Cour d'appel, 25 septembre 2023. 21/05588

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2023 N° RG 21/05588 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MLHN [I] [C] c/ [T] [J] [L] [U] [W] [P] [M] épouse [L] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 août 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Libourne (RG : 21/00120) suivant déclaration d'appel du 07 octobre 2021 APPELANT : [I] [C] né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 6] (27) de nationalité française demeurant [Adresse 5] Représenté par Maître Sébastien BACH, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [T] [J] [L] né le [Date naissance 3] 1940 à [Localité 8] (33) de nationalité Française demeurant [Adresse 4] [U] [W] [P] [M] épouse [L] née le [Date naissance 1] 1935 à [Localité 7] (33) de nationalité Française demeurant [Adresse 4] Représentés par Maître Fabienne AUGER, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : M. Roland POTEE Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Greffier lors des débats : Mme Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 26 avril 2003 à effet du 1er mai 2003 et venant à échéance le 30 avril 2006, M. [T] [L] et Mme [U] [M] épouse [L] ont donné en location à M. [I] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5]. Le montant du loyer initial a été fixé à 412 euros. Par acte d'huissier du 27 octobre 2020, les époux [L] ont délivré congé aux fins de vente au locataire pour le 30 avril 2021, pour un prix de 120.000 euros. Le locataire n'a pas quitté les lieux. Par acte d'huissier du 12 mai 2021, les époux [L] ont assigné M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne aux fins notamment d'ordonner l'expulsion de ce dernier, la résiliation du bail et le voir condamner à payer diverses sommes. Par jugement du 19 août 2021, le tribunal judiciaire de Libourne a : - constaté la résiliation du bail à date du 30 avril 2021, - condamné M. [C] à payer aux époux [L] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel des loyers, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, jusqu'à la libération effective des lieux, - débouté M. [C] de sa demande de délais pour quitter les lieux, - ordonné l'expulsion immédiate et sans délai de M. [C] et tout autre occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 5] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meubles désigné par lui ou à défaut par les bailleurs, - condamné M. [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'assignation. M. [C] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 7 octobre 2021. Par conclusions déposées le 11 mai 2023, M. [C] demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * constaté la résiliation du bail à date du 30 avril 2021, * condamné M. [C] à payer aux époux [L] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel des loyers, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, jusqu'à la libération effective des lieux, * débouté M. [C] de sa demande de délais pour quitter les lieux, * ordonné l'expulsion immédiate et sans délai de M. [C] et tout autre occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 5] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meubles désigné par lui ou à défaut par les bailleurs, * condamné M. [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'assignation, En conséquence et jugeant à nouveau : - juger que le congé pour vente délivré à M. [C] est nul et de nul effet, - rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions des époux [L], Reconventionnellement, - condamner in solidum les époux [L] à verser à M. [C] la somme de 7 000 euros au titre des troubles de jouissance subis, - condamner in solidum les époux [L] à verser à M. [C] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi, En tout état de cause, - condamner in solidum les époux [L] à verser à M. [C] la somme de 5 522,81 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum les époux [L] aux entiers dépens de l'instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Sébastien Bach conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 4 avril 2023, les époux [L] demandent à la cour de : - juger en application des articles 564 à 566 du code de procédure civile, l'appelant irrecevable en ses demandes nouvelles en cause d'appel : * aux fins de nullité du congé signifié à sa personne du 27 octobre 2021, * aux fins de voir le bailleur reconventionnellement condamné à des dommages-intérêts, - à défaut, l'en débouter en les jugeant mal fondées, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, - débouter l'appelant de toutes ses prétentions, - allouer aux intimés une somme de 3 500 euros à titre d'indemnité pour obligation de plaider en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [C] aux dépens d'appel. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 13 février 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 janvier 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 12 mai 2023 et l'affaire renvoyée à l'audience rapporteur du 12 juin 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité du congé Sur la recevabilité de cette demande Selon l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour faire écarter les prétentions adverses. En l'occurrence, en première instance, M. [I] [C], sans expressément solliciter la nullité du congé, s'était opposé à sa validation au motif du prix d'achat proposé selon lui excessif, moyen qu'il reprend aujourd'hui au soutien d'une demande de nullité pour faire écarter la demande de validation de ce congé. Cette demande ne peut donc être qualifiée de nouvelle et elle sera déclarée recevable. Sur le fond M. [I] [C] fait valoir que le prix proposé était volontairement dissuasif et que la valeur vénale de la maison ne dépasse pas 50000 euros. M. et Mme [L] répliquent que le prix proposé est celui du marché. Si M. [I] [C] produit un rapport de l'agent immobilier Orpi du 11 mars 2023 selon lequel le bien aurait une valeur vénale de 75000 euros (80000 euros pour la fourchette haute) compte tenu des travaux à effectuer, il est également versé au dossier l'annonce parue le 17 septembre 2021 sur le Bon Coin par Portbail Immobilier, agence des bailleurs, pour un prix de 100000 euros. Il ne ressort pas de ces éléments que M. et Mme [L] ont volontairement indiqué sur le congé un prix de 120000 euros dans le but frauduleux d'évincer leur locataire de l'achat de la maison d'autant que le premier juge fait état de pourparlers entre les parties fin décembre 2020 sur la base d'un prix de 100000 euros sans être démentis en appel par M. [I] [C] sur ce point. Le jugement déféré qui a déclaré le congé valide sera confirmé. Sur la demande en dommages et intérêts de M. [I] [C] Force est de constater que M. [I] [C] n'avait formé devant le premier juge aucune demande en indemnisation de préjudice subi du fait de l'état de la maison louée, dont il allègue aujourd'hui le caractère indécent. Aucun lien de connexité ne permettant de rattacher cette demande nouvelle à l'opposition à la validation du congé, M. [I] [C] sera déclaré irrecevable en ses demandes en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [I] [C] qui succombe en son appel en supportera donc la charge. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. M. [I] [C] qui succombe, sera condamné à payer à M. et Mme [L] ensemble la somme de 1200 euros sur ce fondement. PAR CES MOTIFS LA COUR, Déclare la demande en nullité du congé recevable, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déclare les demandes en dommages et intérêts pour logement indécent irrecevables, Condamne M. [I] [C] à payer à M. [T] [L] et [U] [M] épouse [L] ensemble la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [I] [C] aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,