant couru de février à novembre 2021, audem sans objet,
Condamne Mme [D] [X] à payer à M. [S] [J] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [D] [X] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
