Cour d'appel, 03 mars 2026. 22/00884

N° RG 22/00884 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LII5 C4 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE Chambre civile section A ARRÊT DU MARDI 03 MARS 2026 Appel d'une décision (N° RG 19/03070) rendue par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 10 février 2022 suivant déclaration d'appel du 28 février 2022 APPELANTES : S.C.I. BP MIXTE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 1] [K] [M], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 2] Intervenante volontaire représentées par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Ophélie BOULOS, avocat au barreau de PARIS INTIME : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES (SDC) DE LA RESIDENCE « [K] », dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic la SARL CHASTAGNOL IMMOBILIER, sise [Adresse 4] à [Localité 4], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège représenté par Me Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine Clerc, président de chambre, Mme Raphaële Faivre, conseiller, M. Jean - Yves Pourret, conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 12 janvier 2026 Mme Faivre, conseiller chargé du rapport en présence de Mme Clerc, président de chambre, assistées de Mme Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES La SCI BP Mixte est propriétaire d'un tènement cadastré Section AM n°[Cadastre 1], [Adresse 5] et [Adresse 6] à Saint Martin d'Uriage. Ce tènement est actuellement occupé par La Poste, qui bénéficiait d'une tolérance de passage sur le terrain constituant l'[Adresse 7] cadastré AM [Cadastre 2] appartenant au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]. Les propositions d'établissement d'un acte authentique de servitude conventionnelle ont été refusées par l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 8]. Par acte d'huissier du 18 juillet 2019, la SCI BP Mixte a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Grenoble afin d'obtenir une servitude de passage sur le fondement de l'enclave au bénéfice de la parcelle AM [Cadastre 1] grevant la parcelle AM [Cadastre 2] appartenant au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]. Selon jugement du 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a : - débouté la SCI BP mixte de ses demandes au titre de l'enclave, - débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de sa demande de dommages intérêts au titre d'une procédure abusive du demandeur, - condamné la SCI BP mixte à payer au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] une somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI PB Mixte aux entiers dépens, avec distraction au profit des avocats en la cause, - constaté l'exécution provisoire de la présente décision, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire. Par déclaration du 28 février 2022, la SCI BP Mixte a interjeté appel de ce jugement. Le 6 avril 2022, la SCI BP Mixte a vendu le tènement situé sur la parcelle cadastré section AM n°[Cadastre 1] à la société [K] [M]. Par ordonnance juridictionnelle du 7 février 2023, le conseiller de la mise en état a : - débouté le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de son incident, - dit recevable l'intervention volontaire de la société [K] [M], - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] aux dépens de l'incident avec recouvrement par Maître [Localité 5], conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 23 novembre 2022, la SCI BP Mixte et la société [K] [M] demandent à la cour au visa des articles 31 et 329 du code de procédure civile et des articles 682, 683 et 686 du code civil de : A titre liminaire : - les juger recevables en leurs demandes, En conséquence, - débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] de sa demande visant à voir déclarer irrecevable la société [K] [M] en son intervention volontaire, A titre principal : - juger que la parcelle cadastrée section AM [Cadastre 1] située [Adresse 6] à [Localité 3] est enclavée, - juger bien fondée la demande de la SCI BP Mixte reprise par la société [K] [M] tendant à ce qu'il lui soit reconnu une servitude légale de passage sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 2], située [Adresse 3] à Saint Martin d'Uriage (38410) dont la contenance est de 00 hectare, 33 ares, 10 centiares, appartenant en toute propriété au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Saint Martin d'Uriage (38410) et ce, afin de lui permettre d'accéder à la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 1], située [Adresse 5] et [Adresse 6] à Saint Martin d'Uriage (38410) dont la contenance est de 00 hectare, 4 ares, 2 centiares, appartenant en toute propriété à la société [K] [M] venue aux droits de la SCI BP Mixte, En conséquence, - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : débouté la SCI BP Mixte, aux droits de laquelle vient la société [K] [M], de ses demandes au titre de l'enclave, condamné la SCI BP Mixte à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] une somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI BP Mixte aux entiers dépens, avec distraction au profit des avocats en la cause, Subsidiairement, - désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de : se rendre sur les lieux, entendre tous sachants, procéder à toutes constatations utiles, se faire communiquer tous documents utiles pour l'accomplissement de sa mission, fournir tous les éléments permettant au tribunal de déterminer l'assiette foncière et le tracé de la servitude de passage reconnue à la parcelle cadastrée section AM [Cadastre 1] sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 2] située [Adresse 3] à Saint Martin d'Uriage (38410), actuellement propriété du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à la même adresse, fournir tous les éléments permettant au tribunal de déterminer le montant de l'indemnité prévue à l'article 682 du code civil, En tout état de cause, - juger que faute pour le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Saint Martin d'Uriage (38410) de régulariser l'acte authentique constatant le droit légal de passage reconnu à la société [K] [M] venue aux droits de la société BP Mixte dans les huit jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir, ledit arrêt vaudra titre et sera publié au registre de la publicité foncière de Grenoble, - débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] de toutes ses demandes. Pour justifier de l'état d'enclave de l'immeuble, elles font valoir que : - l'immeuble est situé en limite de parcelle et dispose d'un seul accès sur l'[Adresse 11], toutefois, celui-ci ne permet pas l'accès des véhicules à la cour située derrière l'immeuble, ni celui des occupants de l'immeuble, l'accès piétonnier donnant sur l'[Adresse 11] étant réservé au bureau de poste, - la courette de 2,28 mètres de largeur située à droite du bâtiment, est ceinte d'un mur depuis la construction de l'Immeuble, de sorte qu'il n'y a donc jamais eu d'accès à la partie arrière de l'Immeuble depuis l'[Adresse 11] via la courette et en tout état de cause, elle ne permet pas un accès suffisant pour les véhicules du bureau de poste et ceux des occupants du premier étage dès lors qu'elle mesure 2,28 mètres de largeur puisque selon la jurisprudence que toute parcelle, quelle que soit son utilisation doit comprendre un accès d'une largeur de 3 mètres minimum, - si le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 13] prétend que la largeur du passage pourrait être augmentée jusqu'à 2,72 mètres si les murs de la clôture et notamment le mur situé à droite de la courette étaient démolis, cette allégation ne repose sur aucune étude technique documentée et en outre la société [K] [M] ne peut démolir le mur situé à droite de la courette sans l'accord du propriétaire de l'immeuble voisin, dès lors qu'il s'agit d'un mur mitoyen, séparant les deux propriétés, - la société [K] [M] entend aménager prochainement les combles se trouvant au deuxième et dernier étage de l'immeuble en un logement, toutefois, le plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 6] conditionne la création d'un nouveau logement à la fourniture d'emplacements de stationnement sur la parcelle, de sorte qu'au regard de la configuration des lieux, l'immeuble de la société [K] [M] ne dispose pas d'un accès suffisant pour son exploitation et pour sa sécurité depuis la voie publique et l'accès de tout véhicule ne peut se faire que par la partie arrière de l'immeuble via l'[Adresse 14], - il est de jurisprudence constante que la tolérance de passage ne permet pas d'exclure l'état d'enclave, et en l'espèce cette tolérance de passage ne bénéficie qu'au bureau de poste et non à la société [K] [M], le nouveau propriétaire de l'immeuble, de sorte que les occupants de l'appartement situé au 1er étage ne peuvent pas emprunter l'[Adresse 7] afin d'accéder à la cour arrière de l'immeuble, - le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] ne démontre nullement que la SCI BP Mixte aurait « obstrué » volontairement un accès suffisant sur la voie publique, étant précisé que la courette située à droit de l'Immeuble est ceinte depuis la construction du bâtiment ainsi que le démontre une carte postale datée au plus tard de 1958. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 4 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la [Adresse 10] demande à la cour au visa des articles 9 et 32 du code de procédure civile et les articles 682 et 684 du code civil de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - dire et juger irrecevables et mal fondée l'intervention volontaire de la société [K] [M], - dire et juger l'absence d'enclave du tènement immobilier de la SCI BP Mixte comme directement desservie par la voirie publique et le domaine public, Subsidiairement, - constater l'état d'enclave volontaire de la parcelle AM [Cadastre 1] sise à [Localité 7] par la construction d'un bâtiment, - dire et juger que si par extraordinaire le tènement de la SCI BP Mixte était enclavé, cet état résulte d'une enclave volontaire et d'une division du fonds de la SCI BP Mixte, - débouter la SCI BP Mixte de l'intégralité de ses demandes, - condamner la SCI BP Mixte au paiement d'une somme de 10.000 € pour procédure abusive, - condamner la même au paiement d'une somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Pour contester l'état d'enclave, il fait valoir que : - il n'existe pas d'enclave pour l'exécution du service public postal, alors que le propriétaire du bâtiment dispose d'une tolérance que le syndicat de la copropriété n'entend pas remettre en question pour l'exploitation du service public postal, - la SCI BP Mixte n'est pas enclavée pour réaliser sa future opération de promotion immobilière dès lors qu'elle est propriétaire de parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3] qui jouxtent la voie publique, domaine publique de la commune, - la desserte de ce tènement et du bâtiment est aisément réalisable par un passage qui existe déjà sur la parcelle d'une largeur de 2,72 mètres et non pas de 2,28 mètres dès lors que le mur de clôture appartenant à la SCI est épais de 0,45 mètres et a condamné l'utilisation du passage, - les appelantes se sont enclavées de manière volontaire, comme cela résulte des photographies sur lesquelles on peut constater à côté de la clôture faite par La Poste un imposant portail situé à droite de ladite clôture. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2025 MOTIFS A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Sur l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la société [K] [M] Cette demande, qui a été tranchée par le conseiller de la mise en état selon ordonnance juridictionnelle du 7 février 2023, est donc sans objet. Sur la servitude légale Conformément à l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. Cette servitude a pour but de permettre l'utilisation normale du fonds enclavé, l'état d'enclave est ainsi apprécié en fonction des besoins nécessaires pour assurer une exploitation du fonds. Ces besoins peuvent varier dans le temps en fonction de l'affectation donnée au fonds par son propriétaire. (3ème Civ .,19 mai 1993 n° 91-14.819 ; Civ 3ème.,14 janvier 2016 n° 14-25.089) Il est de jurisprudence constante que les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain d'appréciation pour déterminer l'état d'enclave d'un fonds, laquelle appréciation souveraine se fait d'après les lieux et circonstances de la cause (Civ 3ème., 5 octobre 1971, n° 70-10.379; Civ 3ème., 11 février 1975, n° 73-13.974 ; Civ 3ème., 19 mai 1993, n° 91-14.819) Les juges du fond sont également souverains pour déterminer le caractère suffisant ou non du passage (Civ 3ème., 28 octobre 1974 n° 73-12.270 ; Civ 3ème., 4 février 1987 n° 85-17.595). Certaines circonstances peuvent s'opposer à la prétention du propriétaire du fonds enclavé notamment lorsque l'enclave est son fait volontaire. Ainsi, le propriétaire qui a lui-même obstrué l'issue donnant accès à la voie publique ne peut se prévaloir d'un droit de passage pour cause d'enclave (Civ 3ème., 13 mars 1996 n° 94-11.903 ; Civ 3ème., 13 septembre 2011 n° 10-20.750 ; Civ 3ème.,15 septembre 2015 n°14-12.993). S'ils sont souverains pour apprécier le caractère volontaire de l'état d'enclave (Civ 3ème., 21 novembre 1978 n°77-13.491), les juges du fond sont tenus de rechercher si l'enclave provoquée par le changement de destination du fonds par son propriétaire ne procéde pas d'une utilisation normale de sa propriété (Civ 3ème., 4 octobre 2000 n° 98-12.284 ; Civ 3ème .,17 novembre 2016 n° 15-18.124). Enfin, n'est pas enclavé le fonds qui bénéficie d'une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation tant que cette tolérance est maintenue. (Civ. 3e, 27 sept. 2006, no 05-16.451), peu important que la tolérance ne soit pas personnellement accordée au propriétaire mais à celui qui exploite ce fonds ( Civ. 3e, 14 mars 2024, no 22-15.20). En l'espèce, il résulte des pièces de la procédure que le tènement cadastré section AM n°[Cadastre 1], [Adresse 5] et [Adresse 6] à Saint Martin d'Uriage, désormais propriété de la société [K] [M] par suite de la cession consentie par la SCI BP Mixte, sur laquelle est édifié un immeuble dont le rez-de-chaussée est occupé par la société La Poste, est bordée au Nord par une autre propriété cadastrée section AM [Cadastre 4], au sud par l'[Adresse 7], parcelle cadastrée AM [Cadastre 2] appartenant aux copropriétaires de la résidences « [Adresse 13] » et à l'Est par l'[Adresse 15], laquelle voie appartient au domaine public. Or, s'il n'est pas contesté que la société La Poste qui exploite le rez-de-chaussée de l'immeuble, bénéficie de la part du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 13] d'une tolérance de passage s'exerçant sur l'[Adresse 7], cette faveur, dont il est réaffirmé par l'intimée qu'elle entend la réserver au seul service postal, à l'exclusion de tout autre occupant de l'immeuble et notamment à tout occupant de l'étage de l'immeuble que le propriétaire entend aménager en locaux d'habitation, ne permet donc pas la libre circulation à la voie publique pour les besoins de l'exploitation de l'immeuble. Ainsi, ce moyen n'est pas de nature à caractériser l'absence d'état d'enclave. Le premier juge, qui n'a pas tiré les conséquences du refus du Syndicat des copropriétaires de maintenir la tolérance de passage à d'autres exploitant de l'immeuble, a donc à tort, écarté l'état d'enclave. Par ailleurs, la parcelle supportant le tènement propriété de la société [K] [M] comporte un passage dont la limite séparative avec la propriété voisine au Nord se matérialise par un mur, mitoyen du mur longeant le fonds voisin, et supportant le portail d'accès de celui-ci ; elle se termine également en bordure de voie publique par un muret en béton surmonté d'une barrière en bois. Or, il n'est pas discuté par les parties que la largeur de la bande de terrain longeant l'immeuble au Nord, et dont l'intimée estime qu'elle est suffisante pour permettre le passage, est de 2,72 mètres en ce compris le mur mitoyen, mais seulement de 2,27 mètres jusqu'au mur mitoyen. Ce seul passage de 2,27 mètres, appartenant à l'appelante, qui permet difficilement le passage d'un véhicule léger dont il n'est pas contesté qu'il présente généralement une largeur « hort tout » de 1,80 mètres, rend en tout état de cause impossible le braquage d'un véhicule léger nécessitant en général 10,42 mètres, tout comme il rend également impossible le passage d'un véhicule de type fourgonnette dont la largeur « hors tout » peut être retenue à 2,70 mètres. Il se déduit de ces éléments, que ce passage n'est pas suffisant pour permettre l'utilisation normale du fonds. Le moyen titré de l'absence d'enclave du fait de l'existence de ce passage ne peut donc utilement prospérer. Le premier juge, qui a par une mauvaise lecture des pièces présentées, a considéré que l'appelante bénéficiait d'un accès suffisant sur la voie publique par une desserte directe matérialisée par un trottoir d'une largeur de 6,4 mètres, laquelle mesure correspond à la profondeur du trottoir, appartenant au domaine public, a donc à tort, par ce second motif, écarté l'état d'enclave. En outre, si le muret surmonté d'une barrière en bois fermant au Nord la parcelle litigieuse est sans discussion possible, la propriété de la société [K] [M], en revanche, contrairement à ce que soutient à tort l'intimé, l'imposant portail jouxtant ce muret est implanté sur la propriété voisine, comme cela ressort parfaitement clairement de l'examen des clichés versés aux débats, de sorte que, contrairement à ce que soutient encore à tort le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], la création de ce portail n'est pas de nature à caractériser un état d'enclave volontaire. Enfin, s'il est incontestable, que le tènement appartenant à la société [K] [M] est fermé en limite Nord par un muret en pierre surmonté d'une barrière en bois depuis à tout le moins 1958 comme cela résulte d'une carte postale versée aux débats, il est également constant que jusqu'à l'acquisition par le Syndicat des copropriétaires de la parcelle cadastrée section AM [Cadastre 2] et la création par ce dernier de l'[Adresse 17], l'accès à la parcelle cadastrée section AM [Cadastre 1], propriété de la société [K] [M] se faisait par cette parcelle voisine, de sorte qu'aucun enclavement volontaire n'est ainsi caractérisé. En considération de ces éléments, la société [K] [M], venant aux droits de la SCI BP Mixte, qui établit que sa propriété est enclavée et n'a qu'une issue insuffisante pour accéder au fonds est bien fondée à réclamer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] un passage qui s'exerce sur l'emprise matérialisée par l'[Adresse 7] correspondant à la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 2], située [Adresse 3] à Saint Martin d'Uriage (38410) d'une contenance est de 00 hectare, 33 ares, 10 centiares, pour assurer la desserte complète de son tènement immobilier. Le jugement déféré est en conséquence infirmé. Dès lors que le présent arrêt vaut titre reconnaissant l'existence de la servitude litigieuse, il n'y a pas lieu de prévoir comme demandé par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la régularisation d'un acte authentique constatant ce droit légal de passage, mais uniquement la publication du présent arrêt au registre de la publicité foncière de Grenoble. Sur la procédure abusive L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l'encontre de la SCI BP Mixte une faute de nature à faire dégénérer en abus, le droit de se défendre en justice. Il n'est pas fait droit à la demande de dommages-intérêts formée à ce titre. Le jugement déféré est confirmé. Sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens Partie succombante, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] doit supporter les dépens de première instance et d'appel comme la totalité de ses frais irrépétibles exposés. Les mesures accessoires de première instance sont infirmées en conséquence. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Déclare sans objet la demande d'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la société [K] [M], Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Statuant à nouveau et ajoutant, Constate l'état d'enclave de la parcelle cadastrée section AM [Cadastre 1], sis, [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 6], propriété de la société [K] [M], venant aux droits de la société BP Mixte, Dit que la parcelle cadastrée section AM [Cadastre 1], sis, [Adresse 5] et [Adresse 6] à Saint-Martin D'Uriage, propriété de la société [K] [M], venant aux droits de la SCI BP Mixte, bénéficie d'une servitude légale de passage s'exerçant sur l'emprise matérialisée par l'[Adresse 7] cadastrée section AM n°[Cadastre 2], [Cadastre 5], sis [Adresse 7] à Saint Martin d'Uriage (38410) d'une contenance est de 00 hectare, 33 ares, 10 centiares, propriété du Syndicat des copropriétaires de la résidece des [Adresse 18], Dit qu'il appartiendra au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 13] de publier le présent arrêt dans les huit jours suivant sa signification au registre de la publicité foncière de Grenoble, Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] aux dépens de première instance et d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRESIDENT