Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 23/04540

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies CC délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/04540 N° Portalis 352J-W-B7H-CZMVF N° MINUTE : 2 Assignation du : 23 Mars 2023 contradictoire ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 12 Septembre 2024 DEMANDERESSE Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE [Adresse 7] [Localité 2] représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0182 DEFENDERESSE S.C.I. [Localité 5] INVEST [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Jean-Paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0281 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DEBATS A l’audience du 30 mai 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024. ORDONNANCE Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte authentique en date du 6 juin 2008, la SCI [Localité 5] Invest a donné à bail à la SAS Ed, aux droits de laquelle sont venues successivement la société DIA France, puis Erteco France et aujourd’hui la SAS Carrefour Proximité France (ci-après « CPF »), des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de 9 ans à compter du 28 juin 2008, renouvelé à compter du 26 mars 2020 par l’effet d’une demande de renouvellement signifiée par la société CPF. Par acte extrajudiciaire du 23 mars 2023, la société CPF a fait assigner la SCI [Localité 5] Invest devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de la voir condamnée à restituer l’intégralité des sommes perçues au titre de « charges » et « provisions sur charges », soit une somme de 46.596,90 euros à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2022. Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 29 janvier 2024, la SCI [Localité 5] Invest a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription. Elle demande au juge de la mise en état de : « JUGER que la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE est irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et de l'en débouter en raison de la prescription quinquennale intervenue depuis mars 2018 ; CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE aux entiers dépens ». La SCI [Localité 5] Invest soutient que la société DIA, précédent preneur aux droits de laquelle est venue la société CPF, a contesté la facturation des charges pour la première fois le 21 mars 2013 ; qu’il en résulte que le preneur connaissait son droit de contester les charges facturées depuis cette date mais qu’il s’est abstenu d’agir en répétition de l’indu jusqu’à l’introduction de la présente instance le 23 mars 2023, de sorte que les demandes de la société CPF sont prescrites. Par conclusions de réponse à l’incident notifiées par RPVA le 19 février 2024, la société CPF demande au juge de la mise en état de : « - REJETER la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [Localité 5] INVEST, – DECLARER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE recevable en son action et en ses demandes, – CONDAMNER la SCI [Localité 5] INVEST à payer à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, – CONDAMNER la SCI [Localité 5] INVEST aux entiers dépens du présent incident, dont distraction au profit de la SELAS CABINET CONFINO, représentée par Me Jean-Philippe CONFINO, avocat au Barreau de Paris, pour ceux dont elle aura fait l’avance, dans les conditions de l’article 699 du Code procédure civile, – RENVOYER l’affaire à une prochaine audience de mise en état pour conclusions des parties sur le fond. » La société CPF soutient que les actes de la société DIA, précédent preneur et entité distincte de la société CPF, ne peuvent lui être opposés, de sorte que la contestation sur les charges émise le 22 mars 2013 par cette société ne peut constituer le point de départ de la prescription de l’action de la société CPF ; qu’il ne peut être affirmé que la société DIA, précédent preneur, avait eu connaissance de son droit d’agir en contestation des charges à compter du courrier 22 mars 2013 dés lors que la SCI [Localité 5] Invest a tout fait pour l’empêcher d’identifier le caractère indu des charges payées et de solliciter judiciairement leur répétition en affirmant que les charges refacturées ne portaient que sur la taxe foncière prévue au bail ; que la bailleresse s’est abstenue de procéder à la reddition des charges de copropriété qui aurait permis à la société DIA, puis à la société CPF, de constater que les provisions payées portaient sur des charges de copropriété indues. Elle fait valoir qu’en application de l’article 2224 du code civil, la prescription ne peut courir qu’à l’encontre du titulaire d’un droit, qu’en mars 2013 la société CPF n’était pas encore titulaire du bail ni du droit de solliciter la répétition de sommes qu’il ne paiera qu’entre 2016 et 2022. Elle expose qu’en matière de répétition de charges indûment payées, le point de départ de la prescription est le jour de la régularisation des charges qui seul permet au preneur de déterminer l’existence de l’indu, et non celui du versement de la provision ; qu’en l’absence de régularisation des charges, le preneur peut en solliciter la restitution intégrale sans que la prescription ne puisse lui être opposée ; qu’elle sollicite la restitution des provisions sur charges des années 201, 2017 et 2018 qui n’ont jamais été régularisée et dont la prescription n’a pas commencé à courir, des provisions et redditions des année 2019, 2020 et 2021 dont la régularisation est intervenue respectivement le 30 mars 2021, le 22 octobre 2021 et le 11 octobre 2022 et dont la prescription a commencé à courir à compter de chacune de ces dates, et, des provisions pour charges 2022 qui n’ont pas été régularisées ; qu’il en résulte que son action et ses demandes ne sont pas prescrites. L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience sur incident du 30 mai 2024 et mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. * MOTIFS Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l'article 2224 du code civil, l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par cinq ans à compter du jour de la régularisation effective des charges par le bailleur, seule date permettant au preneur de déterminer l'existence d'un indu. En l'espèce, il résulte de l’assignation délivrée le 23 mars 2023 par la société CPF à la SCI [Localité 5] Invest, que la demanderesse sollicite la restitution de sommes qui correspondent aux provisions pour charges pour les années 2016 à 2018, aux provisions pour charges et régularisations pour les années 2019 à 2021, et aux provisions pour charges de l’année 2022. Les demandes de la société CPF portant sur des paiements à compter de 2016, la contestation formée par un précédent preneur à bail en 2013 ne peut en aucune façon constituer le point de départ d’une action en répétition de paiement indus postérieurs. S’agissant des provisions pour charges des années 2016, 2017, 2018 et 2022, la SCI [Localité 5] Invest ne conteste pas l’absence de régularisation des charges correspondantes à ces années et ne justifie d’aucune régularisation de ces charges. Il en résulte que le délai de prescription de l’action en répétition de ces charges n’a pas commencé à courir et que l’action est en conséquence recevable. S’agissant des provisions pour charges des années 2019, 2020 et 2021, la société CPF verse aux débats les régularisations réalisées respectivement le 30 mars 2021, le 22 octobre 2021 et le 11 octobre 2022, régularisations non contestées par la SCI [Localité 5] Invest. Le délai de prescription quinquennale de l’action en répétition de ces charges a commencé à courir à la date de chacune de ces régularisations, de sorte que cette action n’était pas prescrite à la date de l’introduction de l’instance le 23 mars 2023. En l’absence de prescription de la demande en restitution des charges et provisions sur charges afférentes aux années 2016 à 2022, l’action en répétition de la société CPF sera déclarée recevable. Sur les demandes accessoires La SCI [Localité 5] Invest qui succombe à l’incident sera condamnée aux dépens de l’incident avec distraction au profit de la SELAS CABINET CONFINO, représentée par Me Jean-Philippe CONFINO, avocat au Barreau de Paris. Condamnée aux dépens de l’incident, la SCI [Localité 5] Invest sera condamnée à payer à la société CPF la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif. * PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [Localité 5] Invest et tirée de la prescription, Déclare recevable l’action de la SAS Carrefour Proximité France en restitution de provisions sur charges et charges versées au titre des années 2016 à 2022, Renvoie les parties à l’audience de mise en état du 28 novembre 2024 à 11h30, pour conclusions récapitulatives de la SCI [Localité 5] Invest, Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Condamne la SCI [Localité 5] Invest à payer à la SAS Carrefour Proximité France la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, La déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI [Localité 5] Invest aux dépens de l'incident avec distraction au profit de la SELAS CABINET CONFINO, représentée par Me Jean-Philippe CONFINO, avocat au Barreau de Paris, Faite et rendue à [Localité 5] le 12 Septembre 2024. Le Greffier Le Juge de la mise en état Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES