Cour de cassation, 08 septembre 2009. 08-12.796

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que les parcelles préemptées étaient des terrains agricoles situés dans une zone 1 AU a du plan local d'urbanisme à caractère naturel, urbanisable à court terme sous forme d'opération d'ensemble exclusivement, et constaté que ces parcelles avaient acquis une plus value du fait de leur situation dans un environnement essentiellement urbain, la cour d'appel qui, analysant les éléments de référence produits par les parties et par le commissaire du gouvernement, a constaté que ceux-ci n'étaient pas pertinents, a souverainement décidé que le prix fixé par les vendeurs correspondait à celui du marché immobilier local à la date de référence ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Adevia, venant aux droits de la société Artois développement, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Adevia, venant aux droits de la société Artois développement ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Adevia, venant aux droits de la société Artois développement Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 65.769,88 euros le montant de l'indemnité due par la SEM Artois Développement à Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse Z... et Jean-Michel Y... ; Aux motifs que les consorts Y... admettent implicitement que les parcelles en cause ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir ; que cependant la SEM Artois Développement elle-même reconnaît que lesdites parcelles sont situées en zone 1 AU a c'est à dire en zone à caractère naturel urbanisable à court terme sous forme d'opérations d'ensemble exclusivement, que par ailleurs il résulte du rapport du commissaire enquêteur établi le 18 juillet 2006 que les terrains litigieux sont compris dans une zone que la commune d'Oignies prévoit d'aménager pour la construction de logements et d'équipements ; qu'il s'agit du dernier grand potentiel aménageable sur la commune ; que ces terrains agricoles se situent dans un environnement essentiellement urbain ; qu'ils sont notamment situés en limite de maisons appartenant à la société Soginorpa ; que la société Artois Développement elle-même dans son mémoire devant le premier juge reconnaît que la voie qui sépare ces constructions d'une partie des terrains litigieux appartient pour moitié à la société Soginorpa pour moitié à la commune d'Oignies ; que si dans ce mémoire elle poursuit en indiquant que ces réseaux sont saturés, elle n'apporte aucun élément au soutien de cette affirmation ; que si la parcelle AO58 n'a aucun accès direct à cette voie d'accès dénommé chemin de la Justice elle a cependant un accès sur un autre chemin qui débouche sur le chemin de la Justice ; que les trois autres parcelles AO59, AO60 et AO56 ont elles un accès direct sur le chemin de la Justice , qu'il existe donc incontestablement là un facteur de plus-value acquise des parcelles ; qu'aucune des parties ne fournit de réelles références de vente pouvant servir d'élément de comparaison puisque les consorts Y... produisent leur propre compromis se contentant d'ajouter qu'il y a quelques années une opération similaire s'est effectuée dans un îlot voisin au prix de 10,30 euros le m2 mais sans verser les actes correspondant ; que de son côté la société Artois Développement ne produit que les deux promesses de vente que d'autres propriétaires ont accepté de signer dans le cadre de la même opération d'aménagement de la zone d'action concertée dont il n'est pas prouvé qu'elles ont été suivies d'effet ; que l'acte concernant les époux A... ne constitue qu'un projet et le courrier adressé à Luc B... ne permet pas d'établir qu'une vente est réellement intervenue ; que le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles louées annexé à l'arrêté ministériel du 13 septembre 2005 invoqué par le commissaire du gouvernement qui fait état de valeur de 2.700 euros /ha à 3.900 euros/ha ne permet pas de déterminer la localisation et les caractéristiques des terrains ainsi évalués et ne peut de ce fait servir de référence ; que dans ces conditions aucun élément ne permet d'affirmer que le prix proposé aux consorts Y... ne reflète pas la réalité du marché immobilier local à la date à laquelle le PLU est devenu opposable aux tiers soit le 28 mars 2005 ; qu'il convient en conséquence, de fixer le prix du m2 à la somme de 10,67 euros ; Alors d'une part, que les terrains qui à la date de référence ne répondent pas aux conditions cumulatives posées par l'article L 13-15 II du Code de l'expropriation, doivent être évalués en fonction de leur usage effectif ; qu'en statuant comme elle l'a fait sur le fondement de l'existence de facteurs de plus-value, sans qu'il résulte de ses constatations que le prix des parcelles litigieuses dont elle admet qu'elles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, tient compte de leur usage effectif de terres de labour à la date de référence, la Cour d'appel qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure de vérifier que les terrains n'ont pas été évalués comme terrains à bâtir, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15 I du Code de l'expropriation ; Alors d'autre part, que la vente est parfaite dès lors qu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix ; que la société Artois Développement produisait aux débats une promesse synallagmatique de vente signée avec les consorts C... constatant l'accord des parties sur la chose et sur le prix ainsi qu'une vente sous condition suspensive qui lui avait été consentie par Mme D... dans laquelle il est précisé que le prix consenti a été accepté par l'acquéreur ; qu'en considérant que ces documents ne pourraient constituer une référence « de vente », la Cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil ; Alors de plus, qu'en retenant le prix qui avait été proposé aux consorts Y... dans leur propre compromis après avoir expressément rappelé que ce compromis qui avait donné lieu à la déclaration d'intention d'aliéner ne pouvait constituer un élément de comparaison, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article L 213 4 du Code de l'urbanisme qu'elle a violé ; Alors enfin, et en tout état de cause, qu'à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition du bien objet d'une préemption doit être fixé par la juridiction d'expropriation à laquelle il appartient par conséquent de se livrer à une estimation du bien en cause ; qu'en présumant que faute de preuve contraire, le prix offert aux consorts Y... dans leur compromis serait le reflet du marché immobilier à la date de référence, sans se livrer à l'estimation du bien en cause, la Cour d'appel a violé l'article L 213-4 du Code de l'urbanisme.