Cour d'appel, 26 mai 2023. 22/11221

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-1 ARRÊT AU FOND DU 26 MAI 2023 N° 2023/81 Rôle N° RG 22/11221 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3SC S.A.R.L. FONCIERE MRI FRANCE C/ SARL TEISSEIRE IMMOBILIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN Me Agnès ERMENEUX Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Tribunal de Commerce de NICE en date du 26 Juillet 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2022R00053. APPELANTE S.A.R.L. FONCIERE MRI FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE SARL TEISSEIRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 20 Mars 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Valérie GERARD, Présidente de chambre, magistrat rapporteur Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère Mme Marie-Amélie VINCENT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Laure METGE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2023, Signé par Madame Valérie GERARD, Présidente de chambre et Madame Chantal DESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE La SAS PACA Foncier est titulaire d'un bail commercial sur des locaux situés à Cagnes sur mer et appartenant à la SARL Teisseire Immobilier depuis le 3 novembre 2020. Selon acte sous signatures privées du 11 décembre 2020, la SARL Teisseire Immobilier a consenti à la SARL Foncière MRI France une promesse unilatérale de vente des locaux objet de ce bail, laquelle contenait un engagement de la SAS PACA Foncier de réaliser divers travaux de remise en état du bien, ces travaux étant listés dans les devis visés à la promesse. Les travaux devaient être réalisés au plus tard le 28 février 2021. Le délai d'option de la promesse a été fixé le 31 décembre 2021 et cette promesse n'a eu aucune suite. Selon avenant du 29 mars 2021, les parties ont convenu qu'en " l'état des désagréments subis, de l'absence d'achèvement et du surcoût des travaux, du risque d'éviction du fait de la destination des lieux non conforme aux dispositions d'urbanisme et des précautions que le preneur est obligé de mettre en 'uvre pour pouvoir utiliser les locaux loués, le bailleur accepte de ramener le loyer mensuel à 5 000 euros HT et hors charges, ce qui est accepté par le preneur sans renoncer au bénéfice de la réalisation desdits travaux et de la régularisation de la destination des lieux loués". La SARL Foncière MRI France, qui était l'unique actionnaire de la SAS PACA Foncier, est venue aux droits de la SAS PACA Foncier par l'effet d'une transmission universelle de patrimoine. La SARL Foncière MRI France a fait dresser le 31 mai 2021, un procès-verbal de constat de l'existence de divers désordres nécessitant des travaux pour rendre les locaux conformes à leur destination. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juin 2021, la SAS PACA Foncier a mis en demeure la SARL Teisseire Immobilier de faire exécuter tous les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux et à un usage conforme à celui du bail. Elle a fait assigner la SARL Teisseire Immobilier devant le juge des référés du tribunal de commerce de de Nice pour la voir condamner à réaliser, sous astreinte, les travaux nécessaires pour faire cesser les désordres. Par ordonnance du 26 juillet 2022, le juge des référés du tribunal de commerce de Nice a : - constaté l'existence d'une contestation sérieuse de la part de la SARL Teisseire Immobilier et dit n'y avoir lieu à référé, renvoyant les parties au fond, - débouté la SARL Foncière MRI France de sa demande de nomination d'expert, - condamné la SARL Foncière MRI France à payer à la SARL Teisseire Immobilier la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. La SARL Foncière MRI France a interjeté appel par déclaration du 2 août 2022. Par conclusions notifiées et déposées le 30 janvier 2023, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SARL Foncière MRI France demande à la cour de : - réformer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire (de commerce) de Nice le 26 juillet 2022 en toutes ses dispositions ainsi, statuant à nouveau sur l'ensemble des chefs critiqués : 1/ à titre principal - condamner la SARL Teisseire Immobilier, bailleresse, sous astreinte, à réaliser l'ensemble des travaux nécessaires afin de faire cesser les malfaçons, désordres, vices et non finitions tels que visés tant dans les procès-verbaux de constat des 31 mai 2021, 11 février et 28 juin 2022 que dans la mise en demeure infructueuse du 3 juin 2021 afin que les lieux donnés en location à la SARL Foncière MRI France soient totalement conformes à leur usage et leur destination, - dire que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 800 euros par jour de retard, passé celui de 30 jours suivant la signification de l'ordonnance de référé à intervenir, - dire que cette astreinte provisoire courra pendant un délai de 4 mois, 2/à titre subsidiaire - ordonner une mesure d'expertise afin, au visa des procès-verbaux de constat des 4 novembre 2020, 31 mai 2021 et 11 février et 28 juin 2022 et de la mise en demeure infructueuse du 3 juin 2021 de : - déterminer la liste des travaux qui étaient à la charge de la bailleresse afin de permettre au preneur de bénéficier de locaux conformes à leur destination et à leur usage, - indiquer s'ils ont été réalisés ou pas, - pour ceux qui l'auraient été, dire s'ils sont affectés de malfaçons, de vices ou non-finitions et ce faisant, - dans tous les cas, les moyens et le coût de ceux nécessaires pour remédier au tout, - juger que le coût de la consignation et de l'expertise seront équitablement mis à la charge, par moitié, de chacune des parties à la procédure, 3/ en tout état de cause, - débouter la société Teisseire Immobilier de l'ensemble de ses demandes, - condamner la SARL Teisseire Immobilier au paiement d'une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l'instance, distraits au profit de Me Joseph Magnan, avocat aux offres de droit. Par conclusions notifiées et déposées le 10 octobre 2022, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SARL Teisseire Immobilier demande à la cour de : - débouter la société Foncière MRI France de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, y ajoutant, - condamner la société Foncière MRI France à payer à la société concluante la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, - condamner la société Foncière MRI France aux entiers dépens tant de première instance que d'appel ces derniers distraits au profit de la SCP Ermeneux, sous sa due affirmation de droit. MOTIFS La SARL Foncière MRI France dénie le caractère sérieux des contestations opposées par la bailleresse à ses demandes de réalisation de travaux, dès lors qu'elle a fait réaliser les travaux auxquels elle s'était engagée dans la promesse de vente comme en attestent les factures qu'elle produit, que l'avenant conclu postérieurement à la promesse de vente fait clairement référence à l'absence d'achèvement des travaux incombant à la bailleresse et à l'absence de renonciation du preneur au bénéfice de la réalisation desdits travaux et de la régularisation de la destination des lieux loués à la charge de la bailleresse. La SARL Teisseire Immobilier réplique que la SARL Foncière MRI France n'a pas respecté ses obligations contractuelles en ne justifiant pas de la réalisation des travaux auxquels elle s'était engagée aux termes de la promesse de vente, qu'aux termes du bail, l'appelante a accepté de prendre les lieux en l'état, sans pouvoir exiger du bailleur " aucun aménagement, aucune réparation, aucun travaux de remise en état tels qu'ils résulte de l'état des lieux contradictoirement dressé entre les parties ou par acte aux frais partagés entre preneur et bailleur " (article 6 du bail). Elle en déduit que les travaux revendiqués en relèvent pas de sa responsabilité et que l'interprétation des dispositions d'un bail ne relève pas de la compétence du juge des référés. En application de l'article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Les parties sont en opposition quant aux conséquences à tirer de l'article 6 du bail qui stipule que le preneur prend les lieux en l'état où ils se trouvent sans rien pouvoir exiger du bailleur et de l'avenant au bail conclu le 29 mars 2021 dont l'article 2 mentionne au sujet des travaux " le coût des derniers travaux incomberait au bailleur " (la cour souligne). Si cet avenant stipule également que le loyer est diminué en contrepartie de désagréments subis, de l'absence d'achèvement et du surcoût des travaux (ce qui semble faire référence aux travaux prévus dans le cadre de la promesse de vente devenue caduque), du risque d'éviction du fait d'une destination des lieux non conforme aux dispositions d'urbanisme et des précautions que le preneur est obligé de mettre en 'uvre pour pouvoir utiliser les lieus loués, aucune des stipulations de cet avenant ne met clairement à la charge du bailleur des travaux à réaliser du fait de l'emploi du conditionnel, ni ne les définit d'ailleurs. Cet avenant met seulement à la charge du bailleur la régularisation de la situation de l'immeuble au regard des dispositions d'urbanisme en vigueur en lui faisant obligation d'effectuer " les démarches nécessaires à la régularisation de cette situation et le preneur consent à assumer la charge financière du dépôt d'un permis de construire modificatif ". C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'il existait une contestation sérieuse en l'espèce, la demande de l'appelante nécessitant que soit interprétée la volonté des parties telle qu'elle résulte du bail et de son avenant concernant les travaux incombant à chacune des parties. L'ordonnance déférée est confirmée de ce chef. S'agissant de la demande subsidiaire tendant à voir ordonner une mesure d'expertise, la question que souhaite poser la SARL Foncière MRI France à l'expert judiciaire n'est nullement une question technique, mais une question purement juridique puisqu'il lui serait demandé de déterminer les travaux à la charge de la bailleresse. Or cette question relève à l'évidence du seul juge du fond chargé d'apprécier les obligations de chacune des parties tant aux termes du bail que de son avenant. L'ordonnance est également confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande. La SARL Foncière MRI France qui succombe est condamné aux dépens et au paiement de la somme de trois mille euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 26 juillet 2022, Condamne la SARL Foncière MRI France aux dépens, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL Foncière MRI France à payer à la SARL Teisseire Immobilier la somme de trois mille euros. La greffière, La présidente,