Cour de cassation, 12 octobre 2016. 15-22.681

CIV. 1 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 octobre 2016 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10483 F Pourvoi n° P 15-22.681 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme [E] [J], domiciliée [Adresse 1], 2°/ Mme [H] [U], veuve [J], domiciliée [Adresse 2], 3°/ M. [D] [J], domicilié [Adresse 5], contre l'arrêt rendu le 2 juin 2015 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à la société [M] [O] et [N] [Q], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4], 2°/ à Mme [C] [S], épouse [R], 3°/ à M. [K] [R], domiciliés tous deux [Adresse 3], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 septembre 2016, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Truchot, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de Mmes [E] et [H] [J] et de M. [D] [J], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société [M] [O] et [N] [Q] ; Sur le rapport de M. Truchot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à Mme [H] [U], veuve [J], à Mme [E] [J] et à M. [D] [J] de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme [C] [S], épouse [R] et M. [K] [R] ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mmes [E] et [H] [J] et M. [D] [J] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour Mmes [E] et [H] [J] et M. [D] [J]. Le pourvoi fait grief à l'arrêt, sur ce point, infirmatif attaqué D'AVOIR débouté Mme [H] [U], veuve [J], Mme [E] [J] et M. [D] [J] de leurs demandes à l'encontre de la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] ; AUX MOTIFS QUE « [la responsabilité de la Scp [O] et [Q]] doit […] s'apprécier à l'égard des seuls vendeurs. / Il appartient sur ce point aux consorts [J] de rapporter la preuve de la faute qu'ils imputent au notaire, de leur préjudice et du lien de causalité entre l'une et l'autre. / Il convient de rappeler, à cet égard, que la Scp [O] et [Q] a non seulement établi l'acte authentique de vente mais qu'elle avait aussi reçu des consorts [J] un mandat de négociation du bien et rédigé la promesse synallagmatique de vente. / La Scp notariale était donc tenue d'une obligation incluant celle d'assurer l'efficacité de l'acte sur le plan juridique et celle d'appeler l'attention des vendeurs sur la portée, les effets et les risques de l'opération à laquelle elle prêtait son concours. / Or, la cour considère, contrairement à l'appréciation des premiers juges, que les consorts [J] ne font pas la démonstration d'un manquement de la Scp [O] et [Q] à ses obligations. / En effet tant l'acte sous seing privé du 13 juillet 2006 que l'acte authentique du 22 septembre 2006 rappellent expressément les implications juridiques de la situation dans laquelle se trouvent les vendeurs-constructeurs. / À cet égard, il est constant que c'est M. [J] qui a effectué tous les travaux litigieux sans recours à des entreprises et sans souscription d'une quelconque assurance et que Mme [J] a fait achever, dans les mêmes conditions, lesdits travaux après le décès de son mari. / Or, il a été indiqué de façon expresse et parfaitement claire dans l'acte du 13 juillet 2006 quelle était la responsabilité encourue par les vendeurs-constructeurs. / Il est précisé en page 4 : - que des travaux ont été effectués depuis moins de 10 ans, à savoir, l'édification d'une extension dans laquelle a été implantée la cuisine avec percement du pignon de la maison, les travaux ayant été achevés fin juillet 2002 ; - que le vendeur n'a souscrit aucune assurance dommages-ouvrage. / En page 5, il est précisé que " sont réputées constructeurs de l'ouvrage, et donc concernés par la responsabilité de l'article 1792, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ", que " la responsabilité du constructeur a une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux et qu'elle ne peut conventionnellement être limitée par aucune clause contractuelle d'exonération (article 1792-5 du code civil) ". / Il est rappelé plus loin au vendeur qu'il n'a pas " personnellement souscrit l'assurance responsabilité rendue obligatoire par l'article L. 111-28 du code de la construction " et qu'il n'a pas non plus souscrit l'assurance dommages-ouvrage rendue obligatoire par les articles L. 111-30 du code de la construction et L. 242-1 du code des assurances garantissant pendant 10 ans le paiement des travaux de réparation des dommages décrits aux articles 1792 et 1792-2 du code civil. / Il est enfin ajouté en page 6 " que l'immeuble en cause n'est pas parfaitement assuré " et qu'aucune garantie ne peut être apportée à l'acquéreur pour l'avenir quant à la solvabilité future du vendeur dans l'hypothèse où celle-ci serait appelé en garantie de l'exécution des travaux susvisés qu'il a exécuté sur l'immeuble. / Ces mêmes clauses sont reprises dans l'acte authentique du 22 septembre 2006 en page 10 et 11. / Elles exposent clairement qu'en cas de désordres de nature décennale affectant les travaux réalisés depuis moins de 10 ans, les vendeurs engageaient leur responsabilité personnelle. / Le fait qu'une erreur a été commise par les notaires dans la rédaction de l'acte authentique est sans conséquence dommageable pour les consorts [J]. / En page 10 de l'acte du 22 septembre 2006 il est fait état de travaux réalisés par diverses entreprises et indiqué aux acquéreurs qu'ils bénéficieraient des garanties et responsabilité attachées à cette construction. / Mais cette mention ne pouvait tromper les consorts [J] qui savaient pertinemment qu'il n'y avait pas eu de recours à une quelconque entreprise pour la réalisation des travaux. / On ne peut enfin reprocher au notaire, négociateur et rédacteur de l'acte, de n'avoir pas conseillé aux vendeurs de faire établir un diagnostic (non obligatoire) pour s'assurer de la qualité de l'extension de la construction réalisée par M. [J]. / En fonction de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que les vendeurs ont été suffisamment informés par le notaire du risque que comportait la vente qu'ils avaient décidé de réaliser et qui avait été autorisée par le juge des tutelles de Cherbourg eu égard à la minorité d'[D] [J]. / Ils étaient, au demeurant, les mieux placés pour connaître les particularités de l'immeuble vendu et les défauts qu'il pouvait présenter en matière d'isolation. / Dès lors, le jugement déféré sera réformé en ses dispositions ayant accueilli la demande des consorts [J] à l'encontre de la Scp [O] et [Q] » (cf., arrêt attaqué, p. 5 à 7) ; ALORS QUE, de première part, il appartient au notaire d'apporter la preuve de l'exécution de l'obligation d'information à laquelle il est tenu envers les parties aux actes qu'il rédige ou auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en énonçant, par conséquent, tout en relevant que la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] avait rédigé la promesse synallagmatique de vente du 13 juillet 2006 et établi l'acte authentique de vente du 22 septembre 2006, pour débouter les consorts [J] de leurs demandes à l'encontre de la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q], qu'il appartenait aux consorts [J] de rapporter la preuve de la faute qu'ils imputaient à la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] et que les consorts [J] ne faisaient pas la démonstration d'un manquement de la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] à ses obligations, quand il appartenait à la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] d'apporter la preuve de l'exécution de l'obligation d'information à laquelle elle était tenue envers les consorts [J], la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les dispositions de l'article 1315 du code civil ; ALORS QUE, de deuxième part, il appartient au notaire d'apporter la preuve de l'exécution du devoir de conseil auquel il est tenu envers les parties aux actes qu'il rédige ou auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en énonçant, par conséquent, tout en relevant que la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] avait rédigé la promesse synallagmatique de vente du 13 juillet 2006 et établi l'acte authentique de vente du 22 septembre 2006, pour débouter les consorts [J] de leurs demandes à l'encontre de la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q], qu'il appartenait aux consorts [J] de rapporter la preuve de la faute qu'ils imputaient à la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] et que les consorts [J] ne faisaient pas la démonstration d'un manquement de la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] à ses obligations, quand il appartenait à la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] d'apporter la preuve de l'exécution du devoir de conseil auquel elle était tenue envers les consorts [J], la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les dispositions de l'article 1315 du code civil ; ALORS QUE, de troisième part, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes qu'il rédige ou auxquels il prête son concours ; qu'en énonçant, dès lors, après avoir relevé que la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] avait rédigé la promesse synallagmatique de vente et établi l'acte authentique de vente litigieux, pour débouter les consorts [J] de leurs demandes à l'encontre de la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q], que tant l'acte sous seing privé du 13 juillet 2006 que l'acte authentique du 22 septembre 2006 rappelaient expressément les implications juridiques de la situation dans laquelle se trouvent les vendeurs-constructeurs, qu'il avait été indiqué de façon expresse et parfaitement claire, par diverses clauses qu'elle a citées, dans la promesse synallagmatique de vente du 13 juillet 2006 quelle était la responsabilité encourue par les vendeurs - constructeurs, que les clauses de cette promesse synallagmatique de vente étaient reprises dans l'acte authentique du 22 septembre 2006 et exposaient clairement qu'en cas de désordres de nature décennale affectant les travaux réalisés depuis moins de dix ans, les vendeurs engageaient leur responsabilité personnelle, que le fait qu'une erreur avait été commise par les notaires dans la rédaction de l'acte authentique était sans conséquence dommageable pour les consorts [J] et que la mention, figurant en page 10 de l'acte authentique de vente, faisant état de travaux réalisés par diverses entreprises et indiquant aux acquéreurs qu'ils bénéficieraient des garanties et responsabilités attachées à cette construction, ne pouvait tromper les consorts [J] qui savaient pertinemment qu'il n'y avait pas eu de recours à une quelconque entreprise pour la réalisation des travaux, quand les clauses de la promesse synallagmatique de vente du 13 juillet 2006 et de l'acte authentique de vente du 22 septembre 2006 étaient rédigées dans des termes tels, en raison, notamment, de la mention, faisant état de travaux réalisés par diverses entreprises et indiquant aux acquéreurs qu'ils bénéficieraient des garanties et responsabilités attachées à cette construction, et d'autres stipulations de nature à introduire la confusion, que la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] ne pouvait être regardée comme ayant précisément appelé, de manière complète et circonstanciée, l'attention des consorts [J], sur les risques que présentaient pour eux cette promesse synallagmatique de vente et cet acte authentique, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ; ALORS QUE, de quatrième part, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes qu'il rédige ou auxquels il prête son concours et, le cas échéant, de les leur déconseiller ; qu'en déboutant, dès lors, les consorts [J] de leurs demandes à l'encontre de la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q], après avoir relevé que la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] avait rédigé la promesse synallagmatique de vente et établi l'acte authentique de vente litigieux, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si, compte tenu de la connaissance qu'elle avait des circonstances dans lesquelles l'extension de la maison vendue avait été construite et des risques importants qu'en raison de ces circonstances, l'opération de vente litigieuse présentait pour les consorts [J], la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] n'avait pas manqué au devoir de conseil auquel elle était tenue à l'égard des consorts [J] en ne déconseillant pas à ces derniers cette opération de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil ; ALORS QUE, de cinquième part, le notaire, lorsqu'il agit en qualité de négociateur d'immeubles, est tenu d'un devoir de conseil envers ses clients, qui lui impose, le cas échéant, de leur déconseiller de conclure une vente si celle-ci présente, pour eux, des risques importants ; qu'en déboutant, dès lors, les consorts [J] de leurs demandes à l'encontre de la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q], après avoir relevé que la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] avait reçu des consorts [J] un mandat de négociation de l'immeuble litigieux, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si, compte tenu de la connaissance qu'elle avait des circonstances dans lesquelles l'extension de la maison vendue avait été construite et des risques importants qu'en raison de ces circonstances, l'opération de vente litigieuse présentait pour les consorts [J], la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q] n'avait pas manqué au devoir de conseil auquel elle était tenue à l'égard des consorts [J] en ne déconseillant pas à ces derniers cette opération de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil ; ALORS QUE, de sixième part, le notaire, qui est tout à la fois le négociateur et le rédacteur d'actes de vente, est tenu de conseiller utilement ses clients et doit, donc, conseiller à ceux-ci, lorsqu'ils envisagent de vendre un immeuble qui a été construit, en totalité ou en partie, depuis moins de dix ans, par eux, de faire établir un diagnostic de l'état de l'immeuble, afin de déterminer si leur responsabilité est susceptible d'être engagée envers l'acquéreur de l'immeuble sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter les consorts [J] de leurs demandes à l'encontre de la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q], qu'on ne peut reprocher au notaire, négociateur et rédacteur de l'acte, de ne pas avoir conseillé aux vendeurs de faire établir un diagnostic (non obligatoire) pour s'assurer de la qualité de l'extension de la construction réalisée par M. [F] [J], la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ; ALORS QUE, de septième part, les consorts [J] avaient fait valoir, dans leurs conclusions d'appel, que M. [N] [Q] avait commis une faute en omettant d'alerter le juge des tutelles, dont l'autorisation préalable à la vente litigieuse était requise en raison de la minorité de M. [D] [J], des risques encourus par ce dernier, alors qu'il était parfaitement informé de ces risques et avait été très présent dans le cadre de la procédure devant le juge des tutelles ; qu'en déboutant les consorts [J] de leurs demandes à l'encontre de la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q], sans rechercher si M. [N] [Q] n'avait pas commis la faute que les consorts [J] lui reprochaient ainsi d'avoir commise, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil ; ALORS QUE, de huitième part, les notaires ne sont pas dispensés de leur devoir de conseil par les compétences et connaissances personnelles du client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter les consorts [J] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la société civile professionnelle [M] [O] et [N] [Q], que la mention, à la page 10 de l'acte authentique de vente du 22 septembre 2006, faisant état de travaux réalisés par diverses entreprises et indiquant aux acquéreurs qu'ils bénéficieraient des garanties et responsabilités attachées à cette construction, ne pouvait tromper les consorts [J] qui savaient pertinemment qu'il n'y avait pas eu de recours à une quelconque entreprise pour la réalisation des travaux et que les consorts [J] étaient les mieux placés pour connaître les particularités de l'immeuble vendu et les défauts qu'il pouvait présenter en matière d'isolation, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil.