Cour d'appel, 17 mai 2023. 20/05121

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 17 MAI 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05121 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBU62 Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 17/03396 APPELANTE Société BNP PARIBAS SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 662 042 449 [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Agnès LEBATTEUX SIMON et assistée par Me Charlotte d'ASPE - SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0154 INTIMES SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8], [Adresse 6], [Adresse 4] représenté par son syndic, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 337 953 459 C/O Société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, [Adresse 3] [Localité 7] Représenté par Me Patrick BAUDOUIN et assisté de Me Charlotte D'ASPE - SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY - avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L'HOTEL DROUOT SCI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 444 280 762 dont le siège est [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, son gérant, la société DROUOT PATRIMOINE, SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 444 222 376 [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER BEQUET MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 Ayant pour avocat plaidant Me Solène MAULARD, avocat au barreau de PARIS, toque : J0001 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 08 Mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société BNP Paribas est propriétaire des lots n°123 et 124, tous deux issus de la division du lot n°64, et du lot n°125 dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 4]. La société de l'Hôtel Drouot est copropriétaire du lot n°48 correspondant à des locaux notamment à usage d'hôtel des ventes dans le même immeuble. Réunis en assemblée générale le 23 janvier 2013, les copropriétaires de l'immeuble ont, dans le cadre de la résolution n°4, autorisé la société de l'Hôtel Drouot à réaliser des travaux d'installation d'un local destiné à abriter les ventilateurs de désenfumage des salles de vente. Par acte d'huissier du 22 mars 2013, la société anonyme BNP Paribas a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Ilot Drouot sis [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 4], représenté par son syndic, la société BNP Paribas real estate property management aux fins d'annulation de cette résolution n°4 de l'assemblée générale du 23 janvier 2013. Par acte d'huissier du 19 mars 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Ilot Drouot sis [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 4], représenté par son syndic, la société BNP Paribas real estate property management, a assigné en intervention forcée la société de l'Hôtel Drouot aux fins notamment de voir déclarer le jugement à intervenir commun à cette société. Les deux procédures ont été jointes. Par jugement du 30 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - débouté la société BNP Paribas de sa demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 23 janvier 2013, - débouté la société de l'Hôtel Drouot de ses demandes reconventionnelles, - condamné la société BNP Paribas à payer à la société de l'Hôtel Drouot et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 4], chacun, la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - condamné la société BNP Paribas à payer les dépens de l'instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. La société BNP Paribas a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 mars 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 11 janvier 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 30 octobre 2020 par lesquelles la société BNP Paribas, appelante, invite la cour, au visa des articles 4, 9, 25 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 janvier 2020, en ce qu'il : ' a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis Ilot Drouot sis [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 4], du 23 janvier 2013, ' l'a condamnée à payer à la société de l'Hôtel Drouot et au syndicat des copropriétaires, chacun, la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 janvier 2020, en ce qu'il a débouté la société de l'Hôtel Drouot de sa demande de sa condamnation à garantie et dommages et intérêts, statuant à nouveau, - annuler la résolution n°4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis Ilot Drouot sis [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 4], du 23 janvier 2013, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis Ilot Drouot sis [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet BNP Paribas real estate, à lui payer la somme de 20.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - la dispenser de toute participation aux dépenses de procédure du syndicat des copropriétaires par application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; Vu les conclusions notifiées le 30 juillet 2020 par lesquelles la société de l'Hôtel Drouot, intimée, invite la cour, à : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 janvier 2020 en ce qu'il a débouté la société BNP Paribas de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à supporter l'ensemble des dépens de première instance ainsi qu'une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 janvier en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes reconventionnelles, et statuant à nouveau, - débouter la société BNP Paribas de l'ensemble de ses demandes, - lui donner acte de ce qu'elle se réserve le droit de former toute action ou demande à l'encontre de la société BNP Paribas tendant à obtenir indemnisation du préjudice subi du fait de présente action, - condamner la société BNP Paribas à la relever et garantir de toute somme pouvant être due par elle et/ou condamnation pouvant être prononcée à son encontre, en toute hypothèse, - condamner la société BNP Paribas à lui verser la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société BNP Paribas aux entiers dépens de la présence procédure ; Vu les conclusions notifiées le 12 janvier 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], intimé, invite la cour, au visa des articles 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à : - confirmer le jugement rendu le 30 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Paris et en conséquence : - débouter la société BNP Paribas de sa demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 23 janvier 2013, - condamner la société BNP Paribas à lui payer, à titre d'indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile : ' la somme de 6.000 € pour la procédure de première instance par confirmation du jugement, ' la somme de 8.000 € pour la procédure d'appel, - condamner la société BNP Paribas enfin aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître [U] [N] de la SCP Bouyeure Baudouin Daumas Chamard Bensahel Gomez-Rey, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 23 janvier 2013 Par la résolution n°4 de l'assemblée générale du 23 janvier 2013, les copropriétaires de l'immeuble ont autorisé la société de l'Hôtel Drouot à réaliser les travaux suivants : 'tous travaux relatifs au percement de la dalle béton après validation des travaux par un architecte, un bureau d'étude structures et d'un bureau de contrôle tous travaux d'installation d'un local devant permettre d'abriter les ventilateurs de désenfumage des salles de vente tous travaux relatifs à la mise en conformité du désenfumage des salles de vente recevant du public tous travaux portant sur la création ou la modification des installations techniques implantées sur la terrasse' ; La société BNP Paribas maintient en appel que les copropriétaires n'ont pas été suffisamment informés sur les modalités et les conséquences des travaux envisagés ; L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; Selon l'article 10, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11 ; Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux ; En l'espèce, il est établi qu'à la convocation à l'assemblée générale du 23 janvier 2013 étaient jointes les pièces suivantes : - les courriers de la société de l'Hôtel Drouot adressés à la société BNP Paribas des 18 octobre 2012 et 13 décembre 2012 évoquant le projet de création d'un local technique sur la terrasse au R +3 de l'immeuble et destiné à abriter les moteurs de désenfumage dans le cadre du projet de mise en sécurité de l'hôtel des ventes, - trois photographies de la terrasse avant travaux, - un croquis faisant apparaître l'emplacement de la grille de désenfumage, - deux propositions de création d'un édicule sur une hauteur de 1,8m pour la première et de 2,8m pour la deuxième, - deux simulations de l'édicule végétalisé sur la terrasse du 3ème étage et deux croquis représentant l'état existant dans sa coupe transversale et sa coupe longitudinale ; Comme l'a dit le tribunal, il en résulte que ces éléments d'information sur les travaux projetés portés à la connaissance des copropriétaires dans leur convocation à cette assemblée générale étaient suffisamment clairs et précis pour permettre une prise de décision en parfaite connaissance de cause par les copropriétaires lors de cette assemblée générale dès lors qu'ils précisent la nature et le lieu d'implantation des travaux projetés ; Il sera ajouté que les documents fournis apparaissent suffisants pour permettre aux copropriétaires d'apprécier non seulement l'impact des travaux sur l'aspect extérieur de l'immeuble mais également sur l'atteinte portée au parties communes, étant précisé que M. [V], directeur technique de la SCI Drouot Holding et M. [R], architecte en charge du projet, étaient présents lors de l'assemblée générale ; Il sera observé que le percement de la dalle béton est subordonnée en outre à la validation des travaux par un architecte, un bureau d'étude structures et d'un bureau de contrôle et que sur les six copropriétaires tous présents lors de l'assemblée, seule la société BNP Paribas a voté contre les travaux ; Par ailleurs, le tribunal a exactement énoncé que la formulation de la résolution critiquée qui comporte la mention de 'tous travaux' n'est pas de nature à conférer à la décision un caractère général quant à la nature des travaux lesquels sont bien précisés ; Comme le souligne le syndicat des copropriétaires, la résolution litigieuse n'a pas donné toute liberté à la SCI Drouot puisqu'elle se réfère au dossier joint à la convocation ; S'il est exact que les documents portent sur deux versions différentes quant à la hauteur de l'édicule et qu'un troisième projet à 4 mètres a été produit le jour de l'assemblée, qu'il est donc laissé le choix de la hauteur de l'édicule à la SCI de l'Hotel Drouot, il n'est pas démontré d'atteinte aux droits des autres copropriétaires dès lors que l'édicule projeté est à distance des fenêtres et qu'une différence de hauteur n'apparaît pas significative dans la configuration des lieux ; Le jugement déféré sera donc confirmé en ce que ces moyens d'annulation ont été écartés ; La société BNP Paribas maintient ensuite que les travaux d'installation d'un local destiné à abriter les ventilateurs de désenfumage des salles de vente et ceux relatifs aux installations techniques implantées sur la terrasse auraient dû faire l'objet d'un vote spécial des copropriétaires titulaires des droits indivis sur les espaces verts et plantations situés au 3ème étage ; Le règlement de copropriété de l'immeuble du 11 mars 1977 et son modificatif du 30 janvier 1981 rangent parmi les parties communes générales les couvertures du bâtiment y compris le gros oeuvre des terrasses accessibles ou aménagées en jardin (article 3A) et prévoient que constituent des parties communes spéciales aux bureaux, à la crèche et à la résidence pour personnes âgées les espaces verts et plantations situés au 3ème étage (article 3B) ; Selon l'article 36 2) B du règlement de copropriété, ne peuvent être adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant l'autorisation donnée à certains d'entre eux d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci ; En l'espèce, les travaux d'installation d'un local devant permettre d'abriter les ventilateurs de désenfumage des salles de vente ainsi que ceux portant sur la création ou la modification des installations techniques implantées sur la terrasse, s'ils auront pour conséquence de modifier les espaces verts et plantations situés au 3ème étage, affectent en premier lieu la terrasse, partie commune générale de l'immeuble de sorte que l'ensemble des résolutions devaient être votées par tous les copropriétaires ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen ; La société BNP Paribas maintient enfin que la décision querellée porte atteinte aux droits des copropriétaires ; Elle soutient que le projet de construction d'où s'extrairont des vapeurs viciées porte atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, tant par la privation de la lumière que par l'altération visuelle du jardin d'agrément ; Selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; En l'espèce, le projet présenté à l'assemblée générale consiste en la création d'un local technique destiné à abriter des moteurs de désenfumage dans le cadre du projet de mise en sécurité de l'hôtel des ventes ; les croquis communiqués font apparaître deux propositions d'installation d'un édicule végétalisé, l'un d'une hauteur de 1,80 m et l'autre d'une hauteur de 2,8 m, sur la terrasse/jardin du 3ème étage ; La société de l'Hôtel Drouot a fait établir un constat de l'existant le 25 février 2014 ; il ressort du procès-verbal de constat établi par Maître [T] [S], huissier de justice, que le jardin / terrasse du 3ème étage comporte six édicules vitrés situés côté locaux de la maison de retraite et à 8 mètres de la façade des locaux de la société BNP Paribas ; Comme l'a dit le tribunal, la société BNP Paribas ne démontre pas que le projet de travaux de la société de l'Hôtel Drouot est de nature à compromettre les conditions de jouissance de ses parties privatives qu'il s'agisse de la vue dont elle bénéficie à partir de ses lots ou de la lumière dans les parties communes alors que la configuration actuelle de ladite terrasse présente d'ores et déjà des obstacles visuels matérialisés par plusieurs édicules et qu'elle est arborée ; Par ailleurs, il ressort bien des pièces produites et notamment des courriers joints à la convocation que la création d'un local technique situé sur la terrasse, destiné à abriter les moteurs de désenfumage, s'inscrit dans le cadre du projet de mise en sécurité de l'hotel des ventes ; Comme en première instance, le moyen sera rejeté ; En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société BNP Paribas de sa demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 23 janvier 2013 ; Sur les demandes reconventionnelles de la société de l'Hôtel Drouot La société de l'Hôtel Drouot maintient sa demande de condamnation de la société BNP Paribas à l'indemniser du préjudice résultant des frais exposés en raison du retard dans l'exécution des travaux litigieux à savoir un surcoût d'assurance et la fermeture ultérieure de l'Hôtel Drouot de ventes pendant plusieurs mois outre sa demande de garantie de tout préjudice résultant d'une injonction administrative de suspension de l'exploitation de l'hôtel des ventes et de toutes conséquences d'un sinistre résultant du dysfonctionnement des installations de désenfumage existantes ; Aux termes du dispositif de ses conclusions d'appel, elle sollicite toutefois qu'il lui soit donner acte de ce qu'elle se réserve le droit de former toute action ou demande à l'encontre de la société BNP Paribas tendant à obtenir indemnisation du préjudice subi du fait de la présente action et maintient sa demande de garantie ; Or, la demande de donner acte n'est pas une prétention et ne donnera pas lieu à mention au dispositif de cet arrêt ; Par ailleurs, comme l'a dit le tribunal, la demande de garantie induit la réparation dépendant d'un événement futur et incertain ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles de la société de l'Hôtel Drouot ; Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; La société BNP Paribas, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires et à la société de l'Hôtel Drouot la somme supplémentaire de 3.000 € chacun, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par la société BNP Paribas ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne la société BNP Paribas aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Ilot Drouot sis [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 4] et à la société de l'Hôtel Drouot la somme supplémentaire de 3.000 € chacun, par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT