Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 24/05075

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [W] [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/05075 - N° Portalis 352J-W-B7I-C444E N° MINUTE : 11 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 12 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [W] [T], [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 12 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05075 - N° Portalis 352J-W-B7I-C444E EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er mars 2021, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (ci-après la société RIV[Localité 3]) a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [T] et M. [M] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 833,76 euros et d’une provision pour charges de 84,49 euros. M. [M] [P] a donné congé à effet au 29 décembre 2022. Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 11519,18 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [T] le 8 février 2024. La commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] a notifié le 9 août 2024 à Mme [W] [T] les mesures envisagées à la suite de la décision de recevabilité de son dossier de surendettement soit, s’agissant de la dette locative, un échéancier de 38 mensualités de 302,15 euros en remboursement de la somme de 11.481,83 euros. Par assignation du 23 avril 2024, la société RIV[Localité 3] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 mars 2024, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11519,18 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 1er octobre 2024 la société RIV[Localité 3], représentée par son conseil, précise que la dette locative, actualisée au 26 septembre 2024, s'élève désormais à 11189,95 euros. Elle indique s’en remettre au plan d’apurement de la dette tel que fixé par la commission de surendettement. Décision du 12 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05075 - N° Portalis 352J-W-B7I-C444E Mme [W] [T] indique avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024 de sorte qu’elle a effectué une demande de FSL. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société RIV[Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application des dispositions du VI de ce même article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. VII : pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la commission de surendettement des Particuliers de [Localité 3] a déclaré recevable le dossier de Mme [W] [T] le 16 mai 2024 soit postérieurement à l’expiration du délai ouvert par le commandement de payer, ce qui est ainsi sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 11519,18 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mars 2024. Cependant, Mme [W] [T] bénéficie d’un plan de surendettement par décision du 9 août 2024 de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] lui accordant, s’agissant de la dette locative, un échéancier de 38 mensualités de 302,15 euros en remboursement de la dette d’un montant de 11.481,83 euros. Elle a par ailleurs repris le paiement du loyer courant. Il y a lieu en conséquence d’accorder à Mme [W] [T] les délais de paiement tels que fixés par la commission de surendettement et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la société RIV[Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 septembre 2024, Mme [W] [T] lui devait la somme de 11189,95 euros. Mme [W] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RIV[Localité 3] ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [W] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mars 2021 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d’une part, et Mme [W] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 30 mars 2024, CONDAMNE Mme [W] [T] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 11189,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024, Décision du 12 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05075 - N° Portalis 352J-W-B7I-C444E CONSTATE que Mme [W] [T] bénéficie d’un plan de surendettement selon décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] du 9 août 2024, DIT que conformément aux mesures imposées par ladite commission, Mme [W] [T] est autorisée à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 38 mois, en plus du loyer courant, une somme 302,15 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, selon les modalités prévues dans le cadre de la procédure de surendettement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [T], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 mars 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [W] [T] sera condamnée à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Mme [W] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024 et celui de l'assignation du 23 avril 2024 et de sa notification au préfet, DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Fait et jugé à Paris le 12 décembre 2024 Le Greffier Le Président