Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 24/03336

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 5] [Localité 8] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/03336 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZE3K Minute : JUGEMENT Du : 06 Août 2024 Société SEQENS, SA d’HLM C/ Madame [X] [F] [L] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Août 2024; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : Société SEQENS, SA d’HLM [Adresse 10] [Adresse 10] [Localité 6] Représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Madame [X] [F] [L] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] Comparante en personne Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéric CATTONI Mme [X] [F] [L] Expédition délivrée à : EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 20 mai 2020, la SA SEQENS a donné en location à Madame [X] [F] [L] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 496,24 € outre provisions sur charges. Par contrat en date du 28 mai 2020, les mêmes parties ont signé un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement n° 87091 sis [Adresse 3], [Localité 7]. Le 18 mai 2021, la SA SEQENS a fait délivrer à Madame [X] [F] [L] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 844,15 € selon décompte arrêté au 12 mai 2021. Un second commandement a été délivré le 17 octobre 2023 pour la somme de 906, 51 € au 11 octobre 2023. Par courrier du 6 février 2024, la SA SEQENS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Suivant citation délivrée à étude le 9 avril 2024, la SA SEQENS a attrait Madame [X] [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. La SA SEQENS a demandé à la présente juridiction : De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de Madame [X] [F] [L] à ses obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Madame [X] [F] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;De condamner Madame [X] [F] [L] au paiement des sommes suivantes :1 592,86 € au titre de l'arriéré locatif outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, majoré de 25%, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 15 avril 2024, la SA SEQENS a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 10 juin 2024. Lors de l'audience, la SA SEQENS représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 3 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 1 923,18 €. Elle indique que le paiement du loyer courant a repris et être d'accord pour l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire durant un délai de 24 mois. Madame [X] [F] [L], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et demande au juge de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 55,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle confirme les informations données par l'enquête sociale. Elle explique avoir six enfants vivant avec elle dans le logement dont quatre mineurs. Elle expose avoir signé un contrat en CDI récemment dans le domaine de la sécurité pour un salaire d'environ 1 450 € par mois. Elle indique ne pas avoir d'autres dettes. L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Il y est indiqué que l'instabilité professionnelle de Madame [X] [F] [L] est à l'origine des impayés, car elle a dû cesser de travailler durant un an pour s'occuper de ses enfants en bas-âge et que le versement de son RSA avait été suspendu. Il est indiqué qu'un dossier FSL pourrait être constitué et un suivi social est envisagé pour soutenir Madame [X] [F] [L] dans ses démarches. L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING LOUÉ En vertu de l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que le bail portant sur le parking loué a été signé entre les mêmes parties, et il y est expressément précisé que ce parking est soumis aux dispositions du contrat de bail principal. En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d'habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 18 mai 2021, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L'action est donc recevable. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En l'espèce, la SA SEQENS verse aux débats un décompte arrêté au 3 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 1 923,18 €. Il convient d'en déduire les frais de recouvrement (montant total : 395, 99 €) et les frais de pénalité enquête sociale qui ne sont pas justifiés (montant total : 106, 68 €). Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA SEQENS est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés. Madame [X] [F] [L] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Il convient par conséquent de condamner Madame [X] [F] [L] à verser à la SA SEQENS la somme de 1 420,51 € actualisée au 3 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 844,15 € à compter du 18 mai 2021, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 19) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [X] [F] [L] le 18 mai 2021, pour un montant principal de 844,15 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 juillet 2021, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il ressort du dossier que Madame [X] [F] [L] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Compte tenu de son engagement et de l'accord de la SA SEQENS, il convient par conséquent d'accorder à Madame [X] [F] [L] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 55,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus. Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail. Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré : Madame [X] [F] [L] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA SEQENS, la résiliation du bail étant acquise à la date du 19 juillet 2021 ;Madame [X] [F] [L] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [X] [F] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA SEQENS pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [X] [F] [L], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA SEQENS sera en droit d'exiger de Madame [X] [F] [L] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [F] [L] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mai 2021, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Le commandement de payer en date du 17 octobre 2023, non nécessaire à la présente procédure, ne sera pas retenu. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA SEQENS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SA SEQENS; CONSTATE que le contrat signé le 20 mai 2020 entre la SA SEQENS et Madame [X] [F] [L] concernant les locaux situés [Adresse 4], [Localité 7] s'est trouvé de plein droit résilié le 19 juillet 2021 par application de la clause résolutoire contractuelle ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE Madame [X] [F] [L] à verser à la SA SEQENS la somme de 1 420,51 € actualisée au 3 juin 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2021 sur la somme de 844,15 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISE Madame [X] [F] [L] à s'acquitter de cette somme en 26 mensualités, les 25 premières d'un montant de 55,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [X] [F] [L] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ; DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré : Madame [X] [F] [L] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA SEQENS, la résiliation du bail étant acquise à la date du 19 juillet 2021 ;Madame [X] [F] [L] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [X] [F] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA SEQENS pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [X] [F] [L], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA SEQENS sera en droit d'exiger de Madame [X] [F] [L] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [X] [F] [L] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [X] [F] [L] à verser à la SA SEQENS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; DEBOUTE la SA SEQENS de ses demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Madame [X] [F] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 mai 2021, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; DEBOUTE la SA SEQENS de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. LA GREFFIÈRE LA JUGE