Texte intégral
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 21/12/2023
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N° de MINUTE :
N° RG 22/04829 - N° Portalis DBVT-V-B7G-URHB
Jugement (N° 2021011587) rendu le 21 septembre 2022 par le tribunal de commerce de Lille Métropole
APPELANTE
Société Optim Impact, SARL unipersonnelle, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social, [Adresse 1]
représentée par Me Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉ
Monsieur [P] [R]
né le 02 janvier 1949 à [Localité 4]
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Philippe Lariviere, avocat constitué, substitué par Me Audrey Bueche, avocats au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 07 novembre 2023 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Agnès Fallenot, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 octobre 2023
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FAITS ET PROCEDURE
La SCI Rediguin est propriétaire d'un immeuble à usage commercial situé à [Localité 5], zone commerciale Auchan, [Adresse 3].
Le 26 septembre 2019, la société Rediguin a donné mandat exclusif à la société Optim'impact, agent immobilier, de rechercher un locataire pour ce local, moyennant un loyer de 180 euros HT/HC/m2/an. Ce mandat précisait que la rémunération du mandataire s'élèverait à 30% du loyer annuel hors taxes, et serait prise en charge par le locataire.
M. [R] et la société Optim'impact sont convenus d'un partage des honoraires de commercialisation à hauteur de 50% chacun par échanges de courriels des 6 et 9 septembre 2019.
Le mandat exclusif a été dénoncé par M. [R] le 21 janvier 2020, avant qu'il ne donne à la société Optim'impact un nouveau mandat, cette fois non exclusif, le 10 août 2020.
Dans l'intervalle, l'immeuble a fait l'objet d'une division en deux lots.
Par l'entremise de la société Optim'impact, la société Rediguin a signé avec la société Naumy groupe, les 18 décembre 2020 et 1er janvier 2021, un bail commercial moyennant un loyer fixé à 160 euros/m2, pour l'un des deux lots.
La rémunération de la société Optim'impact a été fixée à la somme de 60 000 euros HT et mise en totalité à la charge du locataire.
Le 24 février 2021, M. [R] a adressé à la société Optim'impact une facture n°2021 01 datée du 25 février 2021 d'un montant de 30 000 euros ayant pour objet 'Accompagnement et finalisation contrat Naumy/Rediguin'.
La société Optim'impact a refusé de s'en acquitter.
Les parties n'étant pas parvenues à s'accorder, la société Rediguin et M. [R] ont attrait la société Optim'impact devant le tribunal de commerce de Lille métropole par acte d'huissier du 16 juin 2021.
Par jugement rendu le 21 septembre 2022, le tribunal de commerce de Lille métropole a notamment :
-dit irrecevable l'action de la société Rediguin ;
-débouté la société Optim'impact 'de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions' ;
-condamné la société Optim'impact à payer à M. [R] la somme de 30 000 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil ;
-débouté M. [R] et la société Rediguin de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
-condamné la société Optim'impact à payer à M. [R] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné la société Optim'impact aux entiers frais et dépens de l'instance.
Par déclaration du 17 octobre 2022, la société Optim'impact a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision, à l'exception de celui ayant déclaré irrecevable l'action de la société Rediguin.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions transmises par le RPVA le 23 novembre 2022, la société Optim'impact demande notamment à la cour de :
Infirmer le jugement (RG 2021011587) du tribunal de commerce de Lille Métropole du 21 septembre 2022 en ce qu'il a :
Constaté le non-respect par la société Optim'impact de ses engagements contractuels envers M. [R] ;
Débouté la société Optim'impact de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;
Condamné la société Optim'impact à payer M. [R] la somme de 30 000 euros au titre de l'article 1231-1 du Code civil ;
Condamné la société Optim'impact à payer M. [R] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la société Optim'impact aux entiers frais et dépens de l'instance ;
Statuant à nouveau,
Déclarer la demande de la société Optim'impact recevable et bien fondée, et en conséquence ;
Débouter M. [R] de l'ensemble de ses demandes ;
Condamner M. [R] à payer à la société Optim'impact une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;
Condamner M. [R] à payer à la société Optim'impact une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner M. [R] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Karl Vandamme pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Par conclusions transmises par le RPVA le 21 février 2023, M. [R] demande notamment à la cour de :
Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu l'article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu le jugement du 21 septembre 2022 du tribunal de commerce de Lille métropole,
- débouter la société Optim'impact de l'ensemble de ses demandes ;
En conséquence,
- confirmer le jugement du 21 septembre 2022 du tribunal de commerce de Lille métropole en ce qu'il :
o déboute la société Optim'impact de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;
o condamne la société Optim'impact à payer M. [P] [R] la somme de 30 000 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil ;
o condamne la société Optim'impact à payer M. [P] [R] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
o condamne la société Optim'impact aux entiers frais et dépens de l'instance ;
- déclarer l'appel incident de M. [P] [R] recevable et bien fondé;
- infirmer le jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 21 juin 2022, en ce qu'il a débouté M. [R] et la société Rediguin de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Et statuant à nouveau,
- condamner la société Optim'impact à payer M. [R] une somme de 5 000 euros au titre de l'article 1240 du code civil pour résistance abusive au paiement ;
En tout état de cause,
- condamner la société Optim'impact à payer M. [P] [R] une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Optim'impact aux entiers frais et dépens de l'instance.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour l'exposé de leurs moyens.
SUR CE
A titre préliminaire, il convient de souligner qu'il n'y a lieu ni de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent arrêt les chefs de demandes figurant dans les dispositifs des écritures des parties qui portent sur des moyens ou des éléments de fait relevant des motifs et non des chefs du présent arrêt devant figurer dans sa partie exécutoire.
Par ailleurs, la demande de M. [R] tendant à faire infirmer le jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 21 juin 2022 en ce qu'il a débouté la société Rediguin de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive doit être déclarée irrecevable, cette partie, dont l'action a été déclarée irrecevable par les premiers juges sans que leur décision soit querellée de ce chef, n'ayant pas été intimée.
I - Sur la demande en rétrocession d'honoraires
o La société Optim'impact plaide tout d'abord que l'économie de l'opération a été totalement bouleversée après la dénonciation du mandat exclusif. En effet, à la suite de la régularisation du nouveau mandat sans exclusivité, M. [R] n'a pas demandé à la société Optim'impact de lui rétrocéder 50 % de sa commission. Ses demandes sont dès lors totalement infondées.
La société Optim'impact argue ensuite que la facture de M. [R] ne repose sur aucune cause puisque M. [R] n'a pas accompli de diligences dans cette opération. Sa présence ne s'explique que par sa qualité de représentant du bailleur, et non sa prétendue qualité de mandataire de celui-ci. Cette double qualité est d'ailleurs formellement interdite, tant par les règles impératives du code civil que par les principes d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Pour pallier le fait qu'il n'a accompli aucune démarche pour permettre la finalisation de l'affaire, M. [R] affirme que son rôle a été d'apporter l'affaire, alors qu'en réalité, il n'a apporté que sa propre affaire. La simple lecture de ses courriers, de ceux de son conseil et de ses conclusions confirme qu'il est l'animateur principal de la société Rediguin.
Aucune des règles formelles de la loi Hoguet n'a été respectée par M. [R], ce qui le prive de tout droit à rémunération. Pour tenter d'y échapper, celui-ci soutient qu'il s'agissait d'une opération unique. Or M. [R] s'est immatriculé comme autoentrepreneur avec l'intention affichée de réaliser plusieurs affaires et de s'inscrire durablement comme apporteur d'affaires immobilières. Il a ainsi entendu formaliser son intervention comme mandataire de la société Rediguin, dans le cadre d'une activité déclarée de conseil pour les affaires et autres conseils de gestion. Dès lors, il exerce de manière officielle et revendiquée la profession de mandataire et s'entremet dans des opérations immobilières. L'immeuble a en outre fait l'objet d'un découpage, et il s'est agi de trouver deux locataires. Par ailleurs, après avoir apporté un dossier de location à la société Optim'impact, M. [R] a proposé de lui apporter un dossier de vente de l'immeuble. Il a donc participé à la réalisation d'au moins deux opérations, de sorte qu'en qualité d'intermédiaire, il prête son concours de manière habituelle aux opérations énumérées aux 1° à 8° de l'article 1er de loi Hoguet, et doit justifier d'une carte d'agent immobilier et d'un mandat écrit.
o En réponse, M. [R] affirme que le partage de commission résulte d'un accord entre les parties. Avant la transmission de la facture litigieuse, la société Optim'impact n'a jamais contesté son obligation.
Il indique qu'il est toujours intervenu auprès de la société Optim'impact en sa qualité d'autoentrepreneur. Il n'est pas le dirigeant de la société Rediguin et ne saurait dès lors être confondu avec la personne du bailleur, dont il avait reçu mandat pour trouver un nouveau locataire. Il ne fait aucun doute qu'il a apporté cette affaire à la société Optim'impact et il importe peu qu'il justifie de diligences spécifiques additionnelles pour obtenir paiement des sommes réclamées. Pour autant, il a été actif. Il a notamment recherché un preneur aux côtés de la société Optim'impact, a procédé à une révision du bail avec la société Naumy groupe et a finalisé les éléments du bail.
Sa correspondance du 21 février 2021 met uniquement fin à l'exclusivité de ce mandat, et non au mandat en lui-même. Le partage de commission n'a jamais été dénoncé.
La loi Hoguet et ses décrets ne s'appliquent pas au cas d'espèce. Il s'agissait en effet pour M. [R] d'une opération unique.Un seul ensemble immobilier a été proposé à la location, même s'il a été procédé à un découpage du bien afin de trouver un preneur plus facilement. Si M. [R] a évoqué la potentielle vente de ce bien, il n'y a eu aucune opération d'entremise à ce titre.
Réponse de la cour
Aux termes des articles 1103, 1104 et 1353 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Le premier moyen de la société Optim'impact repose sur le fait qu'elle n'avait donné son accord à un partage des honoraires de négociation que dans le cadre du mandat exclusif conclu avec la société Redinguin le 26 septembre 2019, lequel a été dénoncé le 21 janvier 2020.
En l'espèce, par courriel du 7 septembre 2019, M. [R] a écrit au gérant de la société Optim'impact : 'je suis d'accord pour que le droit d'entrée soit réparti de la façon suivante les 150 000 premiers euros pour REDIGUIN et le montant au-dessus de 150 000 soit réparti 50% pour Rediguin et 50% pour ta société : OPTIM'IMPACT. Concernant les 30% de la commission, il est convenu entre nous que tu m'en reverseras la moitié.'
Ce dernier lui ayant confirmé son accord sur cette proposition par courriel du 9 septembre 2019, la société Rediguin a signé avec la société Optim'impact, le 26 septembre 2019, un mandat exclusif de recherches d'enseignes prévoyant une rémunération du mandataire à hauteur de 30% du loyer annuel hors taxes et hors charges stipulé au bail à la charge du locataire.
Par courrier du 21 janvier 2020, M. [R] a ensuite écrit au gérant de la société Optim'impact : 'je mets fin à l'exclusivité de ton mandat de commercialisation du magasin de Rediguin à [Localité 5]. Par contre si tu es d'accord j'aimerais que tu continues sans exclusivité sa commercialisation.'
Le 10 août 2020, la société Rediguin a signé avec la société Optim'impact un mandat non exclusif de recherche d'enseignes prévoyant les mêmes modalités de rémunération du mandataire que le mandat exclusif précédemment conclu.
Le 25 janvier 2021, la société Rediguin a conclu avec la société Naumy groupe un bail commercial moyennant un loyer annuel de 323 520 euros hors taxes et hors charges, mentionnant, en sa clause 'frais-honoraires', que : 'les parties indiquent avoir négocié par l'intermédiaire de la société Optim'impact titulaire de la carte professionnelle (...). Les honoraires de négociation s'élèvent à 60 000 euros HT et sont à la charge du preneur qui s'y oblige.'
Or aucune des pièces versées aux débats ne vient attester d'un accord conclu entre les parties sur le partage de cette commission, représentant non plus 30% mais 18,55% du loyer annuel hors taxes et hors charges.
A l'inverse, par courriel du 19 mars 2021, la société Optim'impact a indiqué à M. [R] que le dossier ayant été finalisé 'sur la base de 300 KE de loyes et 90 KE d'honoraires sans droit d'entrée et donc sans la rémunération prévue pour [elle]', après avoir dû baisser ses honoraires, elle avait trouvé 'stupéfiant et scandaleux' l'envoi de sa facture de partage des honoraires.
Il s'ensuit que M. [R] échoue à démontrer son droit au partage des honoraires perçus par la société Optim'impact. Sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés, M. [R] doit être débouté de sa demande et la décision entreprise infirmée de ce chef.
II - Sur les demandes de dommages-intérêts
o La société Optim'impact argue qu'ayant tenté de détourner les règles d'ordre public de la loi Hoguet et bafoué la moralité des affaires, M. [R] doit être condamné à des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.
o M. [R] considère quant à lui que c'est la société Optim'impact qui a fait preuve d'une particulière mauvaise foi, en se retranchant derrière des arguments fallacieux tout au long de la procédure pour ne pas honorer les engagements qu'elle avait pris envers lui, ce qui justifie sa condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Réponse de la cour
Conformément à l'article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et nécessite que soit caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation.
M.[R], qui succombe, ne peut qu'être débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
La société Optim'impact, qui ne démontre de la part de son adversaire ni la réalité d'une tentative de détournement des règles d'ordre public de la loi Hoguet, ni l'atteinte alléguée à la moralité des affaires, ni ne caractérise son préjudice, doit quant à elle être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
La décision entreprise sera confirmée de ces chefs.
III - Sur les demandes accessoires
1) Sur les dépens
En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [R] aux dépens d'appel et de première instance. La décision entreprise sera réformée de ce chef.
En conséquence, il convient de d'accorder à Me Vandamme le droit de recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision.
2) Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, la décision entreprise sera infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.
M. [R] sera condamné à hauteur de la somme fixée au dispositif du présent arrêt au titre des frais irrépétibles, et débouté de sa propre demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de la dévolution,
Déclare irrecevable la demande de M. [R] tendant à faire infirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la société Rediguin de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Infirme le jugement querellé, sauf en ce qu'il a débouté M. [P] [R] et la société Optim'impact de leurs demandes respectives de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,
Déboute M. [P] [R] de sa demande en paiement ;
Condamne M. [P] [R] aux dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de Me Vanhamme ;
Condamne M. [P] [R] à payer à la société Optim'impact la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;
Déboute M. [P] [R] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
Le greffier
Marlène Tocco
La présidente
Stéphanie Barbot
