Cour d'appel, 04 mai 2023. 21/10239

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 04 MAI 2023 N°2023/134 Rôle N° RG 21/10239 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYKZ [M] [J] [N] [D] [Z] [S] C/ [T] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre DANJARD Me Mélanie LAUER Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 18 Juin 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/04340. APPELANTS Monsieur [M] [J] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-11203 du 07/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 7] (76), demeurant [Adresse 4] représenté par Me Pierre DANJARD, avocat au barreau de TOULON Madame [N] [D] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-11201 du 07/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 9] (18), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Pierre DANJARD, avocat au barreau de TOULON Madame [Z] [S] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-8441 du 08/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le [Date naissance 3] 1924 à [Localité 8] (45), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Pierre DANJARD, avocat au barreau de TOULON INTIME Monsieur [T] [C] né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6] représenté par Me Mélanie LAUER de l'AARPI AUDRAN LAUER PALERM, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du premier décembre 2013, Monsieur [T] [C] a donné à bail d'habitation à Madame [S], Madame [D] et Monsieur [J] une maison sise [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 1400 euros. Le 04 février 2014, Monsieur [C] attestait que la répartition du versement mensuel du loyer entre les co-locataires s'effectuait de la manière suivante : 350 euros pour Madame [S], 700 euros pour Madame [D] et 350 euros pour Monsieur [J]. Par acte d'huissier du 28 janvier 2020, les locataires se sont vus notifier un commandement de payer la somme de 8752,71 euros visant la clause résolutoire. Par acte d'huissier du 08 septembre 2020, Monsieur [C] a fait assigner Madame [S], Madame [D] et Monsieur [J] aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail, leur expulsion, leur condamnation à un arriéré locatif et leur condamnation solidaire à des dommages et intérêts au titre d'une résistance abusive, outre une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 18 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a statué de la manière suivante : 'Constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 mars 2020, Ordonne l'expulsion de [Z] [S], [N] [D] et [M] [J] faute pour eux d' avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L411-1 et L412 -1 du code des procédures civiles d'exécution, de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef si besoin est avec le concours de la force publique, Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne [Z] [S], [N] [D] et [M] [J] à régler au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, respectivement les sommes de 3203 euros, 3955.71 euros et 700 euros selon décompte arrêté au 8 avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Dit que [Z] [S], [N] [D] et [M] [J] sont redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant des derniers loyers et charges et ce jusqu'à leur départ effectif des lieux, Les condamne en tant que de besoins au paiement de cette indemnité, Condamne in solidum [Z] [S], [N] [D] et [M] [J] à payer à [T] [C] la somme de 900 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum [Z] [S], [N] [D] et [M] [J] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer'. Le premier juge a indiqué qu'il n'était pas démontré que le logement serait inhabitable. Il a estimé que les loyers n'avaient été intégralement payés. Il a noté que le commandement de payer était resté infructueux et constaté l'acquisition de la clause résolutoire. Il a condamné les locataires au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Le 07 juillet 2021, Monsieur [J], Madame [D] et Monsieur [C] ont relevé appel de cette décision. Leur déclaration d'appel est ainsi libellée : 'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en toutes ses dispositions et en ce qu'il a débouté les parties de leur demande de sursis à statuer dans l'attente de l'expertise demandée en référé, en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail, a ordonné l'expulsion des locataires, a condamné les parties aux arriérés de loyers et charges et en ce qu'il a prononcé une indemnité mensuelle d'occupation et un article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens y compris le commandement de payer'. Le 28 mai 2021, le juge des référés de Toulon a ordonné une expertise judiciaire aux fins principalement de décrire les désordres affectant le bien loué, en donner les causes et l'étendue, donner toutes solutions de nature à remédier aux désordres et décrire les préjudices éventuellement subis. Le contentieux qui s'est noué entre les parties s'articule autour d'un impayé locatif réclamé par le bailleur et d'une indécence du logement évoquée par les locataires. Le 08 juin 2022, les appelants ont communiqué un nouveau bordereau de pièces qui faisait état de 61 pièces, dont le rapport d'expertise du 04 juin 2022. Par arrêt avant dire droit du 13 octobre 2022, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture. Elle a invité les parties à déposer de nouvelles conclusions après le dépôt du rapport d'expertise. Par conclusions notifiées le 16 décembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [J], Madame [D] et Madame [S] demandent à la cour : - d'infirmer le jugement déféré - de débouter Monsieur [C] de sa demande de résiliation du bail * subsidiairement : - de condamner Monsieur [C] à leur rembourser les loyers depuis le mois de juin 2016 jusqu'au jour de la réalisation totale des travaux, soit la somme de 82.094 euros, - de condamner Monsieur [C] à leur verser à chacun la somme de 10.000 euros, soit 30.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, - de condamner Monsieur [C] à leur verser à chacun la somme de 10.000 euros, soit 30.000 euros en réparation de leur préjudice moral et d'agrément, - de condamner Monsieur [C] à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - de condamner Monsieur [C] aux dépens distraits comme en matière d'aide juridictionnelle. Ils soutiennent être à jour de leurs loyers. Ils relèvent que seule la part du loyer versée par la CAF n'est pas payée, en raison du comportement du bailleur qui n'a pas effectué les travaux nécessaires dans les délais impartis par cet organisme qui a déclaré le logement non-conforme. Ils exposent que le logement est régulièrement assuré. Ils soutiennent que le logement est inhabitable en raison d'un problème d'étanchéité et d'isolation entraînant la survenance d'importantes moisissures; ils en concluent pouvoir soulever une exception d'inexécution de payer leurs loyers. Ils relèvent s'appuyer sur une enquête sanitaire effectué le 08 mars 2017 qui a également évoqué une installation électrique défaillante. Ils soulignent que les travaux effectués par leur bailleur sont inachevés. Ils contestent avoir violé leur obligation d'entretien des lieux. Ils disent avoir tenté de les améliorer, alors que le bailleur ne respectait pas sa propre obligation. Subsidiairement, ils soulèvent une exception d'inexécution de leur obligation de paiement du loyers en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du logement. Ils ajoutent que le bailleur doit les garantir de tout vice ou défaut du logement. Ils relèvent avoir demandé à leur bailleur d'effectuer des travaux. Ils notent que ceux qui ont été effectués n'ont pas permis de résoudre les difficultés. Ils estiment que le bail ne peut donc être résilié et sollicitent la remise des loyers depuis le mois de juin 2016 jusqu'au jour de la réalisation des travaux, outre des dommages et intérêts pour leur trouble de jouissance et leur préjudice moral et d'agrément. Par conclusions notifiées le 30 janvier 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [C] demande à la cour : - de débouter les appelants de leurs demandes, - de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions. - de dire que [Z] [S], [N] [D] et [M] [J] sont redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant des derniers loyers et charges et jusqu'à leur départ effectif des lieux. - de les condamner en tant que de besoin au paiement de cette indemnité. - de condamner selon un décompte actualisé Madame [Z] [S], à payer au requérant, la somme de 6791 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16/01/2023 - de condamner selon un décompte actualisé Mme [N] [D] à payer au requérant, la somme de 7193.71 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16/01/2023 - de condamner selon un décompte actualisé Monsieur [M] [J] à payer au requérant, la somme de 350€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16/01/2023, - de condamner solidairement Madame [Z] [S], Madame [N] [D] Monsieur [M] [J] à payer à la SFHE la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ainsi que les entiers dépens de l'instance en ce, compris le commandement de payer. Il soutient que ses locataires ne sont pas à jour de leurs loyers qu'ils ne règlent qu'irrégulièrement depuis l'année 2017; il précise qu'ils n'ont pas justifié d'une assurance locative. Il demande à ce que soit constaté acquise la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer du 28 janvier 2020. Il explique que ses locataires ne se sont plaints de l'état du logement qu'après avoir reçu l'assignation introductive d'instance. Il s'appuie sur un rapport établi par le conseil général le 30 juin 2020 pour affirmer avoir effectué la majorité des travaux qui étaient préconisés, en dépit des agissements de ses locataires qui faisaient obstruction à la réalisation de ces derniers. Il reproche à ses locataires un défaut d'entretien, un défaut d'assurance locative et l'existence de dégradations. Il conteste le caractère inhabitable des lieux. Il affirme que l'arriéré locatif ne concerne pas uniquement la part qui était payée par la CAF. Il ajoute que depuis le premier janvier 2020, Madame [D] et Madame [S] ne sont plus éligibles aux allocations logement. Il actualise le montant de la dette locative. Il estime qu'il est de la responsabilité des locataires de faire intervenir leur assureur pour procéder aux travaux de remise en état des peintures endommagées. Il indique que les deux chambres considérées comme difficilement habitables n'avaient pas pour objet d'être utilisées lors de la conclusion du bail. Il relève que les locataires savaient que le revêtement des sols n'avait pas été effectué. Il explique que les chambres sont à l'étage et que les locataires, âgés, voulaient uniquement les utiliser comme pièces de stockage. Il ajoute que leur demande est prescrite puisque les pièces étaient déjà dans cet état lors de la prise d'effet du bail en 2013. Il relève que le défaut d'imperméabilité du garage ne porte pas préjudice aux locataires puisqu'il ne s'agit pas d'un local d'habitation. Il note que la porte d'accès au garage, bien que vétuste, fonctionne. L'ordonnance de clôture a été prononcée le premier février 2023. MOTIVATION En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. Selon l'article L 831-3 du code de la sécurité sociale, puis L 542-2 du même code puis L 843-1 du code de la construction et de l'habitation, si le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de la décence et que l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne constitue donc pas un logement décent au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, l'allocation de logement n'est pas versée au locataire ou au propriétaire mais est conservée par l'organisme payeur pendant un certain délai. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit mettre celui-ci en conformité dans un certain délai pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail. Le commandement de payer délivré par Monsieur [C] le 28 janvier 2020 portait sur une dette débutant en janvier 2017, pour un montant total de 8752, 71 euros. Il ressort du décompte produit au débat que les locataires n'avaient pas payé le loyer du mois de mars 2017, des mois de mai 2019 à octobre 2019 et janvier 2020. Il apparaît également que la CAF avait cessé tout versement d'allocations dès le mois de juillet 2018. La maison louée avait été estimée indécente par le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne du Var qui avait mandaté les compagnons bâtisseurs Provence; cet organisme, lors d'une visite du 28 mars 2017, évoquait : - une extraction d'air vicié hors service avec la présence de moisissures dans le cabinet de toilette de la chambre sud-est au premier étage - de la moisissures au plafond de la chambre sud-est au premier étage - une installation électrique qui n'était pas terminée dans la chambre nord-ouest au premier étage avec un risque d'électrocution - la présence de traces d'entrées d'eau et de moisissures au niveau des murs et du plafond des chambres sud-ouest et nord-est et du couloir, au premier étage avec des revêtement muraux dégradés - des entrées d'eau par le toit de la buanderie. Lors de la visite de contrôle du 22 juin 2020, ce même organisme a constaté : - que le cabinet de toilette de la chambre sud-est du premier étage a été rénové et ne présente plus de traces de moisissures - que la ventilation neuve ne fonctionne pas dans ce cabinet de toilettes mais qu'il peut s'agir d'une ventilation hydro-réglable qui ne se déclenche qu'à partir d'un certain taux d'humidité. -que la toiture et le plafond de la chambre sud-est au premier étage ont été entièrement rénovés mais qu'il reste des finitions à réaliser sur les doublages en BA 13, que le sol en béton est brut et qu'aucun revêtement n'a été mis en place - que l'installation électrique a été réparée - que la rénovation a été faite s'agissant des traces de moisissures au niveau des murs et du plafond des chambres sud-ouest et nord-est et du couloir, au premier étage - que la toiture de la buanderie a été refaite. En conclusion, le service a noté que la majorité des travaux qui étaient préconisés avaient été effectués et qu'il manquait peu d'éléments : remise en fonction de la ventilation neuve dans le cabinet de toilette ou remise de la fiche technique pour savoir si la ventilation est hydro-réglable afin de savoir à quel taux d'humidité elle se met en route, finitions sur le BA13 et le sol de la chambre Sud-st, pose d'un cache-évent sur la toiture de la buanderie. Il était relevé que 'les travaux conséquents préconisés (...) qui mettaient en jeu la santé et la sécurité' avaient été effectués. Il était mentionné qu'aucune trace d'humidité ou de moisissures n'avait été relevée, que les travaux effectués avaient permis de remédier aux désordres et que l'ancienne ventilation de la salle de bain de l'étage fonctionnait très bien et nécessitait d'être entretenue par les locataires. Le service a évoqué un très gros problème d'entretien locatif en raison de l'encombrement des lieux, de locaux peu entretenus et de bouche de ventilation encrassée. Dès lors, les constatations faites le 25 juin 2020 (pièce 18 des appelants) par un huissier de justice mandaté par les locataires, qui n'est pas un homme de l'art, trois jours après l'intervention du service du pôle habitat indigne, et qui font état d'un problème d'étanchéité de la toiture et suggèrent un problème lié à l'installation électrique ne peuvent être retenues. Par ailleurs, le pôle habitat indigne n'a pas constaté trois jours auparavant l'existence d'une de gouttière disloquée si bien que cette difficulté ne peut être imputée au bailleur. L'huissier fait également état d'une porte de garage qui fonctionne en faisant du bruit et des claquements. L'expert judiciaire, après une visite des lieux le 16 novembre 2021, a noté que l'un des locataires, Monsieur [J], avait sollicité le bailleur dès le mois de juin 2016 pour lui faire part de l'existence d'infiltrations au premier étage. L'expert a souligné qu'il avait fallu attendre le mois de mai 2019 pour qu'il soit remédié à cette difficulté. Il n'a pas relevé de problèmes d'humidité dans les lieux loués mais a constaté d'anciennes traces d'infiltrations dans une chambre, dans un dégagement à l'étage et dans la salle d'eau du premier étage. Il a également relevé que la bouche d'extraction de la VMC de la salle d'eau de la chambre du sud ne fonctionnait pas, mais sans constater d'humidité dans cette pièce. Il a souligné que la couverture du garage présentait une défaillance ponctuelle. Il a noté que le sol de deux chambres ne comportait pas de revêtement et avaient été laissés à l'étage brut, ce qui entraînait une différence de niveau entre le sol de ces pièces et le dégagement contigu avec des risques potentiels de chute. Il a fait valoir que la porte d'accès au garage était en très mauvais état et vétuste. Depuis le mois de juillet 2018, la CAF a cessé de verser les allocations familiales (pièce 8 des appelants) à Madame [S]; cet organisme lui indiquait que le montant de l'aide au logement n'était plus versé au bailleur, qu'elle était tenue de payer la part de loyer restant à sa charge et que le bailleur avait 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement; il était noté que si les travaux n'étaient pas effectués, et sans action de sa part tendant à la remise en état du logement, l'allocation serait définitivement suspendue. Le 26 décembre 2019, la CAF (pièce 21 des appelants) indiquait à Madame [S] que le logement était toujours indécent au 31 décembre 2019, qu'elle ne pouvait plus percevoir d'allocation logement à compter du premier janvier 2020 et qu'elle devait payer son loyer en totalité. La CAF a procédé de la même manière pour Madame [D] (pièce 47), en lui annonçant le risque d'une suspension définitive de son allocation. Il ressort des pièces produites (décompte du bailleur et relevés de compte bancaire de Monsieur [J]), que les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées dans le délai de deux mois. Par ailleurs, Madame [S] n'avait plus le droit aux allocations logement à compter du premier janvier 2020 en l'absence d'action judiciaire de sa part tendant à la remise en état du logement. Il ne est de même pour Madame [D]. S'il existait des problèmes d'humidité et de moisissures depuis 2017, il n'est toutefois pas démontré que le logement était inhabitable, ce qui justifierait une exception d'inexécution de paiement du loyer. Les compagnons bâtisseurs, dans le rapport de juin 2020, intervenant pour le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne, ont relevé que les travaux préconisés, qui mettaient en jeu la santé et la sécurité des occupants, avaient été effectués. Les éléments d'indécence qui ont été maintenus par le biais d'une case cochée 'non décent' au paragraphe 'humidité et aération' et 'habitabilité, confort et entretien' ne sont pas développés et les réserves évoquées par cet organisme dans ses conclusions ne permettent pas de dire que le logement serait indécent puisqu'elles ne constituent en rien des violations des articles 2 et 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 (une ventilation mécanique nouvelle qui ne fonctionnerait pas dans une pièce, alors qu'aucune humidité n'est relevée; finitions du sol de certaines chambres et sur le BA13; pose d'un cache-évent). Il en est de même des constatations faites par l'expert judiciaire qui ne permettent en aucune manière de conclure à l'indécence du logement et à son inhabitabilité. En conséquence, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 mars 2020. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point et sur la condamnation de Madame [S], Monsieur [D] et Monsieur [J] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au dernier loyer, jusqu'à leur départ effectif des lieux. Selon l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...) Le bailleur est également obligé : - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) ; - d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...) L'état des lieux d'entrée (pièce 19 de l'intimé) décrit une maison dont l'état général est essentiellement considéré comme ' passable' (porte, murs, sols et plafond de l'entrée du rez-de-chaussée; sol et plafond de la cuisine et du séjour au rez-de-chaussée), avec des murs en mauvais état dans la cuisine et un sol en mauvais état dans le séjour. Est en bon état général le salon du rez-de-chaussée, ainsi que les Wc du rez-de-chaussée. Les murs de la chambre du rez-de-chaussée sont en mauvais état et l'état de la porte et du sol en état passable. Concernant les chambres de l'étage, il est mentionné que les velux sont en mauvais état, tout comme le plafond d'une des chambres; les sols sont en béton brut et l'état général est passable. La salle de bain de l'étage est en bon état général et seule une chambre de l'étage (sud), est en bon état général, avec du carrelage au sol. A l'exception des murs du couloir de l'étage, cette pièce est en bon état. Le bureau de l'étage est en bon état, à l'exception des murs et du plafond, en état passable. Enfin, le garage était décrit en état passable. Monsieur [J] s'est plaint d'infiltrations au premier étage, de l'absence de finition des sols dans deux chambres et de problèmes d'humidité, d'isolation, de moisissures et de fuite sur la toiture du garage. Ces difficultés ont été confirmées par l'expert de l'assureur de Monsieur [J] dès le mois de septembre 2016 puisque ce dernier relève des infiltrations à travers la toiture qui ont causé des dommages dans plusieurs pièces et une charpente attaquée par des insectes de type termites. Cet expert, qui écrit à Monsieur [C] le 12 septembre 2016, lui explique que le montant des dommages est supérieur au plafond de la convention CIDRE et que la remise en état incombe en conséquence à son assureur. Les désordres liés aux infiltrations sont également constatés en mars 2017 par le pôle départemental de l'habitat indigne qui fait état de la présence de moisissures dans certaines pièces du premier étage. Monsieur [C] ne rapporte pas la preuve qu'il aurait mis fin aux infiltrations dès l'année 2016. Ces allégations sont contredites par ses propres pièces qui font état d'une révision de la toiture effectuées en mai 2019, pièces reprises par l'expert. Il est établi par les pièces du dossier que les locataires ont subi des infiltrations dès l'année 2016, qui ont engendré des problèmes d'humidité et de moisissures dans les pièces du premier étage. Dès l'origine, l'installation électrique d'une des chambres du premier étage (nord ouest) n'était pas conforme et présentait des risques d'électrocution pour les occupants. Enfin, il existait des entrée d'eau par la buanderie. Par ailleurs, les sols de deux des chambres du premier étage n'étaient pas finis, laissés en béton brut. Les causes des infiltrations d'eau et les difficultés liées à l'installation électrique ont été réglées en juillet 2019. Restent les traces des infiltrations dans certaines pièces du premier étage; une différence de niveau entre le sol en béton brut de deux chambres au premier étage et le dégagement contigu entraîne des risques de chute. Monsieur [C] connaissait le mauvais état de la porte du garage et ne l'a jamais réparé tout comme il n'a pas réparé les traces liées aux infiltrations, pas plus qu'il n'a mis en bon état d'entretien les plafonds, murs et sols, déjà en état très moyen lors de l'entrée dans les lieux. Dès lors, Monsieur [C] a violé son obligation de délivrance, qui court pendant toute la durée du bail, d'un logement décent (jusqu'en juillet 2019) et d'un logement en bon état de réparations locatives (alors qu'il connaissait les difficultés rencontrées par ses locataires). Il ne peut faire état d'une prescription des demandes adverses, l'obligation de délivrance étant continue. Il ne peut se retrancher derrière le fait que les locataires connaissaient certaines difficultés dès l'origine du bail. S'il est exact que les locataires n'ont pas respecté leur obligation d'entretenir les lieux comme le relève le rapport de juin 2020 des compagnons bâtisseurs, cette inexécution contractuelle ne minore pas pour autant les violations contractuelles de Monsieur [C]. Ce dernier ne peut pas se dérober à ses obligations en indiquant qu'il appartenait à l'assureur de ses locataires de prendre en charge les embellissements. Il ne peut pas plus reprocher à ses locataires un défaut d'assurance locative puisque l'expert de l'assureur de Monsieur [J] lui a écrit et que ce dernier justifie de l'existence d'une assurance locative. (pièces 50 et 51). Il ne peut être exempté de ses obligations en soutenant que deux des chambres situées au premier étage avaient pour vocation à être utilisées comme espace de stockage. Il ne démontre pas que le retard pris dans la réalisation des travaux les plus urgents à faire serait imputable aux locataires. Monsieur [J], Madame [D] et Madame [S] sont occupants sans droit ni titre depuis le 28 mars 2020. A compter de cette date, ils ne peuvent revendiquer de Monsieur [C] qu'il exécute ses obligations de bailleur. Comme il l'a été indiqué précédemment, ils ne démontrent pas que le bien aurait été inhabitable et ne peuvent soulever une exception d'inexécution. Ils ne peuvent en conséquence solliciter la condamnation de Monsieur [C] à leur remboursement la somme de 82.094 euros au titre des loyers versés depuis le mois de juin 2016. Ils peuvent en revanche solliciter des dommages et intérêts en lien avec les désordres et troubles de jouissance précédemment évoqués. Il convient ainsi de condamner Monsieur [C] à verser à chacun de ses locataires la somme de 7200 euros qui répare leur trouble de jouissance. Monsieur [J], Madame [D] et Madame [S] ne justifient pas d'un préjudice d'agrément qui serait différent du préjudice de jouissance dont ils ont eu réparation. Ils ne démontrent pas plus l'existence d'un préjudice moral lié aux manquements contractuels de Monsieur [C]. Si le bail ne répartit pas la charge du loyer entre les locataires, il apparaît qu'un accord a été trouvé entre les parties si bien que la répartition du versement du loyer entre les co-locataires s'effectue de la manière suivante : 350 euros pour Madame [S], 700 euros pour Madame [D] et 350 euros pour Monsieur [J]. Il ressort des pièces produites que Madame [S] est redevable de la somme de 6791 euros arrêtée au mois de janvier 2023 inclus, consistant en un arriéré locatif et un arriéré d'indemnités d'occupation, que Monsieur [J] est redevable de la somme de 350 euros consistant en un arriéré locatif arrêté en janvier 2023 inclus et que Madame [D] est redevable de la somme de 7193,71 euros arrêtée au mois de janvier 2023 inclus, consistant en un arriéré locatif et un arriéré d'indemnités d'occupation. Il convient de condamner Madame [S], Madame [D] et Monsieur [J] à verser ces sommes à Monsieur [C]. Le jugement déféré sera infirmé sur le montant des sommes dues. Le jugement déféré sera confirmé s'agissant des modalités prévues pour l'expulsion de Monsieur [J], Madame [D] et Madame [S]. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Chaque partie est en partie succombante. Il convient en conséquence de faire masse des dépens de première instance et d'appel et de les partager en parts égales entre les parties, étant précisé que le coût du commandement de payer sera assumé in solidum par Monsieur [J], Madame [C] et Madame [S]. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré qui a condamné in solidum Madame [S], Madame [D] et Monsieur [J] aux dépens et qui les a condamnés in solidum à verser à Monsieur [C] la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer, en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail au 28 mars 2020, ordonné l'expulsion de Madame [Z] [S], Madame [N] [D] et Monsieur [J] des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 11], dit que ces derniers sont redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égale au montant des derniers loyers et charges jusqu'à leur départ effectif des lieux et les a condamnés au paiement de cette indemnité, INFIRME pour le surplus, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT REJETTE la demande formée par Madame [Z] [S], Madame [N] [D] et Monsieur [M] [J] tendant à soulever une exception d'inexécution, REJETTE la demande formée par Madame [Z] [S], Madame [N] [D] et Monsieur [M] [J] tendant à obtenir le remboursement de la somme de 82.094 euros au titre des loyers déjà payés, CONDAMNE Madame [Z] [S] à payer à Monsieur [T] [C] la somme de 6791 euros arrêtée au mois de janvier 2023 inclus, consistant en un arriéré locatif et un arriéré d'indemnités d'occupation, CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer à Monsieur [T] [C] la somme de 350 euros consistant en un arriéré locatif arrêté en janvier 2023 inclus, CONDAMNE Madame [N] [D] à verser à Monsieur [T] [C] la somme de 7193,71 euros arrêtée au mois de janvier 2023 inclus, consistant en un arriéré locatif et un arriéré d'indemnités d'occupation, CONDAMNE Monsieur [T] [C] à verser à Madame [Z] [S] la somme de 7200 euros en réparation de son trouble de jouissance, CONDAMNE Monsieur [T] [C] à verser à Madame [N] [D] la somme de 7200 euros en réparation de son trouble de jouissance, CONDAMNE Monsieur [T] [C] à verser à Monsieur [M] [J] la somme de 7200 euros en réparation de son trouble de jouissance, REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur [M] [J], Madame [Z] [S] et Madame [N] [D] au titre de leur préjudice d'agrément et moral, REJETTE les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, FAIT masse des dépens de première instance et d'appel, CONDAMNE les parties à prendre chacune en charge par parts égales les dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,