Tribunal judiciaire, 05 août 2024. 24/00377

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/707 N° RG 24/00377 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTV5 3 copies GROSSE délivrée le 05/08/2024 à la SELARL PUYBAREAU AVOCAT Me Carine SOUQUET-ROOS Rendue le CINQ AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 1er Juillet 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de David PENICHON, Greffier. Lors des débats au fond, le tribunal était composé de Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, et de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.C.I. ALEXANDER [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Carine SOUQUET-ROOS, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.S. OCEAN EXPERIENCE LACANAU [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Jean-marie PUYBAREAU de la SELARL PUYBAREAU AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte en date du 09 février 2024, la SCI ALEXANDER a assigné la SAS OCEAN EXPERIENCE LACANAU devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir : - prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail à la date du 08 décembre 2023 ; - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef et ce, avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ; faire constater et estimer les réparations locatives ; séquestrer les effets mobiliers susceptibles de constituer sûreté des loyers et charges dûs ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse, en garantie de la dette locative ; - condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 10 418,44 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation, dépôt de garantie restant dûs ; - condamner la défenderesse à lui verser à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation du montant du loyer, indexée selon les termes du contrat, à compter du 08 décembre 2023 et jusqu’à la reprise des lieux outre le paiement des charges ; - la condamner à payer les sommes correspondant à la majoration de 2 % des sommes dues à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux prévue au contrat de bail ; - la condamner au paiement des intérêts de droit sur la créance principale ; - dire que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d’indemnisation forfaitaire et condamner la défenderesse au paiement de cette somme ; - condamner la défenderesse à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de poursuite, d’assignation et d’exécution. La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 13 novembre 2020, la SCI GEO, aux droits de laquelle elle vient pour avoir acquis le local le 11 février 2021, a donné à bail à la SAS OCEAN EXPERIENCE LACANAU, pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er février 2021, des locaux à usage commercial situés [Adresse 3], pour y exercer une activité de commerce de détail et d’habillement spécialisé et de dispense de cours de surf ; que les loyers étant réglés irrégulièrement en dépit des mises en demeure, elle a fait délivrer le 08 novembre 2023 à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est resté sans effet. L’affaire, appelée à l’audience du 08 avril 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois pour conclusions et échanges entre les parties avant d’être retenue à l’audience du 1er juillet 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la demanderesse, le 03 juin 2024, par des conclusions aux termes desquelles elle maintient ses demandes en portant à 12 818,44 euros sa demande en paiement d’une provision et à 3 000 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir qu’il est apparu en cours de procédure que la défenderesse sous-louait les locaux ; qu’en outre elle stocke du matériel dans les parties communes ; que ces manquements justifient de plus fort la mise en jeu de la clause résolutoire. - la SAS OCEAN EXPERIENCE LACANAU, le 20 juin 2024, par des conclusions aux termes desquelles elle sollicite l’octroi de délais de paiement, la suspension de la clause résolutoire, le rejet ou la réduction de la demande au titre de la clause pénale, le rejet des autres demandes et que chaque partie conserve la charge de ses dépens. Elle expose qu’elle a dû faire face à des difficultés liées à l’emplacement du local et au recrutement de personnel pendant la période estivale ; que si elle ne conteste pas l’existence d’une dette locative, elle a fait des efforts pour la régulariser qui justifie que des délais lui soient accordés ; que la clause de majoration est une clause pénale qui est excessive ; que l’occupation des locaux par la société NOMADS SURFING ne trouve pas son origine dans un contrat de sous-location mais dans une mise à disposition à titre gratuit pour renforcer l’attrait pour la clientèle ; qu’elle a libéré les parties communes dès qu’elle a été avisée de la plainte du syndic. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales : L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties : - que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de manquement à une des conditions du bail et de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 08 novembre 2023 pour un montant de 6 543,41 euros (dont 6 383,16 euros au titre des loyers impayés, 1 583,16 euros au titre de la taxe foncière et 160,25 euros correspondant au coût de l’acte) ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ; - que la dette s‘élevait au 06 mai 2024 à la somme de 12 818,44 euros, mensualité de mai incluse (13 009,16 euros - la somme saisie de 190,72 euros). La demanderesse fait état dans ses dernières écritures de deux griefs supplémentaires tenant d’une part à l’encombrement des parties communes par du matériel appartenant à la locataire, et d’autre part à une sous-location à une société tierce, manquements aux conditions du bail qui ont donné lieu à la délivrance d’un commandement le 24 mai 2024 (ses pièces 16, 17 et 18). La défenderesse peut cependant opposer utilement : d’une part, que l’occupation des parties communes n’a fait l’objet d’aucune demande amiable préalable, et qu’elle a procédé au retrait du matériel dans le mois suivant le commandement ;d’autre part, que le grief tenant à une sous-location se heurte à des contestations sérieuses dès lors qu’aux termes de la « convention de mise à disposition d’espace » qu’elle verse aux débats, conclue le 20 avril 2024 avec la société NOMADS SURFING (sa pièce 3), seule une partie du local est mise à disposition, et à titre gracieux. Ces griefs ne sauraient en conséquence justifier la mise en jeu de la clause résolutoire. Pour autant, le retard de paiement est avéré, et non contesté par la défenderesse qui sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette locative. Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d'un apurement dans les délais. Or si la défenderesse justifie avoir repris depuis avril 2024 le paiement des loyers courants, elle ne produit aucun justificatif permettant de tenir pour réaliste sa proposition d’apurement, alors même que sa dette locative s’est accrue depuis le commandement de payer et que la demanderesse se trouve en difficulté pour faire face au remboursement de son prêt dont les mensualités s’élèvent à 2 329,97 euros. Sa demande sera donc rejetée. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 08 décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc : - d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS OCEAN EXPERIENCE LACANAU, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ; - de dire qu'à compter du 08 décembre 2023, et jusqu'à complète libération des lieux, la SAS OCEAN EXPERIENCE LACANAU est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 1 200 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée ; - de condamner la SAS OCEAN EXPERIENCE LACANAU au paiement de la somme provisionnelle de 12 818,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 06 mai 2024, mensualité de mai 2024 incluse, cette somme n’étant pas sérieusement contestable. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 6 383,16 euros à compter du 08 novembre 2023, et à compter de leur date d’échéance pour les échéances postérieures. Les demandes tendant à la majoration de 2 % des sommes dues à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux prévue au contrat de bail, et à la conservation par la bailleresse du dépôt de garantie à titre d’indemnisation forfaitaire, fondées sur des clauses qui s’apparentent à des clauses pénales susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses, seront en revanche écartées car relevant du pouvoir d’appréciation du seul juge du fond. Sur les demandes accessoires Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La défenderesse sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de poursuite, d’assignation et d’exécution forcée le cas échéant. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ; Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant la SCI ALEXANDER et la SAS OCEAN EXPERIENCE LACANAU ; Condamne la SAS OCEAN EXPERIENCE LACANAU à payer à la SCI ALEXANDER la somme provisionnelle de 12 818,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 06 mai 2024, mensualité de mai 2024 incluse, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 6 383,16 euros à compter du 08 novembre 2023, et à compter de leur date d’échéance pour les échéances postérieures ; Condamne la SAS OCEAN EXPERIENCE LACANAU à payer à la SCI ALEXANDER une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 1 200 euros, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS OCEAN EXPERIENCE LACANAU, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ; Autorise la SCI ALEXANDER à faire transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse, en garantie de la dette locative ; Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples et contraires ; Condamne la SAS OCEAN EXPERIENCE LACANAU à payer à la SCI ALEXANDER la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SAS OCEAN EXPERIENCE LACANAU aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 novembre 2023 et les frais de poursuite, d’assignation et d’exécution forcée le cas échéant Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier. Le Greffier, Le Président,