Cour d'appel, 21 novembre 2023. 22/07101

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 21 NOVEMBRE 2023 N° RG 22/07101 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VRFG AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE 3F C/ M. [E] [Z] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Novembre 2022 par le Tribunal de proximité de SANNOIS N° RG : 11-22-437 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 21/11/23 à : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. IMMOBILIERE 3F Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Patricia ROTKOPF, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427 - N° du dossier PR22-356 APPELANTE **************** Monsieur [E] [Z] [Adresse 1] [Localité 5] Madame [H] [T] [Adresse 1] [Localité 5] Assignés à étude INTIMES DEFAILLANTS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 août 2009, la société Immobilière 3F a donné à bail à M. [Z] et Mme [T] un local a usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer dont le montant actualisé s'élève à 575,96 euros, outre une provision sur charge de 274,99 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 19 avril 2022, la société Immobilière 3F a assigné M. [Z] et Mme [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution : - constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et ainsi la résiliation du bail, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion des locataires, et de tous occupants de son chef, si besoin grâce au recours de la force publique, - condamner solidairement M. [Z] et Mme [T], au paiement de : * la somme principale de 4 889,30 euros représentant le montant des loyers au 28 février 2022, terme dudit mois inclus, * une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 801,75 € jusqu'à la libération effective des lieux, et subsidiairement qui ne soit inférieure au montant du loyer, - condamner solidairement M. [Z] et Mme [T] à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 360,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. Par jugement réputé contradictoire du 3 novembre 2022, le tribunal de proximité de Sannois a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 28 mars2022, - condamné solidairement M. [Z] et Mme [T] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 4 889,30 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 février 2022, terme dudit mois inclus, - autorisé M. [Z] et Mme [T] à s'acquitter de sa dette par 36 versements mensuels d'un montant de 135,00 euros, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, - rappelé que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants, - suspendu les effets de la clause résolutoire de plein droit, - dit qu'en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, pour le cas où les délais ne seraient pas respectés, - dit qu'à défaut de versement d'une seule mensualité à son échéance, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité, - constaté que la clause résolutoire reprendra son plein effet, et en conséquence que le bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] sera réputé résilié depuis le 28 mars 2022, - ordonné, à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion de M. [Z] et Mme [T] et de tout occupant de son chef des lieux loué, au besoin avec l'aide de la force publique et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 a L. 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution, - condamné M. [Z] et Mme [T], en tant que de besoin, à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 801,75 euros jusqu'à la libération effective des lieux, - dit que cette somme ne produira pas intérêts au taux légal, - rappelé que la commission de médiation pourra être saisie en vue d'une offre de logement dans le département, dans les conditions de l'article L.441-2-3 du Code de la construction et de l'habitation, à l'adresse suivante : Commission de Médiation DALO du Val-d'Oise [Adresse 6] [Localité 4] - condamné in solidum M. [Z] et Mme [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 janvier 2022 et de l'assignation, - dit n'y avoir lieu a application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraire, - rappelé que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe en date du 29 novembre 2022, la société Immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 janvier 2023, elle demande à la cour : - d'infirmer partiellement le jugement rendu le 3 novembre 2022 par le tribunal de proximité de Sannois en ce qu'il a : * condamné solidairement M. [Z] et Mme [T] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 4 889,30 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 février 2022, terme dudit mois inclus, * condamné M. [Z] et Mme [T], en tant que de besoin, à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 801,75 euros jusqu'à la libération effective des lieux, statuant à nouveau des chefs infirmés, de : - condamner solidairement M. [Z] et Mme [T] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qu'ils auraient dû payer si le bail s'était poursuivi et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, - actualiser la dette locative et condamner solidairement M. [Z] et Mme [T] à payer la somme de 13 504,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 janvier 2023 et incluant l'échéance de décembre 2022, - condamner solidairement M. [Z] et Mme [T] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [Z] et Mme [T] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me Patricia Rotkopf. M. [Z] et Mme [T] n'ont pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 26 janvier 2023, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par remise à l'étude. La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 septembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée' Sur l'appel de la société immobilière 3F. - Sur le montant de l'indemnité d'occupation. Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé, en cas de résiliation, le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de l'occupant à un montant fixe forfaitaire de 801,75 euros, outre les charges, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail. Sur ce, L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est effectivement destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers. Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi. M. [Z] et Mme [T] doivent être solidairement condamnés au paiement de cette indemnité telle que ci-dessus fixée, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, ou l'expulsion de l'occupant. - Sur le montant de la créance locative. La société Immobilière 3 F actualise en cause d'appel sa demande relative à sa créance locative à la somme de 13 504,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 janvier 2023 et incluant l'échéance de décembre 2022. Du décompte actualisé au 6 janvier 2023 produit par la société bailleresse, il ressort que M. [Z] et Mme [T] lui restent redevables de la somme de 13 504,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de décembre 2022 inclus, de sorte qu'ils doivent être solidairement condamnés à lui verser cette somme. Sur les mesures accessoires. M. [Z] et Mme [T] doivent être condamnés in solidum au paiement des dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum M. [Z] et Mme [T] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement déféré rendu le 3 novembre 2022 par la juridiction de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [Z] et Mme [T] à la somme forfaitaire de 801,75 euros, et de celle relative au montant de la condamnation à paiement de l'arriéré locatif, compte-tenu de l'actualisation de la demande en cause d'appel, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, Condamne solidairement M. [Z] et Mme [T] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, Condamne solidairement M. [Z] et Mme [T] à verser à la société Immobilière 3 F la somme de 13 504,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de décembre 2022 inclus, Condamne in solidum M. [Z] et Mme [T] à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [Z] et Mme [T] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés par Me Rotkopf conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,