Cour d'appel, 20 juin 2023. 22/04424

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 20 JUIN 2023 N° RG 22/04424 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJQF AFFAIRE : M. [E] [M] C/ Mme [K] [U] [G] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de SAINT GERMAIN EN LAYE N° RG : 11-21-1019 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 20/06/23 à : Me Kévin DARMON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [E] [M] [Adresse 4] [Localité 5] Représentant : Maître Kévin DARMON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 107 APPELANT **************** Madame [K] [U] [G] [Adresse 3] [Localité 5] Assignée à étude INTIMEE DEFAILLANTE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE. Par contrat du 1er avril 2014, M. [M] a donné à bail à M. [Y] [P] [U] [G] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (78), moyennant un loyer mensuel de 1 095 euros, provisions sur charges comprises. Aucun dépôt de garantie n'a été versé par le locataire. Se prévalant de loyers demeurés impayés, M. [M] a fait signifier le 16 avril 2020 à M. [U] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire est décédé le [Date décès 1] 2020. La gardienne de l'immeuble a attesté qu'une certaine Mme [K] [U] [G] occupait par ailleurs le logement et ne l'aurait quitté qu'au cours du mois de juillet 2020. M. [M] a, par courrier en date du 23 novembre 2020, mis en demeure Mme [U] [G] de régler l'arriéré locatif d'un montant de 11 593 euros (arrêté au mois de novembre 2020). Un état des lieux de sortie a été réalisé le 4 janvier 2021 par commissaire de justice à l'initiative du bailleur. Par acte de commissaire de justice délivré le 13 juillet 2021, M. [M] a assigné Mme [U] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - dire et juger que Mme [U] [G] a quitté le logement, - subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat en raison de l'acquisition de la clause résolutoire, - en tout état de cause, condamner le défendeur au paiement : *de la somme de 1 210 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges impayés (arrêté au 16 avril 2020), *d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer à compter du mois de mai 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, * de la somme de 8 360 euros au titre des dégradations locatives, * de la somme de 128,15 euros au titre de la réfection du volet roulant de la salle de bain, * de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Par jugement réputé contradictoire du 25 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a : - constaté l'abandon du logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5], le 4 janvier 2021, - débouté M. [M] de ses autres demandes, - condamné M. [M] aux dépens, - rappelé que le jugement était de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe le 5 juillet 2022, M. [M] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 septembre 2022, il demande à la cour de : - réformer le jugement prononcé le 25 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, en ce qu'il : * l'a débouté de ses demandes, * l'a condamné aux dépens, en conséquence, - condamner Mme [U] [G] à lui payer la somme de 1 210 euros représentant les loyers impayés à la date du 16 avril 2020, - condamner Mme [U] [G] à lui payer la somme de 8 744,3 euros au titre de l'indemnité d'occupation, d'un montant équivalent au loyer actuel, courant du mois de mai 2020 jusqu'à la libération effective des lieux au 4 janvier 2021, - condamner Mme [U] [G] à lui payer la somme de 8 360 euros au titre des réparations à entreprendre dans son appartement, - condamner Mme [U] [G] à lui payer la somme de 128,15 euros au titre de la réfection du volet roulant de la salle de bain, - condamner Mme [U] [G] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [U] [G] aux entiers dépens incluant notamment les frais de commandement de payer d'un montant de 114,04 euros et d'état des lieux d'un montant de 179,98 euros dressés par voie d'huissier de justice, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Mme [U] [G] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 17 août 2022, la déclaration d'appel lui a été signifiée par dépôt à l'étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 4 octobre 2022, les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 mars 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. Sur l'appel de M. [M]. - Sur la recevabilité de l'action de M. [M] à l'endroit de Mme [U]. Au soutien de son appel, M. [M] reproche au premier juge de l'avoir débouté de ses demandes formées à l'encontre de Mme [U] [G], au motif que 'le contrat de bail est signé entre M. [M] et M. [Y] [P] [U] [G], que si le bailleur produit une attestation du gardien qui constate la présence d'une certaine [K] [U] [G] dans les lieux, avant son départ en juillet 2020, aucun élément n'est produit sur la qualité de conjointe de M. [U] [G]'. Sur ce, L'article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage (....), est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux (....). En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 16 avril 2020 à la requête de M. [M] à par commissaire de justice, selon les déclarations qui lui ont été faites, à Mme [G] [K], son épouse, ainsi déclarée, présente au domicile qui a accepté de recevoir copie de l'acte et déclarant que le signifié est actuellement absent. En outre, aux termes d'une attestation qu'elle a rédigée le 13 novembre 2020, Mme [L] [N], gardienne de l'immeuble, certifie ne pas avoir vu Mme [U] [G] demeurant au [Adresse 2] à [Localité 5] depuis début juillet 2020. Ainsi, M. [M] établit-il suffisamment la personne présente au domicile de M. [U] après le décès de ce dernier était son épouse. Il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 1751 du code civil susvisées pour déclarer M. [M] recevable en son action formée à l'encontre de Mme [U]. - Sur le fond du litige. * sur le montant de l'arriéré locatif. M. [A] sollicite la condamnation de Mme [U] à lui verser la somme de 1 210 euros au titre des loyers impayés à la date du 16 avril 2020, et s'estime également fondé à solliciter la somme de 8 744,30 euros au titre des indemnités d'occupation, d'un montant équivalent au loyer actuel, courant du mois de mai 2020 jusqu'à la libération effective des lieux, le 4 janvier 2021. Il explique sa demande par le fait que le premier juge a constaté l'état d'abandon des lieux au 4 janvier 2021 et que dans la mesure où il n'a pas fait appel sur ce point, le jugement est définitif relativement à la date de libération effective des lieux. A la date de la délivrance du commandement de payer, la dette locative s'élevait effectivement à la somme de 1 210 euros au paiement de laquelle il convient donc de condamner Mme [U]. IL y a lieu de fixer, conformément à la demande de M. [M], l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer, outre les charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et de condamner Mme [U] à son paiement à compter du mois de mai 2020 et jusqu'au mois de juillet 2020 inclus, et ce, dans la mesure où la gardienne a attesté que Mme [U] avait définitivement quitté les lieux à cette date, peu important que M. [M] ait fait constaté l'abandon du logement au 4 janvier 2021. * sur les réparations locatives. M. [M] sollicite la condamnation de Mme [U] à lui verser la somme de 8 360 euros au titre des réparations locatives et verse à l'appui de sa demande l'état des lieux de sortie dressé le 4 janvier 2021 par le commissaire de justice ainsi que les devis de remise en état. Sur ce, L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'. L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'. Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf. En l'espèce, M. [M] se borne à produire le procès-verbal de constat de sortie des lieux dressé le 4 janvier 2021 par Me [W], commissaire de justice associé, à l'exclusion de l'état des lieux d'entrée. Il s'ensuit que le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état. Les constatations mentionnées par le commissaire de justice dans le procès-verbal de constat de sortie dressé le 4 janvier 2021 mettent en évidence essentiellement l'état de grande saleté de l'appartement libéré par Mme [U] et notamment : * dans l'ensemble de l'appartement : traces de salissures sur les murs -peintures écaillées -éclats de peinture - trous non rebouchés - traces de salissures sur radiateur dont le robinet est grippé - traces d'oxydation sur certaines poignées de fenêtres - enrouleur d'un volet roulant cassé et volet inutilisable * dans la salle de bains : carrelage du sol de la salle de bains fissuré en partie centrale - carrelage manquant derrière la douche et sur les autres parois la faïence est en état d'usage - plafond dégradé au droit de la douche et traces de moisissures ainsi que cloques - traces de tartre sur le receveur de la douche - joint sanitaire dégradé - douche équipée d'une fixation murale, d'un mitigeur entartré, d'une douchette entartrée - vitrage de la cabine de douche présentant des traces de tartre en de multiples endroits * dans la cuisine : carrelage fissuré en partie centrale - joints des murs noircis - peinture du plafond présentant des traces de salissure - plan de travail présentant des traces de salissure. Au vu de ce procès-verbal , mais aussi compte tenu de l'application nécessaire d'un coefficient de vétusté au regard de la durée d'occupation des lieux (quatre années), la cour estime que la somme pouvant lui être allouée au titre des réparations locatives doit être fixée à la somme de 4 000 euros, outre la somme de 128,15 euros au titre de la réfection d'un volet roulant. Sur les mesures accessoires. Mme [U] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [M] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant Mme [U] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt n'étant susceptible que d'un pourvoi en cassation non suspensif, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire sollicitée par M. [M]. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 25 mars 2022 par le tribunal de proximité de Saint Germain en Laye en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Déclare M. [M] recevable en son action formée à l'encontre de Mme [U] [G], Condamne Mme [U] à verser à M. [M] la somme de 1 210 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 avril 2020; ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à une somme égale au montant du loyer, outre les charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du mois de mai 2020 et jusqu'au mois de juillet 2020, Condamne Mme [U] à verser à M. [M] la somme de 4 000 euros au titre des travaux de remise en état, outre celle de 128,15 euros au titre de la réfection d'un volet roulant, Condamne Mme [U] à verser à M. [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent arrêt, Condamne Mme [U] aux dépens de première instance et d'appel, incluant le coût du commandement de payer (114,04 euros), à l'exclusion des frais du procès-verbal de constat du commissaire de justice ne faisant pas partie des dépens. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,