Cour de cassation, 13 juillet 2010. 09-66.115

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi incident, qui est préalable, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant à bon droit retenu que la bailleresse devait faire toute diligence pour faire intervenir le syndicat des copropriétaires le plus rapidement possible, la cour d'appel, qui a constaté que Mme X... n'avait pas respecté ses engagements et que les travaux d'étanchéité sur les parties communes n'étaient intervenus qu'en octobre 2007 alors que la locataire s'était plainte auprès d'elle dès janvier 2000, et qui a relevé, par motifs adoptés non contraires, que Mme X... avait failli à son obligation de jouissance paisible résultant de l'article 1719-3° du code civil, a pu, abstraction faite de motifs surabondants, la condamner in solidum avec le syndicat des copropriétaires à réparer le préjudice subi par la preneuse ; Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'ayant pas retenu que Mme X... avait manqué à son engagement contractuel de remédier aux infiltrations dans les quinze jours de la signature du bail, le moyen manque en fait ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu qu'ayant à bon droit retenu qu'elle n'était pas tenue par les conclusions de l'expert, la cour d'appel, qui a relevé que le mode de calcul proposé par l'expert n'était pas justifié, que l'examen des comptes sociaux et des comptes de résultat antérieurs et postérieurs à l'exécution des travaux réalisés en 2007 montrait que la surface de vente avait été indifférente à l'évolution des ventes, et qui a pris en compte la perte de résultat d'exploitation de 1999 à octobre 2007 ainsi que les tracas résultant de l'insalubrité du local qui avaient gêné l'exploitation courante en modifiant l'organisation économique de l'entreprise, a, sans méconnaître le principe de la réparation intégrale et sans être tenue de répondre à un moyen inopérant, souverainement évalué le préjudice subi par la société Montpellier O'cd ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Montpellier O'cd à payer au syndicat des copropriétaires du 16 rue Saint-Guilhem à Montpellier la somme de 1 750 euros ; rejette les demandes de la société Montpellier O'cd et de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Montpellier O'cd Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité à la somme de 25 000 € toutes causes de préjudices confondues le montant des dommages intérêts au paiement desquels Madame X..., bailleur, et le syndicat des copropriétaires du 16 rue Saint Guilhem ont été condamnés in solidum au bénéfice de la Sté MONTPELLIER O'CD, AUX MOTIFS QUE Madame X... et le SDC sont solidairement responsables du préjudice subi par l'exploitant ; que se fondant sur un document établi par l'expert comptable de la société preneur, établi à Lyon, attestant de la marge sur coûts variables, Monsieur Y..., expert en bâtiment et non financier, a extrapolé à partir de ce document pour établir une perte estimée de chiffre d'affaires au m² de 7350 € soit un montant annuel de 183 750 € et une perte de marge sur coût variable pour 25 m² de 82 600 €, ce qui a été retenu par le premier juge qui a retenu, entre le 1er novembre 1999 et le 1er novembre 1997 un préjudice de 628 192 € ; que la cour n'est pas tenue par les conclusions de l'expert notamment quand ce dernier se livre à une appréciation ne relevant pas de son domaine de compétence et donne à un document une importance qu'il n'a pas ; qu'en effet, la marge sur coût variable n'est qu'un élément de comptabilité analytique qui ne donne qu'une image incomplète de la rentabilité de l'entreprise qui ne peut être établie que par les documents sociaux, reflet de l'activité de l'entreprise, étant observé qu'une augmentation de surface n'a pas pour effet de provoquer une augmentation corrélative purement automatique du chiffre d'affaires qui dépend du chaland ; qu'en outre, ce calcul ne prend pas en compte les charges fixes, dont les amortissements et les dotations aux provisions, ce qui ne permet pas de le retenir ; qu'au surplus, ce document ne donne pas de justification sur le mode de calcul, les chiffres ne relevant que de la seule affirmation du comptable de l'entreprise, les liasses fiscales tirées par ce comptable n'étant pas produites, ce qui ne permet pas de procéder à des vérifications ; qu'à l'examen des comptes sociaux, pour une surface exploitée sur les exercices 2001, 2002 et 2003, une baisse de chiffre d'affaires de 10 % sur trois ans apparaît ; qu'il ressort des comptes de résultat que le résultat oscille entre 10 000 et 24 000 € et s'est élevé à 2, 44 % du chiffre d'affaires de juillet 2001 à juin 2002 et à 5,6 % du 1er juillet 2002 au 30 juin 2003 ; qu'alors que les travaux ont été effectués en octobre 2007, date à laquelle la société a pu organiser son augmentation de surface de vente, le compte de résultat arrêté au 30 juin 2008 montre que le chiffre d'affaires a poursuivi sa baisse, de 9,50 % en une année ; que le résultat d'exploitation est devenu négatif soit –546 €, celui de l'année précédent étant de 27 394 € ; que le bilan dressé en 2008, malgré la réfection des locaux et la possibilité d'exploiter le local litigieux, montre que le chiffre d'affaires a baissé, que le résultat d'exploitation est devenu négatif, que la surface de vente a été indifférente à l'évolution des ventes, l'analyse des résultats précédents démontrant une baisse du marché ayant pour conséquence une baisse de chiffre d'affaires non inversée par l'augmentation de surface ; que, sans qu'il soit besoin d'une expertise complémentaire, au regard des comptes sociaux et des résultats d'exploitation précités sur 2001, 2002 et 2003 et 2008, la société qui a la charge de la preuve et s'est abstenue de produire les comptes sociaux de 2004 à 2007, il convient de fixer le préjudice à la somme de 25 000 € prenant en compte la perte de résultat d'exploitation depuis 1999 jusqu'en 2007 et les tracas résultant de l'insalubrité du local qui ont généré une gêne dans l'exploitation courante ayant modifié l'organisation économique de l'entreprise ; 1 ) ALORS QUE conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice, celui-ci doit être évalué pendant toute la durée où la victime l'a subi et non par rapport à des éléments limités à la date à laquelle il a cessé ; qu'en l'espèce, la Sté MONTPELLIER O'CD, entrée dans les lieux loués le 1er février 1998, a été empêchée de procéder à la réalisation des travaux d'aménagement aux fins notamment d'agrandissement de la surface de vente ; qu'en conséquence, elle a ouvert la magasin de vente de CD, DVD etc sans avoir pu réaliser ses projets d'origine, offrant à la clientèle une surface réduite, non aménagée et ne pouvant ainsi bénéficier de l'impact d'une ouverture dans des locaux rendus attractifs par leur aménagement ; que la cour d'appel, pour limiter à la somme de 25 000 € le montant des dommages intérêts dus par le bailleur et son syndic dont elle a retenu les fautes respectives, a retenu une baisse progressive du chiffre d'affaires entre 2001 à 2003 et constaté qu'il n'avait pas augmenté à compter de la date de réalisation des travaux sur les parties communes ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui n'a pas constaté quelle perte commerciale avait été subie par la Sté O'CD, dès l'ouverture de ses locaux et pendant toute la durée de l'impossibilité de procéder à l'aménagement intérieur, y compris la durée de leur exécution, en relation avec la faute des responsables mais qui a apprécié le préjudice subi par rapport au défaut de hausse des résultats après l'exécution des travaux sur les parties communes, élément qui pouvait, en 2008, avoir une cause autre, dans la vente de détail de CD et DVD, que l'augmentation de la surface de vente ne pouvait alors plus enrayer et qui n'était pas encore survenue en 1998, n'a pas réparé l'intégralité du préjudice subi, violant ainsi l'article 1382 du code civil ; 2 ) ALORS QUE, dans ses conclusions, la Sté MONTPELLIER OC'D a fait valoir que tant le bailleur que le SDC s'étaient abstenus, durant les opérations d'expertise, de toute critique quant à la méthode d'évaluation du préjudice commercial subi par elle et n'avaient pas formulé alors de dires à l'expert, s'abstenant encore devant le premier juge de contester cette méthode adoptée aussi par le juge, ce qui avait fait obstacle à ce que l'expert justifie la méthode retenue comme probante et qu'elle-même apporte des éléments de nature à établir l'étendue de son préjudice, à défaut de contestation ; qu'en ne répondant pas à ce moyen d'où il résultait que le débat relatif à l'évaluation du préjudice commercial subi par la Sté O'CD n'avait pas été loyal, en violation de l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour Mme X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme X..., bailleur, à payer à la société Montpellier O'CD, locataire, une somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts, Aux motifs que « pour pouvoir s'exonérer de sa responsabilité résultant de l'application des articles 1719 et 1721 du Code civil, qui édictent que le bailleur doit entretenir la chose en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée, qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, Mme X... soutient que le preneur devait, selon le bail, prendre les lieux dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation et était tenu d'entretenir les lieux loués. Si l'expert judiciaire conclut que le mauvais état du local à usage de réserve était visible lors de la signature du bail, il reste qu'il n'est pas catégorique sur l'existence des infiltrations, bien qu'il les estime très probables. Toutefois il convient de constater que la prise des lieux en l'état ne vaut pas renonciation aux obligations édictées par les articles du Code civil précités et de rappeler que la bailleresse s'était engagée à faire dans les quinze jours de la signature les travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations de la terrasse. A l'évidence en l'absence des opérations d'expertise, cette clause ajoutée visait l'ensemble des infiltrations, leur cause étant attribuée à la terrasse alors qu'elles proviennent du sol d'assise. Il reste qu'il y avait une obligation contractuelle de la bailleresse et que s'agissant d'un problème d'étanchéité, elles nécessitent des grosses réparations qui, par application de l'article 606 du Code civil, restent à la charge de Mme X..., tenue également de maintenir la chose en l'état d'usage pour laquelle elle a été louée. Dès lors que Mme X... avait l'obligation aux termes du contrat et des obligations légales relatives aux baux commerciaux, de procéder aux travaux nécessaires à l'exploitation du local à usage de réserve et qu'elle n'a pas respecté ses engagements, malgré les réclamations que lui avait faites son locataire dès le 7 janvier 2000, elle doit être déclarée responsable à son égard du préjudice subi par ce dernier, étant précisé que, quand bien même avait elle inséré dans son contrat une clause selon laquelle les problèmes d'étanchéité relevait de la responsabilité du syndicat, celle-ci ne pouvait valoir renonciation du locataire à ses droits à l'usage commercial du bien loué, Mme X... devant faire toute diligence pour faire intervenir le syndicat le plus rapidement possible. Le syndicat de la copropriété ne conteste pas avoir été informé des désordres dès le mois de janvier 2000. Il ne pouvait ignorer que s'agissant d'infiltrations affectant le sol et les murs, c'est-à-dire des parties communes, il lui appartenait de faire cesser ce trouble. Sa carence, constatée pour n'être intervenue qu'en octobre 2007, constitue à la fois une faute d'exécution contractuelle à l'encontre de Mme X..., mais également une faute quasi délictuelle à l'encontre de la SARL exploitante. Pour s'exonérer le syndicat soulève l'irrecevabilité et le caractère infondé de la demande en opposant le contrat de bail commercial. Or ce contrat lui est inopposable et il ne saurait en invoquer les clauses pour dénier sa responsabilité. En effet, le syndicat de la copropriété est responsable des désordres affectant les parties communes, sur lesquelles il set seul habilité contractuellement à intervenir pour les faire cesser, et il ne saurait donc se prévaloir des dispositions du bail pour mettre à la charge du preneur ses propres obligations. L'action à son encontre est donc à la fois recevable mais également fondée tant pour la copropriétaire Mme X..., que pour la locataire, la connaissance des désordres à la prise des lieux étant indifférente à son obligation de réfection, comme d'ailleurs l'aménagement de la réserve en local commercial, étant précisé que l'ensemble des locaux étant selon le contrat à usage commercial, la réserve pouvait être aménagée en surface de vente. En conséquence le jugement sera réformé, Mme X... et le syndicat de la copropriété étant solidairement responsables du préjudice subi par l'exploitant. Par contre en sa qualité de titulaire des droits et des obligations sur les parties communes, c'est à bon droit que le syndicat a été condamné à garantir Mme X..., le jugement étant confirmé de ce chef », Alors, d'une part, qu'il n'appartient pas au bailleur d'un local situé dans un immeuble en copropriété d'entretenir et de réparer les parties communes ; qu'en retenant que Mme X... avait l'obligation légale de procéder aux travaux nécessaires à l'exploitation du local loué à la société Montpellier O'CD, tout en constatant que les infiltrations dans ce local provenaient des parties communes, sur lesquelles le syndicat des copropriétaires était seul habilité à intervenir, et en retenant la responsabilité du syndicat pour ces désordres, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les articles 1719 et 1720 du code civil, ensemble l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Alors, d'autre part, que comme l'a relevé elle-même la cour d'appel, le bail contenait une clause stipulant que les travaux d'étanchéité resteraient à la charge du syndicat des copropriétaires ; qu'en retenant que cette clause ne permettait pas de décharger Mme X... de sa responsabilité dès lors qu'elle était tenue de faire toute diligence pour faire intervenir le syndic le plus rapidement possible, sans rechercher si, comme le soutenait la bailleresse, elle n'avait pas satisfait à cette obligation en transmettant aussitôt au syndic les réclamations qu'elle avait reçues de sa locataire en janvier et août 2000, le syndicat ayant d'ailleurs fait intervenir en mars 2000 une société chargée de procéder au pompage de l'eau des caves, la cour d'appel, qui a pourtant constaté que le syndicat des copropriétaires ne contestait pas avoir été informé des désordres dès le mois de janvier 2000, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1719 et 1720 du code civil ; Alors, enfin, que Mme X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que les infiltrations litigieuses s'étaient produites au mois d'août 1999, comme l'indiquait la société Montpellier O'CD elle-même dans sa lettre du 7 janvier 2000 ; que la Cour d'appel a, de son côté, constaté que l'expert n'était pas catégorique sur l'existence des infiltrations lors de la signature du bail ; qu'en retenant que Mme X... avait manqué à cet engagement contractuel de remédier aux infiltrations dans les quinze jours de la signature du bail intervenue le 30 janvier 1998, sans constater que les infiltrations existaient à cette date, la Cour d'appel n'a pas caractérisé la faute contractuelle commise par la bailleresse et a violé l'article 1134 du Code civil.