Tribunal judiciaire, 07 juillet 2025. 25/00115

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES JUGEMENT N° RG 25/00115 - N° Portalis DBWT-W-B7J-ET4A Minute Jugement du : 07 JUILLET 2025 A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 Juillet 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, 07 Juillet 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière. ENTRE : DEMANDEUR Monsieur [Z] [D] demeurant [Adresse 3] Comparant DEFENDEUR Monsieur [T] [F] demeurant [Adresse 2] Non comparant EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 18 avril 2023, Monsieur [Z] [D] a consenti à Monsieur [T] [F] un bail d'habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 4] contre le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 450,00 euros. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence au locataire le 14 octobre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3957.00 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025 dénoncé le même jour au Préfet des Ardennes, Monsieur [Z] [D] a fait assigner Monsieur [T] [F] afin d'obtenir : - le paiement de la somme de 5307.00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 21 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; - le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ; - l'expulsion des occupants du logement situé au [Adresse 1] à [Localité 4]; - la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges jusqu’au départ des lieux ; - la condamnation du locataire au paiement des entiers dépens de l’instance. L’affaire a été appelée, retenue et soutenue à l’audience du 02 juin 2025. Monsieur [Z] [D] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sans réactualisation de la dette. La partie demanderesse fait valoir qu’elle est invalide de guerre et que le non-paiement des loyers par Monsieur [T] [F] la met dans une situation financière très difficile ; que les APL ont été suspendues et qu’il ne voit plus son locataire. Monsieur [T] [F], bien que régulièrement cité par acte déposé à étude, n’a pas comparu, ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025. EXPOSÉ DES MOTIFS L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [T] [F] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l'opposant à Monsieur [D]. L'enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l'audience, Monsieur [T] [F] n’ayant pas donné suite aux rendez-vous proposés. Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Conformément à l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement, prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. En l’espèce, il est établi que le commandement de payer en date du 14 octobre 2024 a été dénoncé le 14 octobre 2024 à la D.D.C.S.P.P des Ardennes. Conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience; En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 24 mars 2025 a été dénoncée le 24 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 02 juin 2025. En outre, Monsieur [Z] [D], bailleur personne physique, ne peut se voir opposer la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine préalable de la CCAPEX. En conséquence, le bailleur sera dit recevable en son action. Sur les loyers et charges impayés Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [Z] [D] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 21 janvier 2025 et l’assignation délivrée en vue de l’audience sans actualisation de la dette locative. En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [Z] [D] et Monsieur [T] [F] sera condamné au paiement de la somme de 5307.00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 21 janvier 2025, terme du mois de janvier inclus. En outre et en application de l’article 1231-7 du Code civil, cette somme emportera intérêt au taux légal à compter de la présente décision. Sur la clause résolutoire Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.» ; l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». Le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 octobre 2024, pour la somme en principal de 3957.00 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte que la clause résolutoire aurait dû être acquise le 25 novembre 2024. Néanmoins, le bail signé par les parties laisse au débiteur un délai plus favorable de deux mois à compter du de la délivrance du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 décembre 2024. L’expulsion de Monsieur [T] [F] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision. Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation Monsieur [T] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2024 ce qui cause nécessairement un préjudice à son bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à Monsieur [Z] [D], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs. Sur les dépens et sur les frais non répétibles Monsieur [T] [F], partie succombante, devra supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort : DECLARE recevable l’action de Monsieur [Z] [D] ; CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [Z] [D] la somme de 5307.00 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 janvier 2025, terme du mois de janvier inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 décembre 2024 ; DIT qu'à défaut par Monsieur [T] [F] d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ; CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [Z] [D], en deniers ou quittances une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs; CONDAMNE Monsieur [T] [F] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; DIT que l’exécution provisoire est de droit. DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des Ardennes en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE