Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/06061

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024 GROSSE : Le 05 décembre 2024 à Me LE Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/06061 - N° Portalis DBW3-W-B7H-367S PARTIES : DEMANDERESSE Madame [S] [G] née le 21 Novembre 1980 à [Localité 4] (13) demeurant [Adresse 1] représentée par Me Annie LÊ, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [U] [D] [P] demeurant [Adresse 2] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2020, Madame [S] [G], a donné à bail à Madame [U] [D] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 50 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [G] a fait signifier à Madame [U] [D] [P] par acte d'huissier de justice en date du 8 juin 2023 un commandement de payer la somme de 1392.07 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte d'huissier de justice en date du 23 août 2023, Madame [S] [G] a fait assigner Madame [U] [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [U] [D] [P], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, - condamner Madame [U] [D] [P] à lui payer la somme provisionnelle de 1392.07 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté 5 mai 2023, - condamner Madame [U] [D] [P] à leur payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu'à libération effective des lieux, - condamner Madame [U] [D] [P] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meubles etc. Au soutien de ses prétentions, Madame [S] [G] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, et ce pendant plus de deux mois. L'affaire a été appelée à l’audience du 26 octobre 2023 et après renvoi (impossibilité médicale pour la défenderesse de se déplacer) a été retenue à l'audience du 28 mars 2024. A cette audience, Madame [S] [G], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 2272.88 euros au 05 octobre 2023. Madame [U] [D] [P] n'a pas comparu n'a pas été représentée. Par ordonnance avant dire droit en date du 6 juin 2024 a été ordonnée la réouverture des débats pour production de l’acte de propriété. A l’audience du 26 septembre 2024 a communiqué l’acte de propriété. La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, les demanderesses justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 2020 contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juin 2023. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 août 2023. Madame [U] [D] [P] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Les difficultés sociales qui sont mentionnées seront prises en compte dans l’exécution de cette décision mais ne sauraient faire obstacle à l’effet de la clause résolutoire. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [U] [D] [P] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [U] [D] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 750 euros, et de condamner Madame [U] [D] [P] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [U] [D] [P] reste devoir la somme de 2272.88 euros au 05 octobre 2023. Madame [U] [D] [P] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 2272.88 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1392.07 à compter du 8 juin 2023, délivrance du commandement de payer, et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Il est rappelé que selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Sur les demandes accessoires Madame [U] [D] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. En équité, la défenderesse ne sera pas condamnée au titre des frais irrépétibles. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2019 entre Madame [S] [G] et Madame [U] [D] [P], pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 août 2023 ; ORDONNE en conséquence à Madame [U] [D] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Madame [U] [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la bailleresse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [U] [D] [P] à verser à Madame [S] [G], à titre provisionnel, la somme de 2272.88 euros, décompte arrêté au 5 octobre 2023, incluant la mensualité d’octobre 2023, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1392.07 euros à compter du 8 juin 2023, délivrance du commandement de payer, et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE Madame [U] [D] [P] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 8 août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE Madame [U] [D] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; DEBOUTE Madame [S] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE