Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Bruno SOTTY
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Patricia GARCIA
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01668 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37US
N° MINUTE :
7 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 20 novembre 2024
DEMANDEURS
Madame [R] [C], demeurant [Adresse 4] - [Localité 11]
Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 7] - [Localité 10]
représentés par Me Patricia GARCIA, avocat au barreau de GRASSE,
[Adresse 3] [Localité 1]
DÉFENDEURS
Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 8] - [Localité 5]:
Madame [L] [X], demeurant [Adresse 8] - [Localité 5]
représentés par Me Bruno SOTTY, avocat au barreau de DIJON, [Adresse 2] [Localité 5]
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01668 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37US
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 18 septembre 2020 Monsieur [E] [X] et Madame [F] [X] ont donné à bail à Madame [R] [C] et Monsieur [D] [W] un appartement à usage d'habitation meublé situé [Adresse 6] [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 1600 euros et 60 euros de provision sur charges.
Un dépôt de garantie d’un montant de 3320 euros a été versé.
Un état des lieux d’entrée est établi le 29 septembre 2020. La restitution des clés a eu lieu le 15 décembre 2022, un état des lieux de sortie étant établi contradictoirement.
La régularisation des charges a été transmise pour la période courant du 18 septembre 2020 au 21 décembre 2022.
Les 22 février 2022 et 15 mars 2023, par courrier, Madame [R] [C] et Monsieur [D] [W] demandaient les justificatifs des charges dues et le remboursement du dépôt de garantie à Monsieur [E] [X] et Madame [F] [X], précisant rappelant que le dépôt de garantie aurait dû être fixé à la somme de 3200 euros, et non de 3320 euros, que les états des lieux d’entrée et de sortie ne laissent apparaître aucune détérioration des locataires, et rappelant le montant des pénalités dues en cas de retard de restitution du dépôt de garantie.
Les réponses apportées par les bailleurs n’ont pas permis de résoudre les divergences tant au niveau du calcul des charges, de la taxe sur les ordures ménagères qu’au niveau des frais de ménages mis à la charge des locataires et des frais de réparation.
C’est donc dans ce contexte que, par acte d'huissier en date des 4 et 15 janvier 2024, Madame [R] [C] et Monsieur [D] [W] ont fait assigner Monsieur [E] [X] et Madame [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, :
2939, 72 euros au titre du dépôt de garantie avec une pénalité estimée à 3233, 69 euros au titre des pénalités de retard,12 000 euros au titre du préjudice subila transmission à la DGCCRF,la remise sous astreinte de 15 jours de la signification de la décision les décomptes annuels 2020, 2021 et 2022, et les justificatifs, à peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard durant 6 mois 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l'audience du 11 septembre 2024, Madame [R] [C] et Monsieur [D] [W], représentés par leur conseil, ont remis des écritures. Au soutien de leur prétentions, Madame [R] [C] et Monsieur [D] [W] se fondent sur l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prescrivant la remise du dépôt de garantie en l'absence de dégradations, dans le mois de la reprise des lieux, à peine d'une pénalité mensuelle de 10% du montant du loyer.
Ils relèvent également que le PV de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 11 juillet 2024 approuve les comptes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023, les bailleurs produisant les relevés pour ces deux années ainsi que le relevé courant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021. Ils soutiennent qu’au vu des comptes transmis, les bailleurs sont redevables de la somme de 131, 97 euros, les locataires ayant versé la somme de 1560 euros de provisions pour charges, pour un montant dû de 1428, 03 euros, donnant acte du fait qu’aucune réclamation n’était maintenue au titre de la consommation d’eau. Ils font valoir, en outre, que seules deux années sont justifiées au titre de la taxe d’ordure ménagère, et qu’ainsi seule la somme de 183 euros sera retenue.
En qui concerne les réparations réclamées, ils dénoncent, par ailleurs le coût présenté au titre du ménage, soit 450 euros, pour 41, 88 mètres carrés, aucune facture n’étant produite, les clichés photographiques n’ayant aucune valeur. Ils acceptent le remboursement à leur charge des oreillers et de la couette pour un montant de 111, 98 euros, l’usure des poêles étant normales, les autres dépenses devant être rejetées. Ils indiquent qu’au vu des états des lieux, rien ne justifie la facture de 2310 euros, seuls trois trous et quelques tâches pouvant être reprochés, et non une réfection de l’appartement, les bailleurs ne pouvant pas leur imputer la somme de 945 euros.
Il résulte de l’ensemble des éléments présentés que, après les calculs effectués, les bailleurs sont redevables de la somme de 3157 euros, les bailleurs étant redevables de la somme de 3320 euros du dépôt de garantie à rembourser à laquelle s’ajoute la somme de 131, 97 euros de remboursement de charges, et en déduisant les sommes dues par les locataires, soit l83 euros pour la taxe sur les ordures ménagères et 111, 98 euros pour les remplacements de couette et d’oreillers.
Au titre des pénalités de retard, les bailleurs sont redevables, au surplus, de la somme de 5682, 60 euros au 15 août 2024, et ce, depuis le 15 février 2023. Les locataires demandent ainsi le paiement de cette somme ainsi que le paiement de la somme de 315, 70 euros par mois de retard jusqu’au remboursement du solde du dépôt de garantie.
Ils ajoutent également que le loyer réclamé ne correspond pas ni à la surface habitable de 41, 88 mètres carrés, alors que le bail mentionne une surface de 42, 2 mètres carrés, ni à l’encadrement de loyers en vigueur à [Localité 12], entrainant le paiement par les bailleurs du préjudice subi de 400 euros, au vu de l’année de construction de l’immeuble. Ils se désistent de leur demande de transmission à la DGCCRF, les demandes sous astreinte n’étant pas non plus reprises, les décomptes de charges étant produits.
Monsieur [E] [X] et Madame [F] [X] sont représentés au cours de l’audience et déposent des écritures. Ils soutiennent que l’expertise de l’appartement qu’ils présentent permet de vérifier que la surface est de 42, 20 mètres carrés, surface prise en compte pour le calcul de l’encadrement des loyers. Ils en déduisent que seule une différence de 2 euros existe entre leurs calculs, pour l’année 2020, uniquement, rappelant qu’ils n’ont pas modifié les loyers chaque année. Ils reconnaissent que les sommes dues pour les charges locatives sont de 1428, 03 euros mais sollicitent un montant de 204, 50 euros pour la taxe d’ordures ménagères, et non 183 euros comme proposé, le prorata de l’année 2020 étant également dû. Ils réclament également le remboursement du ménage pour un montant de 450 euros, le remboursement des objets remplacés, pour un montant de 473, 64 euros, seule la somme de 315, 98 euros étant réclamée pour tenir compte de l’usure, le remboursement des travaux de reprises et de rénovation, dont seule la somme de 945 euros est sollicitée. De ce fait, après calculs des sommes dues, ils proposent de verser la somme de 1156, 21 euros, soit 578, 10 euros pour chacun des colocataires. Ils demandent la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la surface et l’encadrement des loyers
Il résulte du document transmis par les bailleurs que la surface habitable est de 41, 88 mètres carrés, étant relevé que c’est bien la surface habitable qui doit être prise en compte dans le calcul de l’encadrement des loyers. Il résulte des éléments recueillis d’après le simulateur de la ville de [Localité 12] que le loyer a été surévalué d’un montant global de 227, 80 euros, pendant la période courant du début de la location jusqu’à fin juin 2021, sur les 10 mois, puis d’un montant global de 114, 7 euros du 1er juillet 2021 jusqu’au 30 juin 2022, aucune surévaluation n’étant constatée à compter de cette date.
En conséquence, les bailleurs seront condamnés au paiement de la somme de 342, 5 euros, au titre des dommages et intérêts à ce titre.
Sur les charges et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Un accord est intervenu sur le montant des charges réelles dues, à savoir la somme de 1428, 03 euros, sur la durée de la location, les provisions pour charges versées étant de 1560 euros, aucune contestation n’étant relevée sur ce point. Les bailleurs sont ainsi redevables de la somme de 131, 97 euros.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères fait partie de la liste des charges locatives récupérables par le propriétaire fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères faisant partie des charges récupérables, le propriétaire ne peut récupérer auprès du locataire que la portion de taxe correspondant aux jours d'occupation sur la période louée.
Il ressort des documents versés que la taxe des ordures ménagères est justifiée pour les années 2020, 2021 et 2022, au prorata du temps passé en 2020, soit la somme globale de 204, 50 euros pour les trois années dues aux bailleurs.
Ainsi, les bailleurs sont redevables, au total, au titre des charges de la somme de 72, 53 euros.
Sur la restitution du dépôt de garantie et le compte entre les parties
Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées par renvoi de l'article 25-3, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Enfin il sera rappelé qu'en application des articles 6 et 7 (applicables aux locations meublées par renvoi de l'article 25-3) :
le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement,réciproquement le preneur est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
L’état des lieux d’entrée, établi le 29 septembre 2020, et de sortie, dressé le 15 décembre 2022, ont été signés contradictoirement. Il est, en outre, rappelé que les propres clichés photographiques produits par les bailleurs, contestés, n'ont, en eux-mêmes, aucune valeur probante pour avoir été effectués sans aucune garantie d'authenticité, sans mention d'aucune date.
Ils sont insuffisants, en l’espèce, pour établir le fait que l’appartement a été rendu dans un état « déplorable », justifiant la somme de 450 euros pour le ménage. Les bailleurs en seront déboutés.
Sur les équipements mentionnés, les bailleurs produisent la facture de deux poêles qui sont définies comme usées dans l’inventaire des équipements, et ne seront ainsi pas remboursées, Aucun élément ne permet de justifier le remplacement des ampoules ou des luminaires et, de la poubelle. Il manque, en revanche, un mug pour la somme de 4, 99 euros, un couteau d’office en bois pour la somme de 5, 50 euros, ainsi que tous les éléments concernant la chambre, pour une somme globale de 263, 66 euros.
De ce fait, les locataires sont redevables, au titre des équipements, de la somme de 274, 15 euros qu’ils seront condamnés à rembourser, solidairement.
Sur les réparations, la somme de 945 euros est réclamée. Les éléments concernant la salle de bain ont été constatés après la sortie des locataires, et relèvent d’un mail adressé le 31 janvier 2023, mais ne pourront pas être pris en compte, aucun élément n’étant versé sur l’usage de l’appartement postérieurement au départ des locataires. Il ne sera pas pris en compte les frais relatifs au plan de travail, ce dernier étant déjà abîmé à l’entrée des locataires. En revanche, le parquet a effectivement été tâché de même que des trous sont présents. De cette façon, au vu de la facture présentée, les locataires sont effectivement redevables de la somme de 945 euros, comme cela est demandé.
Les locataires sont donc redevables, au titre des équipements et dégradations de la somme de 1219, 15 euros.
En ces conditions, Monsieur [E] [X] et Madame [F] [X] seront condamnée à restituer la somme de 2100, 85 euros au titre du dépôt de garantie versé en application de l'article VII du contrat de bail, (soit la somme de 3320 euros – 1219, 15 euros), somme à laquelle s’ajoutent les sommes dues précédemment, soit 72, 53 euros au titre des charges et 342, 5 euros au titre de l’encadrement loyers, soit une somme globale de 2515, 88 euros, après compensation. Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Postérieurement à la date du 15 février 2023, une pénalité de 10 % du loyer mensuel en principal est applicable, soit de 160 euros. Elle sera liquidée à 2880 euros à la date du 15 août 2024, date retenue par les demandeurs. Monsieur [E] [X] et Madame [F] [X] seront condamnés à payer cette somme, conjointement, la solidarité n’étant pas demandée dans les conclusions récapitulatives, pour ce chef de demande.
Cette pénalité ne sera appliquée que jusqu'à la date du 15 août 2024, date de liquidation proposée par les demandeurs, pour ne pas faire supporter au bailleur la durée de la procédure judiciaire, et pour éviter un enrichissement sans cause du locataire alors même que le montant de la pénalité risque de se retrouver d'une importance sans commune mesure avec le montant de l'impayé et le préjudice réel subi.
Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [F] [X] à payer à Madame [R] [C] et Monsieur [D] [W] la somme de 2515, 88 euros.
CONDAMNE Monsieur [E] [X] et Madame [F] [X] à payer à Madame [R] [C] et Monsieur [D] [W] la somme de 2880 euros au titre de la majoration légale due au retard dans la restitution du dépôt de garantie ;
CONDAMNE Monsieur [E] [X] et Madame [F] [X] à payer à Madame [R] [C] et Monsieur [D] [W] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [E] [X] et Madame [F] [X] aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
