Cour d'appel, 24 septembre 2024. 23/07132

N° RG 23/07132 - N° Portalis DBVX-V-B7H-PGHA Décisions : Tribunal Judiciaire de GRENOBLE Au fond du 16 janvier 2020 RG : 16/05671 Cour d'Appel de GRENOBLE Au fond du 25 janvier 2022 RG 20/1038 Cour de Cassation Civ3 du 15 juin 2023 Pourvoi Q22-16.155 Arrêt 435 F-D [B] C/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] S.A. GAN ASSURANCES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 24 Septembre 2024 statuant sur renvoi après cassation APPELANTE : Mme [P] [B] née le 30 Septembre 1959 à [Localité 9] (TUNISIE) [Adresse 6] [Localité 2] Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475 Représentée par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, toque : B103 INTIMEES : Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CITYA AGENCE HENRY [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocat au barreau de LYON, toque : 1431 La société GAN ASSURANCES [Adresse 7] [Localité 5] Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938 ayant pour avocat plaidant Me Denis DREYFUS de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 31 Mai 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Juin 2024 Date de mise à disposition : 24 Septembre 2024 Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Composition de la Cour lors du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Stéphanie LEMOINE, conseiller, pour le président légitimement empêché, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Mme [P] [B] est propriétaire à [Localité 1], dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, d'un appartement situé au-dessus du vide-sanitaire et qu'elle donne en location. Au mois d'août 2011, une fuite sur une canalisation dans le vide sanitaire a fait l'objet d'une intervention à la demande du syndic. Mme [B] a dénoncé une persistance des infiltrations dans son appartement et son locataire a déclaré en novembre 2011 un sinistre consistant en l'affaissement d'une partie du plancher de l'appartement. Il a résilié son bail en janvier 2012. Les experts commis par les assureurs des parties prenantes ont été en désaccord sur les causes de l'affaissement du plancher de l'appartement et les travaux nécessaires. Au mois de mars 2012, l'assemblée générale a voté une enveloppe budgétaire pour des travaux de réparation et a renvoyé au conseil syndical le choix d'un devis. Les travaux ont finalement été réalisés dans l'appartement de Mme [B] en 2015. Le 15 novembre 2016, elle a assigné en indemnisation le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] (le syndicat des copropriétaires) et la société Agence Henry, son syndic. Le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie son assureur, la société Gan assurances. Par jugement du 16 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a : - rejeté les demandes de Mme [B] comme étant prescrites, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts, - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires, - condamné Mme [B] aux dépens. Par un arrêt du 25 janvier 2022, la cour d'appel de Grenoble a infirmé le jugement et, statuant à nouveau, a : - rejeté les fins de non-recevoir tirées de la forclusion et de la prescription de l'action de Mme [B] à l'encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, - déclaré recevable l'action engagée par Mme [B] à l'encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, - déclaré irrecevable pour être prescrite l'action de Mme [B] formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement des anciens articles 1382 et 1383 du code civil, ainsi qu'à l'encontre du syndic, - débouté pour le surplus les parties de l'intégralité de leurs demandes, - condamné Mme [B] aux entiers dépens d'appel. Sur pourvoi formé par cette dernière, la Cour de cassation (3e Civ., 15 juin 2023, pourvoi n° 22-16.155) a cassé et annulé l'arrêt, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes formées par Mme [B] en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 110 988,07 euros outre la somme mensuelle de 584 euros à compter du mois de mai 2020 jusqu'à la remise en état de l'appartement, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2016 et capitalisation des intérêts et en ce qu'il statue sur les dépens exposés par Mme [B], par le syndicat des copropriétaires et par la société Gan assurances et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de ces trois parties, a remis, sur ces seuls points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Lyon. Par déclaration du 18 septembre 2023, Mme [B] a saisi la cour de renvoi, intimant le syndicat des copropriétaires et la société Gan assurances. Par conclusions notifiées le 10 mai 2024, elle demande à la cour de : - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, - condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Gan assurances à lui payer la somme de 118'116,07 euros, outre celle de 628 euros par mois à compter du mois de mai 2024 jusqu'à la remise en état de l'appartement, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2016, date de la demande faite à la copropriété et au syndic, en réparation des préjudices subis, - condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Gan assurances à lui payer la somme de 30'000 euros en réparation de son préjudice moral, représentant 2 300 euros par an, - ordonner la capitalisation des intérêts, - débouter le syndicat des copropriétaires et la société Gan assurances de toutes leurs demandes, fins et prétentions, - condamner le syndicat des copropriétaires avec la société Gan assurances à lui régler la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires avec la société Gan assurances aux entiers dépens, - la dispenser de toute participation à la dépense commune concernant cette procédure en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que toute participation à la condamnation de la copropriété. Par conclusions notifiées le 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble qui a débouté Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, statuant à nouveau, suite à la cassation partielle, - débouter Mme [B] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 143'700,07 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2016, - débouter Mme [B] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 628 euros par mois à compter du mois de novembre 2023 jusqu'à la remise en état de son appartement, - débouter Mme [B] de sa demande de capitalisation des intérêts, - débouter Mme [B] de sa demande de dispense à toute participation à la dépense commune concernant la présente procédure en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 65, ainsi que de toute participation à la condamnation de la copropriété, - débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, subsidiairement, dans l'hypothèse où la responsabilité du syndicat des copropriétaires serait retenue, - dire et juger que le préjudice subi par Mme [B] sera tout au plus limité à une perte de chance de louer son bien pour une durée déterminée, et adapter le montant de l'indemnité mensuelle éventuellement due à la valeur locative applicable à chaque année concernée, - condamner la société Gan assurances à le relever et garantir de l'ensemble des condamnations susceptibles d'être mises à sa charge, en toute hypothèse, - condamner Mme [B] à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Alexandra Goumot Naymon, avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 16 mai 2024, la société Gan assurances demande à la cour de: à titre principal, - confirmer le jugement du 16 janvier 2020 en ce qu'il a débouté Mme [B] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes en tant que dirigées à son encontre, à titre subsidiaire, - donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il a renoncé à sa demande de condamnation de la société Gan assurances en relevé et garantie de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, à titre très subsidiaire, - condamner le syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre, en tout état de cause, - condamner Mme [B] ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 10'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [B] ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de LX avocats sur son affirmation de droit. L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 mai 2024. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires Mme [B] fait valoir essentiellement que : - les dommages affectant ses parties privatives trouvent leur cause dans le vide sanitaire, partie commune dont le syndicat des copropriétaires à la charge ; deux causes ont été identifiées par les experts comme pouvant être à l'origine des désordres affectant son appartement : le défaut d'entretien de l'immeuble depuis 2003, d'une part, et le dégât des eaux apparu le 22 août 2011 dans le vide sanitaire, d'autre part, cette dernière cause étant la plus cohérente ; dans les deux cas, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité, notamment sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, aucune cause interne à son appartement n'ayant été identifiée ; - en raison de la lenteur de la gestion du sinistre et de la persistance des désordres, son logement ne peut pas être loué depuis le 19 janvier 2012 ; en effet, pendant trois ans, le syndic s'est abstenu de faire exécuter les travaux votés, alors que les appels de fonds étaient payés depuis 2012 ; si des travaux ont été effectués entre juin et octobre 2015 sur le plancher de son appartement, les désordres liés à l'humidité n'ont pas été repris et des malfaçons ont été constatées et jamais reprises, qui rendent inhabitables le logement ; - il n'y a eu aucune situation de blocage ou de désaccord ni aucune action dilatoire de sa part. Le syndicat des copropriétaires réplique en substance que : - les désordres dénoncés par Mme [B] ne trouvent pas leur origine dans un défaut d'entretien du syndicat des copropriétaires, les rapports d'expertise d'assurance ayant établi que l'affaissement du plancher et des solives était lié à la mise en place, dans l'appartement de Mme [B], d'une épaisseur supplémentaire (chape de béton et carrelage) directement sur le plancher originaire, sans renforcement préalable des solives dans le vide sanitaire, cette épaisseur ayant entraîné un phénomène de condensation ; en outre, son appartement était vétuste et souffrait d'humidité ; - le syndicat des copropriétaires a tout mis en 'uvre pour que les travaux soient réalisés rapidement et c'est l'opposition de Mme [B] aux actions engagées pour remédier aux désordres puis un désaccord entre les membres du conseil syndical qui ont retardé le traitement des sinistres ; Mme [B] a donc commis une faute qui lui est imputable et qui permet d'exonérer syndicat des copropriétaires de sa responsabilité. Réponse de la cour Il résulte de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable à l'espèce, que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien de l'immeuble et qu'il ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage. Pour engager la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, il suffit de rapporter la preuve que le dommage trouve son origine dans un défaut d'entretien des parties communes ou dans un vice de construction. La notion de défaut d'entretien n'implique pas de caractériser une faute quelconque à la charge du syndicat mais de constater objectivement une telle situation. En l'espèce, Mme [B] faisant état de trois types de désordres (humidité dans le logement, affaissement du plancher, malfaçons et non-façons résultant des travaux réalisés en 2015), il convient, en premier lieu, de vérifier que ceux-ci trouvent leur origine dans les parties communes. S'agissant de l'humidité dans le logement, il résulte de la copie du constat amiable de dégât des eaux dressé le 22 novembre 2011 par le locataire de Mme [B] et le syndic représentant le syndicat des copropriétaires, que le locataire a déclaré un sinistre à son assureur à l'origine de dommages aux papiers peints et d'une « très forte odeur », précisant que « suite à la découverte d'une inondation dans le vide sanitaire/cave de l'immeuble ['], un tuyau d'eau a été réparé ». Les experts des assureurs sont toutefois en désaccord sur les causes de ces désordres : - dans son rapport du 3 septembre 2015, l'expert de la société MAIF, assureur de Mme [B], conclut que « l'humidité dans l'appartement provient de la saturation du taux d'humidité dans le VS [vide sanitaire] qui a eu pour conséquence le pourrissement des solives, puis le pourrissement [du] plancher, humidité transmise du plancher vers les murs et cloisons de l'appartement », - à l'inverse, dans un rapport non daté, l'expert de la société Gan, assureur du syndicat des copropriétaires, affirme que « concernant les condensations sur les murs, la responsabilité incombe en partie à l'occupant [...] qui à notre avis n'aérait et ne chauffait pas suffisamment l'appartement, [ainsi qu'] à Mme [B] qui loue l'appartement avec des équipements mal adaptés (radiateurs électriques, absence de ventilation, fenêtres anciennes, pas d'isolation thermique) », - enfin, l'expert de la société Carma, assureur du locataire, ne fait état que de l'affaissement du plancher de l'appartement, avec fissuration du carrelage, sans évoquer d'autres désordres, notamment aux embellissements. En présence de conclusions expertales opposées et en l'absence d'autres éléments de nature à corroborer les conclusions de l'expert de son assureur, la cour considère que Mme [B] n'établit pas que le désordre d'humidité affectant l'appartement qu'elle donne en location trouve son origine dans les parties communes de l'immeuble, étant observé, d'une part, que, contrairement à ce qu'elle soutient, il ne peut être tiré aucune conséquence de l'état des lieux d'entrée établi avec son locataire le 2 juillet 2011, compte tenu de son caractère succinct, d'autre part, que dans le constat amiable de dégât des eaux cité plus avant, le locataire précise que « les murs et les vitres suintent dans le [suite du texte coupé] », une telle mention étant plutôt de nature à confirmer l'existence de condensations dans le logement loué. S'agissant de l'affaissement du plancher de l'appartement, l'expert conseil MAIF retient que « la dégradation et l'affaissement du plancher et sa structure porteuse en bois sont dus au sous dimensionnement du plancher » et considère qu'il « s'agit d'un désordre collectif qui doit être géré par le syndic de copropriété » en raison d'un « défaut d'entretien » de celui-ci. L'expert conseil de la société Gan et celui de l'assureur du locataire retiennent également la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Ce défaut d'entretien à l'origine de l'affaissement du plancher est corroboré par les autres pièces versées aux débats par Mme [B], et notamment par : - les courriers des 18 mars et 17 avril 2003 adressés au syndic par la société Bois conseil dans lesquels elle mentionne que les solives en bois de la cave ne sont pas en bon état, - les rapports d'expertise non datés adressés au syndic par la société JCA ingénierie après ses visites des 31 octobre 2014 et 9 janvier 2015, dans lequel elle indique que « les dégradations observées ont pour origines des infiltrations d'eau et des attaques d'insectes xylophages. Celles-ci ont affecté de manière très significative la structure bois en place. ['] La structure en place est dans un état de dégradation avancée et présente un risque de rupture très important à court terme. La structure devra donc être confortée ['] Afin que les travaux soient pérennes dans le temps, il conviendra de supprimer la cause des désordres, à savoir les infiltrations d'eau », - le rapport complémentaire d'expertise partielle, non daté, adressé au syndic par la société JCA ingénierie, qui précise que « une zone du plancher [en bois du vide sanitaire] présente des signes d'un dégât des eaux ancien ['] » et que « deux poutres présentent d'importantes dégradations au niveau de leurs appuis sur le mur de façade côté cour : celles-ci, en plus d'avoir été fragilisées par un ancien dégât des eaux, ont été attaquées par des insectes xylophages [...] », - une facture de l'entreprise Fiori Pascal du 23 août 2011 au nom du syndicat des copropriétaires pour des travaux de « réparation de l'alimentation eau froide plomb dans le vide sanitaire immeuble », - un devis adressé par la même entreprise au syndic le 10 novembre 2011 pour des travaux de « remplacement en partie horizontale alimentation plomb à partir de la vanne d'arrêt en vide sanitaire », au sujet duquel Mme [B] soutient que les travaux n'ont été réalisés qu'en 2015. Au vu de ces éléments, la cour retient que l'affaissement du plancher de l'appartement de Mme [B] trouve son origine dans un défaut d'entretien du vide sanitaire, partie commune de l'immeuble, et plus particulièrement de ses canalisations d'eau et de son plancher en bois. Enfin, les malfaçons et non-façons alléguées par Mme [B] à la suite des travaux réalisés en 2015 dans son appartement, à les supposer établies, ne trouvent manifestement pas leur origine dans un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes, et semblent résulter d'un manquement de l'entreprise chargée des travaux à ses obligations contractuelles. En conclusion, seul l'affaissement du plancher de l'appartement de Mme [B] trouve son origine dans un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes. Ainsi qu'il a été rappelé plus avant, le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité de plein droit qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage. Or, si le syndicat des copropriétaires allègue une faute de la victime à l'origine de l'entier dommage, il ne l'établit pas. En effet, en premier lieu, il ne rapporte pas la preuve que l'affaissement du plancher trouverait sa cause unique dans la réalisation par Mme [B] d'une chape en béton coulé au niveau du sol de son lot, étant observé que la chape n'a pas été réalisée par Mme [B] mais par son vendeur et que les experts sont en désaccord sur les conséquences de cette réalisation. En second lieu, il ne démontre pas que Mme [B] aurait fait obstacle à la réalisation des travaux votés en 2012, ni que la demande de cette dernière qu'il soit procédé à des travaux plus importants que ceux initialement votés présenterait un caractère fautif, alors qu'il est établi que les travaux finalement préconisés par la société JCA ingénierie se sont élevés à plus de 24'000 euros, contre environ 2 000 euros pour les travaux initialement votés, preuve que des travaux supplémentaires étaient nécessaires. Au vu de ce qui précède, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages subis par Mme [B] du fait de l'affaissement du plancher de son appartement. 2. Sur l'indemnisation des préjudices Mme [B] soutient qu'elle subit un préjudice matériel constitué par la perte de loyers depuis janvier 2012, le coût des travaux de remise en état de son appartement, ses dépenses personnelles pour la gestion du sinistre et la quote-part des dépenses de la copropriété afférente à ce dégât des eaux non prise en charge par son assureur. Elle ajoute qu'elle subit également un préjudice moral car elle est épuisée après plus d'une quinzaine d'années de combat. Le syndicat des copropriétaires réplique que Mme [B] ne justifie pas l'existence d'un préjudice locatif réel et certain, mais tout au plus une perte de chance de louer son bien ; que le logement pouvait parfaitement être mis en location à partir du mois d'août 2015 ; que es autres préjudices matériels concernent la prise en charge de travaux à réaliser dans l'appartement dont il a été démontré qu'il était vétuste et souffrait d'humidité ; qu'enfin, le préjudice moral n'est pas davantage établi. Réponse de la cour Mme [B] allègue en premier lieu un préjudice de jouissance, résultant de l'impossibilité de louer son appartement. Il résulte du courrier de congé du 19 janvier 2012 que c'est bien en raison de l'état de l'appartement, et notamment de l'affaissement du plancher, que le locataire a donné congé de son logement et qu'il a quitté les lieux le 30 janvier 2012. En conséquence, Mme [B] est fondée à solliciter l'indemnisation par le syndicat des copropriétaires du préjudice financier résultant de l'impossibilité de percevoir des loyers à compter du départ du locataire jusqu'à la réalisation des travaux de réparation du plancher, en octobre 2015. Aussi convient-il, sur la base du loyer mensuel réglé par le locataire et après révision annuelle du loyer en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers, de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [B] la somme de 24 657,56 euros au titre de la perte de loyers pour la période du 1er février 2012 au 31 octobre 2015. Le syndicat des copropriétaires est encore condamné à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais qu'elle a dû engager pour la gestion du sinistre (frais de déplacement et de relance, frais de constat d'huissier de justice, facture d'électricité pendant la durée des travaux réalisés en 2015 dans son appartement). La cour ayant écarté la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres résultant de l'humidité du logement et des malfaçons, Mme [B] n'est pas fondée, en revanche, à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à l'indemniser de la perte des loyers ou des dépenses engagées pour la période postérieure au mois d'octobre 2015. Pour ce même motif, elle n'est pas non plus fondée à solliciter l'indemnisation du coût de la remise en état de son logement en raison des malfaçons des travaux réalisés en 2015. Mme [B] n'est pas non plus fondée à solliciter le remboursement de la « quote-part des dépenses de la copropriété engagées par le syndic sans acceptation par la copropriété », en l'absence de lien de causalité entre ces dépenses et le défaut d'entretien des parties communes reproché au syndicat des copropriétaires. Enfin, il apparaît que dans le cas d'espèce, les tracas subis par Mme [B] ont excédé ceux inhérents à tout litige et à toute procédure judiciaire, en raison de la durée des désagréments et des soucis qu'ils lui ont occasionnés. Il en est résulté un préjudice moral qu'il est juste de compenser par l'allocation d'une indemnité de 3 000 euros. Le syndicat des copropriétaires est donc condamné à payer à Mme [B] la somme totale de 28 657,56 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt, compte tenu du caractère indemnitaire de cette somme. Enfin, il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1342-2 du code civil. 3. Sur la garantie de l'assureur Mme [B] soutient que la société Gan assurances est tenue de garantir le syndicat des copropriétaires au titre de la garantie « dégâts des eaux » conformément au contrat souscrit par la copropriété depuis une trentaine d'années, soit bien avant le défaut d'entretien de 2003. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Gan assurances doit sa garantie, dès lors que Mme [B] a subi des dégâts des eaux couverts par l'assurance et que le sinistre apparu en août 2011 dans le vide sanitaire a été réparé en trois jours, de sorte qu'aucune exclusion de garantie n'est légitimée. La société Gan assurances entend se prévaloir d'une exclusion de garantie en raison du défaut d'entretien de l'immeuble depuis 2003 et de l'absence d'exécution des travaux de réparation des fuites malgré le vote d'une résolution lors de l'assemblée générale du 4 mai 2012. Elle ajoute que le défaut d'entretien est antérieur à la souscription du contrat de sorte que le sinistre était, à cette date, inévitable et ne présentait pas un caractère aléatoire. A titre subsidiaire, elle soutient que la demande indemnitaire de Mme [B] est contestable tant sur le principe du préjudice locatif que s'agissant du montant mensuel réclamé et de la durée invoquée. Réponse de la cour Il résulte des conditions générales du contrat d'assurance multirisque immeuble n° 849100250 souscrit par le syndicat des copropriétaires que ce contrat garantit, s'agissant des « Dégâts des eaux et gel des installations », le syndicat des copropriétaires contre : « 1) Les dommages matériels causés par l'eau aux biens assurés et provenant : des ruptures, fuites accidentelles ou de débordements [...], d'infiltrations accidentelles [...], de débordements et renversements de récipients, d'infiltration par les joints d'étanchéité [...] « 2) Les frais et pertes résultant d'un dégât d'eau garanti [...] 3) votre responsabilité c'est-à-dire les conséquences pécuniaires de la responsabilité que vous pouvez légalement encourir à la suite d'un dégât des eaux : - en qualité de propriétaire ou copropriétaire non occupant à l'égard des locataires occupants, - vis-à-vis des voisins et des tiers [...] ». Il ressort encore de l'avenant n°1 du contrat à effet du 4 mars 1991 (pièce n° 43 de Mme [B] portant le même numéro de contrat) que « par dérogation aux dispositions des conditions générales, il est convenu que nous étendons notre garantie aux dommages causés par l'eau aux parties privatives de l'immeuble assuré, aux aménagements, embellissements, appartenant en propre à chacun des copropriétaires [...] ». Enfin, le contrat stipule, en page 13 des conditions générales, une clause d'exclusion de garantie pour les « dommages résultant d'un défaut d'entretien permanent vous incombant, caractérisé et connu de vous [...] ». En l'espèce, la cour a retenu que l'affaissement du plancher de l'appartement de Mme [B] trouve son origine dans un défaut d'entretien des canalisations d'eau et du plancher en bois du vide sanitaire, partie commune de l'immeuble. Plus précisément, il a été relevé, d'une part, que dès 2003, la société Bois conseil a informé le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic, que les solives en bois de la cave ne sont pas en bon état, d'autre part, qu'en 2015, la société JCA ingénierie a considéré que « les dégradations observées ont pour origines des infiltrations d'eau et des attaques d'insectes xylophages » et a retenu que la cause des désordres n'était pas supprimée (puisqu'elle précise que « Afin que les travaux soient pérennes dans le temps, il conviendra de supprimer la cause des désordres, à savoir les infiltrations d'eau »), enfin, que si le syndicat des copropriétaires justifie avoir effectué, en août 2011, des travaux de « réparation de l'alimentation eau froide plomb dans le vide sanitaire immeuble » suivant facture de l'entreprise Fiori Pascal, il ne justifie pas de la réalisation, avant 2015, des travaux préconisés par cette même entreprise suivant devis du 10 novembre 2011. Il en résulte que les dommages causés au plancher de l'appartement de Mme [B] résultent d'un défaut d'entretien du vide sanitaire, caractérisé et connu du syndicat des copropriétaires depuis 2003 au moins, de sorte que la société Gan assurances est fondée à se prévaloir de l'exclusion de garantie prévue au contrat. Mme [B] est en conséquence déboutée de sa demande de condamnation solidaire de la société Gan assurances et le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande tendant à être relevé et garanti par celle-ci. 4. Sur les demandes accessoires Le jugement déféré est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance. Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au principal, est condamné aux dépens de première instance et d'appel et à payer à Mme [B] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de laisser à la charge de la société Gan assurances ses frais irrépétibles. Enfin, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [B] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement déféré, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à payer à Mme [P] [B] la somme de 28 657,56 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt, Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt conformément à l'article 1342-2 du code civil, Déboute Mme [P] [B] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de leurs demandes formées contre la société Gan assurances, Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à payer à Mme [P] [B] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à application de ces dispositions au bénéfice de la société Gan assurances, Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] aux dépens de première instance et d'appel, Dispense Mme [P] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. La greffière, La Conseillère pour le Président empêché,