Cour d'appel, 07 décembre 2023. 19/02840

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 07 DECEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02840 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OD6Q Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 AVRIL 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE N° RG 17/01214 APPELANTS : Monsieur [X] [E] né le 01 Mars 1961 à [Localité 7] ([Localité 7]) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] et Madame [W] [N] épouse [E] née le 01 Novembre 1963 à [Localité 4] ([Localité 4]) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentés par Me Sabine PEPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Gilles ARGELLIES, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [U] [T] né le 21 Mai 1958 à [Localité 8] (ESPAGNE) de nationalité Française [Adresse 6], [Adresse 6] [Localité 5] et Madame [A] [P] épouse [T] née le 09 Juillet 1958 à [Localité 5] ([Localité 5]) de nationalité Française [Adresse 6], [Adresse 6] [Localité 5] Représentés par Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Andy FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 22 Septembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 octobre 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE : Par acte authentique du 8 mars 2016, Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] épouse [E] ont acquis de Monsieur [U] [T] et Madame [A] [P] épouse [T] un immeuble d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 2] au prix de 191 500 euros. Par constat d'huissier en date du 22 avril 2016, Monsieur et Madame [E] ont fait constater des désordres au niveau du crépi du mur périphérique et des carreaux du sol de la maison. Un nouveau procès-verbal de constat a été établi le 11 janvier 2017, dont il résulte qu'à l'intérieur de la maison, de nombreux carreaux ont été marqués d'une trace formant un quadrillage et que l'enduit des murs de façade et des murs de clôture présente de nombreux trous et se désagrège, le moindre choc ou frottement l'endommageant fortement. Par assignation en date du 31 janvier 2017, les époux [E] ont sollicité la désignation d'un expert à l'effet de vérifier les désordres. Par ordonnance en date du 30 mars 2017, le tribunal de grande instance de Carcassonne a fait droit à cette expertise et a désigné Monsieur [C] en qualité d'expert. Celui-ci a déposé son rapport définitif le 2 août 2017. Par exploit d'huissier délivré le 24 octobre 2017, les époux [E] ont fait assigner les époux [T] devant le tribunal de grande instance de Carcassonne sur le fondement de la garantie des vices cachés. Par jugement en date du 4 avril 2019, le tribunal de grande instance de Carcassonne a : - débouté Monsieur et Madame [E] de leur action en garantie des vices cachés introduite à l'encontre de leurs vendeurs, Monsieur et Madame [T]; - débouté les défendeurs de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ; - condamné solidairement Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens. Par déclaration d'appel en date du 24 avril 2019, Monsieur et Madame [E] ont interjeté appel du jugement rendu le 4 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Carcassonne. Par leurs conclusions remises au greffe le 17 juin 2021, Monsieur et Madame [E] demandent à la cour : - de dire et juger l'appel recevable ; - d'infirmer le premier jugement en ce qu'il a considéré que s'agissant du carrelage le vice était purement esthétique ; que s'agissant des défauts affectant les enduits de clôture, ces ouvrages ne participent pas au clos et au couvert ; que s'agissant des désordres affectant les enduits de façade il n'était pas démontré que l'étanchéité serait compromise ; Statuant de nouveau : - de dire et juger que le carrelage, ainsi que les enduits de façade et de clôture sont affectés de vices cachés, antérieurs à la vente, d'une gravité suffisante rendant le bien impropre à sa destination ; - de dire et juger qu'en raison de la situation professionnelle de monsieur [T], plâtrier et donc professionnel de la construction, la clause de garantie d'exclusion est inapplicable en l'espèce ; Par conséquent : - d'infirmer le premier jugement et condamner les époux [T] à verser aux consorts [E] les sommes suivantes : ' 19 617,10 euros HT soit 23 540,52 euros TTC au titre des travaux de reprise; ' 1 638 euros TTC au titre des frais d'hébergement le temps des travaux de reprise ; ' 400 euros au titre du préjudice ; - de condamner les époux [T] à payer aux époux [E] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi par ces derniers ; - de condamner les époux [T] à payer aux époux [E] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant en outre les frais d'expertise judiciaire, des procès-verbaux de constat, ainsi que de la sommation interpellative. Par leurs conclusions remises au greffe le 30 septembre 2019, les époux [T] demandent à la cour : - de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [E] de leur action en garantie des vices cachés introduite à l'encontre des vendeurs, Madame et Monsieur [T], de leur demande formée au titre des frais irrépétibles et en ce qu'il les a condamné solidairement aux entiers dépens ; - de faire droit à l'appel incident de l'intimé ; - d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - de condamner les époux [E] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant des frais irrépétibles de la première instance ; - de condamner les époux [E] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la présente instance outre le paiement des entiers dépens. MOTIFS DE L'ARRÊT : Sur l'existence de vices cachés : Aux termes de l'article 1641 du code civil ' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus '. En l'espèce, il résulte des procès-verbaux de constat des 22 avril 2016 et 11 janvier 2017 versés aux débats par Monsieur et Madame [E] ainsi que du rapport d'expertise judiciaire que des désordres affectent le carrelage, les enduits de la maison et les enduits de clôture. L'expert constate que les désordres affectant le carrelage sont généralisés et concernent son aspect. En effet, de fines marques rappelant le motif qui se trouve en général sur l'envers du carreau apparaissent en éclairage rasant sous un certain angle. Selon l'expert, le défaut pourrait venir soit d'un défaut de fabrication, soit d'un mauvais entreposage. Il pourrait s'agir également de carreaux de deuxième choix. Il ajoute que ces défauts étaient certainement présents avant la vente mais n'étaient pas visibles du fait de la présence de cartons, puis de la laitance dont font état les époux [E] mais qui a été contestée par Monsieur [T]. Sur ce point, Madame [J] [G], agent commercial à l'agence ' l'Adresse' mandatée par les époux [T] pour la vente de leur bien, atteste avoir effectué une visite et une contre visite avec les époux [E] et qu'à ces deux occasions, le carrelage était recouvert de cartons plats destinés selon elle à protéger le sol des chutes d'outils ou autre. Elle expose également que l'avant veille de la signature de l'acte authentique, elle a procédé à l'état des lieux de l'habitation qui n'avait jamais été habitée, et que le carrelage était alors recouvert d'une laitance grasse de ciment et de plâtre de sorte que les quadrillages étaient cachés et non apparents. Par conséquent, il ressort à la fois du rapport d'expertise et de l'attestation de l'agent immobilier que les défauts affectant le carrelage étaient antérieurs à la vente et n'étaient pas visibles. L'expert indique que les défauts du carrelage ne compromettent ni la stabilité, ni la solidité, ni la destination de l'immeuble mais affectent un élément indissociable. S'agissant de la gravité du vice, il convient de relever que le carrelage constitue un élément de décoration tant par son aspect que par sa teinte et qu'en l'espèce, le quadrillage du carrelage relevé dans le cadre des procès-verbaux de constat d'huissier et par l'expert judiciaire est généralisé à l'ensemble de la maison et porte, par son ampleur, suffisamment atteinte à l'équilibre esthétique de la maison pour dissuader les acheteurs d'acquérir le bien. Par conséquent, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il convient en l'espèce de retenir la gravité du vice rendant le carrelage impropre à son usage et ouvrant droit à la garantie du vendeur sur le fondement de l'article 1641 du code civil. S'agissant d'autre part des désordres concernant les enduits, l'expert indique que les enduits de la maison ont une très faible résistance mécanique, précisant que l'ont fait facilement une marque avec l'ongle. Les épaisseurs mises en oeuvre sont assez faibles, le seul frottement du volet ayant produit une marque importante. L'enduit parait aussi farineux et laisse des traces sur la main lorsqu'on le frotte. Des microfissures sont présentes sous une fenêtre. Quant aux enduits de la clôture, ils sont un peu plus solides mécaniquement mais présentent également des épaisseurs assez faibles. Des fissures sont présentes, certaines provenant d'une fissuration du support. L'expert expose que les désordres affectant les enduits peuvent provenir d'une mise en oeuvre par temps trop chaud, d'une mauvaise mise en oeuvre ou de l'utilisation d'un produit périmé ou mal stocké. Il ajoute que ces désordres étaient certainement présents avant la vente, ce qui n'est pas contesté, mais non visibles pour des profanes, l'agent immobilier attestant qu'en mars 2016, le crépi était à l'oeil nu en parfait état et ne présentait aucun défaut, ce témoignage était également confirmé par ceux des façadiers, Messieurs [R] [S] et [L] [V]. L'expert conclut que les désordres des enduits de la maison n'affectent pas actuellement la destination de l'ouvrage, aucune infiltration n'ayant été rapportée. Il fait cependant valoir, s'agissant des enduits de la maison, qu'ils affectent un ouvrage qui intervient dans l'étanchéité des murs à laquelle ils contribuent et que cette étanchéité pourrait être compromise si ces désordres prenaient de l'ampleur, indiquant que la pérennité de l'ouvrage est compromise, l'enduit, qui participe au clos et au couvert ne possédant pas les caractéristiques normales pour ce type d'ouvrage. En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise que les enduits de la façade de la maison et de la clôture ne sont pas conformes à leur utilisation normale, tant par leur faible résistance mécanique que par leur défaut d'étanchéité, la sensibilité à l'eau des enduits, en particulier des enduits de façades, constituant un vice suffisamment grave pour dissuader les acheteurs de contracter. Il convient en conséquence de retenir la gravité du vice rendant les enduits impropres à leur usage et ouvrant droit à la garantie du vendeur sur le fondement de l'article 1641 du code civil. Le jugement sera infirmé de ce chef. Sur la clause d'exclusion de garantie : Les époux [T] sollicitent l'application de la clause d'exclusion de garantie figurant à l'acte authentique de vente. Aux termes de l'article 1643 du code civil ' Il ( le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie '. En l'espèce, il résulte de l'acte authentique du 8 mars 2016 et du rapport d'expertise que Monsieur [T] est plâtrier et qu'il a réalisé la construction en ne souscrivant ni assurance décennale en tant que constructeur non réalisateur, ni assurance dommages ouvrage en tant que propriétaire, Monsieur [T] précisant à l'expert que les enduits de la maison ont été réalisés par son père avec l'aide d'un enduiseur de [Localité 3]. Il est constant que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue. Force est de constater que Monsieur [T], qui exerce la profession de plâtrier, et qui a réalisé la construction, disposait bien d'une compétence particulière relativement au bien vendu, même s'il n'a pas personnellement réalisé tous les travaux. Par conséquent, Monsieur et Madame [T] ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie mentionnée à l'acte de vente. Sur la réparation des désordres : Sur la base des devis de reprise fournis par les époux [E], l'expert a évalué le montant des travaux de reprise de la façon suivante : - 8 029,70 euros HT pour la reprise du carrelage, l'expert indiquant que le devis de l'entreprise Languedoc Carrelage pouvait être retenu car il comportait des prix normaux et des quantités correspondant au chantier. Il indique également que cette solution implique de retailler les portes intérieures et la porte d'entrée pour un montant de 1 025 euros HT selon devis de la SARL Escobois. Si les époux [T] contestent ces montants, l'expert relève que les devis produits par les époux [E] n'ont pas soulevé de remarques de la part des intimés et que ces derniers n'ont pas produit d'estimation. - 10 562,40 euros HT pour la reprise des enduits Par conséquent, Monsieur et Madame [T] seront condamnés à payer à Monsieur et Madame [E] la somme de 23 540,52 euros TTC ( TVA à 20 %) au titre de la reprise des désordres. Par ailleurs, si les époux [E] devront incontestablement engager des frais au titre des frais d'hébergement pendant la semaine au cours de laquelle les travaux de reprise seront réalisés, ils ne produisent cependant aux débats aucun élément permettant de justifier du montant de 1 638 euros qu'ils réclament à ce titre, montant jugé excessif par l'expert. Il leur sera donc alloué à ce titre une somme forfaitaire de 600 euros. D'autre part, la reprise des carrelages entraînera le déplacement des meubles et rendra la maison inutilisable pendant une semaine, le préjudice de jouissance étant évalué par l'expert à la somme de 400 euros. Ce montant sera retenu par la cour. Enfin, le comportement des époux [T], vendeurs professionnels ne pouvant ignorer les vices de la chose vendue, et qui n'ont pas produit à l'expert les factures concernant le carrelage et les enduits et ont refusé d'appeler en cause leurs fournisseurs, caractérise leur mauvaise foi justifiant leur condamnation à payer aux époux [E] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral. PAR CES MOTIFS : La cour, Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Dit que la gravité des vices cachés rendant le carrelage et les enduits impropres à leur usage ouvrent droit à la garantie du vendeur professionnel sur le fondement de l'article 1641 du code civil ; Condamne en conséquence Monsieur [U] [T] et Madame [A] [P] épouse [T] à payer à Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] épouse [E] les sommes suivantes : * la somme de 23 540,52 euros TTC ( TVA à 20 %) au titre de la reprise des désordres ; * la somme de 600 euros au titre des frais d'hébergement ; * la somme de 400 euros au titre du préjudice de jouissance; * la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral Condamne Monsieur [U] [T] et Madame [A] [P] épouse [T] à payer à Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] épouse [E] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en première instance et en appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire; Rappelle que les dépens ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires, ce qui exclut en l'espèce le coût des procès-verbaux de constat et de la sommation interpellative. Le greffier, Le président,