Cour d'appel, 26 septembre 2024. 23/14861

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 26 SEPTEMBRE 2024 N°2024/346 Rôle N° RG 23/14861 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHSC [X] [B] C/ [S] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christine MONCHAUZOU Me Cindy BRAYE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'ANTIBES en date du 13 Avril 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 11-22-0004. APPELANT Monsieur [X] [B] né le 25 Septembre 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6] représenté par Me Christine MONCHAUZOU de la SCP TROEGELER - GOUGOT - BREDEAU- TROEGELER - MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIME Monsieur [S] [M] né le 05 Février 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] Irrecevabilité des conclusions 2024-M115 du 14 juin 2024 représenté par Me Cindy BRAYE, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat de bail en date du 18 novembre 2015, Monsieur [M] a donné en location à Monsieur [B] un studio à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 400 euros et pour lequel un dépôt de garantie de 400 euros était versé. Par jugement en date du 15 avril 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Antibes a constaté la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et condamné Monsieur [B] à payer à Monsieur [M] la somme de 2.400 € au titre des loyers impayés au 31 décembre 2020. Sur appel de Monsieur [B], la cour d'appel d'Aix-en-Provence a, par arrêt du 15 décembre 2022, suspendu les effets de la clause résolutoire et a octroyé à ce dernier un délai de paiement de 24 mois pour régler les arriérés de loyers ramenés à la somme de 700 € au 31 décembre 2020 du fait des paiements intervenus ultérieurement. Parallèlement à ces procédures, Monsieur [M] faisait délivrer un commandement de payer la somme de 3.292 euros à son locataire visant la clause résolutoire, suivant exploit d'huissier en date du 2 mai 2022 ainsi qu'un congé pour reprise. Suivant exploit d'huissier en date du 15 septembre 2022, Monsieur [B] assignait Monsieur [M] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d'Antibes afin d'obtenir à titre principal, la nullité du commandement de payer et à titre subsidiaire, des délais de paiement. L'affaire était évoquée à l'audience du 9 février 2023. Monsieur [B] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance, sollicitait la condamnation de Monsieur [M] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et concluait à la nullité du congé pour reprise. Monsieur [M] concluait au débouté de l'ensemble des demandes de Monsieur [B]. Reconventionnellement , à titre principal, il demandait au tribunal de constater la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et à titre subsidiaire, par l'effet du congé délivré. En tout état de cause, il sollicitait l'expulsion de Monsieur[B] et la condamnation en deniers ou quittance de ce dernier au paiement de la somme de 4.288 € au titre des loyers impayés au 8 février 2023 outre intérêts à compter du commandement délivré , au paiement des loyers échus ou à échoir jusqu'à la résiliation du bail, puis d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer courant, soit 400 €, jusqu'à la libération effective des lieux. Enfin il sollicitait la condamnation de Monsieur [B] au paiement de la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sus de sa condamnation à supporter le droit proportionnel dégressif dans le cadre d'un recouvrement forcé mis à la charge du créancier et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du congé du 15 juillet 2022. Par jugement contradictoire en date du 13 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antibes a , sous le bénéfice de l'exécution provisoire : *rejeté la demande en nullité du commandement de payer délivré le 15 juillet 2022 faite par Monsieur [B]. *constaté la résiliation de plein droit du bail conclu par Monsieur [M] et Monsieur [B] le 18 novembre 2015 par le jeu de la clause résolutoire acquise au 15 septembre 2022 pour non paiement des loyers. *dit n'y avoir lieu à examiner les demandes relatives au congé de reprise. *suspendu les effets de la clause résolutoire. *condamné Monsieur [B] à payer à Monsieur [M] la somme de 2.191 €, hors allocations logement séquestrées, au titre des loyers et indemnités d'occupation dus pour la période courant du 1er janvier 2021 au 8 février 2023, échéance de février 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. *accordé à Monsieur [B] un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette comme suit : - 35 mensualités égales de 60 €, payables d'avance le 1er de chaque mois en plus des échéances locatives, le 1er versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision. - une 36ème et dernière mensualité qui devra solder la dette en principal et intérêts. *rapellé qu'aux termes de l'article 1343-5 du Code civil , la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dûes pendant le délai fixé ci- dessus. *dit que si Monsieur [B] se libère selon les modalités fixées, la clauses de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. *dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, d'un terme de loyer courant : - la clause résolutoire de résiliation reprendra de plein droit son plein effet.Il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [B] et de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par les articles L411-1 et L4 12-1 du code des procédures civiles d'exécution au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier. - une indemnité d'occupation du montant du dernier loyer soit 400 € sera immédiatement exigible et jusqu'à libération des lieux ; la somme restant dûe à la date de la défaillance sera de plein droit exigible sans mise en demeure préalable. *condamner Monsieur [B] à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. *condamner Monsieur [B] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 15 juillet 2022. *dit que le coût du congé pour reprise délivré le même jour restera à la charge de Monsieur [M]. *rejeté la demande portant sur le droit proportionnel dégressif de l' huissier présentée par Monsieur [M]. *rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires. Suivant déclaration en date du 4 décembre 2023, Monsieur [B] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - rejette la demande en nullité du commandement de payer délivré le 15 juillet 2022 faite par Monsieur [B]. - constate la résiliation de plein droit du bail conclu par Monsieur [M] et Monsieur [B] le 18 novembre 2015 par le jeu de la clause résolutoire acquise au 15 septembre 2022 pour non paiement des loyers. - condamne Monsieur [B] à payer à Monsieur [M] la somme de 2.191 €, hors allocations logement séquestrées, au titre des loyers et indemnités d'occupation dus pour la période courant du 1er janvier 2021 au 8 février 2023, échéance de février 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. -accorde à Monsieur [B] un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette comme suit : ¿ 35 mensualités égales de 60 €, payables d'avance le 1er de chaque mois en plus des échéances locatives, le 1er versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision. ¿ une 36ème et dernière mensualité qui devra solder la dette en principal et intérêts. - que si Monsieur [B] se libère selon les modalités fixées, la clauses de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. - qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, d'un terme de loyer courant : ¿ la clause résolutoire de résiliation reprendra de plein droit son plein effet.Il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [B] et de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par les articles L411-1 et L4 12-1 du code des procédures civiles d'exécution au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier. ¿une indemnité d'occupation du montant du dernier loyer soit 400 € sera immédiatement exigible et jusqu'à libération des lieux ; la somme restant dûe à la date de la défaillance sera de plein droit exigible sans mise en demeure préalable. - condamne Monsieur [B] à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamne Monsieur [B] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 15 juillet 2022. - déboute Monsieur [B] de sa demande en paiement d'une somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 19 avril 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de sess moyens, Monsieur [B] demande à la cour de : Dans l'hypothèse ou par impossible le Président de la présente chambre estimerait que les conclusions de l'intimé en date du 19 mars 2024 sont recevables. *débouter Monsieur [M] de son appel incident, de ses demandes, fins et conclusions. *réformer le jugement du tribunal de proximité d'Antibes en date du 13 avril 2023. *juger l'opposition au commandement de payer signifiée le 15 juillet 2022 recevable et bien fondée. En conséquence. *juger ledit commandement nul et non avenu et prononcer son annulation. *juger que Monsieur [B] est débiteur d'une somme qui ne pourra excéder 142 € qui ne pouvait justifier la signification d'un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire qui n'est acquise qu'après deux mois de loyers impayés. *débouter Monsieur [M] de toutes demandes qui pourraient être formulées à l'encontre de Monsieur [B], la situation actuelle étant due à la constatation du caractère non décent du logement effectuée le 24 février 2021 et à la défaillance du bailleur. *accorder à Monsieur [B] les plus larges délai de paiement pour s'acquitter de toutes sommes qui seraient mises à sa charge. *condamner Monsieur [M] à payer la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts. À titre subsidiaire, * confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé à Monsieur [B] des délais de paiement. *condamner Monsieur [M] à verser à Monsieur [B] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. *condamner Monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Christine MONCHAUZOU, avocat aux offres de droit. À l'appui de ses demandes, Monsieur [B] soutient qu'à la date de la délivrance du commandement de payer le 15 juillet 2022, il n'était pas débiteur des sommes demandées. Il précise qu'il n'était redevable que d'une somme de 142 € qui ne pouvait permettre au bailleur de lui signifier quelque commandement que ce soit visant la clause résolutoire puisque le texte ne prévoit l'acquisition de la clause résolutoire qu'après deux mois de loyers impayés. Aussi il indique que le commandement de payer est non seulement irrégulier mais également atteint de nullité Il ajoute que le bailleur est fautif car il est à l'origine des difficultés dont il se plaint, ce dernier devant effectuer des travaux de rénovation de l'appartement loué. Enfin il souligne que les conclusions de l'intimé notifiées hors délai le 19 mars 2024 devront être déclarées irrecevables. Par ordonnance en date du 14 juin 2024, le président de la chambre 1-7 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a prononcé l'irrecevabilité des conclusions déposées par le conseil de Monsieur [M]. ****** L'ordonnance de cloture a été prononcée le 19 juin 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 19 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024. ****** Les conclusions de Monsieur [M] ayant été déclarées irrecevables, ce dernier est réputé s'approprier les motifs du jugement querellé conformément aux dispositions de l'article 954 in fine du code de procédure civile. 1°) Sur la nullité du commandement de payer Attendu qu'il résulte de l'article 24 de la loi du 6 juiller 1989 en son alinéa I que 'tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.' Attendu que suivant exploit d'huissier en date du 2 mai 2022, Monsieur [M] a fait délivrer à Monsieur [B] un commandement de payer la somme de 3.292 euros au titre des loyers impayés et d'avoir à justifier de l'assurance, visant la clause résolutoire. Qu'il n'est pas contesté que ce dernier a justifié d'une assurance. Que Monsieur [B] soutient que la somme réclamée est érronée puisqu'il n'était redevable que d'une somme de 142 € qui ne pouvait permettre au bailleur de lui signifier quelque commandement que ce soit. Attendu que le commandement de payer vise deux périodes, la première concernant un arriéré de loyers pour la période de juin 2019 à décembre 2020 pour un montant de 2.400 euros, la seconde pour la période du 1er janvier 2021 au 10 juillet 2022 pour un montant de 892 euros tenant les paiements intervenus. Que Monsieur [B] ne conteste pas qu'il était joint au commandement de payer les décomptes sous forme de tableaux lesquels mentionnent, pour chaque mois, le montant du loyer du, les dates et montant des versements de la CAF ainsi que des règlements par le locataire avec un solde restant dû cumulé et qu'il était ainsi parfaitement informé. Que le premier juge mentionne qu'il résulte du décompte produit par le bailleur au 15 juillet 2022, date du commandement, que la dette s'élevait à 1.895 €, déduction faite des allocations logement pour la période de suspension courant de mars 2021à janvier 2022 en raison de la perte des droits à compter de février 2022. Qu'or c'est à la date de délivrance du commandement de payer qu'il convient de se placer pour déterminer sa validité. Qu'il s'en suit que le commandement visant la clause résolutoire est régulier puisque cette dernière est acquise après deux mois de loyers impayés, ce qui est le cas en l'espèce. Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [B] de sa demande tendant à voir déclarer le commandement de payer nul et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande en nullité du commandement de payer délivré le 15 juillet 2022 faite par Monsieur [B] 2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire Attendu qu'il résulte de l'article 1728 du code civil que ' le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.' Attendu qu'il résulte de l'article 24 de la loi du 6 juiller 1989 en son alinea I que 'tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Attendu que Monsieur [B] ne justifie pas de ce que les loyers ont été apurés dans les deux mois du commandement de payer. Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail conclu par Monsieur [M] et Monsieur [B] le 18 novembre 2015 par le jeu de la clause résolutoire acquise au 15 septembre 2022 pour non paiement des loyers. 3°)Sur le montant de la dette locative Attendu que le premier juge a distingué les sommes que l'appelant devait à Monsieur [M] au titre des loyers impayés entre juin 2019 et décembre 2020 et celles dues entre le 1er janvier 2021 et le 8 février 2023. Qu'il indique qu'il convient de déduire la somme de 700 €, somme que Monsieur [B] restait devoir au 31 décembre 2020, de la dette actualisée. Que le jugement mentionne que, tenant le décompte actualisé produit, ce dernier restait devoir à son bailleur la somme de 10.'400 € correspondant à 26 mois de loyers , somme dont il convient de déduire celle de 6.437 € payée par l'appelant, celle de 375 € payée par la CAF et celle de 1.397 € d'allocations séquestrées par la CAF de mars 2021 à janvier 2022 Que le solde restant du par l'appelant s'éleve donc à la somme de 2.191 € en février 2023 inclus. Que Monsieur [B] n'apporte aucun élément remettant en cause ce montant. Qu'il convient dés lors de confirmer le jugement déféré sur ce point. 4°) Sur la demande de délai de paiement Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en son alinéa V que 'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Attendu qu'il n'est pas contesté que Monsieur [B] s'efforce de régler le loyer hors allocation chaque mois depuis janvier 2021 ce qui témoigne de sa volonté de voir diminuer la dette locative et de sa capacité à régler cette dernière. Qu'il y a lieu de faire droit à sa demande tendant à lui voir accorder un délai de paiement de 36 mois, les effets de la clause de résiliation étant suspendus de plein droit pendant ce même délai Qu'il convient dés lors de confirmer le jugement déféré sur ce point et sur les conséquences qui s'en suivent en cas de non respect des modalités de paiement à savoir que : ¿ la clause résolutoire de résiliation reprendra de plein droit son plein effet.Il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [B] et de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par les articles L411-1 et L4 12-1 du code des procédures civiles d'exécution au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier. ¿une indemnité d'occupation du montant du dernier loyer soit 400 € sera immédiatement exigible et jusqu'à libération des lieux ; la somme restant dûe à la date de la défaillance sera de plein droit exigible sans mise en demeure préalable. 5°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [B] Attendu que Monsieur [B] demande à la cour de condamner Monsieur [M] à payer la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral. Qu'il explique avoir vécu dans la crainte d'être expulsé et de se retrouver à la rue, ses ressources actuelles ne lui permettant pas de se reloger. Qu'il sera débouté de cette demande, faute de justifier d'un préjudice moral. 6°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [B] aux dépens en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter Monsieur [B] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Antibes du 13 avril 2023 en toutes ses dispositions, Y AJOUTANT, DÉBOUTE Monsieur [B] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, CONDAMNE Monsieur [B] aux dépens en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,