Cour d'appel, 20 décembre 2024. 24/07329

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRÊT DU 20 DECEMBRE 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07329 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJG5 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Mars 2024 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/58111 APPELANTES Mme [I] [R] [Adresse 4] [Localité 6] Mme [K] [R] [Adresse 1] [Localité 3] Mme [H] [R] épouse [Z] [Adresse 5] [Localité 7] Représentées par Me Laurence COHEN BARRALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K43 INTIMÉE E.U.R.L. IN CONNECTION, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 8] Représentée par Me Aude BLAISE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0250 Ayant pour avocat plaidant Me Baptiste MARTIN, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 novembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :                               Florence LAGEMI, Président,                               Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller                               Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire                                                 Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Par acte du 25 août 2011, [S] [R] a donné à bail commercial à la société In Connection des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel en principal de 17.208 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d'avance. Le bail comprend une clause d'indexation automatique du loyer au 1er septembre de chaque année, selon l'indice du coût de la construction publié par l'Insee. [S] [R] est décédé le 20 juillet 2019, laissant pour lui succéder Mmes [I], [K] et [H] [R] (ci-après 'les consorts [R]'). Par acte délivré le 11 juillet 2023, les bailleresses ont fait délivrer à la société locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 9.113,59 euros, représentant les compléments de loyers échus au titre de l'indexation des loyers du 1er avril 2018 au 30 juin 2023. Par acte du 26 octobre 2023, les consorts [R] ont fait assigner la société In Connection devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif. Par ordonnance contradictoire du 11 mars 2024, le premier juge a : dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes relatives à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par les consorts [R] ; condamné ces derniers aux dépens de l'instance  et à payer à la société In Connection la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 11 avril 2024, les consorts [R] ont relevé appel de cette ordonnance en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 29 octobre 2024, les consorts [R] demandent à la cour de : infirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau, constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 11 août 2023 ; en conséquence, ordonner l'expulsion de la société In Connection et celle de tous occupants de son chef à compter de la signification de la décision à intervenir des lieux qu'elle occupe actuellement situés [Adresse 2] à [Localité 8], selon bail en date du 25 août 2011, avec l'assistance si besoin est de la force publique et la séquestration de ses biens mobiliers sur place ou en garde-meubles, à ses frais, risques et périls ; dire que la société In Connection devra libérer les lieux dans le respect des prescriptions du bail en pareil cas ; condamner la société In Connection à leur régler la somme provisionnelle de 12.484,66 euros au titre des compléments de loyers impayés arrêtés au 31 octobre 2024 et du complément de dépôt de garantie ; fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 2.163,72 euros par mois et condamner la société In connection à la régler du 11 août 2023 jusqu'à la libération effective des lieux ; débouter la société In connection de l'ensemble de ses demandes ; condamner la société In Connection à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer en date du 11 juillet 2023. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 octobre 2024, la société In Connection demande à la cour de : recevoir l'appel des consorts [R], mais les débouter de l'intégralité de leurs demandes ; Et en conséquence, confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement et dire qu'elle s'acquittera de sa condamnation en 23 mensualités de 545 euros, le solde en une 24ème mensualité de 583,86 euros, suspendant ainsi les effets de l'acquisition de la clause résolutoire ; En tout état de cause, condamner solidairement les consorts [R] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'à supporter les entiers dépens. La clôture de la procédure a été prononcée le 6 novembre 2024. Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR Sur la provision Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au cas présent, les consorts [R] sollicitent la condamnation de la société In Connection au paiement de la somme de 11.064,40 euros correspondant à des compléments de loyers dus, après application de la clause d'indexation stipulée dans le bail, à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'au 31 octobre 2024, se décomposant comme suit : - 1.053,96 euros, pour la période du 1er octobre 2018 au 31 août 2020, - 4.742,40 euros, pour la période du 1er septembre 2020 au 31 juillet 2023, - 227,40 euros, pour le mois d'août 2023, - 4.093,80 euros, pour la période du 1er septembre 2023 au 31 août 2024, - 946,84 euros, pour la période du 1er septembre 2024 au 31 octobre 2024. Il est rappelé que le bail conclu le 25 août 2011 a prévu le paiement d'un loyer annuel de 17.208 euros, payable par avance et trimestriellement ; que ce bail venu à expiration le 31 août 2020, s'est poursuivi au-delà de cette date ; que le preneur a sollicité le renouvellement du contrat à compter du 1er septembre 2020, lequel a été contesté par les consorts [R] devant le tribunal judiciaire de Paris en sollicitant, par acte du 21 juillet 2022, la nullité de la demande de renouvellement dont ils ont été déboutés par jugement du 2 juillet 2024. Il apparaît donc que ce jugement, assorti de droit de l'exécution provisoire, s'impose à la juridiction des référés, même si son caractère irrévocable n'est pas établi. Ainsi, il doit être considéré qu'à compter du 1er septembre 2020, le bail a été renouvelé au bénéfice du preneur aux clauses et conditions du bail venu à expiration. Le bail initial stipulait une clause d'indexation ainsi rédigée : 'il est expressément convenu que le loyer ci-dessus fixé ainsi que le dépôt de garantie, seront indexés tous les ans, le 1er septembre automatiquement, sans avis préalable. La première indexation interviendra le 1er septembre 2012, ils varieront dans la même proportion que l'indice INSEE du coût de la construction publié trimestriellement, l'indice de base étant celui du 1er trimestre 2011, soit 1554. Étant précisé que cette indexation ne saurait être confondue avec la révision légale des loyers (...)'. Il n'est pas contesté que l'indexation n'a jamais été appliquée, le loyer réglé par le preneur ayant été de 1.490,30 euros par mois ainsi qu'il résulte des conclusions des appelants, sur ce point, non contredits par la société In Connection. Il apparaît des calculs des consorts [R], vérifiés par la cour, que ces derniers ont, afin de tenir compte de la prescription quinquennale, appliqué la clause d'indexation à compter du 1er octobre 2018 en retenant l'indice du loyer applicable à la date de la révision annuelle non couverte par cette prescription. Par ailleurs, il n'est pas interdit au bailleur de faire application d'une clause d'échelle mobile prévoyant l'indice du coût de la construction conformément à l'article L.112-2 du code monétaire et financier. Ainsi, au regard des éléments qui précèdent, il apparaît que la créance du bailleur au titre des compléments de loyers résultant de l'indexation à compter du 1er octobre 2018, d'un montant global de 11.064,40 euros, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Par ailleurs, les consorts [R] sollicitent le paiement de la somme de 1.420,26 euros au titre du complément de dépôt de garantie, lequel doit correspondre, aux termes du bail, à trois mois de loyer d'avance. Cette demande ne se heurtant pas davantage à une contestation sérieuse, sera accueillie. Ainsi, la société In Connection sera condamnée, par provision, à payer la somme globale de 12.484,66 euros. Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Au cas présent, les consorts [R] ont fait délivrer à la société In Connection, le 11 juillet 2023, un commandement, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme de 9.113,59 euros correspondant aux compléments de loyers pour la période du 1er avril 2018 au 30 juin 2023. Pour s'opposer aux effets de ce commandement dont nul ne conteste qu'il est resté sans effet dans le mois de sa délivrance, la société In Connection fait valoir qu'il est imprécis et erroné dès lors que les décomptes ont varié au cours de la procédure et qu'elle n'a pas été mise en mesure d'apprécier les sommes qui lui ont été réclamées. Il apparaît, au regard du décompte énoncé dans le commandent, que le preneur a été en capacité de vérifier son exactitude et de contester les sommes réclamées, contestation, au demeurant, prise en compte ultérieurement par le bailleur. Le commandement litigieux, qui reproduit la clause d'indexation, le calcul précis de l'indexation appliquée, le montant de la créance ainsi que la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce et qui rappelle expressément le délai d'un mois laissé au preneur pour exécuter son obligation de paiement et faire ainsi échec à l'acquisition de la clause résolutoire, n'est affecté d'aucune irrégularité manifeste. Par ailleurs, il est constant que la délivrance du commandement pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de celle-ci, la cour rappelant, au regard du dernier calcul de la créance et des motifs qui précèdent, que la créance du bailleur s'élevait à la date de cet acte à la somme de 5.796,36 euros. Il n'est en outre nullement justifié que les consorts [R] auraient agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer, ces derniers ayant légitimement sollicité l'application de la clause d'indexation prévue dans le bail. Dans ces conditions, la cour ne peut que constater que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 août 2023 dans la mesure où la société In Connection n'a pas réglé la partie non contestable de sa dette dans le délai qui lui était imparti. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. La société In Connection sollicite l'octroi de délais de paiement de 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, demande à laquelle s'opposent les consorts [R]. Au regard du montant de sa dette, de la nature de celle-ci alors qu'il n'est pas contesté que les loyers courants sont réglés, et de la proposition de règlement formulée, il convient d'accueillir cette demande et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire Sur les dépens et les frais irrépétibles Au regard de l'issue du litige en appel, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel. Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; Statuant à nouveau, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 août 2023 ; Condamne par provision la société In Connection au paiement de la somme de 12.484,66 euros au titre des compléments de loyers arrêtés au 31 octobre 2024 et du dépôt de garantie ; Dit que la société In Connection pourra s'acquitter de cette provision, en plus des loyers courants, en 24 mensualités, les 23 premières d'un montant de 545 euros chacune et la 24ème réglant le solde de la dette, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ; Dit que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si la société In Connection se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et accessoires sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et accessoires à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société In Connection et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], avec le concours de la force publique si nécessaire ; le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; la société In Connection sera condamnée jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à Mmes [I] [R] née [F], [K] [R] et [H] [R] une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et accessoires, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ; Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT