Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/04736

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04736 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZUN N° MINUTE : 6/2024 JUGEMENT rendu le 06 septembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [S] [I], [Adresse 2], représenté par Maître Alexandre DUVAL- STALLA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque J0128 DÉFENDERESSE Madame [K] [Z], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 06 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04736 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZUN EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 25 février 2021 à effet au 16 mars 2021, M. [S] [I] a consenti un bail d'habitation à Mme [K] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 903 euros et d'une provision pour charges de 45 euros. Par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4142,64 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [Z] le 8 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, M. [S] [I] a assigné Mme [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion sans délai de Mme [K] [Z] et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu'à libération des lieux, ordonner l'enlèvement des biens et obtenir la condamnation de Mme [K] [Z] au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux soit la somme de 996,01 euros, -6134,66 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 février 2024, somme à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal; -2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'appui de ses demandes, M. [S] [I] soutient que Mme [K] [Z] s'acquitte irrégulièrement des loyers et charges, qu'elle n'a pas entièrement exécuté le commandement de payer et se maintient dans les lieux. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 avril 2024. Mme [K] [Z] ne s'est pas présentée à l'entretien aux fins de diagnostic social et financier. À l'audience du 4 juin 2024, M. [S] [I], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mai 2024, s'élève désormais à 8930,23 euros. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [K] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [S] [I] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 5 janvier 2024 et que la somme de 4142,64 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il ressort cependant du décompte locatif versé aux débats que la dette visée par le commandement de payer n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mars 2024. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [S] [I] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux, la demande d'assortir l'expulsion d'une astreinte sera rejetée. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 996,01 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 6 mars 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [S] [I] ou à son mandataire. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En application de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, M. [S] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 mai 2024, Mme [K] [Z] lui devait la somme de 8708,23 euros, soustraction faite de la somme de 222 euros correspondant à des frais bancaires. Mme [K] [Z] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal dans les conditions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [K] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de M. [S] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 janvier 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 février 2021 entre M. [S] [I], d'une part, et Mme [K] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 6 mars 2024 ; ORDONNE à Mme [K] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; REJETTE la demande d'astreinte ; CONDAMNE Mme [K] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 996,01 euros par mois ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE Mme [K] [Z] à payer à M. [S] [I] la somme de 8708,23 au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024, avec intérêts au taux légal dans les conditions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil ; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE Mme [K] [Z] aux dépens ; CONDAMNE Mme [K] [Z] à payer à M. [S] [I] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge