Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître ISSAD
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître ECHALIER DALIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/07172 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX336
N° MINUTE :
1 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 25 avril 2025
DEMANDERESSE
Madame [P] [N] [W] [F], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître ECHALIER-DALIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P337
DÉFENDERESSE
S.C.I. ATHENA,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître ISSAD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2017
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 février 2025
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 avril 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 25 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 22/07172 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX336
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2006, Monsieur [V] [X] [M] a donné en location à Madame [P] [N] [W] [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 440 euros, outre les charges.
La SCI ATHENA est devenue propriétaire des lieux litigieux.
Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2022, Madame [P] [N] [W] [F] a fait assigner la SCI ATHENA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir sa condamnation :
- à exécuter les travaux nécessaires (système d'aération permanente, changement de la fenêtre, reprise des parois situées sous la fenêtre) et les travaux de peinture sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- à lui remettre les quittances de loyer pour la période de janvier 2020 à juillet 2022, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et à lui restituer la somme de 532,43 euros au titre du trop-perçu ;
- à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- à lui rembourser les frais d'huissier visés par l'article 10 du décret du 12 décembre 1996 ;
- aux dépens et à lui payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par jugement avant dire droit en date du 9 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise confiée à Madame [O] [E].
L'expert a déposé son rapport le 16 janvier 2024.
A l'audience, Madame [P] [G], représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite la condamnation de la SCI ATHENA :
- à faire réaliser les travaux de ventilation sous astreinte de 100 euros par jour de retard et à lui payer la somme de 5000 euros en réparation du préjudice subi ;
- à faire valider l'installation électrique par un consuel sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- à lui remettre les quittances de loyers correctes pour la période de janvier 2020 à juillet 2022 sous astreinte de 100 euros par jour de retard et à lui payer la somme de 525,43 euros au titre du trop-perçu ;
- à changer le lavabo sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- à changer le radiateur sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- à mettre une cave à sa disposition sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- à lui rembourser la somme de 1800 euros au titre des provisions sur charges non justifiées ;
- à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- à lui payer les frais d'huissier visés par l'article 10 du décret du 12 décembre 1996 ;
- aux dépens, en ce compris les frais d'expertise à hauteur de 3500,18 euros, et à lui payer la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles.
La SCI ATHENA, représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :
- le rejet des demandes d'astreinte ;
- le constat de l'inexistence d'une cave, des travaux déjà réalisés (reprise des parois situées sous les fenêtres, pose de la kitchenette, remplacement du radiateur et du lavabo, travaux d'électricité) et de la remise des quittance de loyer ;
- le constat qu'une entreprise est en charge de la création d'une VMC ;
- la condamnation de Madame [P] [N] [W] [F] à lui payer la somme de 1690,74 euros au titre des loyers impayés ;
- la condamnation de Madame [P] [N] [W] [F] aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.
Sur les demandes de travaux
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la réfection complète des murs et plafond ainsi que la dépose et remplacement complet de la faïence ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987, seuls l'étant les menus raccords de peintures et la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence.
Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.
S'agissant des travaux de ventilation, un inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 4] a visité les lieux loués à Madame [P] [N] [W] [F] les 26 décembre 2019 et 15 mars 2022 et a constaté « une humidité de condensation règne dans le logement en raison d'une aération permanente insuffisante ». Aux termes de son rapport, l'expert a constaté que le système d'aération était vétuste et n'assurait plus la ventilation réglementaire du logement. Cette installation est à la charge du bailleur. Le principe de la remise en place d'un système de ventilation a été approuvé par l'assemblée générale du syndicat de copropriétaires le 1er septembre 2023. Il résulte des pièces produites, et notamment des devis et échanges de courriers avec le syndic, que de l'amiante a été trouvé de sorte que les travaux n'ont pas été réalisés. La SCI ATHENA justifie avoir sollicité l'ajout d'une résolution à l'assemblée générale du mois de novembre 2024, laquelle a été approuvée. Pourtant, ils n'étaient toujours pas exécuté au moment de la clôture des débats le 4 février 2025. Dès lors, il convient de condamner la SCI ATHENA à faire réaliser les travaux nécessaires à la mise en place d'un système de ventilation. Compte tenu de l'ancienneté du désordre, il convient d'assortir cette condamnation d'une astreinte selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement, à l'expiration d'un délai de trois semaines à compter de la signification du jugement afin de tenir compte de la présence d'amiante.
S'agissant des travaux d'électricité, l'expert recommande de faire valider la conformité de l'installation électrique actuelle par un professionnel. Les travaux d'électricité litigieux concernent la création d'une ligne électrique pour le réfrigérateur avec interrupteur différentiel et le déplacement de deux prises électriques. L'attestation CONSUEL sollicitée par Madame [P] [N] [W] [F] n'est pas requise pour ces travaux par les articles D. 342-18 et suivants du code de l'énergie de sorte que cette demande est rejetée.
S'agissant du lavabo, la SCI ATHENA accepte de changer à ses frais le lavabo cassé. Ce remplacement n'a toutefois pas été effectué avant l'audience. La SCI ATHENA soutient que c'est en raison des refus opposés par Madame [P] [N] [W] [F] aux modèles proposés par l'entreprise. Cependant, les sms produits émanent d'un tiers, dont le numéro n'est pas vérifiable, et ne sont étayés par aucun élément. Dès lors, il convient de constater l'accord des parties sur le remplacement du lavabo aux frais de la SCI ATHENA. Compte tenu de cet accord et du caractère récent de cette demande, il n'y a pas lieu de prévoir une astreinte.
S'agissant du radiateur, l'expert note que le précédent convecteur a été remplacé « avec un panneau rayonnant mural programmable qui chauffe par intermittence et n'a aucune inertie thermique (risque de condensation en périodes de froid) ». L'expert préconise ainsi des « travaux d'optimisation du chauffage du studio pour un meilleur rendement en exploitation (plus économique, moins énergivore, avec une meilleure inertie thermique). Cependant, le décret du 30 janvier 2002 prévoit qu'un logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal. Les constatations de l'expert ne permettent pas d'établir que le panneau rayonnant installé ne permet pas de chauffer suffisamment le logement, mais seulement que le système de chauffage est améliorable. Madame [P] [N] [W] [F] ne produit aucun autre élément permettant d'établir cette insuffisance. Dès lors, cette demande est rejetée.
Sur la demande relative à la cave
Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent et de lui assurer une jouissance paisible.
Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.
En l'espèce, Madame [P] [N] [W] [F] sollicite la mise à disposition d'une cave. Sur le bail qu'elle verse aux débats, la case cave est cochée mais son numéro n'est pas précisé. Cette case n'est pas cochée sur l'exemplaire du bail produit par le bailleur. Madame [P] [N] [W] [F] soutient qu'elle disposait initialement d'une cave et que celle-ci lui a ensuite été retirée. Toutefois, elle ne justifie ni de cette jouissance initiale ni de cette privation ultérieure. La SCI ATHENA produit son attestation de propriété selon laquelle le bien acquis est composé uniquement du studio, à l'exclusion d'une cave.
Par conséquent, la demande relative à la mise à disposition d'une cave est rejetée.
Sur la demande relative aux quittances de loyers
Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
En l'espèce, Madame [P] [N] [W] [F] sollicite la condamnation de la SCI ATHENA à lui fournir les quittances de loyer pour la période du mois de janvier 2020 au mois de juillet 2022. La SCI ATHENA soutient qu'elle les a versées aux débats. Cependant, les quittances produites ne font apparaître aucun paiement. Pourtant, la comparaison des relevés de comptes adressés par le gestionnaire à Madame [P] [N] [W] [F], corroborés par ses relevés bancaires et les attestations CAF, font apparaître des paiements.
Par conséquent, il convient de condamner la SCI ATHENA à fournir à Madame [P] [N] [W] [F] des quittances de loyer faisant apparaître les sommes réglées pour les mois de janvier 2020 à juillet 2022. L'ancienneté de la demande justifie que cette condamnation soit assortie d'une astreinte selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.
Sur la demande en paiement des loyers et charges
Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges.
Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.
En l'espèce, le décompte produit fait état d'une dette locative de 1690,74 euros au terme du mois de juin 2024 inclus. Cependant, la SCI ATHENA ne justifie pas des sommes facturées au titre des taxes d'ordures ménagères. Par ailleurs, les deux décomptes produits font état d'un solde antérieur de 4544,45 euros qui n'est pas justifié et doit être écarté. En effet, les quittances produites qui permettraient de compléter le décompte sont contestables et ne reprennent pas les paiements de Madame [P] [N] [W] [F]. Les pièces produites ne permettent pas de recouvrir l'intégralité de la période écoulée entre janvier 2020 et décembre 2021. En effet, les relevés de compte pour les mois de mars 2020, avril 2020, janvier 2021 et décembre 2021 sont manquants de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier que les chèques surlignés par Madame [P] [N] [W] [F] ont bien été débités au profit de Madame [P] [N] [W] [F] comme c'est le cas pour les autres mois litigieux.
Du 1er janvier 2022 au 30 juin 2024, la SCI ATHENA justifie de l'obligation de Madame [P] [N] [W] [F] de lui régler la somme totale de 14100 euros (470*12*2+470*6). Le décompte produit démontre que les versements effectués par Madame [P] [N] [W] [F] sur cette période sont largement supérieurs.
Par conséquent, la demande en paiement est rejetée.
Sur la demande au titre des provisions sur charges
Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables ; ils précisent que ces dernières sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu'elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.
En l'espèce, Madame [P] [N] [W] [F] sollicite la somme de 1800 euros au titre du remboursement des provisions sur charges réglées « depuis cinq ans » et non régularisées. Ainsi, sa demande porte sur les provisions sur charges réglées entre le 4 février 2020 et le 4 février 2025, date à laquelle elle a été formulée pour la première fois.
Le décompte produit fait apparaître des régularisations de charges au profit de Madame [P] [N] [W] [F] pour les années 2018 à 2022, les deux premières années étant exclues de la demande, et la facturation de taxes d'ordures ménagères.
Sur la période, Madame [P] [N] [W] [F] a effectivement réglé la somme de 1800 euros au titre des provisions sur charges.
La SCI ATHENA justifie des charges suivantes :
- 271,26 euros au titre des charges récupérables de copropriété pour l'année 2020,
- 329,19 euros au titre des charges récupérables de copropriété pour l'année 2021,
- 316,86 euros au titre des charges récupérables de copropriété pour l'année 2022.
Elle ne justifie pas des taxes d'ordures ménagères facturées à Madame [P] [N] [W] [F].
Ainsi, le trop-perçu au titre des charges est d'un montant de 882,69 euros. En l'absence de justification par le bailleur des sommes dues au titre des loyers et des charges, il n'y a pas lieu de tenir compte des régularisations de charges créditées sur le compte locataire faussement débiteur de Madame [P] [N] [W] [F].
Par conséquent, il convient de condamner la SCI ATHENA à payer à Madame [P] [N] [W] [F] la somme de 882,69 euros au titre du trop perçu de charges.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Sur le préjudice de jouissance résultant de l'absence de ventilation
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.
En l'espèce, Madame [P] [N] [W] [F] sollicite la somme de 5000 euros en réparation du préjudice subi « depuis de nombreuses années » en l'absence de système de ventilation permanente. Dans son rapport, l'expert note qu' « à l'origine, le logement était équipé avec une VMC actuellement hors d'usage ». Le premier constat objectif du dysfonctionnement a eu lieu le 26 décembre 2019 lors de la visite d'un inspecteur de salubrité. Les attestations ne permettent pas de dater ce dysfonctionnement. Ainsi, Madame [P] [N] [W] [F] justifie subir un préjudice de jouissance depuis le 26 décembre 2019. L'expert note la présence d'humidité dans le logement et souligne le risque pour la santé de son occupante, notamment en raison de la présence d'acariens et de moisissures.
Compte tenu de la nature et de la durée du désordre, toujours en cours, et de la configuration des lieux, il convient de condamner la SCI ATHENA à payer à Madame [P] [N] [W] [F] la somme de 3000 euros.
Sur le préjudice résultant des procédures judiciaires
En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.
En l'espèce, Madame [P] [N] [W] [F] soutient avoir subi un préjudice du fait des actions diligentées par la SCI ATHENA pour obtenir son expulsion. Toutefois, ces procédures ont donné lieu à des décisions de justice faisant partiellement droit aux demandes de la SCI ATHENA. Madame [P] [N] [W] [F] ne justifie pas de la mauvaise foi alléguée de la SCI ATHENA.
Par conséquent, cette demande de dommages et intérêts est rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SCI ATHENA, qui perd le procès, est condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise taxés à hauteur de 3500 euros le 19 février 2024.
Compte tenu des solutions retenues, la demande formée par la SCI ATHENA fondée sur l'article 10 du décret du 12 décembre 1996, par ailleurs abrogé, est rejetée.
Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI ATHENA est condamnée à payer à Madame [P] [N] [W] [F] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
CONDAMNE la SCI ATHENA à faire réaliser les travaux de ventilation prévus par l'expert dans son rapport déposé le 16 janvier 2024 sous astreinte de 30 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de trois semaines à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE la SCI ATHENA à fournir à Madame [P] [N] [W] [F] les quittances de loyer pour la période du mois de janvier 2020 au mois de juillet 2022 reprenant l'intégralité des paiements effectués sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;
DIT que ces astreintes provisoires courent pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Madame [P] [N] [W] [F], à défaut d'exécution à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;
CONSTATE l'accord des parties sur le remplacement du lavabo par la SCI ATHENA à ses frais ;
CONDAMNE la SCI ATHENA à payer à Madame [P] [N] [W] [F] la somme de 882,69 euros au titre du trop perçu de charges ;
CONDAMNE la SCI ATHENA à payer à Madame [P] [N] [W] [F] la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE la SCI ATHENA à payer à Madame [P] [N] [W] [F] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la SCI ATHENA aux dépens, en ce compris les frais d'expertise ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
La Greffière La Juge
