Texte intégral
ARRÊT N°23/
PC
R.G : N° RG 21/00723 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FRKA
Association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST (M.I.O)
C/
Etablissement Public DEPARTEMENT DE LA REUNION
SELARL HIROU
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 17 MARS 2023
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 16 OCTOBRE 2020 suivant déclaration d'appel en date du 26 AVRIL 2021 RG n° 18/02380
APPELANTE :
Association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST (M.I.O)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Thierry CODET de la SELARL CODET-CHOPIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉE :
Etablissement Public DEPARTEMENT DE LA REUNION
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 23/06/2022
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 décembre 2022 devant Monsieur CHEVRIER Patrick, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 17 mars 2023.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 17 mars 2023.
* * *
LA COUR
Par acte sous seing privé du premier juillet 2013, la société civile immobilière de l'Ouest (la SCI) a donné à bail à l'association Mission Intercommunale de l'Ouest (la MIO) des locaux à usage de bureaux et salle de réunion situés au [Adresse 2].
La SCI a fait délivrer, par acte d'huissier du 17 juillet 2018 un commandement de payer les loyers de juillet 2017 à juillet 2018 visant la clause résolutoire du bail.
Par acte d'huissier du 11 septembre 2018, la SCI a assigné en expulsion et paiement la MOI devant le tribunal de grande instance de Saint-Pierre de la Réunion.
La SCI a vendu son local par acte authentique du 25 octobre 2018 au département de la Réunion qui est intervenu volontairement à l'instance.
Par jugement contradictoire en date du 16 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes :
Constate la résiliation de plein droit, au 18 août 2018, par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer, délivré le 17 juillet 2018, du bail conclu entre la Société civile immobilière de L'OUEST et l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST le premier juillet 2013,
Ordonne l'expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique, de l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST, et de tous occupants de son chef, du bien loué situé au [Adresse 2],
Fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST au département de LA REUNION à la somme de 5.386,50 euros,
Dit qu'à défaut de libération des lieux, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, l'association MISSION INTERCOMMU-NALE L'OUEST sera tenue de régler au département de LA REUNION une astreinte d'un montant de 300 euros par jour de retard pendant quatre mois,
Condamne l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST à payer à la société civile immobilière de L'OUEST la somme de 17.775,25 euros, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés arrêtés à la date de l'assignation soit le 11 septembre 2018,
Condamne l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST à payer au département de LA REUNION la somme de 48.478,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme d'indemnité d`occupation échue, au titre des indemnités d'occupations arrêtées à la date du 30 juin 2019 ;
Condamne l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST à payer au département de LA REUNION la somme mensuelle de 5 386.50 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'à complète libération des lieux,
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement,
Condamne l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST à payer à la société civile immobilière DE L'OUEST la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,
Condamne l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST aux entiers dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement délivré le 17 juillet 2018.
Par déclaration du 26 avril 2021, l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST (MOI) a interjeté appel du jugement précité.
L'affaire a été renvoyée à la mise en état.
L'association MIO a remis ses premières conclusions au greffe par RPVA le 26 juillet 2021.
Elle a signifié sa déclaration d'appel à l'intimé le 5 juillet 2021 et ses conclusions au CONSEIL DEPARTEMENTAL DE LA REUNION (le CD) par acte d'huissier délivré le 12 août 2021 après avis du greffe en date du 4 juin 2021.
LE CONSEIL DEPARTEMENTAL DE LA REUNION a constitué avocat le 25 août 2021.
LE CONSEIL DEPARTEMENTAL DE LA REUNION a déposé ses premières conclusions d'intimé par RPVA le 5 octobre 2021.
Le CONSEIL DEPARTEMENTAL DE LA REUNION a notifié par RPVA ses conclusions d'intimée le 5 octobre 2021.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 juin 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS
Aux termes de ses dernières conclusions N° 2, notifiées par RPVA le 11 avril 2022, l'association MOI demande à la cour de :
INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Saint-Pierre en toutes ses dispositions ;
Jugeant à nouveau, de
DIRE que le bail conclu le 1er juillet 2013 est un bail commercial ;
En conséquence :
PRONONCER la nullité du commandement de payer, opportunément délivré afin de contourner le droit de préemption du locataire.
En outre et en tout état de cause,
CONSTATER que la clause résolutoire a été mise en 'uvre de mauvaise foi par la bailleresse,
En conséquence,
JUGER nul et sans effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juillet 2018 ;
A titre subsidiaire :
CONSTATER que la MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST a connu de réelles difficultés de trésorerie en 2017 ;
CONSTATER qu'une somme de 35.012,25 euros a d'ores et déjà été remise à l'huissier du bailleur ;
CONSTATER qu'une remise de dette locative de 30.000 euros a été consentie par le bailleur à la MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST ;
En conséquence,
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire incluse dans le bail signé le 1 er juillet 2013 ;
ACCORDER des délais de paiement de deux mois à la MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST si la juridiction considère que le reliquat de sa dette est de 5.500,33 euros ;
ACCORDER des délais de paiement de quatre mois à la MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST si la juridiction considère que le reliquat de sa dette est de 35.500,33 euros ;
INFIRMER les condamnations prononcées au titre de l'indemnité d'occupation;
A titre subsidiaire
ACCORDER à la MIO les plus larges délais de paiement
En tout état de cause,
CONDAMNER le Département de La Réunion au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'appelant soutient que le bail conclu le 1er juillet 2013 est un bail commercial. Il en déduit la nullité du commandement de payer, en plaidant que cet acte a été délivré afin de contourner le droit de préemption du locataire.
Le fait qu'aucune clause ne soumette clairement le bail au statut des baux commerciaux est indifférent à sa qualification.
Contrairement à ce qu'a d'abord soutenu le CD en première instance, ce bail n'est pas un bail professionnel :
- Sa durée n'est aucunement de six ans, contrairement à la disposition d'ordre public prévue pour les baux professionnels à l'article 57A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 mais à 3 ans renouvelables, régime typique des baux commerciaux ;
Il est prévu que le loyer sera révisable de façon triennale, une clause typique des baux commerciaux.
* * *
Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par RPVA le 5 octobre 2021, le CD demande à la cour de :
A titre principal,
Débouter l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
En tout état de cause,
Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST à payer au CONSEIL DEPARTEMENTAL DE LA REUNION la somme de 3.000,00 € outre les dépens.
Selon l'intimé, le bail litigieux, faute de relever d'un régime spécifique de par son objet, la qualité des parties, leur activité ou par leur choix exprimé de manière dénuée d'ambigüité, relève simplement des dispositions du code civil savoir les articles 1713 et suivants.
Il affirme que la cause du commandement de payer n'est pas la volonté de vider un local de toute occupation mais de mettre en demeure le locataire de régler les loyers. Les laborieuses explications données par la M.I.O ne sauraient suppléer le paiement des loyers qui étaient incontestablement dus.
* * *
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Par un avis RPVA du 8 février 2023, « la cour a invité les parties à présenter leurs observations avant le 22 février 2023 sur les conséquences à tirer de la clause de résiliation du bail ne stipulant pas de résiliation de plein droit. »
Aucune réponse n'est parvenue à la cour dans le délai fixé.
MOTIFS
A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.
Sur la qualification du bail :
L'appelant soutient que le bail conclu le 1er juillet 2013 est un bail commercial. Il en déduit la nullité du commandement de payer, en plaidant que cet acte a été délivré afin de contourner le droit de préemption du locataire.
L'intimé plaide que la convention n'est pas soumise au statut des baux commerciaux et n'invoque plus la nature de bail professionnel mais soutient que la convention litigieuse est soumise au droit commun prévu par les articles 1713 et suivants du code civil.
Ceci étant exposé,
Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,
Aux termes des articles 1156 et suivants du code civil, dans leur rédaction en vigueur lors de la conclusion du contrat, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
Mais le juge n'a pas le pouvoir d'interpréter une clause ou une convention qu'en l'absence de clause claire.
Or, en l'espèce, le bail litigieux ne fait aucune référence aux baux commerciaux, pas plus qu'aux baux professionnels.
L'objet du contrat est stipulé dans la clause 'DESTINATION ' et mentionne que les lieux loués sont des locaux à usage de bureaux et salle de réunion, destinés à être occupés par les personnes habilitées par le MIO, ses salariés et ouverts au public et à ses partenaires.
Il a été consenti pour une période de trois ans renouvelables avec faculté de résiliation par le preneur après avis au moins trois mois avant l'expiration de la période en cours.
Les parties ont stipulé clairement que leurs droits et obligations seront réglés conformément aux dispositions du code civil et aux usages locaux pour tout ce qui n'est pas prévu aux conditions particulières énumérées dans la clause.
Ainsi, la convention est suffisamment claire pour écarter le moyen inopérant relatif à la requalification du bail en le soumettant au statut des baux commerciaux.
Le jugement querellé sera confirmé de ce chef.
Sur la demande de nullité du commandement de payer :
L'association MOI soutient que le commandement de payer, délivré le 17 juillet 2018 a été délivré de mauvaise foi pour faire valoir la clause résolutoire, ce qui devrait le rendre nul.
Le CD réplique que le commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été délivré en raison des manquements du preneur de payer les loyers.
Ceci étant exposé,
Il résulte du commandement de payer, délivré le 17 juillet 2018, remis régulièrement au siège de l'association MOI que celle-ci n'avait pas réglé les loyers depuis le mois de juillet 2017.
Cet acte mentionne expressément la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, stipulant que celui-ci pourra demander la résiliation du bail un mois après somation demeurée infructueuse.
Ainsi, il n'existe aucune raison de prononcer la nullité du commandement de payer.
Sur la résiliation de plein droit du bail :
Mais contrairement à ce qu'a jugé le premier juge, la résiliation de plein droit du bail ne pouvait pas être constatée puisque la convention ne stipule pas une telle sanction mais seulement la possibilité pour le bailleur de demander cette résolution.
Or, en sollicitant la confirmation du jugement attaqué, le CD se borne à demander que soit « constatée la résiliation de plein droit du bail » alors que ce contrat ne le stipule pas.
Alors que l'acte introductif d'instance énonçait aussi clairement cette demande, le premier juge aurait dû rejeter la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail.
Le jugement querellé sera infirmé de ce chef et la demande de constatation de cette résiliation de plein droit rejetée, en l'absence de demande subsidiaire de résiliation.
Sur la demande en paiement :
Le solde locatif énoncé dans l'acte s'élevait à la somme de 70.512,58 euros, sans déduction des frais de l'acte d'un montant de 488,08 euros.
Selon l'appelante, par courrier daté du 27 juillet 2018 (Pièce N° 9 de l'appelante), elle a adressé un chèque de 488,08 euros au titre des frais de l'acte et un chèque de 35.012,25 euros en paiement partiel de l'arriéré locatif, évoquant un accord entre « MR [H] et la MOI » pour une réduction de loyer de 30.000,00 euros.
Pourtant, cette affirmation est démentie par le courrier du 17 août 2018, de la SCI DE L'OUEST, ancien bailleur, qui réclame la totalité des loyers restant dus, soit la somme de 35.012,50 euros, montant erroné puisque cette somme avait déjà été réglée par un chèque entre les mains de l'Huissier de justice tandis que le solde discuté était de 30.000,00 euros, correspondant à la réduction de loyer alléguée par l'association MOI et refusée par la bailleresse de l'époque aux droits de laquelle vient le CD (Pièce N° 10 de l'appelante).
Enfin, le courrier de la SCI DE L'OUEST en date du 14 janvier 2019 (Pièce N° 12 de l'appelante) tient compte des versements effectués par l'association MOI pour préciser que le montant dû en principal à cette date s'élève à la somme de 17.775,45 euros et que la locataire avait versé la somme de 67.331,25 euros depuis le commandement de payer.
Il résulte de ces éléments que, comme l'a justement retenu le premier juge, l'association MIO ne démontre nullement que la bailleresse avait renoncé à réclamer la somme de 30.000,00 euros au titre de l'arriéré locatif.
Par ailleurs, la pièce N° 14 de l'appelante permet de constater que celle-ci a conclu un nouveau bail auprès d'une nouvelle SCI par acte du 26 décembre 2018, corroborant ainsi qu'elle libérait les lieux à la fin de l'année 2018.
En conséquence, le jugement querellé doit être confirmé en ce qu'il a condamné l'association MIO à payer au CD la somme de 17 775,25 euros, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés arrêtés à la date de l'assignation soit le 11 septembre 2018, même si cette somme ne correspond qu'à des loyers en l'absence de résiliation du bail.
Sur la demande d'indemnité d'occupation, d'expulsion :
Compte tenu de l'absence de prononcé de la résiliation du bail, aucune indemnité d'occupation ne peut être fixée puisque les loyers sont dus jusqu'à l'expiration du bail et la libération des locaux par l'association locataire.
Le jugement querellé sera infirmé de ces chefs et les demandes du CD rejetées.
Sur la demande de délais de paiement :
La durée de l'instance, introduite depuis le 11 septembre 2018, a largement permis à l'appelante de régler l'arriéré locatif.
Il n'y a dès lors pas lieu de lui accorder de nouveaux délais de paiement compte tenu de ceux dont elle a déjà bénéficié par l'effet de la durée de l'instance.
Sur les autres demandes :
La nature du litige et les incertitudes sur le déroulement du bail après la délivrance du commandement de payer, délivré le 17 juillet 2018, justifient que les parties conservent leurs propres dépens et leurs frais irrépétibles tant en appel qu'en première instance alors que le coût du commandement de payer n'était pas stipulé au bail.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
INFIRME le jugement en ce qu'il a :
Constaté la résiliation de plein droit du bail ;
Fixé une indemnité d'occupation à la charge de l'association MIO ;
Ordonné l'expulsion de la locataire ;
Condamné l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST à payer à la société civile immobilière DE L'OUEST la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
LE CONFIRME pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
DEBOUTE le CONSEIL DEPARTEMENTAL DE LA REUNION de sa demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer, délivré le 17 juillet 2018, de fixation d'une indemnité d'occupation et d'expulsion de l'association MIO ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile tant en appel qu'en première instance ;
Y ajoutant,
DEBOUTE l'association MISSION INTERCOMMUNALE DE L'OUEST de sa demande de délais de paiement ;
LAISSE les parties supporter leurs propres dépens de première instance et d'appel, y compris le coût du commandement de payer, délivré le 17 juillet 2018.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
