Tribunal judiciaire, 20 août 2024. 23/02487

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 20 Août 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/02487 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UGRL AFFAIRE : S.A.S. [Localité 4] FITNESS C/ S.A.S. GENESIS 1 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL 3ème Chambre COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENT : Madame AHSSAÏNI, Juge Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats. GREFFIER : lors des débats : Mme REA lors du prononcé : M. LE LAIN PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. [Localité 4] FITNESS, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Christian MARQUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D230 DEFENDERESSE S.A.S. GENEGIS 1, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Lucile JOURNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 0184 Clôture prononcée le : 21 décembre 2023 Débats tenus à l’audience du : 22 avril 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 20 août 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 20 août 2024. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous signature privée du 27 avril 2017, la société Sogecampus a consenti à la SAS Genegis 1 un bail commercial portant sur les surfaces situées sous le bâtiment 4 à l’entresol du patio N de l’immeuble [Adresse 5], situé à l’angle de la [Adresse 6] et de l’[Adresse 1] à [Localité 4]. Par acte sous signature privée du même jour, la SAS Genegis 1 a donné en sous-location commerciale les locaux objets du bail commercial principal à la SAS [Localité 4] Fitness, afin que cette dernière y exploite de manière exclusive une salle de fitness. Cette sous-location a été consentie pour une durée de neuf années à compter du 6 juin 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 48 365 euros en principal, payable par trimestre d’avance, indexé sur l’ILC. Un protocole transactionnel a été signé par la SAS Genegis 1 et la SAS [Localité 4] Fitness le 25 janvier 2022, afin de tenir compte des périodes de fermeture imposées à la sous-locataire pendant la pandémie de Covid-19. Les parties ont ainsi : - établi que la SAS [Localité 4] Fitness était redevable d’un arriéré locatif de 168 647,20 euros pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021, - convenu que la locataire principale consentait un abandon définitif des loyers et charges d’un montant total de 80 217,07 euros, - fixé le solde de loyers, charges et taxes restant dû à la somme de 88 430,13 euros que la SAS [Localité 4] Fitness s’est engagée à régler en 24 mensualités égales et consécutives, sans intérêt, à compter du 1er décembre 2021, outre la reprise du paiement des loyers courants à compter du 1er janvier 2022. Par acte d’huissier du 7 mars 2023, la SAS Genegis 1 a fait signifier à la SAS [Localité 4] Fitness un commandement de payer, reproduisant la clause résolutoire du contrat de sous-location, la somme de 163 753,29 euros en principal, arrêtée au 16 février 2023. Par acte d’huissier du 7 avril 2023, la SAS [Localité 4] Fitness a assigné la SAS Genegis 1 devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins principalement de former opposition au commandement du 7 mars 2023. À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 21 décembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 22 avril 2024 et mise en délibéré au 20 août. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS Par dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2023, la SAS [Localité 4] Fitness demande au tribunal de : Avant dire droit : - ORDONNER une mesure de médiation judiciaire - NOMMER Monsieur [I] [N] en qualité de médiateur judiciaire. Au fond : A titre principal : - DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 7 mars 2023 A titre subsidiaire : - SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du contrat de sous-location - ACCORDER, à titre rétroactif, à la société [Localité 4] FITNESS un délai de 24 mois, à compter de la signification du jugement à intervenir, pour régler les sommes qui pourraient être mises à sa charge. En tout état de cause : - DEBOUTER la société GENEGIS I de toutes ses demandes, fins et conclusions. - CONDAMNER la société GENEGIS I à verser à la société [Localité 4] FITNESS, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la société GENEGIS I aux entiers dépens de la présente instance, dont le coût du commandement du 7 mars 2023. Par dernières conclusions notifiées le 12 juillet 2023, la SAS Genegis 1 demande au tribunal de : - DEBOUTER la société [Localité 4] FITNESS de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; - JUGER que la société [Localité 4] FITNESS n’a pas déféré aux causes du commandement de payer du 7 mars 2023 ; - JUGER, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du bail à la date du 7 avril 2023. - ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la société FONTENAYFITNESS, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux qu’elle occupe sis [Adresse 1], [Localité 4], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin en était et sous astreinte de 200 euros par jour de retard. - ORDONNER la remise des clefs des lieux loués et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard. - DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992. - JUGER que la société GENESIS I dispose d’une créance certaine, liquide et exigible sur société [Localité 4] FITNESS d’un montant de 164.147,92 euros décomposée comme suit : * Loyers et charges dus au 16 février 2023 163.753,29 € * coût de la signification du commandement 394,63 € Soit la somme totale de 164.147,92 € - CONDAMNER en conséquence la société [Localité 4] FITNESS à payer à la société GENESIS I la somme 164.147,92 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés depuis le mois de septembre 2017. - JUGER que la société [Localité 4] FITNESS est en tout état de cause débitrice à compter du 7 avril 2023 d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 6.381,48 € jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. - CONDAMNER en conséquence la société [Localité 4] FITNESS à payer à la société GENESIS I la somme de 6.381,48 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 avril 2023 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, étant ici précisé que cette somme représente un total de 12.762,96 € arrêtée au 27/06/2023. - CONDAMNER la société [Localité 4] FITNESS à payer à la société GENESIS I la somme de 638,15 € au titre de la pénalité forfaitaire insérée dans le contrat de sous-location du 27 avril 2017. - ORDONNER la conservation à titre provisionnel par la société GENESIS I du dépôt de garantie d’un montant de 12.091,25 € versé par la sous-locataire. - CONDAMNER la société [Localité 4] FITNESS à payer à la société GENESISI la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur les fondements cumulés des dispositions des articles 32-1 du Code de Procédure Civile et 1231 et suivants du Code Civil. - CONDAMNER la société [Localité 4] FITNESS à payer à la société GENESIS I la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 mars 2023. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens, qui seront succinctement exposés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation. MOTIVATION Sur la demande de désignation d’un médiateur L’article 131-1 du code de procédure civile dispose que le juge saisi d'un litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, ordonner une médiation. En l’espèce, la SAS Genegis 1 a exprimé durant la mise en état son refus de participer à une mesure de médiation, refus réitéré dans ses dernières conclusions. La demande maintenue par la SAS [Localité 4] Fitness en ce sens sera par conséquent rejetée, étant précisé que l’article 750-1 du code de procédure civile qu’elle vise dans ses écritures est inapplicable en l’espèce. Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire La SAS Genegis 1 soutient que le commandement de payer signifié le 7 mars 2023 est irrégulier dès lors qu’il indique deux délais distincts l’ayant empêchée de prendre la mesure exacte de ses obligations et d’y réagir. La SAS [Localité 4] Fitness s’oppose à la demande d’annulation et fait valoir que l’acte est rédigé en des termes clairs, les deux délais indiqués pour le règlement de la dette locative étant à cet égard complémentaires. Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il est constant, en application de cette disposition légale, qu’eu égard à l’automaticité attachée au mécanisme de la clause résolutoire, le commandement doit être rédigé de façon claire et informer le locataire sans ambiguïté du risque encouru. En l’espèce, le commandement signifié le 7 mars 2023 indique, en première page, que la SAS [Localité 4] Fitness fait « COMMANDEMENT DE PAYER immédiatement les sommes détaillées (…) », cette phrase figurant en caractères gras. Le détail de la dette est suivi de l’indication que « cette somme est due à ce jour pour un paiement immédiat et non fractionné (…) ». En fin d’acte, soit sur la quatrième page de celui-ci, il est indiqué : « Si vous ne payez pas dans le délai ci-dessus, vous pourrez y être contraint (…) Vous déclarant qu’à défaut de règlement dans le délai d’UN MOIS le requérant entend se prévaloir de la CLAUSE RESOLUTOIRE insérée au bail (…) ». Les articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce sont ensuite reproduits, puis la clause résolutoire de plein droit du contrat. Celle-ci stipule le délai légal d’un mois après commandement ou sommation d’exécuter restés en tout ou partie sans effet pendant ce délai. Il résulte de ce qui précède que le commandement fait référence à deux délais distincts sur deux pages distinctes, soit « immédiatement » et « un mois ». Le premier est indiqué en gras puis est réitéré en bas de la même première page ; le second apparaît en majuscules. La circonstance que ces deux délais figurent sur les deux pages les plus importantes de l’acte d’huissier, ne sont reliés par aucune explication et figurent en caractères également mis en avant est de nature à créer une confusion pour la sous-locataire. Celle-ci doit être suivie lorsqu’elle fait soutenir qu’elle n’a pas été mise en demeure de prendre l’exacte mesure de l’injonction de paiement qui lui était faite et d’y apporter une réponse appropriée afin d’éviter la mise en jeu de la clause résolutoire. En conséquence, le commandement visant la clause résolutoire sera déclaré nul et de nul effet. Par suite, les prétentions de la SAS Genegis 1 subséquentes au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat seront intégralement rejetées. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif La SAS Genegis 1 sollicite que la SAS [Localité 4] Fitness soit condamnée à lui payer la somme de 163 753,29 euros, au titre de loyers, charges et accessoires impayés au 16 février 2023. La SAS [Localité 4] Fitness critique, entre autres moyens, l’imprécision du décompte versé, soulignant que les loyers ne sont pas distingués des provisions pour charges et qu’aucune régulation n’est opérée relativement à ces dernières. L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu, à titre d’obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l’espèce, les parties ont fixé le loyer à la somme de 48 365 euros hors charges et hors taxes par an et stipulé qu’il devait être payé par trimestre d’avance. Elles ont également convenu que la sous-locataire devrait supporter en plus du loyer diverses charges, prestations, taxes et redevances listés au contrat en son article 11. A cet effet, la SAS [Localité 4] Fitness est tenue au paiement d’une provision trimestrielle, « réajustée chaque année en fonction de dépenses réellement exposées l’année précédente. A ce titre, la locataire principale devra adresser chaque année un décompte faisant ressortir la quote-part du sous-locataire afin de faciliter l’apurement des comptes ». Les deux décomptes produits par la SAS Genegis 1, arrêtés au 16 février et 26 juin 2023, ne permettent pas, en effet, de prendre connaissance des sommes appelées par celle-ci au titre des loyers et de celles appelées au titre des provisions pour charges, taxes ou autres impôts. En outre, n’y figure aucune ligne faisant état d’une régularisation des comptes de charges, alors même que les décomptes couvrent la période courant du début du contrat en 2017 jusqu’en 2023. Une telle régularisation est pourtant obligatoire, tant en vertu du contrat que de l’article R. 145-36 du code de commerce. Force est donc de constater que la SAS Genegis 1 ne permet pas au tribunal de vérifier que la somme dont le paiement est demandé est effectivement et intégralement due. Elle ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, du quantum de sa créance, le décompte produit étant à cet égard insuffisant. Sa demande de condamnation en paiement sera par suite rejetée, tout comme sa demande de pénalité majorant les sommes dues. Sur la demande de dommages et intérêts La SAS Genegis 1 sollicite, au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1231 et suivants du code civil, 5 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle reproche à la SAS [Localité 4] Fitness de s’abstenir, sans motif légitime, de régler ses loyers et charges. Ce refus constitue selon elle une résistance abusive, lui ayant en outre causé un préjudice moral. Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Par ailleurs, selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce, la solution du présent litige, et spécifiquement l’annulation du commandement de payer et le débouté de la demande en paiement formée par la locataire principale conduisent à rejeter toute allégation d’un caractère abusif de l’action en justice intentée par la SAS [Localité 4] Fitness. Par ailleurs, la SAS Genegis 1 n’a pas rapporté la preuve suffisante de la portée l’inexécution contractuelle reprochée à la SAS [Localité 4] Fitness, et donc de sa résistance abusive alléguée. L’inexécution en cause constitue d’ailleurs un retard dans le paiement de sommes dues de sorte que par principe, l’intérêt au taux légal devrait suffire à réparer le préjudice allégué. Or, d’une part la SAS [Localité 4] Fitness n’est condamnée au paiement d’aucune somme et d’autre part la SAS Genegis 1 ne rapporte pas la preuve d’un préjudice subi indépendant du retard de paiement. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS Genegis 1, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer. La SAS Genegis 1, condamnée aux dépens, devra payer à la SAS [Localité 4] Fitness une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 2 000 euros. Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, susceptible d’appel, Déboute la SAS [Localité 4] Fitness de sa demande de médiation judiciaire, Déclare nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire signifié le 7 mars 2023 à la SAS [Localité 4] Fitness à la requête de la SAS Genegis 1, Déboute la SAS Genegis 1 de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes, soit de sa demande d’expulsion, de remise des clés sous astreinte, de fixation d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie, Déboute la SAS Genegis 1 de ses demandes en paiement, Déboute la SAS Genegis 1 de sa demande de dommages et intérêts, Condamne la SAS Genegis 1 au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement du 7 mars 2023, Condamne la SAS Genegis 1 à payer à la SAS [Localité 4] Fitness la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT AOUT LE GREFFIER LA PRESIDENTE