Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre
N° RG 22/09584
N° Portalis 352J-W-B7G-CXQ4I
N° MINUTE :
Assignation du :
29 Juillet 2022
JUGEMENT
rendu le 16 Octobre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [K] [S]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Maître Jean-Marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0274
DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [D]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208
Maître [X] [F]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représenté par Maître Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0025
Décision du 16 Octobre 2024
2ème chambre
N° RG 22/09584 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXQ4I
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COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.
assistée de Adélie LERESTIF, greffière.
DÉBATS
A l’audience du 04 Septembre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 16 octobre 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 21 février 2020, reçu par Maître [X] [F], notaire à [Localité 8], Monsieur [Z] [D] a vendu à Monsieur [K] [S] un lot n°65 au sein d’une copropriété située [Adresse 4] à [Localité 7] correspondant à une pièce de 8,42 m² au 6ème étage de l’immeuble moyennant le prix de 107 000 euros.
L’acte authentique de vente stipulait en page 12 sous l’intitulé « Dispositions relatives à la mise en location du bien/notion de logement décent » que « l’acquéreur est averti qu’aux termes des dispositions du décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 et de ceux subséquents, le logement dit « décent » se caractérise soit par une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et d’une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cubes au minimum » et que « le vendeur déclare que le BIEN correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire départemental que du logement décent telles que celles-ci sont définies par le décret ci-dessus visé ».
Décision du 16 Octobre 2024
2ème chambre
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Reprochant à son vendeur d’avoir indiqué de manière erronée dans l’acte authentique de vente que le bien répondait aux caractéristiques du règlement sanitaire départemental et soutenant avoir été contraint de le revendre au prix net vendeur de 85 000 euros deux ans plus tard faute de pouvoir le louer, Monsieur [K] [S] a, par exploits d’huissier en date des 29 juillet et 4 août 2022, fait assigner Monsieur [Z] [D] et Maître [X] [F] aux fins de les voir condamner à réparer son préjudice financier.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 11 avril 2023, Monsieur [K] [S] demande au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants, de l’article 1137 et des articles 1240 et suivants du code civil de :
DIRE que Monsieur [D] engage sa responsabilité contractuelle au vu des fausses déclarations énoncées dans l’acte authentique de vente en date du 21 février 2020,DIRE que Me [X] [F] engage sa responsabilité délictuelle au vu des fautes commises dans la rédaction de l’acte authentique de vente en date du 21 février 2020,CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [D] et Me [X] [F], notaire, à payer à Monsieur [K] [S] la somme de 32.612,10 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi,CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [D] et Me [X] [F], notaire, à payer à Monsieur [K] [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [D] et Me [X] [F], notaire, aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du CPC, dont distraction au profit de la SCP MOYSE & ASSOCIES.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, Monsieur [Z] [D] demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1104, 1137 et 1240 du code civil, de :
A titre principal,
DEBOUTER Monsieur [K] [S] de l’ensemble de ces demandes, A titre subsidiaire,
CONDAMNER Maître [X] [F] à garantir Monsieur [Z] [D] de toutes condamnations qui pourraient être mis à sa charge,En toutes hypothèses,
CONDAMNER tout succombant à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 15 février 2023, Maître [X] [F] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :
DEBOUTER Monsieur [K] [S] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Maitre [X] [F], DEBOUTER Monsieur [Z] [D] de sa demande de garantie dirigée à l’encontre de Maitre [X] [F], Décision du 16 Octobre 2024
2ème chambre
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En tout état de cause,
CONDAMNER toute partie succombante à verser à Maitre [X] [F] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,LA CONDAMNER aux entiers dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2023 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 4 septembre 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.
Sur la responsabilité de Monsieur [Z] [D]
Monsieur [K] [S], reprenant les termes de la clause « Notion de logement décent » insérée à l’acte authentique de vente, soutient que le vendeur a engagé sa responsabilité contractuelle en déclarant dans l’acte authentique de vente que le bien pouvait être mis en location alors que l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 8] prévoit des conditions plus strictes que le décret du 30 janvier 2002 et impose une surface minimum de 9 mètres carrés pour pouvoir mettre un bien en location. Il estime qu’en sa qualité de propriétaire du bien, Monsieur [Z] [D] ne pouvait ignorer que le bien qu’il proposait à la vente n’était pas un logement décent et ne pouvait être mis en location, de sorte qu’il a engagé sa responsabilité contractuelle en mentionnant dans l’acte de vente des déclarations mensongères, constitutives de manœuvres dolosives, ayant vicié son consentement à la vente.
En défense, Monsieur [Z] [D], après avoir relevé qu’aux termes même de la clause « Notion de logement décent », l’acquéreur a été informé du fait que le règlement sanitaire départemental pouvait avoir des conditions plus restrictives pour la mise en location du bien, expose qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier, qu’il n’a pas lui-même rédigé l’acte de vente et qu’il appartenait à l’acquéreur d’effectuer toutes diligences relatives à son projet, notamment auprès du notaire, avant d’acheter ce bien. Le défendeur ajoute que Monsieur [K] [S] ne démontre pas qu’il lui a sciemment caché une information qu’il détenait, outre qu’il n’a jamais érigé en condition déterminante de son consentement à la vente la possibilité de louer le bien litigieux, de sorte que l’existence de manœuvres dolosives ayant pour effet de provoquer une erreur déterminante du consentement de l’acquéreur n’est pas rapportée, l’existence de règles de droit applicables étant présumée connue de tous.
Décision du 16 Octobre 2024
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Sur ce,
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1104 du même code vient préciser que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
L’article 1137 du code civil dispose par ailleurs que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
L’article 1178 du code civil dispose enfin qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.
Aux termes de l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
Aux termes de l’article 40-3 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 8], l'une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés. Les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés. Dans le cas d'un logement comportant une seule pièce principale, ou constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés.
En l’espèce, l’acte authentique de vente du 21 février 2020 stipule en page 12 sous l’intitulé « Dispositions relatives à la mise en location du bien/notion de logement décent » que « l’acquéreur est averti qu’aux termes des dispositions du décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 et de ceux subséquents, le logement dit « décent » se caractérise soit par une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et d’une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cubes au minimum », que « l’acquéreur est averti que le règlement sanitaire départemental peut prévoir des prescriptions spécifiques à l’entretien, l’utilisation et l’aménagement des locaux d’habitation qu’il devra respecter. Etant précisé que les règles du règlement sanitaire prévalent lorsqu’elles sont plus strictes que celles du décret » et que « le vendeur déclare que le BIEN correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire départemental que du logement décent telles que celles-ci sont définies par le décret ci-dessus visé ».
Décision du 16 Octobre 2024
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Il résulte de cette clause, insérée dans l’acte de vente et donc nécessairement déterminante du consentement de Monsieur [K] [S], que Monsieur [Z] [D] a faussement déclaré que le bien qu’il proposait à la vente correspondait aux caractéristiques du règlement sanitaire départemental alors qu’il ne correspondait qu’aux caractéristiques du logement décent telles que définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Si Monsieur [K] [S] avait bien connaissance de la superficie du bien qu’il s’apprêtait à acquérir et pouvait, s’il le souhaitait, vérifier les dispositions du règlement sanitaire départemental, cette déclaration erronée a pu vicier son consentement à la vente dans la mesure où il pouvait légitimement tenir pour vraies les déclarations de son vendeur, consignées dans un acte rédigé par un officier public ministériel, quant à la possibilité de louer le bien, ce dernier étant propriétaire du bien depuis le 9 mars 2015, tel qu’il résulte de l’acte de vente.
Dans ces conditions, Monsieur [Z] [D] a engagé sa responsabilité extracontractuelle sur le fondement de l’article 1137 du code civil à l’égard de Monsieur [K] [S], étant rappelé que la responsabilité pour dol est une responsabilité extracontractuelle, conformément aux dispositions légales précédemment rappelées.
Sur la responsabilité de Maître [X] [F]
Monsieur [K] [S] soutient également que Maître [X] [F] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en omettant de l’avertir de l’existence d’une règlementation particulière pour les biens immobiliers situés à [Localité 8], en mentionnant une règlementation sur les logements « décents » non applicable au cas d’espèce et en ne précisant pas dans l’acte authentique de vente l’interdiction de location résultant de l’application du règlement sanitaire départemental, l’ensemble de ces faits constituant une faute qui lui a causé la perte d’une somme de 31 570 euros sur la revente de son bien immobilier. Le demandeur ajoute qu’il a été privé d’un attribut fondamental de la propriété qui est le fructus, à savoir le droit de percevoir des loyers, condition déterminante de son consentement, sans laquelle il n’aurait pas acheté le bien ou l’aurait acquis à un prix inférieur. Il conclut ainsi que le notaire rédacteur de l’acte de vente a manqué à son devoir d’information et de conseil, ce d’autant plus qu’il n’était pas lui-même assisté d’un notaire.
Maître [X] [F] rappelle que l’acquéreur était parfaitement informé des termes de la promesse et de l’acte authentique de vente, promesse qui n’était assortie d’aucune condition suspensive de location, Monsieur [K] [S] ayant même évoqué son intention d’utiliser le bien comme un bureau, de sorte que la location du bien litigieux ne peut constituer une condition déterminante de son consentement à la vente. Elle ajoute que la clause litigieuse mentionnait bien que le règlement sanitaire départemental pouvait prévoir des règles plus strictes que celles du décret et que le vendeur a déclaré que le bien correspondait aux caractéristiques du règlement sanitaire de [Localité 8] et du logement décent définies dans le décret, de sorte qu’aucune faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle ne peut être retenue.
Décision du 16 Octobre 2024
2ème chambre
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Sur ce,
L’article 1240 dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Il est de principe que le notaire, en sa qualité d’officier ministériel relevant du régime de la responsabilité délictuelle prévu à 1240 est tenu de veiller à l’efficacité des aces qu’il établit.
Lorsqu’il est requis d’instrumenter, le notaire a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements et pourvu de l’efficacité requise, il est ainsi tenu, au titre d’une obligation de moyens, d’un devoir de conseil qui comprend une obligation d’information, une obligation de vérification et une obligation d’efficacité.
A cet égard, le notaire rédige les actes au vu des pièces qui lui sont remises, qu’il doit contrôler et des déclarations des parties. Il n’est pas tenu de visiter les biens objets des actes qu’il instrumente et n’est tenu qu’à une obligation d’investigation limitée. Il lui appartient en revanche d’éclairer les parties, y compris celle qui n’est pas cliente de son étude, sur la portée de l’acte qu’il reçoit et en particulier sur les données de droit et les incidences juridiques de l’acte.
En l’espèce, il est constant que le notaire, officier ministériel tenu à une obligation d’information, de vérification et d’efficacité des actes qu’il dresse, n’a pas attiré l’attention de l’acquéreur sur les dispositions de l’article 40-3 du règlement sanitaire de [Localité 8] exigeant que la pièce principale d’un logement d’habitation soit d’une superficie supérieure à 9 m2 et qu’il a même inséré dans l’acte de vente des déclarations du vendeur manifestement contraires aux dispositions de cet article.
Le notaire rédacteur d’un acte authentique ne saurait échapper à sa responsabilité en alléguant que l’acte était précédé d’un compromis de vente déjà convenu entre les parties ou en faisant observer que le compromis de vente n’était assorti d’aucune condition suspensive de location dès lors que l’existence d’une clause intitulée « Dispositions relatives à la mise en location du bien/logement décent », insérée dans le contrat et donc déterminante du consentement de l’acquéreur, a pu induire ce dernier en erreur et vicier son consentement.
Si le notaire n’est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux objets de la vente ni de vérifier les dires de ses clients, en sa qualité d’officier public ministériel tenu à une obligation d’information et de conseil, il est en revanche tenu d’éclairer les parties sur les données de droits et les incidences juridiques de l’acte, en l’occurrence les dispositions du règlement sanitaire départemental applicables au bien objet de la vente, lequel est expressément cité dans l’acte authentique de vente.
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2ème chambre
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Partant, il a manqué à son obligation de conseil en n’attirant pas l’attention de l’acquéreur sur l’ensemble des règles de droit applicables.
Sur le lien de causalité et les préjudices
Monsieur [K] [S] sollicite la somme totale de 32 612,10 euros au titre de la perte sur la revente de son bien et des frais et taxes payés.
Monsieur [Z] [D] et Maître [X] [F] contestent le lien de causalité entre les préjudices et les fautes allégués.
En l’espèce, le préjudice résultant des déclarations erronées du vendeur et du défaut de conseil du notaire ne saurait consister qu’en la perte de chance pour Monsieur [K] [S] d’acquérir le bien à moindre prix au regard de l’impossibilité manifeste de le mettre en location.
Il résulte de l’expertise que ce dernier verse aux débats que la valeur du bien avec possibilité de location en 2020 était de 106 000 euros et que la valeur du bien sans possibilité de location en 2020 était de 88 000 euros.
Le caractère louable d’un bien ayant une incidence importante sur sa valeur, la perte de chance de Monsieur [K] [S] de négocier un prix de vente inférieur est nécessairement certaine.
Monsieur [K] [S] ayant acheté le bien 107 000 euros, le tribunal considère que ce dernier disposait d’une probabilité de 70% de négocier une diminution du prix à hauteur de 88 000 euros, avec des frais de notaires s’élevant à la somme de 7 040 euros, Monsieur [Z] [D] ne démontrant pas par ailleurs qu’il disposait d’autres offres d’achat et qu’il aurait pu, nonobstant le caractère non louable du bien, le vendre au même prix.
Dès lors, il convient de condamner in solidum Monsieur [Z] [D] et Maître [X] [F] à verser à Monsieur [K] [S] la somme de (107 000 euros – 88 000 euros) x 70% = 13 300 euros, à laquelle il convient d’ajouter la somme de (9 570 euros au titre des frais de notaire payés en 2020 – 7 040 euros au titre des frais de notaires qui auraient été payés sur la somme de 88 000 euros) x 70% = 1 897 euros, soit une somme totale de 15 197 euros à titre de dommages et intérêts.
Il convient de préciser que les autres frais sollicités par Monsieur [Z] [D] ne sont pas justifiés dès lors qu’il les aurait en toute hypothèse acquittés quelle que soit le caractère louable ou non louable de son bien.
Décision du 16 Octobre 2024
2ème chambre
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Sur la demande en garantie du vendeur dirigée contre le notaire
Monsieur [Z] [D] demande à titre subsidiaire au tribunal de condamner le notaire à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre. Il expose qu’il appartenait à ce dernier de s’assurer de l’efficacité juridique de l’acte et lui reproche de ne pas l’avoir averti de l’existence d’une règlementation particulière pour la mise en location de la pièce vendue et sur ses conséquences vis-à-vis de la vente envisagée et d’avoir rédigé une clause pouvant laisser l’acquéreur penser qu’il était possible de louer le bien.
Maître [X] [F] fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute, de sorte que Monsieur [Z] [D] ne saurait lui demander la réparation d’un quelconque préjudice.
Sur ce,
Si Monsieur [Z] [D] a engagé sa responsabilité extracontractuelle vis-à-vis du demandeur, en sa qualité d’officier public ministériel, professionnel du droit, il incombait en premier chef au notaire de vérifier la conformité des déclarations du vendeur au règlement sanitaire départemental pourtant cité dans l’acte de vente.
Maître [X] [F] sera donc condamnée à relever et garantir à hauteur de 50% Monsieur [Z] [D] de sa condamnation à payer des dommages et intérêts à Monsieur [K] [S], à l’exclusion donc des dépens.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Z] [D] et Maître [X] [F], qui succombent, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [K] [S] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils seront également condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP MOYSE & ASSOCIES.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [Z] [D] et Maître [X] [F] in solidum à payer à Monsieur [K] [S] la somme de 15 197 euros à titre de dommages et intérêts,
REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [K] [S] au titre de frais, taxes et charges de copropriétés payés,
CONDAMNE Maître [X] [F] à relever et garantir à hauteur de 50% Monsieur [Z] [D] de sa condamnation,
REJETTE toute autre demande,
CONDAMNE Monsieur [Z] [D] et Maître [X] [F] in solidum aux dépens, dont distraction au profit de la SCP MOYSE & ASSOCIES,
CONDAMNE Monsieur [Z] [D] et Maître [X] [F] in solidum à payer Monsieur [K] [S] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
Fait et jugé à Paris le 16 Octobre 2024
La Greffière La Présidente
Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI
