Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/55807 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KGY
N° : 11-CH
Assignation du :
20 Juillet 2023
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 21 février 2025
par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.
DEMANDERESSE
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] – [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, Cabinet STARES COPROPRIETE, SASU
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Marie-Charlotte TOUZET de la SELARL MCT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #D961
DEFENDERESSES
S.C.I. PARDES PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0051
S.A.S. 44K
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître René-Louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS - #C1160
DÉBATS
A l’audience du 17 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété.
La SCI PARDES PATRIMOINE est propriétaire du lot n°239 selon le règlement de copropriété de l’immeuble précité qui se situe au [Adresse 2].
Un bail commercial a été consenti entre la SCI PARDES PATRIMOINE et la société MANGOSTEEN. Ce bail a été transféré, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, par cette dernière société à la société SAS 44K (exploitant ce fonds de commerce sous l’enseigne BIG BUDDHA), et ce, par acte sous signature privée en date du 18 octobre 2022.
Invoquant des nuisances olfactives continues caractérisant des troubles anormaux du voisinage, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] a assigné, par actes de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, la SCI PARDES PATRIMOINE et la société SAS 44K, devant le président du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de voir cesser les troubles allégués.
Après de multiples renvois sollicités par les parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires précité, par conclusions notifiées électroniquement le 12 janvier 2025 et soutenues oralement, sollicite du juge des référés de :
“Vu l’articles 835 du code de procédure civile ;
- Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Vu les pièces produites,
Il est demandé à Monsieur ou Madame le Président, statuant en référé, de :
- REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société 44K,
- CONDAMNER solidairement la SCI PARDES PATRIMOINE et la société 44K à déposer les installations de ventilation en façade consistant à rejeter l’air vicié directement sur la galerie d’accès aux commerces au 1er étage [Adresse 2], et à déposer le linteau noir posé en façade devant une canalisation d’évacuation de l’immeuble, dans un délai de 15 jours à compter à compter de la signification de la décision à intervenir, et sous astreinte de 250 € par jour et par infraction constatée à défaut d’exécution spontanée dans ce délai,
- ORDONNER solidairement la SCI PARDES PATRIMOINE et la société 44K de cesser toute cuisine avec cuisson afin de faire cesser les nuisances olfactives dès le prononcé de la décision à intervenir dans le lot n°239, sous astreinte de 250 € par infraction constatée à défaut de respecter l’injonction à intervenir, tant que ledit lot n’est pas conforme au règlement sanitaire de la ville de Paris avec un système d’extraction,
- ORDONNER à la société 44K de cesser de maintenir la porte du restaurant ouverte en continu, de poser un groom et de supprimer le cale porte située au [Adresse 2], sous astreinte de 250 € par infraction constatée à défaut de respecter l’injonction à intervenir,
- CONDAMNER solidairement la SCI PARDES PATRIMOINE et la société 44K à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme provisionnelle de 10.000 € à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,
- CONDAMNER solidairement la SCI PARDES PATRIMOINE et la société 44K à payer chacune au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] [Localité 7], la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens.”
Par conclusions notifiées électroniquement le 15 janvier 2025 et soutenues oralement à l’audience, la société SAS 44K sollicite du juge des référés de :
“Vu les dix- sept pièces communiquées suivant liste ci-après,
Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965
Déclarer le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] irrecevables en l’ensemble de ses prétentions dirigées à l’encontre de la société 44K pour défaut de mission confiée par l’assemblée générale des copropriétaires à son syndic afin d’émettre de telles prétentions en justice.
Subsidiairement :
L’en débouter, ainsi que de l’ensemble de ses demandes, fins, et conclusions.
Vu l’article 835 alinéa 1 er du Code de procédure civile,
Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965
Dire et juger que la Société 44K sa qualité de locataire d’un lot commercial de rez-de-chaussée a droit à l’accès au local poubelles commun de l’immeuble dont le syndicat des copropriétaires reconnaît lui avoir restitué la jouissance durant le cours de la mesure de médiation.
Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ([Localité 6]) à payer à la Société 44K une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Condamner le Syndicat des copropriétaires aux dépens.”
Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société SCI PARDES PATRIMOINE, aux visas des dispositions des articles 834, 835 du code de procédure civile, 9 et 26 de loi du 10 juillet 1965, sollicite du juge des référés de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,
- dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes du syndicat,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé au dernier état des écritures des parties pour un exposé plus ample des faits, de leurs moyens et prétentions.
L’affaire a été mise en délibéré au 21 février 2025.
SUR CE,
A titre liminaire, il sera rappelé que les parties ayant renvoyé à leurs écritures et conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, la juridiction saisie ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires
La SAS 44K soutient, au visa des dispositions des articles 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour former les prétentions qui sont les siennes dans le cadre de la présente instance.
Le syndicat des copropriétaires met en avant la recevabilité de son action au regard des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.
Sur ce,
Aux termes des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés.
En l’espèce, et sans qu’il soit à ce stade de la décision tranché du bien-fondé des demandes du syndicat des copropriétaires, force est de constater qu’il a saisi en référé le président du tribunal judiciaire de PARIS, en sorte que l’autorisation de l’assemblée générale en cause n’était pas nécessaire.
La fin de non-recevoir soulevée par la société 44K sera rejetée.
Sur les demandes de travaux consistant en la dépose de divers éléments
Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir, au visa des dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, que la société 44K a procédé à des travaux sur la façade de l’immeuble sans qu’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’ait été sollicitée et par suite obtenue.
Ces travaux ont notamment consisté en la pose d’un linteau sur la façade, lequel cache une canalisation de l’immeuble. Ils ont également consisté en la pose d’un système de ventilation ayant pour objectif de rejeter l’air vicié. Or, ce système ne permet pas une évacuation de l’air vicié conforme au règlement sanitaire de la ville de [Localité 7]. Par suite, ces travaux créént des troubles manifestement illicites, les premiers cités par l’absence de respect des dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 et les seconds parce qu’outre l’irrespect du règlement sanitaire de [Localité 7], ils ont pour conséquence d’évacuer un air vicié à l’extérieur créant ainsi une gène olfactive aux résidents de la copropriété qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Il sollicite également, et pour les mêmes raisons tirées de l’existence de nuisances olfactives, que la société 44K cesse de laisser la porte de son restaurant ouverte constamment en cessant d’utiliser un cale-porte et en posant, le cas échéant, un groom.
De son côté, la société 44K estime que la demande de dépose des installations de ventilation doit être rejetée, dès lors qu’elle ne dispose pas, comme le prétend le demandeur à l’instance, d’un local en 1er étage et qu’elle n’a pas la possibilité de poser des installations de ventilation à ce niveau. En outre, la ventilation litigieuse n’a pas été pratiquée par un percement d’un mur mais exclusivement par découpage d’un rectangle dans la vitrine, qui constitue une partie privative. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne saurait solliciter la dépose de ce système de ventilation alors même qu’il a interdit toute pose d’extracteur, en son temps, à la société MANGOSTEEN, auprès de laquelle elle a acquis le fonds de commerce en cause, par décision des copropriétaires en date du 22 mai 2018. Elle s’oppose à la demande aux termes de laquelle elle serait restreinte dans l’ouverture de la porte d’entrée de son local.
La société PARDES PATRIMOINE met essentiellement en avant le fait qu’il ne peut être démontré que les nuisances olfactives proviennent du local exploité par sa locataire, dès lors qu’il y a d’autres restaurants à proximité. Elle énonce au surplus que sa locataire a procédé aux travaux utiles pour remédier aux troubles allégués par le syndicat des copropriétaires. Enfin, elle énonce que le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la dépose du linteau, ne démontre pas qu’elle rend inaccessible la canalisation en cause.
Sur ce,
L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.
Il doit être apprécié à la date où il est statué.
Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d' urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.
En l’espèce, les parties s’opposent sur la désignation du local exploité par la société 44K. Il ressort cependant de l’acte notarié d’acquisition, en date du 11 décembre 2020, de ce local par la société SCI PARDES PATRIMOINE à la société KHLYA, les éléments d’identification suivants : “le titre de propriété et le règlement de copropriété précise que le local commercial se trouver (sic) au 1er étage, alors que le bien se trouve au rez-de-chaussée de la [Adresse 3] et au 1er étage [Adresse 2].”
Quoi qu’il en soit, et comme il est spécifié tant dans l’acte notarié en cause que dans le règlement de copropriété, que dans l’acte de cession du fonds de commerce entre la société MANGOSTEEN et 44K, ce local correspond au lot n°239. C’est ce même lot qui est spécifié dans tous les actes produits, en sorte qu’il n’existe aucune ambigüité sur le local dont il s’agit en l’espèce.
Cela étant posé, il sera relevé que le règlement de copropriété en date du 6 juin 1966 (page 53) définit “les parties communes comme comprenant notamment les façades y compris les balcons et leurs revêtements, les balustres et balustrades (...) En ce qui concerne les boutiques et magasins, à l’exception de leurs devantures et vitrines ou de leurs accessoires.”
Or, si aux termes des constats de commissaire de justice produits par le syndicat des copropriétaires, la ventilation litigieuse était présente sur la façade de l’immeuble et l’officier ministériel en constatait l’existence dans ses actes du 4 octobre 2022 et du 7 juillet 2023, il n’en demeure pas moins que le 14 octobre 2024, le commissaire de justice relève que “je constate que la ventilation extérieure visible sur mes précédentes constatations ne l’est aujourd’hui plus.”
Dans ces conditions, il n’est pas démontré avec évidence que la ventilation initialement critiqué existe à ce jour. Toutefois, le syndicat des copropriétaires indique, ce que du reste les sociétés défenderesses reconnaissent, que désormais une grille de ventilation se trouve dans la partie haute de la vitrine, ce qui modifierait l’aspect extérieur et aurait dû être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.
Cela étant, dès lors que les parties s’opposent sur la nature privative ou commune de cette grille de ventilation au regard des stipulations du règlement de copropriété, et qu’aucun des documents produits ou photographie récente ne permet de distinguer clairement où se trouve précisément cette grille de ventilation, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que la société 44K cause un trouble manifestement illicite en ayant modifié, sans autorisation de l’assemblée générale, la façade de l’ensemble immobilier en cause, alors même que “les devantures, vitrines et leurs accessoires” ne sont pas des parties communes selon le règlement de copropriété.
Concernant les nuisances olfactives, il ressort que la direction de la police municipale et de la prévention a établi un constat, le 13 mai 2024, aux termes duquel elle met en demeure la SAS 44K de procéder dans un délai de 3 mois à la mise en conformité de son système d’extraction d’air pour n’être pas conforme à la réglementation.
Elle a adressé également, le 7 novembre 2024, un courrier adressé à une résidente de la copropriété, Madame [D], aux termes duquel il est indiqué que “la vérification réalisée par l’inspecteur en charge du dossier a permis de constater que la situation n’a pas été régularisée.”
Quoi qu’il en soit, l’absence d’éléments d’identification du ou des personnes ayant fait l’objet d’un contrôle n’est pas spécifié et du reste, s’il s’agissait de la société SAS 44K, il n’est pas non plus possible de savoir s’il s’agit de la mise en demeure du 13 mai 2024 ou d’une autre postérieure.
Il ressort également du constat de commissaire de justice en date du 7 juillet 2023 que l’ensemble immobilier comprend également d’autres lieux de restauration.
Enfin, il convient de relever que la société 44K justifie avoir fait procéder à l’installation d’un destructeur d’odeur dans les cuisines du restaurant pour un montant de 11.140,80 euros par la société DS02002 au mois de juin 2024 et qu’une attestation de conformité de cette installation lui a été délivrée le 15 juillet 2024 par ladite société, en sorte que cette installation a effectivement été posée.
Au vu de l’ensemble de ces éléments et au regard de la chronologie des faits, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite caractérisant par là-même des troubles anormaux du voisinage en raison de nuisances olfactives qui seraient toujours existantes.
Par suite, il convient de rejeter, en l’état, sa demande de dépose des installations de ventilation.
En revanche, il sera fait droit à sa demande de dépose du linteau en partie droite supérieure de la vitrine, tel qu’il a été relevé par le commissaire de justice dans son constat en date du 14 octobre 2024. En effet, ce linteau a pour conséquence de coffrer une canalisation, partie commune au sens du règlement de copropriété, et cette modification n’a pas été sollicitée, au vu des pièces produites auprès de l’assemblée des copropriétaires.
Par suite, il existe un trouble manifestement illicite par la réalisation de travaux visant à coffrer une canalisation, partie commune.
Cette dépose sera assortie d’une astreinte dont les termes seront définis au dispositif de la présente ordonnance.
A toutes fins utiles, il sera relevé que la société 44 KS ne saurait être enjointe à supprimer le cale-porte de la porte d’entrée. En effet, outre le fait que la persistance des nuisances n’est pas suffisamment caractérisée à ce jour et en l’absence de la persistance d’un trouble manifestement illicite, le juge du provisoire et de l’évidence, ne saurait, à ce stade, restreindre la société 44 KS dans son droit de jouissance du local pris à bail en lui enjoignant de ne pas laisser sa porte ouverte, d’ôter son cale-porte et de poser un groom.
Cette demande sera également rejetée.
Sur la demande de provision
Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, la demande de dommages-intérêts provisionnels en raison du préjudice subi du fait des nuisances olfactives sera rejetée, dès lors qu’il n’est pas démontré l’existence d’un trouble manifestement illicite au stade des référés.
Sur les demandes annexes ou accessoires
Parties perdantes, au sens des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, les sociétés SCI PARDES PATRIMOINE et SAS 44K seront condamnées in solidum aux dépens.
Elles seront condamnées in solidum à payer la somme de 1.800 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Rejetons la fin de non-recevoir de la société SAS 44K tirée du défaut d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6],
Enjoignons la SCI PARDES PATRIMOINE et la société SAS 44K à procéder à la dépose du linteau noir en façade au niveau de la canalisation d’évacuation de l’ensemble immobilier dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance,
Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons la SCI PARDES PATRIMOINE et la société SAS 44K, à une astreinte de 80 euros par jour de retard, et ce pendant 3 mois ;
Rejetons le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires;
Condamnons in solidum les sociétés SCI PARDES et 44K à payer la somme de 1.800 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] ;
Condamnons in solidum les sociétés SCI PARDES et 44K aux dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.
Fait à Paris le 21 février 2025
La Greffière, Le Président,
Célia HADBOUN David CHRIQUI
