Tribunal judiciaire, 10 septembre 2024. 24/00700

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 10 septembre 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00700 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHRM PRONONCÉE PAR Sandrine LABROT, Vice-Présidente, Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 6 août 2024 et lors du prononcé ENTRE : Monsieur [N] [M] [W] demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Marjorie BESSE de la SELARL M.B AVOCATS, avocate au barreau de l’ESSONNE Monsieur [Z] [M] [W] demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Marjorie BESSE de la SELARL M.B AVOCATS, avocate au barreau de l’ESSONNE DEMANDEURS D'UNE PART ET : S.A.S.U. LA PIZZERIA dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante ni constituée DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort. ************** EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SASU LA PIZZERIA aux fins de voir : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial sous seing privé en date du 10 février 2014, portant sur le local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4], à la date du 22 mars 2024 ; - Ordonner l'expulsion de la SAS LA PIZZERIA et de ses membres, ainsi que tout occupant de son chef, du local qu'ils occupent [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que l'évacuation de tous biens meubles des lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - Assortir cette obligation d'une astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la résiliation du bail, soit le 22 mars 2024 ; - Condamner la SAS LA PIZZERIA à verser à Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W] une indemnité mensuelle d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent soit 1.738,30 euros mensuels ; - Autoriser Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W] à conserver la somme remise à titre de dépôt de garantie par la SAS LA PIZZERIA à titre d'indemnité ; - Débouter la SAS LA PIZZERIA de toutes ses éventuelles demandes, fins et conclusions ; - Condamner la SAS LA PIZZERIA à verser à Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la SAS LA PIZZERIA aux entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W] exposent que, par acte sous seing privé du 20 février 2014, Madame [O] [H], aux droits de laquelle ils viennent suivant acte de vente du 22 octobre 2015, a donné à bail à la SAS PPN, aux droits de laquelle vient la SAS LA PIZZERIA, des locaux commerciaux moyennant un loyer annuel de 12.792 euros hors taxes et hors charges. Ils indiquent que, après l'envoi d'un courrier recommandé valant mise en demeure restée vaine, ils ont été contraints le 22 février 2024 de faire délivrer à leur locataire par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 6.953,22 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Ils estiment que la clause résolutoire prévue au contrat de bail est acquise depuis le 22 mars 2024, leur locataire ayant procédé au règlement de ses impayés locatifs à l'expiration du délai imparti. L'affaire a été appelée à l'audience du 6 août 2024 au cours de laquelle Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs prétentions et moyens exposés à leur acte introductif d'instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l'assignation. Bien que régulièrement assignée conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, la SAS LA PIZZERIA n'a pas comparu ni constitué avocat. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W] justifient, par la production du bail commercial du 10 février 2014, du commandement de payer délivré le 22 février 2024, du courrier recommandé valant mise en demeure adressé à la SAS LA PIZZERIA le 24 novembre 2022 que leur locataire n'a pas réglé ses impayés locatifs dans le délai imparti. Le contrat de bail, en page 19, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W] ont fait délivrer à la SAS LA PIZZERIA un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 22 février 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 6.953,22 euros au titre des loyers et charges dus au mois de janvier 2024 inclus. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 22 février 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 mars 2024. A la lecture de l'acte du 22 février 2024 rédigé par le commissaire de justice et délivré selon les dispositions prévues à l'article 659 du code de procédure civile, il convient de relever que le voisinage a indiqué que la SAS LA PIZZERIA était fermée depuis environ 2 ans. Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion immédiate en tant que de besoin de la SAS LA PIZZERIA et de tous occupants de son chef, à défaut Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W] seront alors autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef sans délai au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier. Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W] sollicitent le prononcé d'une astreinte conformément aux termes du bail commercial liant les parties, or l'expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte. Sur le sort des objets mobiliers Comme demandé, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande d'indemnité d'occupation majorée Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS LA PIZZERIA causant un préjudice à Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'ils auraient perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 23 mars 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs. Par conséquent, il convient de condamner la SAS LA PIZZERIA au paiement de ladite indemnité à compter du 23 mars 2024. La majoration sollicitée de ladite indemnité s'analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie La demande de conservation du dépôt de garantie s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie. Sur les dépens et les frais irrépétibles La SAS LA PIZZERIA, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice. Elle est également condamnée à payer à Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] à la date du 23 mars 2024 ; ORDONNE, en tant que de besoin, l'expulsion immédiate de la SAS LA PIZZERIA et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; DIT n'y avoir lieu à référé sur le prononcé d'une astreinte ; RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS LA PIZZERIA à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W] auraient perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 23 mars 2024 ; CONDAMNE la SAS LA PIZZERIA à payer à Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W], à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 23 mars 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ; CONDAMNE la SAS LA PIZZERIA aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ; CONDAMNE la SAS LA PIZZERIA à payer à Monsieur [N] [M] [W] et Monsieur [Z] [M] [W] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 septembre 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,